湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)土地集約利用潛力測算

鄧日芬

[摘要]根據(jù)《開發(fā)區(qū)土地集約評價規(guī)程》，測算湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)主區(qū)和發(fā)展方向區(qū)范圍內(nèi)的各類土地集約利用的擴展?jié)摿?、結(jié)構(gòu)潛力、強度潛力、管理潛力和尚可供地年數(shù)，進一步分析各潛力實現(xiàn)的約束條件和實現(xiàn)途徑，為園區(qū)結(jié)合潛力現(xiàn)狀探索開發(fā)區(qū)土地集約利用途徑和科學配置城市集約用地潛力利用時序提供非常重要的理論依據(jù)和技術(shù)支撐。

[關(guān)鍵詞]土地集約利用；潛力測算；隆回工業(yè)集中區(qū)

[中圖分類號]F301 [文獻標識碼]A

資源的節(jié)約集約一直是中國發(fā)展的重要任務，十九大強調(diào)要推進資源全面節(jié)約和循環(huán)利用。工業(yè)集中區(qū)是一個地方新型工業(yè)發(fā)展的先行者，有效示范了一個地方的投資環(huán)境，是聚集科技創(chuàng)新資源、能力和成果的地方，反映了一個地方的綜合實力和現(xiàn)代化程度，呈現(xiàn)出社會的繁榮程度，是當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和投資環(huán)境的重要體現(xiàn)。合理科學的測算工業(yè)集中區(qū)土地集約利用潛力對進一步提高工業(yè)集中區(qū)土地產(chǎn)出效率和節(jié)約集約水平起了關(guān)鍵性作用。本文把湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)作為研究對象，目的在于通過測算截止至2016年12月31日園區(qū)主區(qū)和發(fā)展方向區(qū)范圍內(nèi)的各類土地的集約利用潛力，從而全面掌握園區(qū)的土地集約利用的實際狀況及其變化規(guī)律，促進園區(qū)土地的外延擴展和內(nèi)部挖潛。同時，也能為開發(fā)區(qū)制定發(fā)展規(guī)劃提供基礎(chǔ)資料，為城市的發(fā)展與規(guī)劃提供需要的理論依據(jù)。

1 研究區(qū)基本概況

隆回工業(yè)集中區(qū)前身為“隆回縣工業(yè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”，成立于2005年4月。2012年11月，隆回縣工業(yè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)根據(jù)《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于設(shè)立安仁工業(yè)集中區(qū)等29家省級工業(yè)集中區(qū)的通知》（湘正辦函[2012]187號）升級為省級工業(yè)集中區(qū)，更名為隆回工業(yè)集中區(qū)。目前，園區(qū)已形成建材、輕工制造業(yè)（含造紙、制鞋、電子）和以金銀花為主的富硒農(nóng)產(chǎn)品加工等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。

本次研究范圍為湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)的“主區(qū)+發(fā)展方向區(qū)”，隆回工業(yè)集中區(qū)的總面積是529.98hm2，其中主區(qū)的土地面積是275.87hm2，發(fā)展方向區(qū)的土地總面積是254.11hm2。

2 土地集約利用潛力測算

2.1 湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)擴展?jié)摿y算

2.1.1 湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)尚可供應土地面積測算。尚可供應土地面積根據(jù)公式（1）計算：

QE=QZ-QD-QF （1）

式中：QE、QZ、QD和QF分別表示尚可供應土地面積、土地總面積、已經(jīng)供應的國有建設(shè)用地面積和不可供應土地面積，單位均是hm2。

截止到2016年12月31日，湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)范圍內(nèi)還可以用來進行建設(shè)的土地（即尚可供應土地）共有331.85hm2，其中主區(qū)范圍里面存在的還可以用來建設(shè)的土地面積為115.63hm2，而發(fā)展方向區(qū)由于劃定不久，供應土地不多，因此在整個發(fā)展方向區(qū)范圍里面存在數(shù)量更大的尚可供應土地面積，有216.22hm2。

2.1.2 湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)尚可供應工礦倉儲用地面積測算。在湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)范圍內(nèi)的所有尚可供應土地中，依照《隆回縣縣城總體規(guī)劃（2006-2020年）》最新修改版確定的用途，用湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)范圍內(nèi)可用作工礦倉儲用途的全部土地面積減去目前已經(jīng)建成的全部工礦倉儲用地面積，得到的就是園區(qū)未來可用作工礦倉儲用途的土地即尚可供應工礦倉儲用地。

截止到2016年12月31日，湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)共存在尚可供應工礦倉儲用地面積184.52hm2，其中主區(qū)范圍內(nèi)有68.40hm2，發(fā)展方向區(qū)范圍內(nèi)存在116.12hm2。

2.2 湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)結(jié)構(gòu)潛力測算

結(jié)構(gòu)潛力根據(jù)公式（2）計算：

QSP=QA×（PI-PP） （2）

式中：QSP代表結(jié)構(gòu)潛力，單位hm2；QA表示已經(jīng)建成的城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積，單位hm2；PI和PP分別表示工業(yè)用地率的理想值和現(xiàn)狀值。

