淺談?lì)A(yù)告登記入住滿兩年后轉(zhuǎn)移登記政策

劉正源

摘要：針對(duì)某公眾號(hào)發(fā)表的《從天津的登記條例來談地方立法不能任性》一文，提出不同看法，認(rèn)為文章觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，主要體現(xiàn)在法治思維的偏差和邏輯推導(dǎo)的紕漏。

關(guān)鍵詞：預(yù)告登記；轉(zhuǎn)移登記；立法

中圖分類號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）03-0042-43 收稿日期：2018-02-01

近期，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)官微發(fā)表《典型案例001：未辦理首次登記，預(yù)告登記權(quán)利人住滿兩年如何辦證》，介紹了天津市通過《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》（以下簡(jiǎn)稱《天津條例》）第59條的規(guī)定，為經(jīng)預(yù)告登記的商品房購(gòu)房人在入住滿二年后辦理轉(zhuǎn)移登記的案例。隨后，某公眾號(hào)就此發(fā)表了《從天津的登記條例來談地方立法不能任性》（以下簡(jiǎn)稱《任性》），提出“筆者對(duì)天津市的此種做法一直持不同意見，該地方條例也有違反上位法的問題”，并陳述了若干理由。我們非常歡迎任何有建設(shè)性意見的交流和討論，但本文認(rèn)為，《任性》的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，主要體現(xiàn)在法治思維的偏差和邏輯推導(dǎo)的紕漏。

首先，《任性》機(jī)械套用理論，以人民為中心的法治思維薄弱?！短旖驐l例》第59條的主要目的是解決實(shí)踐中發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)商因售房后資金回籠問題或者其他原因破產(chǎn)甚至注銷，不配合或者無法配合商品房購(gòu)房人完善相關(guān)手續(xù)、申請(qǐng)登記的問題。眾所周知，在開發(fā)商——購(gòu)房人關(guān)系中，開發(fā)商是強(qiáng)勢(shì)一方，購(gòu)房人是占社會(huì)主體的弱勢(shì)一方，購(gòu)房人的權(quán)益更容易受到對(duì)方侵占或損害。《任性》認(rèn)為，“已經(jīng)有合法途徑來保護(hù)購(gòu)房人利益，即通過法院訴訟來解決”，“應(yīng)該是引導(dǎo)購(gòu)房人通過司法途徑來維護(hù)自身權(quán)益，然后依據(jù)生效法律文書和法院的協(xié)助執(zhí)行文書來辦理單方的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)”。《天津條例》在沒有禁止購(gòu)房人以司法途徑解決問題的同時(shí)，通過經(jīng)預(yù)告登記的購(gòu)房人直接申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，避免了因另行提起訴訟等引起的時(shí)間、經(jīng)濟(jì)和司法成本，更高效、全面地維護(hù)了購(gòu)房人的合法權(quán)益。立法本質(zhì)上是對(duì)社會(huì)利益的規(guī)范和調(diào)整。黨的十九大指出，要推進(jìn)科學(xué)立法、民主立法、依法立法，以良法促進(jìn)發(fā)展、保障善治。著名法學(xué)專家王利明教授撰寫《人民的福祉是最高的法律》，這些都肯定了以人民為中心的立法導(dǎo)向。《任性》提出的處理方式，看似中規(guī)中矩、合乎“法理”，但實(shí)際高高在上，更容易造成開發(fā)商不作為、購(gòu)房人維權(quán)難?！短旖驐l例》秉持以人民為中心的立法理念，在不損害開發(fā)商合法權(quán)益的前提下，關(guān)口前移，盡可能照顧購(gòu)房人合法權(quán)益，增加了人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。

其次，《任性》缺乏嚴(yán)密的邏輯鏈條，無法得出正確結(jié)論?！读⒎ǚā返?2、73條規(guī)定，省級(jí)人大常委會(huì)可以就“為執(zhí)行法律、行政法規(guī)的規(guī)定，需要根據(jù)本行政區(qū)域的實(shí)際情況作具體規(guī)定的事項(xiàng)”，“在不同憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下”，制定地方性法規(guī)。《天津條例》第59條正是為了更好地在天津執(zhí)行《物權(quán)法》第9條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力、第20條關(guān)于預(yù)告登記，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第4條關(guān)于方便群眾原則、第14條關(guān)于單方申請(qǐng)等規(guī)定作出的具體規(guī)定，并未與上述法律、行政法規(guī)相抵觸?！度涡浴分幸玫摹冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第38條第2款自《物權(quán)法》授權(quán)制定的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行后已無法適用，引用的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和用來串聯(lián)《物權(quán)法》第28至31條邏輯的《物權(quán)法釋義》，不是法律、行政法規(guī)，都不能評(píng)判《天津條例》的合法性，更不能據(jù)此得出《天津條例》違法的錯(cuò)誤結(jié)論。

天津多來來通過該政策累計(jì)解決了近20萬戶購(gòu)房群眾辦產(chǎn)權(quán)證的難題，且沒有因此引發(fā)糾紛，表明《天津條例》第59條的規(guī)定不僅沒有與上位法相抵觸，還切實(shí)體現(xiàn)了以人民為中心的立法和不動(dòng)產(chǎn)登記理念，其對(duì)于維護(hù)廣大人民群眾的合法權(quán)益、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。