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    解密碧桂園科技小鎮(zhèn)

    2018-03-07 18:06:28宋彥成葉一劍
    中國房地產·市場版 2018年1期
    關鍵詞:產城融合

    宋彥成+++葉一劍

    摘要:嘗試對中國的特色小鎮(zhèn)建設進行系統(tǒng)梳理和研究的時候,碧桂園的實踐和案例是具有一定的代表性的,對具有鮮明投資屬性的特色小鎮(zhèn)營造是有參考價值的。這不僅是因為碧桂園作為中國房地產的標桿企業(yè),其對特色小鎮(zhèn)的理解具有行業(yè)代表性,還因為碧桂園的轉型故事將對中國房地產的發(fā)展產生影響。

    關鍵詞:科技小鎮(zhèn);產城融合;開發(fā)尺度

    中圖分類號:F293 文獻標識碼:B

    文章編號:1001-9138-(2018)01-0034-36 收稿日期:2017-06-27

    2016年,碧桂園的銷售額大約在3400億元,2017年上半年,截止到5月份為止完成2500億元,以此推斷,2017年碧桂園的銷售額可能達到5000億-6000億元。而且,全國的房地產市場至少是11萬億元,碧桂園和恒大加在一起可能占2萬億元左右的市場份額。

    顯然,無論從銷售額還是從市場占有率來看,碧桂園在房地產領域的發(fā)展已經進入了一個新的階段:規(guī)模已經很大,但轉型的迫切也很現(xiàn)實。

    和其他很多開發(fā)商一樣,碧桂園的轉型路徑和方向依然會與其主業(yè)有密切的關系,最好是能夠立足于主業(yè)實現(xiàn)新的產業(yè)鏈和價值鏈的構建,并在國際化和順應全球產業(yè)變革等層面有實質性突破。所以,碧桂園選擇科技小鎮(zhèn)這一產品線是有一定的合理性的。

    而事實上,按照碧桂園集團助理總裁、產城發(fā)展事業(yè)部總經理向俊波介紹,碧桂園從房地產本身來說,從規(guī)劃設計到建設,到運營,到學校、醫(yī)院以及酒店等等都有布局,這客觀上為產城融合邏輯的小鎮(zhèn)布局做了充分準備。而且,從2013年開始,碧桂園實施未來領袖計劃,為超越房地產為主導產業(yè)的企業(yè)轉型做了人才儲備。

    1“產城融合”背后的投資平衡術

    當人類進入工業(yè)化時代,由于聚集產生效益,從傳統(tǒng)的家庭小作坊式生產轉向社會化大生產,第二產業(yè)興旺發(fā)達,無論是從用地規(guī)模還是人居環(huán)境來說,都促成產業(yè)與城市的分離。

    但是,在進入后工業(yè)化時代,作為第二產業(yè)的工業(yè)不再是城市發(fā)展的主要動力,其用地規(guī)模也將相應減少,相應的是第三產業(yè)的比重上升,其綠色屬性與人的生存得以共存;同時,由于“后工業(yè)社會是圍繞著知識組織起來的”,如此,隨著知識經濟以及互聯(lián)網時代的到來,城市面貌和城市空間結構形態(tài)必然得到相應改變,生產與居住用地兼容化,城市空間結構從圈層式走向網絡化,產城融合得以成為可能。

    在我國,產城融合思路的轉變,還有鑒于有產無城型的開發(fā)區(qū)以及有城無產型的各類新城問題的發(fā)生,其內在的機理實際上是城市的本質、功能在區(qū)域經濟動態(tài)發(fā)展中的體現(xiàn)。

    事實上,在任何時代,最終都回歸到社會人的交往與信息交換。而產城融合的理念,從經濟學的角度來看,于民間而言,可以大大減少當前產城分離導致的通勤時間成本與金錢成本;于政府而言,可以降低管理成本,并開啟更貼近社會經濟發(fā)展的城市管理模式。不過,前提在于產業(yè)與人可以互相兼容而不排斥。

    不過,雖然對于產城融合的認知已成為一種共識,但是產城融合的實踐往往并不能立竿見影,尤其是對于房地產企業(yè)速戰(zhàn)速決的盈利模式來說更是如此。所以,對于房地產開發(fā)有著豐富經驗和財務技巧的碧桂園而言,在進行特色小鎮(zhèn)投資的時候,財務平衡當成為首要的命題。

    正如碧桂園集團助理總裁、產城發(fā)展事業(yè)部總經理向俊波所言,對于碧桂園這樣的企業(yè)來說,其資金成本是4%-5%,所以在前期有必要通過出售部分產品,比如產業(yè)與住宅等,覆蓋住其資金成本,穩(wěn)住現(xiàn)金流。在碧桂園產城融合的空間實踐中,高新技術產業(yè)用地、產業(yè)配套用地以及生活配套用地各占1/3。

