試論開發(fā)區(qū)建設(shè)中的土地集約利用

摘要：上海金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于1990年，是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的浦東四大開發(fā)區(qū)之一，經(jīng)過(guò)逾25年的發(fā)展，與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、張江高科技園區(qū)、外高橋航運(yùn)中心形成“四駕馬車”，將上海市浦東新區(qū)由一片待開發(fā)的農(nóng)田開墾為國(guó)際化城鎮(zhèn)。通過(guò)對(duì)其經(jīng)濟(jì)環(huán)境和人文環(huán)境的分析，闡述金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)初現(xiàn)的傳統(tǒng)“四大產(chǎn)業(yè)”向新興“四大產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型發(fā)展的新格局，提出見解與建議，尤其涉及到土地集約利用的重要性，為金橋開發(fā)區(qū)建設(shè)者提供決策參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：自貿(mào)區(qū)，金橋開發(fā)區(qū)，轉(zhuǎn)型發(fā)展，土地集約利用

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2016）11-0003-08 收稿日期：2016-09-20

1 上海金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介

上海金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“金橋開發(fā)區(qū)”）的前身名為上海金橋出口加工區(qū)，位于上海市浦東新區(qū)，1990年4月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，西連陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北接外高橋綜合保稅區(qū)、南臨張江高科技園區(qū)，規(guī)劃面積27.38平方公里，包括北區(qū)和南區(qū)兩部分。

金橋開發(fā)區(qū)成立初期，在資金、人力資源、建設(shè)經(jīng)驗(yàn)等極度匱乏的情況下，依靠轉(zhuǎn)讓或出租開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地、工業(yè)廠房、研發(fā)辦公樓等不可再生資源獲得建設(shè)資金，并通過(guò)當(dāng)時(shí)各種招商優(yōu)惠政策吸引國(guó)內(nèi)外大型先進(jìn)制造企業(yè)入駐，逐步形成以電子信息、汽車整車及零部件、現(xiàn)代家電、生物醫(yī)藥為主的傳統(tǒng)的四大產(chǎn)業(yè)集群。

2000年以來(lái)，在先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展得如火如荼的背景下，金橋開發(fā)區(qū)引進(jìn)了“產(chǎn)城融合”的新理念，開始嘗試著從功能主義導(dǎo)向到人本主義導(dǎo)向的轉(zhuǎn)型。開發(fā)區(qū)建設(shè)者重新審視這片沃土的功能及布局，“碧云國(guó)際社區(qū)”的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案幾經(jīng)修訂最終確定，旨在為開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)高管等人群提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，可以說(shuō)這是金橋開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段在物理空間上的表征。城市與產(chǎn)業(yè)本就是互利共生發(fā)展的，產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，城市是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體。人文環(huán)境的優(yōu)化吸引了更多的高端人才聚焦金橋，先進(jìn)制造型企業(yè)隨之增設(shè)研發(fā)、管理等職能部門，潛移默化地逐步調(diào)整為10年后金橋第三次轉(zhuǎn)型發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

步入2010年，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)橫空出世，在這一改變?nèi)祟惾粘Ｉ畹臍v史時(shí)期，金橋又一次站在了轉(zhuǎn)型發(fā)展的十字路口。傳統(tǒng)的“舊四大產(chǎn)業(yè)”似乎已經(jīng)完成了他們的歷史使命，逐漸向新興的“新三大產(chǎn)業(yè)”，即新能源汽車產(chǎn)業(yè)、新興金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)和網(wǎng)絡(luò)文化產(chǎn)業(yè)集群進(jìn)行轉(zhuǎn)變。2012年10月31日，商務(wù)部正式批準(zhǔn)上海金橋出口加工區(qū)更名為上海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；2014年12月，金橋開發(fā)區(qū)被納入中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。至此，金橋完成了從“制造”到“智造”的華麗轉(zhuǎn)身。2016年，“十三五”開局之年，金橋開發(fā)區(qū)如何在現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)布局基礎(chǔ)上優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是值得深入思考的。

2 環(huán)境分析

2.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

自1990年以來(lái)，上海市以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)均呈上升趨勢(shì)，但第二產(chǎn)業(yè)相對(duì)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)放緩甚至下降趨勢(shì)。由此看來(lái)，近25年來(lái)，上海市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占據(jù)了上海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)地位，且會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)迅猛發(fā)展。

