關(guān)于武漢市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究

王子何

摘要：本文選取了房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比，投資額增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比和房?jī)r(jià)收入比等5個(gè)單項(xiàng)測(cè)度指標(biāo)以及一項(xiàng)綜合指數(shù)指標(biāo)，并選取2011年至2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)度，結(jié)果表明武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)在近年來(lái)存在著嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；泡沫測(cè)度；信貸擴(kuò)張；土地成本

1998年我國(guó)取消了福利分房制度，進(jìn)行個(gè)人住房貨幣化改革，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展從而逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)。從二十一世紀(jì)開(kāi)始，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，截止2015年，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資額達(dá)到2581.79億人民幣，與2000年的101.3億元相比，上漲近26倍。武漢市房地產(chǎn)每平方米均價(jià)從2000年的1782元人民幣上漲到2015年8556，而且根據(jù)數(shù)據(jù)顯示截止2017年6月武漢市主城區(qū)商品房每平方米均價(jià)已突破1萬(wàn)5千元。房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展，在宏觀上影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，還會(huì)影響到普通居民的生活質(zhì)量。

二、測(cè)度

（一）單個(gè)指標(biāo)測(cè)度

1.房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率比

該指標(biāo)是將房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率進(jìn)行一個(gè)比較，該指標(biāo)越小說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫程度越弱，指標(biāo)越大則表示市場(chǎng)上泡沫程度越嚴(yán)重。房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值如果在1以?xún)?nèi)屬于正常范圍，若該指標(biāo)達(dá)到1-2表示當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫預(yù)警情況，達(dá)到2以上時(shí)表示當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫。

表二中的計(jì)算結(jié)果顯示2011年時(shí)該項(xiàng)指標(biāo)的值達(dá)到了1以上，進(jìn)入了泡沫預(yù)警階段，說(shuō)明當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)泡沫。2012年-2015年，該指標(biāo)回落到1以下，表示武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)回到正常區(qū)間。但在2016年沖高達(dá)到了2.045超過(guò)了警戒線，說(shuō)明2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)已經(jīng)超過(guò)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，虛漲泡沫顯現(xiàn)。

2.投資額增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率

該指標(biāo)通過(guò)比較整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額增長(zhǎng)速率與實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速率來(lái)檢驗(yàn)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫程度。一般認(rèn)為如果該指標(biāo)超過(guò)1.4即有泡沫出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，表二中的數(shù)據(jù)顯示2011-2012年，該項(xiàng)指標(biāo)都沒(méi)有超過(guò)臨界值1.4.在2013年與2014年時(shí)，該指標(biāo)分別達(dá)到了1.60與2.09超過(guò)臨界值，表明此時(shí)的武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)有虛漲泡沫顯現(xiàn)。但隨后在2015與2016兩年，該比值又下落到了臨界值1.4以下，且該項(xiàng)指標(biāo)在2016年變?yōu)樨?fù)值，表明當(dāng)年武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度在減小。

3.住宅施工面積/住宅竣工面積

該項(xiàng)指標(biāo)反映了房屋住宅的供應(yīng)情況，一般認(rèn)為當(dāng)該比值低于2.5時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，2.5-3.5間屬于正常水平，而當(dāng)該比值大于3.5時(shí)，會(huì)導(dǎo)致未來(lái)的房屋住宅供應(yīng)量會(huì)過(guò)大，導(dǎo)致供過(guò)于求產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

表2中反映從2011年開(kāi)始到2016年的6年間，該項(xiàng)比值一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3.5。到了2013年后，該項(xiàng)指標(biāo)甚至是臨界值的3～4倍。說(shuō)明武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度越來(lái)越嚴(yán)重。

4.住房空置率

空房率是指開(kāi)發(fā)商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。習(xí)慣上認(rèn)為房屋空置率如果在5%-10%之間就為正常區(qū)域，當(dāng)空置率達(dá)到10%-20%之間為危險(xiǎn)區(qū)，說(shuō)明市場(chǎng)上開(kāi)始逐漸供過(guò)于求，房地產(chǎn)業(yè)也在這時(shí)出現(xiàn)輕微的泡沫效應(yīng)；而當(dāng)房屋空置率超過(guò)20%為危險(xiǎn)區(qū)，說(shuō)明此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，出現(xiàn)房屋住宅嚴(yán)重積壓的現(xiàn)象。

表二數(shù)據(jù)表明2011年-2013年武漢市的房屋空置率在高于平衡臨界線10%，說(shuō)明存在輕微泡沫風(fēng)險(xiǎn)。2014年到2016三年武漢市的住宅空置率均超過(guò)20%，達(dá)到房屋住宅嚴(yán)重?cái)D壓區(qū)，存在嚴(yán)重的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