測算結(jié)果表明，湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)主區(qū)和發(fā)展方向區(qū)工礦倉儲用地占比大，工業(yè)用地率現(xiàn)狀值分別為74.20%和80.21%，理想值均為60%，現(xiàn)狀值都高于理想值，因此主區(qū)范圍里面和發(fā)展方向區(qū)范圍里面的結(jié)構(gòu)潛力均是0hm2。

2.3 湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)強度潛力測算

強度潛力根據(jù)公式（3）計算：

QIP=QA2×（II-IP）/II （3）

式中：QIP代表強度潛力，單位hm2；QA2表示已經(jīng)建成的工礦倉儲用地面積，單位hm2；II和IP分別表示工業(yè)用地綜合容積率、建筑密度、固定資產(chǎn)投入強度、地均稅收的理想值和各指標相對應的現(xiàn)狀值。

根據(jù)測算結(jié)果，湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)強度潛力為92.85hm2。其中，主區(qū)范圍內(nèi)的強度潛力規(guī)模是67.25hm2，分別是2.42hm2、1.33hm2、0.00hm2和63.50hm2；發(fā)展方向區(qū)范圍內(nèi)的強度潛力規(guī)模為25.60hm2，分別是1.22hm2、0.00hm2、2.45hm2和21.93hm2（見圖1）。

2.4 湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)管理潛力測算

管理潛力根據(jù)公式（4）計算：

QAP=QD22+QG （4）

式中：QAP代表管理潛力，單位hm2；QD22和QG分別代表有償使用且已經(jīng)達到使用期限但沒有進行過任何處理的土地面積和應收回的閑置土地面積，單位hm2。

湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)土地監(jiān)管有效，管理績效較高，主區(qū)和發(fā)展方向區(qū)范圍內(nèi)均不存在有償使用且已經(jīng)達到使用期限但沒有進行過任何處理的土地和應收回的閑置用地，所以管理潛力是0hm2。

2.5 湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)尚可供地年數(shù)測算

按照《規(guī)程》，湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)尚可供地年數(shù)由尚可供地年數(shù)Ⅰ和尚可供地年數(shù)Ⅱ兩種類型構(gòu)成。

2.5.1 湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)尚可供地年數(shù)Ⅰ。湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)尚可供地年數(shù)Ⅰ根據(jù)公式（5）計算：

YIi=Qi/Si （5）

式中：YIi和Qi分別代表i類用地尚可供地年數(shù)Ⅰ和i類用地的擴展?jié)摿?，單位分別是年和hm2；Si代表前三年年均供應i類用地面積，如果開發(fā)區(qū)設(shè)立時間少于三年，那么按照實際供地年份的年均供應i類用地面積計算，單位hm2；i代表開發(fā)區(qū)尚可供應土地或尚可供應工礦倉儲用地的供地類型。

湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)主區(qū)范圍內(nèi)前三年（2014～2016）年平均供應土地10.35hm2，前三年（2014-2016）年平均工礦倉儲用地的供應面積為9.81hm2。計算得出湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)主區(qū)的尚可供地年數(shù)Ⅰ分別是11.17年和6.97年。

由于發(fā)展方向區(qū)劃定時間不久，隆回工業(yè)集中區(qū)的發(fā)展方向區(qū)范圍內(nèi)前三年（2014～2016）年均供應土地僅為4.22hm2，2014～2016年平均每年供應的工礦倉儲用地面積僅為2.98hm2。根據(jù)公式計算得出隆回工業(yè)集中區(qū)發(fā)展方向區(qū)的尚可供地年數(shù)Ⅰ分別是51.24年和38.97年。

2.5.2 湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)尚可供地年數(shù)Ⅱ。湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)尚可供地年數(shù)Ⅱ根據(jù)公式（6）計算：

YⅡi=Qi/Ei （6）

式中：YⅡi代表i類用地尚可供地年數(shù)Ⅱ，單位年；Qi和Ei分別表示i類用地擴展?jié)摿颓拔迥昴旯猧類用地面積最大值，單位都是hm2；i表示開發(fā)區(qū)尚可供應土地或尚可供應工礦倉儲用地的供地類型。

湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)主區(qū)范圍里面前五年（2012～2016）年供應土地面積和供應工礦倉儲用地面積的最大值分別是19.76hm2和11.37hm2。根據(jù)上述公式計算得：隆回工業(yè)集中區(qū)主區(qū)的尚可供地年數(shù)Ⅱ分別是5.85年和6.02年。

湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)發(fā)展方向區(qū)范圍里面前五年（2012～2016）年供應土地面積和供應工礦倉儲用地面積的最大值分別是7.59hm2和3.94hm2。根據(jù)上述公式計算得：隆回工業(yè)集中區(qū)發(fā)展方向區(qū)的尚可供地年數(shù)Ⅱ分別是28.49年和29.47年。

3 測算結(jié)果分析

3.1 土地集約利用潛力

湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)土地集約利用潛力總規(guī)模為436.70hm2，規(guī)模相對較大，主區(qū)和發(fā)展方向區(qū)的土地集約利用潛力規(guī)模分別是182.88hm2和241.82hm2。