筆者通過(guò)對(duì)上海市、浦東新區(qū)、金橋開發(fā)區(qū)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論：在金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)，傳統(tǒng)四大制造型產(chǎn)業(yè)已悄然發(fā)生變化，“出口加工區(qū)”早已不再符合當(dāng)前金橋開發(fā)區(qū)的實(shí)際，工業(yè)發(fā)展正在下降，且這種態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)出不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整已初步落實(shí)。如圖1、圖2所示。

大力建設(shè)第三產(chǎn)業(yè)是大勢(shì)所趨。第三產(chǎn)業(yè)包含眾多產(chǎn)業(yè)，承擔(dān)金橋開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展的決策者應(yīng)該找準(zhǔn)符合該區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀的產(chǎn)業(yè)集群，集中精力順勢(shì)發(fā)展。同時(shí)還應(yīng)該考慮到浦東新區(qū)其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展定位，形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)并合作實(shí)現(xiàn)共同的可持續(xù)發(fā)展。

2.2 人文環(huán)境分析

隨著城市的發(fā)展，居民結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員等也在發(fā)生著變化。截至2014年年末，上海市常住人口超2425萬(wàn)人，其中外來(lái)常住人口996.42萬(wàn)人，占比41%。外來(lái)從業(yè)人員中，以中高級(jí)人才為主，這一實(shí)際情況與上個(gè)世紀(jì)90年代制造業(yè)生產(chǎn)線的產(chǎn)業(yè)工人為主大相徑庭。與此同時(shí)，人口的年齡結(jié)構(gòu)也在變化?！?0后”已經(jīng)成為當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的中流砥柱，“90后”也在奮力趕超上來(lái)。社會(huì)生產(chǎn)方式?jīng)Q定社會(huì)供給，人群的生活方式?jīng)Q定了需求。

隨著上海市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，就業(yè)結(jié)構(gòu)也隨之變化，從事傳統(tǒng)制造業(yè)的人逐漸減少，從事第三產(chǎn)業(yè)的人逐漸增加。上海產(chǎn)業(yè)格局已從勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、資本密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)，從業(yè)人員已從“藍(lán)領(lǐng)”轉(zhuǎn)型為 “白領(lǐng)”甚至“金領(lǐng)”。

作為上海市先試先行的排頭兵——浦東新區(qū)，區(qū)內(nèi)居住人群、從業(yè)人口格局也在這25年的發(fā)展歷程中不斷調(diào)整變化著。

3 金橋開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展闡述

隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，中國(guó)始終處于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過(guò)程中，短期來(lái)看，中國(guó)制造業(yè)正在處于“勞動(dòng)力生產(chǎn)成本上升時(shí)期”，中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)制造業(yè)必將進(jìn)入“勞動(dòng)力高生產(chǎn)成本時(shí)代”。

1997年的那場(chǎng)亞洲金融風(fēng)暴把笙歌一片的東南亞資本市場(chǎng)帶向了一個(gè)萬(wàn)戶蕭疏的時(shí)代，繼而引發(fā)了全球資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩。早年依靠出售土地這一不可再生資源和優(yōu)厚的政策吸引大量外商投資設(shè)廠的金橋開發(fā)區(qū)自成立以來(lái)第一次面對(duì)著史無(wú)前例的危機(jī)與挑戰(zhàn)。1998年，在外部經(jīng)濟(jì)蕭條的宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀條件下，金橋轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略發(fā)展方向，調(diào)整招商引資的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從傳統(tǒng)的制造業(yè)轉(zhuǎn)向總部經(jīng)濟(jì)，與此同時(shí)，開始著力打造一個(gè)專為開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)配套的居住社區(qū)——即今日大家耳熟能詳?shù)摹氨淘茋?guó)際社區(qū)”。經(jīng)營(yíng)策略上，金橋也從以出售土地及工業(yè)廠房為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰赓U定制廠房和通用廠房為主。但在當(dāng)時(shí)，金橋開發(fā)區(qū)27平方公里的土地已經(jīng)出售了近8成，可供開發(fā)的土地資源極其稀少。