    同時,碧桂園對于小鎮(zhèn)選址有明確的要求,主要集中在特大城市的周邊,或者城市群當中的節(jié)點,距離一線城市不超過60公里,以及匹配有高速公路等基礎設施。而且,碧桂園科技小鎮(zhèn)選址的生態(tài)環(huán)境往往適宜于人居,比如惠州市潼湖科技小鎮(zhèn)坐擁30平方公里的中央濕地,為廣東省最大的內陸生態(tài)濕地,何況其北部還臥有湖泊。這些都是實現(xiàn)快速資金回流的優(yōu)勢條件。

    2 特色小鎮(zhèn)的合理開發(fā)尺度

    當然,關于資金平衡的問題,還有另外一個考察維度,那就是做產業(yè)到底是不是具有財務上的合理性。對此問題,碧桂園要求每一個特色小鎮(zhèn)一定要有一個主導型產業(yè),并引入一到兩家世界級或者至少是國內的產業(yè)龍頭一起來做,打造一個平臺,一起來做。

    當然,在這個過程中,企業(yè)要安排好自己的現(xiàn)金流。所以,特色小鎮(zhèn)是奢侈品,不是所有的人都能做。碧桂園的基本模式是會賣掉一部分可售的東西,包括住宅,但是不是把錢拿走,只需要覆蓋住產業(yè)投資的資金成本,對碧桂園來說,這樣的資金成本是4%-5%,只要蓋住了這部分資金成本,找到了開發(fā)節(jié)奏,下面最大的任務是產業(yè)招商。只要把產業(yè)招進來,剩下的就好辦了。

    向俊波說,“只要選的區(qū)位是對的,未來的發(fā)展前景是看得到的,只要你能熬得住前面的五年,現(xiàn)金流就能維持住”。

    與財務平衡密切相關的,除了產業(yè)定位和選址以外,還有一個很關鍵的因素就是特色小鎮(zhèn)的開發(fā)尺度問題,對碧桂園來說也不例外。對于這一點,很多地方政府出臺的關于特色小鎮(zhèn)建設的指導意見中,提出的建議尺度基本上控制在5平方公里以內,這一方面體現(xiàn)了防止企業(yè)圈地,另外,也是考慮到開發(fā)周期和未來的社會治理問題。

    經筆者研究,對于企業(yè)深度參與或者說操盤的特色小鎮(zhèn),一般會建議3-5平方公里,主要依據(jù)是,如果小于3平方公里,在企業(yè)高強度投資開發(fā)啟動區(qū)后,周邊的土地議價分享不能實現(xiàn)利益最大化,反而可能便宜了后來追隨者,當然,土地資源的掌握者地方政府將會獲得最大的收益。如果大于5平方公里,按照正常的人口集聚,將來一旦建立起來以后,小鎮(zhèn)的管理尤其是在社會管理上將挑戰(zhàn)運營企業(yè)的極限。

    向俊波表示,作為開發(fā)者,目前從國內來說能夠駕馭的最大尺度不會超過10平方公里,“這已經是最大的尺度了”。碧桂園應該算是國內開發(fā)尺度最大的,最大的盤也就是7平方公里。這背后很大程度上是受制于整個土地管理制度。

    就目前碧桂園簽約的特色小鎮(zhèn)項目,差不多都在2-10平方公里,其中啟動區(qū)是20-50公頃,目前基本上在這個尺度里面。更具體的,里面大概涉及到幾大類型的用地:一個是高新技術的產業(yè)用地,另外是產業(yè)配套用地和生活配套用地。碧桂園的第一個小鎮(zhèn)項目,落地在廣東惠州,大概是8平方公里。

    這個尺度顯然不是所有的房地產企業(yè)都有能力做的。政府引進碧桂園這樣的企業(yè)要解決資金和效率的問題。首先是資金的問題,碧桂園不問政府要錢,只要給地,就可以搞開發(fā),對于碧桂園來說,一個酒店從打樁到建成就是一年,這已經是很寬松的時間了。

    而且,對碧桂園來說,也在做利潤來源的多元化。傳統(tǒng)的房地產就是買地、建房子、賣房子,現(xiàn)在賣房子是利潤來源,出租也是利潤來源,把租金轉化成融資也是資金來源。碧桂園設立了可能會超過100億的資金做企業(yè)孵化,里面有好幾千企業(yè),如果有幾十家搞的很大,也可以算出這筆賬來。endprint

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