房價上漲對居民總體消費的影響

吳潔芳

[提要] 房價管控與居民消費如何協調發(fā)展，不僅是我國政府部門面臨的重要問題，而且也與我國社會大眾生活息息相關。本文分析與論述房價上漲對不同家庭居民消費的影響，并對房價上漲擠出效應的應對策略進行研究與探討。

關鍵詞：房價上漲;居民消費;影響;應對策略

中圖分類號：F126.1 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年3月29日

一、房價上漲對不同家庭居民消費的影響

（一）房價上漲對具有投資型房產家庭居民消費的影響。具有投資型房產家庭指的是現有住房不僅可以滿足自身居住需求，而且可以滿足自身投資需求的家庭。雖然房價上漲對這類家庭產生的直接影響為增加這類家庭的財富，但是這類家庭在房價上漲背景下所做出的不同決策，也會對這類家庭的消費產生不同的影響。一方面在房價上漲背景下，如果這類家庭選擇將自身的投資型房產進行出售變現，則這類家庭受眾所具有的可消費資金將增多，這無疑會刺激家庭在房產之外消費支出的增多;另一方面如果這類家庭對房價上漲趨勢具有較強的信心并且不選擇出售投資型房產，這類家庭通過房產所獲得收入仍舊可以通過提高房產租金來得到提升，因此這同樣會刺激家庭在房產之外消費支出的增多，只是無論是消費預算的增長幅度還是消費支出的增長幅度，都會小于出售房產之后的增長幅度。由此可見，在房價上漲背景下，具有投資型房產的家庭主要會受到財務效應的影響，即無論是否將投資型房產出售變現，這類家庭的消費預算和消費支出都將得到提升。

（二）房價上漲對具有自住型房產家庭居民消費的影響。具有自住型房產家庭指的是現有住房能夠滿足自身居住需求，但不具有投資型房產且不具有購買投資型房產意愿的家庭。從理論上來看，房價上漲能夠提升這類家庭對自身資產價值的預期，繼而提升這類家庭對未來的信心。如果這類家庭選擇在房價上漲的背景下出售房產并且在短期內沒有購房意愿，則家庭中可用于其他消費領域中的資金將增多，其他消費支出也將會呈現增長趨勢，而如果這類家庭選擇在房價上漲背景下更換住房，考慮到房價上漲背景會導致住房更換成本的提升，因此這類家庭需要將更多的消費支出用于住房更換當中，其他消費支出則會被抑制。從實踐層面來看，由于這類家庭在房價上漲背景下出售房產或者更換住房，不僅無法使用自身通過出售房產的收入獲得居住環(huán)境更好的房產，甚至難以使用自身通過出售房產的收入獲得與之前居住環(huán)境相同的房產，因此大多數具有自住型房產的家庭會選擇對現有房產進行保留而不進行出售或者更換。在此背景下，如果家庭收入不變，這類家庭居民的消費選擇也基本維持不變，因此房價上漲對這類家庭的消費不會產生影響。

（三）房價上漲對準備購房家庭居民消費的影響。準備購房家庭指的是自身不具有投資型房產與自住型房產，但是具有房產首付支付能力或者在短期內將具備房產首付支付能力且在短期內具有購房意愿的家庭。相對于具有投資型房產與自住型房產的家庭居民而言，房價上漲對準備購房家庭居民消費所產生的影響是十分復雜的。對于具有較高消費水平和支付能力的家庭而言，當房價上漲之后，這類家庭可能會做出提前購買房產的選擇，從而避免房價進一步上漲而帶來的風險。在此背景下，房產消費成為了家庭消費支出中的第一選擇，而其他消費可能會因為提前進行房產消費而產生推后。對于具有較低消費水平和支付能力的家庭而言，房價上漲意味著首付提升以及貸款金額提升，面對這種情況，具有較低消費水平和支付能力的家庭所做出的選擇主要包括三種：首先，選擇提前購買房產避免房價進一步上漲而帶來的風險;其次，選擇較小的住房控制購房消費開支;最后，選擇推后購房計劃。第一種與第二種選擇都會對居民當期消費進行限制，而第三種選擇則會產生預防性儲蓄效應。由此可見，從整體上來看，房價上漲會遏制具有較高消費水平和支付能力的家庭所具有的消費需求，同時會抑制具有較低消費水平和支付能力的家庭所具有的當期消費，或者推后這類家庭的購房需求并產生預防性存儲效應。