2007年美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)而引發(fā)全球金融危機(jī)爆發(fā)。傳統(tǒng)制造型企業(yè)或破產(chǎn)或舉步維艱，經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀使得這些企業(yè)不得不外遷至生產(chǎn)成本較低的其他國(guó)家或地區(qū)，這一系列的變化給當(dāng)時(shí)以出口加工制造型企業(yè)為主的金橋開發(fā)區(qū)帶來(lái)了巨大的沖擊。大批量的企業(yè)紛紛終止租賃廠房及研發(fā)辦公樓，拋售當(dāng)初購(gòu)買的土地及廠房等固定資產(chǎn)。金橋不得不再一次重新審視開發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，將目光聚焦到生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。2008年，一條全新的產(chǎn)業(yè)鏈——網(wǎng)絡(luò)文化產(chǎn)業(yè)隨著中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信、大唐聯(lián)芯等龍頭企業(yè)的入駐應(yīng)運(yùn)而生。

4 金橋開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局初現(xiàn)

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”，“L型”走勢(shì)愈發(fā)顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)等事實(shí)嚴(yán)峻的呈現(xiàn)眼前。金橋開發(fā)區(qū)已經(jīng)難以再回到過(guò)去20年大踏步發(fā)展的時(shí)代。新一輪上海市城市總體規(guī)劃是資源環(huán)境尤其是工業(yè)土地資源緊致約束條件下的“逆生長(zhǎng)”規(guī)劃，如何利用現(xiàn)有成熟的產(chǎn)業(yè)在極其有限的可供開發(fā)的土地資源上再次創(chuàng)造金橋的輝煌是值得新一代建設(shè)者們深入思考的。

從圖3可以看出金橋開發(fā)區(qū)已經(jīng)逐漸向“產(chǎn)城融合”方向發(fā)展，這里的非工作時(shí)間已不再是一座冷清清的 “空城”，這里的就業(yè)人群已由原先的產(chǎn)業(yè)工人為主轉(zhuǎn)向白領(lǐng)階層為主。

隨著幾個(gè)重大項(xiàng)目如中移動(dòng)視訊中心、中電信視訊中心、證通公司、富友集團(tuán)、國(guó)際集團(tuán)、上海通用凱迪拉克整車制造工廠、特斯拉新能源汽車展示銷售中心等重大項(xiàng)目的成功引進(jìn)，金橋的新產(chǎn)業(yè)格局已初步呈現(xiàn)。未來(lái)，金橋開發(fā)區(qū)將快速實(shí)現(xiàn)新四大產(chǎn)業(yè)格局：即依托傳統(tǒng)汽車及零部件產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展成的新能源汽車產(chǎn)業(yè)、依托傳統(tǒng)IC/IT產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展成的網(wǎng)絡(luò)文化產(chǎn)業(yè)、依托新引進(jìn)的新興金融產(chǎn)業(yè)和智能機(jī)器人產(chǎn)業(yè)。

5 開發(fā)區(qū)建設(shè)中的土地集約利用

金橋開發(fā)區(qū)27平方公里的土地已在過(guò)去的26年中幾乎開發(fā)殆盡，目前可供開發(fā)的土地不足1平方公里。如何在有限的物理空間中實(shí)現(xiàn)其轉(zhuǎn)型發(fā)展的愿景并激發(fā)出無(wú)限的潛能，“土地集約利用”是基礎(chǔ)。

面對(duì)土地資源緊缺這一事實(shí)，精雕細(xì)琢已有的建筑樓宇，在如何集約利用土地、合理利用物理空間上深入思考。2008年以來(lái)，開發(fā)區(qū)內(nèi)有幾處老廠房已經(jīng)改造成研發(fā)辦公樓使用，在筆者看來(lái)，這一舉措在產(chǎn)業(yè)升級(jí)上功不可沒，但仍沒能在空間的高效合理利用產(chǎn)生效果。如果能夠?qū)崿F(xiàn)將有限的空間模塊化、可持續(xù)根據(jù)不同的主題在不同時(shí)期進(jìn)行相應(yīng)的變換、多功能性利用同一處空間，打造一種“復(fù)合空間”，將會(huì)給金橋開發(fā)區(qū)未來(lái)發(fā)展帶來(lái)一場(chǎng)革命性的變革。

