商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律問題研究

摘 要 我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。目前商品房預(yù)售是我國房屋銷售中的重要銷售方式，由于預(yù)售商品房的建設(shè)周期長，而且房屋價格升值空間大，所以導(dǎo)致預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象比較多。本文對商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓的概念以及預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的法律屬性進(jìn)行了簡單的介紹，對商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓過程中存在的法律問題進(jìn)行了研究，提出了對商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律制度完善的幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞 商品房 預(yù)售 合同效力 法律制度 預(yù)告登記

作者簡介：鄭楠，沈陽工業(yè)大學(xué)文法學(xué)院，碩士，研究方向：經(jīng)濟(jì)法學(xué)。

中圖分類號：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.038

我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長快速，已經(jīng)成為我國的重要經(jīng)濟(jì)支柱。房地產(chǎn)是民生產(chǎn)業(yè)，與人們的生活息息相關(guān)。預(yù)售商品房銷售價格低而且后期的升值空間很大，是我國房屋銷售的主要方式，但是關(guān)于商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律制度還是存在很多的不足。我國商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓過程中，炒房者抬高價格，破壞了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定秩序，對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定的影響。同時我國的商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律的相關(guān)立法不健全，法律的缺少對合同轉(zhuǎn)讓的效力都造成一定的影響。所以在維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展中，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律的建立和健全是非常重要的。

一、商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓相關(guān)概念分析

（一）商品房預(yù)售概念及特點(diǎn)分析

商品房是房地產(chǎn)公司為了營利，而把建造的房屋進(jìn)行出售或者出租。商品房的建設(shè)和出售都是要經(jīng)過相關(guān)的政府部門批準(zhǔn)的，商品房預(yù)售是在房屋建成之前對房屋進(jìn)行預(yù)售的一種模式，預(yù)購商品房的消費(fèi)者在對未建成的房屋進(jìn)行購買的時候，要向房地產(chǎn)開發(fā)商交付前期房屋購買費(fèi)用，待房屋完工之后在交付后期的尾款。預(yù)售商品房在法律本身上具有獨(dú)特的屬性，在房屋交易行為中，預(yù)售商品房交易具有不平等的關(guān)系。商品房銷售出現(xiàn)供小于求的時候，開發(fā)商會采用商品房預(yù)售的方式來銷售房屋，購買者在不平等的交易中支付巨額的費(fèi)用，并獲得兩者之間的承諾書，建立了一種不平等的交易關(guān)系。商品房預(yù)售在市場經(jīng)濟(jì)中具有很大的風(fēng)險性，因?yàn)轭A(yù)售的房屋沒有完工，容易受到多方面的因素，造成商品房無法正常施工，甚至?xí)霈F(xiàn)爛尾的情況。商品房建設(shè)周期長，預(yù)售期限不明確，增加了預(yù)購者的風(fēng)險。在法律上，預(yù)售商品房涉及到的法律方面很復(fù)雜，這些都會影響購買者的合法權(quán)益。

（二）預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓特點(diǎn)分析

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是預(yù)購者通過預(yù)售者來購買房屋，將購買的房屋再次轉(zhuǎn)讓給第三人，預(yù)購者是商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同的主體。轉(zhuǎn)讓合同直接關(guān)系到預(yù)購者本身的切身利益，預(yù)購者購買的房屋一般都是在建房屋，沒有房屋所有權(quán)，再次向第三者轉(zhuǎn)讓房屋的時候就會與預(yù)售者發(fā)生相應(yīng)的關(guān)系。在我國的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。我國的經(jīng)濟(jì)體制主要是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，商品是自由買賣和流通的。預(yù)售商品房是市場中的商品，所以在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中進(jìn)行買賣流通是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需求的。商品房在建的周期比較長，高質(zhì)量和高技術(shù)的要求決定了造成市場供不應(yīng)求的情況。商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓要根據(jù)一定的法律條例進(jìn)行，目前我國的商品房管理法沒有對商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓作出明確的規(guī)定，在法律條文上沒有明確說明禁止商品房轉(zhuǎn)讓。根據(jù)合同法的規(guī)定，預(yù)售商品房是可以正常進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，在轉(zhuǎn)讓合同雙方建立合同時候，在不違法的前提下可以對合同的具體內(nèi)容進(jìn)行制定，并且生成的合同內(nèi)容是有效的，按照轉(zhuǎn)讓合同的規(guī)定預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是有效的。

