粵港澳大灣區(qū)房企投資趨勢盤點

摘要：隨著粵港澳大灣區(qū)被寫入政府工作報告，上升為國家戰(zhàn)略，“巨無霸”城市群——粵港澳灣區(qū)正式迎來時代新機遇，依托于該區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來騰飛。憑借先發(fā)優(yōu)勢，以保利、萬科等為代表的粵派房企正不斷深化灣區(qū)城市群布局，外來規(guī)模房企入駐灣區(qū)的節(jié)奏也明顯加快。但考慮到市場形勢的變化、灣區(qū)城市群發(fā)展階段的差異等因素，房企對粵港澳灣區(qū)的戰(zhàn)略布局、拿地策略和運營模式等發(fā)生了新變化。

關(guān)鍵詞：粵港澳；拿地模式；租賃市場；“招拍掛”新政

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）01-0069-73 收稿日期：2017-12-08

1市場外溢下，周邊潛力城市成為房企入駐灣區(qū)新?lián)c

華南區(qū)域是品牌房企的大本營，國內(nèi)龍頭房企——保利、萬科、碧桂園、恒大等基本都聚集在華南區(qū)域。目前，萬科、保利、恒大、碧桂園等本土龍頭房企憑借先發(fā)優(yōu)勢布局和持續(xù)深耕，已實現(xiàn)灣區(qū)城市群的全面布局。外來房企中，融創(chuàng)以佛山為據(jù)點入駐粵港澳灣區(qū)，通過收購并購模式低成本拿地，短時間內(nèi)也已迅速完成灣區(qū)城市群全布局（見表1）。

戰(zhàn)略布局層面，廣州、深圳等灣區(qū)內(nèi)核心城市仍是房企主要競爭區(qū)域。考慮到廣州、深圳等灣區(qū)核心城市土地資源的稀缺性，極大的競爭導(dǎo)致土地成本逐漸攀升，嚴重影響了房企對粵港澳灣區(qū)的戰(zhàn)略布局。但由于廣佛同城化、深莞惠一體化等戰(zhàn)略的實施，核心城市市場外溢下的佛山、東莞等周邊潛力城市價值開始顯現(xiàn)，成為外來房企入駐灣區(qū)、完成曲線布局的新?lián)c（見表2、表3）。

2“招拍掛新政”難阻房企搶地?zé)崆?，拿地模式逐漸趨于多元化

“招拍掛”模式是房企拿地、實現(xiàn)灣區(qū)城市群布局的主要方式，房企前期拿地入駐粵港澳灣區(qū)一般都是通過“招拍掛”方式。目前由于宏觀政策調(diào)控的存在，“招拍掛”市場增設(shè)了“限價+自持+配建”等一系列苛刻的限制性條件，但仍沒有降低房企的搶地?zé)崆椋ㄒ姳?、表5）。

考慮到“招拍掛新政”嚴重制約了房企的灣區(qū)布局戰(zhàn)略，房企開始通過多元化拿地方式積極搶占灣區(qū)市場。以佛山為例，保利、萬科等行業(yè)龍頭企業(yè)開始采取“聯(lián)合開發(fā)+優(yōu)勢互補”的方式積極布局灣區(qū)城市群。截至2017年中期，佛山已有8宗房企合作聯(lián)合開發(fā)的案例，其中保利、萬科等行業(yè)龍頭企業(yè)也開始采取聯(lián)合開發(fā)的方式（見圖1）。

除聯(lián)合開發(fā)外，有些房企也試圖通過其他方式拓寬拿地渠道，主要包括特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園模式、收購并購、城市更新等。

特色小鎮(zhèn)模式中，目前萬科、恒大和碧桂園等國內(nèi)龍頭房企先后與灣區(qū)城市群地方政府簽訂合作協(xié)議涉足該領(lǐng)域，萬科致力于在增城打造文化旅游特色小鎮(zhèn)，恒大擬在清遠建設(shè)“恒大歐洲足球小鎮(zhèn)”，碧桂園則計劃與政府共建科技小鎮(zhèn)。