根據(jù)這一區(qū)域未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)判斷該區(qū)域土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變及容積率的調(diào)整，不失為一項(xiàng)可供開發(fā)區(qū)政府規(guī)劃審批部門參考的方法。隨著中環(huán)線浦東段的順利貫通以及未來(lái)9號(hào)地鐵線、14號(hào)地鐵線的開通，金橋這一區(qū)域已不再是單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)的聚集地。未來(lái)，這里會(huì)有更多的白領(lǐng)階層、常住居民等，工業(yè)土地在此顯得供過(guò)于求且土地產(chǎn)生的價(jià)值較低。如能將一部分工業(yè)土地變性為商業(yè)辦公類型的土地，提高容積率，在有限的土地上建造更多的物業(yè)，可以適當(dāng)?shù)臐M足市場(chǎng)需求。對(duì)于開發(fā)區(qū)內(nèi)高產(chǎn)能的工業(yè)土地仍然保留，并積極鼓勵(lì)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

與此同時(shí)，對(duì)環(huán)境污染型企業(yè)堅(jiān)決說(shuō)“不”。面對(duì)開發(fā)區(qū)已有的企業(yè)，對(duì)生態(tài)環(huán)境有污染的，即使他們能為開發(fā)區(qū)貢獻(xiàn)再多的稅收，也應(yīng)該強(qiáng)制其轉(zhuǎn)型，不能轉(zhuǎn)型的，責(zé)令其停產(chǎn)并搬離。這一舉措，雖然在短期內(nèi)對(duì)金橋開發(fā)區(qū)的產(chǎn)值、稅收貢獻(xiàn)值、就業(yè)等產(chǎn)生有限的負(fù)面影響，但長(zhǎng)期將會(huì)獲得無(wú)限的收益，有利于千秋萬(wàn)代的可持續(xù)發(fā)展。

6 站在歷史的拐點(diǎn)看未來(lái)

作為開發(fā)區(qū)的建設(shè)者，應(yīng)重新審視何謂“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，深入細(xì)致地研究“新四大”產(chǎn)業(yè)，有目的、有方向同時(shí)開放包容且具靈活性的招商引資。 “新興”決定了其自身存在多樣性、不確定性且多變性等特點(diǎn)，只有深入了解到這類產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，才能做到招商引資心中有數(shù)，清晰辨別，精確選擇。對(duì)于具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)不妨嘗試合作共建、股權(quán)投資、銷售額提成扣點(diǎn)等多元化的合作方式，而不再拘泥于傳統(tǒng)的政策扶持、招租入駐等方式，最終實(shí)現(xiàn)與區(qū)內(nèi)的企業(yè)共同發(fā)展、合作共贏。

開發(fā)區(qū)的建設(shè)者應(yīng)該轉(zhuǎn)變思想，從“我要把開發(fā)區(qū)建設(shè)成為什么樣”為出發(fā)點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔夷転殚_發(fā)區(qū)的人群提供什么樣的配套服務(wù)”為目的，以人為本，調(diào)整產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局。應(yīng)對(duì)“產(chǎn)城融合”的大趨勢(shì)，面對(duì)在金橋路以東、申江路以西、錦繡東路以北、楊高北路以南包圍的區(qū)域內(nèi)工作、生活的人群，圍繞著如何滿足這類人群的生活需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，打造碧云國(guó)際社區(qū)以外的區(qū)域成為適宜居住、適宜工作、適宜休憩的人本化新城鎮(zhèn)。解決這類人群的交通出行、子女教育、醫(yī)療、娛樂休閑等需求，有利于激發(fā)其創(chuàng)造性的思維，為金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)“萬(wàn)眾創(chuàng)新”提供適宜的土壤和空氣。金橋開發(fā)區(qū)目前缺少適合這些人群溝通交流的平臺(tái)，如各種主題俱樂部、大型公共健身場(chǎng)所、可以解決 “最后一公里”問(wèn)題的社區(qū)公共交通出行工具等，適當(dāng)增加一些文化基因、藝術(shù)元素、給人以多元化體驗(yàn)。

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3.Maslows Hierarchy of Needs. Edpsycinteractive

作者簡(jiǎn)介：

李佳，碩士，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，就職于上海金橋出口加工區(qū)開發(fā)股份有限公司，同時(shí)在復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院在職攻讀工商管理碩士。