二、我國商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律立法現(xiàn)狀分析

我國對商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律制定方面現(xiàn)在沒有完善統(tǒng)一的立法，在司法界和法律研究領(lǐng)域也沒有形成統(tǒng)一的意見，這些都造成了我國商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓過程中出現(xiàn)問題。1995年在管理法中對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了規(guī)定，沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)的房屋不可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但是對預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓預(yù)售要由國務(wù)院進(jìn)行規(guī)定，但是國務(wù)院沒有履行被授予的立法權(quán)，沒有對房屋預(yù)售轉(zhuǎn)讓建立有效的立法法規(guī)。在2005年國務(wù)院在發(fā)布的七部委的意見文件中指出，禁止對未竣工的商品房進(jìn)行預(yù)售轉(zhuǎn)讓，但是這并不是法律上的明確規(guī)定。目前在一些地區(qū)，政府針對商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓相關(guān)的法律建立了法律法規(guī)，對合同轉(zhuǎn)讓建立了相應(yīng)的規(guī)制，但是從法律效力上來看，兩者規(guī)定不一致，并且法律的適用存在很大的困難。在合同法中對轉(zhuǎn)讓有明確的規(guī)定，但是預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓和一般的合同轉(zhuǎn)讓還是有一定區(qū)別的，合同法中的規(guī)定不能完全覆蓋預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定。

三、商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓中存在的法律問題分析

（一）預(yù)售商品房合同是否可以轉(zhuǎn)讓觀點(diǎn)不一致

在房地產(chǎn)發(fā)展的不同階段和時期，政府和社會對預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓的觀點(diǎn)不一致。一種觀點(diǎn)是商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓可以對市場交易起到促進(jìn)作用，理由主要是預(yù)售商品房可以滿足市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，通過市場交易流通可以發(fā)揮商品房的一定效用，可以使實(shí)現(xiàn)房屋的使用價值。預(yù)售商品房在市場交易中是一種商品，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)，市場對商品資源的配置是允許的，預(yù)售商品房作為商品也可以再市場交易中自由轉(zhuǎn)讓。一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)市場價格過高，預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓給市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來一定的隱患。預(yù)售商品房合同的轉(zhuǎn)讓造成市場房地產(chǎn)價格提高，造成房地產(chǎn)泡沫的形成，而且房屋在市場的供給和需求兩者之間發(fā)生脫節(jié)，很多房屋在購買后發(fā)生閑置的情況。商品房價格上漲在很大程度上不符合商品房的內(nèi)在使用價值，一旦房價下降就會造成房地產(chǎn)市場崩盤。另外商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓還可能造成市場不公平的競爭。我們應(yīng)該在防范的基礎(chǔ)上，抑制商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓帶來的市場風(fēng)險。

（二）轉(zhuǎn)讓法律效力在認(rèn)定上不一致

商品房預(yù)售合同在法律效力上存在認(rèn)定不一致的問題，在城市房地產(chǎn)管理法和合同法中的相關(guān)內(nèi)容之間存在法律規(guī)定的沖突矛盾，在法律適用上沒有司法解釋的有效引導(dǎo)。在法律效力上發(fā)生沖突的時候，法院以政府調(diào)控的相關(guān)政策為導(dǎo)向?qū)_突進(jìn)行裁判。比如在2005年山東省發(fā)生的一起關(guān)于商品房預(yù)售合同違約案件中，原告要求開發(fā)商履行合同上的相關(guān)義務(wù)，要求開發(fā)商協(xié)助原告辦理預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)，但是在法庭上經(jīng)過審理后，認(rèn)定原告在轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的行為違背了城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，在合同法中認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效，原告要求被法院駁回。在這個案件中，法院的裁決主要是根據(jù)政府對房地產(chǎn)調(diào)控的規(guī)定為依據(jù)的，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。endprint

（三）預(yù)售合同登記備案和預(yù)告登記制度之間存在的問題

商品房預(yù)售人要按照國家相關(guān)規(guī)定對預(yù)售合同在相關(guān)房屋土地管理部門進(jìn)行備案，預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓，要到房管部門辦理預(yù)售合同登記變更手續(xù)。在物權(quán)法的不動產(chǎn)登記規(guī)章制度中，對預(yù)告登記進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，在時間上預(yù)售合同登記備案與預(yù)告登記有先后順序，預(yù)售合同登記備案是商品房預(yù)告登記的前置時間，預(yù)告登記和預(yù)售合同登記備案兩者之間有著緊密的聯(lián)系。但是在業(yè)務(wù)上兩者是分屬不同的管理機(jī)構(gòu)，政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)對上平方預(yù)售合同進(jìn)行登記備案，房屋登記部門負(fù)責(zé)進(jìn)行預(yù)告登記，在預(yù)告登記的過程中需要攜帶商品房預(yù)售合同的備案手續(xù)，所以在登記前后會產(chǎn)生一些矛盾。商品房預(yù)售合同備案和預(yù)告登記分別是經(jīng)過不同部門辦理的，業(yè)務(wù)登記管理部門之間的數(shù)據(jù)信息互通不暢，沒有有效的銜接。