首先，湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)的擴展?jié)摿θ源嬖谙鄬^大的空間，是園區(qū)轉(zhuǎn)化成新增建設(shè)項目用地的重要潛力類型之一。隆回工業(yè)集中區(qū)擴展?jié)摿σ?guī)模為331.85hm2（主區(qū)是115.63hm2，發(fā)展方向區(qū)是216.22hm2），其中尚可供應工礦倉儲用地面積為184.52hm2（主區(qū)是68.40hm2，發(fā)展方向區(qū)是113.12hm2），占擴展?jié)摿Φ?5.60%。

其次，湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)通過提高工業(yè)用地的綜合容積率、建筑系數(shù)、固定資產(chǎn)投入強度和地均稅收這四種方式所挖掘的強度潛力并不能有效并及時的增加新的建設(shè)項目用地。園區(qū)通過提高工業(yè)用地綜合容積率和建筑系數(shù)的方式可以挖掘到的潛力面積分別是3.64hm2（主區(qū)是2.42hm2，發(fā)展方向區(qū)是1.22hm2）和1.33hm2（主區(qū)是1.33hm2，發(fā)展方向區(qū)是0hm2），然而通過這樣的方式挖掘到的強度潛力是不大現(xiàn)實的，因為各類已經(jīng)建好的以及正在建設(shè)中的廠房及構(gòu)筑物都是按最初的規(guī)劃和設(shè)計方案進行施工組織設(shè)計的，為了提高容積率和建筑系數(shù)，相應的必須增加園區(qū)的建筑物層數(shù)和減少綠化用地面積，這不僅需要重新調(diào)整原施工設(shè)計中的承重基礎(chǔ)，難度大，成本高，而且對園區(qū)的環(huán)境和工人的生活質(zhì)量也有一定的影響；隆回工業(yè)集中區(qū)通過提高工業(yè)用地的固定資產(chǎn)投入強度和地均稅收的方式可以挖掘到的潛力面積分別為2.45hm2（主區(qū)是0hm2，發(fā)展方向區(qū)是2.45hm2）和85.43hm2（主區(qū)是63.50hm2，發(fā)展方向區(qū)是21.93hm2），這種潛力的挖掘有較好的現(xiàn)實基礎(chǔ)和條件，因為集中區(qū)內(nèi)有部分工業(yè)企業(yè)才剛開始投產(chǎn)，規(guī)模效益不明顯，工業(yè)總產(chǎn)值水平不高，導致目前用地效益不好，稅收不高，但隨著企業(yè)發(fā)展的壯大，固定資產(chǎn)投入的增加，單位面積用地的產(chǎn)出效率將提升，從而進一步提高湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)的用地效益。湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)的結(jié)構(gòu)潛力和管理潛力均為0hm2。

3.2 尚可供地年數(shù)

湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)主區(qū)范圍內(nèi)尚可供應土地的尚可供地年數(shù)Ⅰ和尚可供地年數(shù)Ⅱ分別為11.17年和5.85年；范圍里面尚可供應工礦倉儲用地的尚可供地年數(shù)Ⅰ是6.97年，尚可供地年數(shù)Ⅱ是6.02年。

湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)發(fā)展方向區(qū)范圍內(nèi)還可以用于開發(fā)建設(shè)的土地較多，尚可供應土地的尚可供地年數(shù)Ⅰ是51.24年，尚可供地年數(shù)Ⅱ是28.49年；范圍里面尚可供應工礦倉儲用地的尚可供地年數(shù)Ⅰ是38.97年，尚可供地年數(shù)Ⅱ是29.47年。

4 結(jié)論

總體而言，湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)土地集約利用的潛力空間相對較大，但從各項潛力的對比分析看，開發(fā)區(qū)的集約利用潛力存在不均衡的狀況，目前以及接下來的一段時間園區(qū)主要可以在擴展?jié)摿蛷姸葷摿ι线M行挖掘。

根據(jù)湖南省隆回工業(yè)集中區(qū)土地集約利用的各項潛力測算結(jié)果得出：規(guī)模最大的是擴展?jié)摿?，其次是強度潛力，不存在結(jié)構(gòu)潛力和管理潛力。在擴展?jié)摿Ψ矫?，隆回工業(yè)集中區(qū)園區(qū)內(nèi)尚可供應土地面積較大，可挖掘的潛力較多，尤其是發(fā)展方向區(qū)尚處于發(fā)展初期，目前土地已開發(fā)面積較少，擴展?jié)摿^大；在強度潛力方面，主區(qū)強度潛力較大，占研究區(qū)域所有強度潛力的72.42%，發(fā)展方向區(qū)也具有一定的強度潛力，但是由于強度潛力難以轉(zhuǎn)化為新增建設(shè)項目的用地，相對來說只是一種理論意義的潛力，因此強度潛力實際意義較弱；在結(jié)構(gòu)潛力和管理潛力方面，研究范圍內(nèi)的潛力均為0hm2，原因是開發(fā)區(qū)主區(qū)和發(fā)展的現(xiàn)狀工業(yè)用地率高于城市規(guī)劃的工業(yè)用地且沒有到期土地以及應收回閑置土地。

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