產(chǎn)業(yè)園模式中，華夏幸福是灣區(qū)城市群中該模式的積極踐行者，目前已與江門市、佛山市達成了合作意向，共同建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城，實現(xiàn)產(chǎn)城完美融合。

收購并購模式中，在目前行業(yè)整合的大趨勢下，品牌房企加緊通過收購并購方式低成本獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，典型的代表性房企是“并購之王”——融創(chuàng)。2016年1月融創(chuàng)以佛山為據(jù)點正式入駐粵港澳灣區(qū)，2016年5月融創(chuàng)聯(lián)手合景泰富首入廣州……截至目前，融創(chuàng)通過收購并購的方式陸續(xù)入駐深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山、江門、珠海、清遠、肇慶等珠三角城市，迅速完成了灣區(qū)城市群全面布局。

城市更新模式中，由于灣區(qū)城市群土地資源較為匱乏，“舊改”地塊成為了房企拿地渠道之一。灣區(qū)城市群中參與“舊改”的房企一般分為三個批次，第一批是以“舊改之王”佳兆業(yè)、星河等為代表港深房企，最早在深圳攻城略地獲了大量優(yōu)質(zhì)土地資源；第二批則是以恒大為代表的本土龍頭房企，憑借強大的實力短時間拿地；第三批則是外來品牌房企入駐灣區(qū)城市群，積極拓展“舊改”地塊。

3房企開發(fā)模式逐步轉(zhuǎn)型，搶占住房租賃市場高地

“土地市場“招拍掛新政”下，房企傳統(tǒng)的“短周期、快周轉(zhuǎn)”的運營模式將必然轉(zhuǎn)變，自持運營成為房企開發(fā)過程中需要思考的重要命題?！白猿謺r代下”的住房租賃市場將成為房企未來發(fā)展的重點領(lǐng)域，一系列政策也將支持國內(nèi)建立住房租賃市場發(fā)展長效機制，保障房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。以廣州為例，在需求側(cè)層面，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》中首次提出了“租購?fù)瑱?quán)”；在供給側(cè)層面，廣州則入選了首批開展住房租賃試點城市和開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的首批試點城市。

從短期分析，房企積極搶奪土地資源是出于搶占市場份額的考慮，重點市場的土地是稀缺資源，不搶奪土地資源則代表放棄整個重點市場，考慮到粵港澳灣區(qū)市場潛力極大，放棄粵港澳灣區(qū)絕對是重大戰(zhàn)略失誤。

從長期分析，則是為了搶占租賃市場高地。國內(nèi)的租賃市場潛力較大，隨著租購?fù)瑱?quán)細則的頒布與實施、住房租賃市場發(fā)展長效機制的建立，自持地塊的投資回報率將顯著提升，REITs等金融產(chǎn)品也將提高租賃資產(chǎn)流動性。未來房企將可以通過打造高端化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細化的產(chǎn)品形成品牌溢價，也可以通過持續(xù)的社區(qū)價值挖掘創(chuàng)造新的利潤增長點（見表6）。

4結(jié)語

粵港澳灣區(qū)無疑將帶動區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的極大發(fā)展，資本的逐利性也將吸引大量規(guī)模房企競相入駐灣區(qū)城市群。由于灣區(qū)核心城市土地資源稀缺、拿地成本攀升等因素，灣區(qū)核心城市市場外溢下的周邊潛力城市將成為外來房企曲線布局灣區(qū)的新?lián)c。

基于“房住不炒”的總體基調(diào)下，房企傳統(tǒng)的“短周期、快周轉(zhuǎn)”的運營模式將必然轉(zhuǎn)變，“自持時代”下的住房租賃市場將迎來發(fā)展轉(zhuǎn)折點。endprint