四、完善商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律建議

（一）在立法中要明確預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓的合法性

在我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展中，預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓存在的問題，需要在立法中對其合法性進(jìn)行明確規(guī)定。建立健全我國的預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓法律法規(guī)，保證房地產(chǎn)市場秩序的有效進(jìn)行。制止通過預(yù)售商品房進(jìn)行炒房的違法行為發(fā)生。通過立法對預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓進(jìn)行規(guī)定，可以解決房地產(chǎn)市場中的炒房問題。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合法性的建立，保證預(yù)購人可以維護(hù)自己的權(quán)益。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合法性有利于促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，可以有效的對市場資源進(jìn)行合理配置，保證供求平衡。在房地產(chǎn)交易的相關(guān)法律文件中對預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓進(jìn)行合法性的規(guī)定，明確合同轉(zhuǎn)讓的合法權(quán)益，建立健全預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓的法律制度。在合同法和物權(quán)法中明確合同轉(zhuǎn)讓的合法性地位，對預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓的條例進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，保證我國房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。

（二）建立健全預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的程序和條例

建立合法有效的合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議，通過法律手段來保證預(yù)售房交易雙方買賣人的合法權(quán)益。建立法律層面的書面合同，維護(hù)商品房預(yù)售雙方的合法權(quán)益。建立健全預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓程序，建立預(yù)售商品房合同備案登記制度，避免因?yàn)殚_發(fā)商的違法行為對消費(fèi)者造成的侵害，建立健全物權(quán)法。國家要對預(yù)告登記制度進(jìn)行管控，維護(hù)房地產(chǎn)交易市場的正常秩序。簡化預(yù)售商品房預(yù)告登記的審批程序，節(jié)約行政審批資源。建立預(yù)告登記對預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓進(jìn)行監(jiān)督，禁止炒房等牟利行為的發(fā)生。通過預(yù)告登記制度的建立，為我國房地產(chǎn)正常的制度提供數(shù)據(jù)信息。通過預(yù)告登記制度的建立，讓房屋所有人可以獲得房屋所有權(quán)。商品房預(yù)購者可以作為商品房預(yù)售交易的法律證人，這樣避免了惡意炒房行為的發(fā)生，在房款沒有完全支付的轉(zhuǎn)讓過程中，受讓人可以持有原先的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，保證在一定時間內(nèi)，可以對預(yù)告登記進(jìn)行變更。

（三）加強(qiáng)政府對商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的監(jiān)督和管理

政府可以建立商品房交易網(wǎng)絡(luò)平臺，加強(qiáng)對我國商品房的網(wǎng)絡(luò)化管理，建立電子信息制度對轉(zhuǎn)讓和登記進(jìn)行信息化的管理。政府加大對預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓違法行為的懲罰，建立違約和惡意炒房行為的懲罰制度，對預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓交易進(jìn)行規(guī)范。建立預(yù)售商品房誠信檔案，通過誠信檔案來約束企業(yè)和房地產(chǎn)商的經(jīng)營行為。政府要建立房地產(chǎn)管理部門的溝通制度，對辦事的程序要簡化，對房地產(chǎn)市場交易的違法行為要進(jìn)行查處，對違法行為要進(jìn)行法律的制裁。政府對商業(yè)炒房等行為要嚴(yán)格進(jìn)行管控，通過立法對其進(jìn)行管理，對受讓人的第二次轉(zhuǎn)讓行為要進(jìn)行限制，受讓人買到預(yù)售商品房后不得再進(jìn)行再次的轉(zhuǎn)讓交易，這樣可以很好的對商業(yè)炒房行為進(jìn)行遏制，政府對房地產(chǎn)工作人員進(jìn)行監(jiān)督和管理，對違規(guī)操作的行為要進(jìn)行嚴(yán)格的處罰。

五、總結(jié)

商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律的研究就利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，保證商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓可以有法可依，通過對商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的立法的建立，規(guī)范了我國的房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定秩序。

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