（四）房價上漲對房產租賃家庭居民消費的影響。房產租賃家庭指的是通過租賃房產滿足自身需求且在較長時期內沒有購房意愿的家庭。對于這種家庭而言，雖然房價上漲不會直接影響居民消費，但是房價上漲會直接導致購房成本上漲，并間接導致房租上漲，從而導致房產租賃家庭居民在居住需求中的消費投入增多。如果在房價上漲背景下房產租賃家庭的絕對收入不產生改變，那么房產租賃家庭居民需要降低租房面積或者住房條件來保持自身居住需求消費投入不變或者通過擠壓其他消費來保持自身整體的消費支出不變。如果房產租賃家庭選擇第二種方案，則意味著居民在房產租賃之外的消費需求會呈現出降低趨勢。與此同時，無論選擇哪種方案，房產租賃家庭都將面臨房價上漲所提升的經濟風險，而為了應對這種經濟風險，房產租賃家庭會提升自身的儲蓄量，從而對自身當期消費進行壓縮。由此可見，從整體來看，房價上漲對房產租賃家庭居民消費會產生擠出效應，這不僅會降低房產租賃家庭居民在其他消費需求中的支出，而且會提升房產租賃家庭居民的預防性儲蓄量，從而進一步擠壓房產租賃家庭居民在居住需求之外的消費需求支出。

從總體上來看，房價上漲能夠對具有投資型房產家庭居民消費以及具有自住型房產家庭居民消費產生促進作用，而對于準備購房家庭居民消費、房產租賃家庭居民消費則會產生不同程度的抑制作用。與此同時，房價上漲對居民總體消費所產生的影響呈現為倒U型，即當房價在一定范圍中時，房價對居民總體消費所產生的財富效應會大于擠出效應，在此基礎上，房價上漲能夠有效刺激居民消費;而如果房價超出這一范圍并快速增長時，房價對居民消費所產生的基礎效應會大于財富效應，在此基礎上，房價上漲會對居民消費產生明顯的抑制作用。因此，隨著房價的上漲，房價上漲現象為居民消費帶來的影響呈現出了先刺激后抑制的特征。

二、房價上漲擠出效應應對策略

為了避免房價上漲對居民消費產生過于明顯的擠出效應，政府有必要做好以下工作：一是對住房金融體系進行完善。充分體現房價上漲帶來的財富效應，是對房價上漲基礎效應進行緩解的有效策略。因此，我國政府部門、金融機構有必要引導居民構建起多層次的金融需求，并引導投資者參與到住房抵押貸款二級市場當中，從而推動房地產抵押貸款的證券化，繼而提升消費者的支付能力與變現能力;二是對房地產貸款進行控制和監(jiān)管。在房價持續(xù)上漲的背景下，房地產信貸的過度投放無疑會進一步刺激投機者進入市場并哄抬房價，因此政府部門有必要對房地產貸款進行控制與監(jiān)管，從而為房地產市場穩(wěn)定發(fā)展提供保障;三是加大小戶型商品房以及廉租房供給。當前，“房子是用來住的，不是用來炒的”已經深入人心，與此同時，一些社會大眾并沒有住房來滿足自身的居住需求，購買住房則成為了剛性需求，在房價上漲過快的背景下，這類人群只能選擇抑制其他消費或者選擇放棄買房計劃，這對于城市所具有的人才吸引力以及城市社會的穩(wěn)定、創(chuàng)新發(fā)展產生著不容忽視的影響。因此，加大小戶型商品房以及廉租房供給，滿足居民的居住需求，是抑制房價上漲擠出效應的有效策略;四是完善社會保障體系，提升消費者信息。完善的社會保障體系是降低居民消費顧慮的重要保障，因此政府部門有必要從教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面對社會保障體系進行完善，從而提升居民的消費積極性。

三、結語

房價上漲能夠對具有投資型房產家庭居民消費以及具有自住型房產家庭居民消費產生促進作用，而對于準備購房家庭居民消費、房產租賃家庭居民消費則會產生不同程度的抑制作用，并且房價上漲對居民總體消費所產生的影響呈現倒U型。為了避免房價上漲對居民消費產生過于明顯的擠出效應，我國政府部門不僅需要重視住房金融體系的完善與房地產貸款的控制與監(jiān)管，而且需要加大小戶型商品房以及廉租房供給、完善社會保障體系，從而最大化體現房價上漲的財富效應，并有效緩解房價上漲對居民消費產生的擠出效應。

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