5.房?jī)r(jià)收入比

該項(xiàng)指標(biāo)指的是房屋住宅價(jià)格與單個(gè)城市居民家庭年均收入之比，其計(jì)算方法為用一套房屋住宅價(jià)格除以單個(gè)家庭全年收入。根據(jù)國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)收入比若在3至6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%，若超出該值表示房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。 鑒于我國(guó)住房政策，假設(shè)每套商品房面積是80平方米，夫婦兩人共同買(mǎi)房，計(jì)算得到表二中的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示從2011年開(kāi)始房?jī)r(jià)收入比就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)6倍的臨界值，說(shuō)明武漢市房地產(chǎn)確實(shí)存在較為嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象。

（二）綜合指數(shù)法

本文將運(yùn)用劉琳學(xué)者提出的綜合指數(shù)法來(lái)測(cè)度近年來(lái)武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，用綜合評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益的一種方法，其方法是將已得的單個(gè)指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)平均，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法將部不同的計(jì)量單位和性質(zhì)的數(shù)值轉(zhuǎn)化成一個(gè)綜合指數(shù)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫越嚴(yán)重，該指數(shù)越大。

其中，I 為房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)，F(xiàn)i為每個(gè)單個(gè)指標(biāo)的數(shù)值，Ci為該單項(xiàng)指標(biāo)的臨界值，wi為賦予每個(gè)單個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，n 為所含指標(biāo)個(gè)數(shù)。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)小于1時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫，當(dāng)該指數(shù)愈大于1時(shí)，說(shuō)明表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度愈加嚴(yán)重?，F(xiàn)在賦予上面已得到的五個(gè)指標(biāo)相同的權(quán)重，進(jìn)行計(jì)算得到下列數(shù)值：

從表三中數(shù)據(jù)可得出結(jié)論，2011年到2016年綜合指數(shù)都高于1，且在2013年后均保持在較高水平，說(shuō)明武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

三、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成原因

（一）居民對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求

隨著中部崛起戰(zhàn)略的提出，武漢市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，根據(jù)武漢市近期推出的規(guī)劃方案，武漢市城市化率將在2020年達(dá)到84%，導(dǎo)致房地產(chǎn)剛性需求變大。武漢市城市居民人均收入也從2011年的24600元增加到2016年近4萬(wàn)元，也刺激了居民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)。而且在我國(guó)的傳統(tǒng)文化中，普通人對(duì)于擁有自己的房子的執(zhí)念還是十分重，導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)剛性需求。更加上武漢市是中部中心城市，每年都有大量外來(lái)人口流入，增加了房地產(chǎn)需求?？偟膩?lái)說(shuō)，人均收入和外來(lái)人口的增加，老城區(qū)改造以及傳統(tǒng)文化的影響等導(dǎo)致了房地產(chǎn)的需求不斷變大，房?jī)r(jià)也隨之節(jié)節(jié)攀升，加大了房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。endprint

（二）房地產(chǎn)業(yè)成本增加

近年來(lái)，隨著國(guó)務(wù)院出臺(tái)政策，地方政府必須自己想辦法解決財(cái)政問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)就成為了地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源之一。出售土地可以在短期內(nèi)籌集大量資金，因此這一方法也成為了政府在面臨財(cái)政困境時(shí)最喜歡的手段。并且在政治集權(quán)，財(cái)政分權(quán)的體制下，地方官員會(huì)通過(guò)租售土地來(lái)提高GDP來(lái)顯示政績(jī)，由于土地資源的不可再生性和區(qū)位性，土地市場(chǎng)價(jià)格加速上升。同時(shí)武漢市近年來(lái)在大修公共基礎(chǔ)設(shè)施，使得很多的建筑材料價(jià)格和建筑工人的工資都有所提高，致使建筑業(yè)成本上升，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的成本增加，也拉高了房?jī)r(jià)。

（三）信貸擴(kuò)張

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集行業(yè)，商業(yè)銀行的貸款都偏好大量流入房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)悉，近年來(lái)央行多次調(diào)低長(zhǎng)期貸款的利率以及商業(yè)銀行準(zhǔn)備金，將長(zhǎng)期貸款利率由6.4%調(diào)至4.5%，導(dǎo)致了貸款的成本降低，也導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資量急速增加的現(xiàn)象。并且，作者了解到在如今仍以國(guó)有銀行為主導(dǎo)地位的銀行體系下，銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)管控都由總部總行承擔(dān)，而屬于前線的分行則更注重于自己的業(yè)績(jī)?；鶎鱼y行的業(yè)績(jī)考核往往會(huì)與信貸擴(kuò)張掛鉤，因此擴(kuò)大信貸規(guī)模成為了基層銀行的首要任務(wù)，又因?yàn)檫M(jìn)行房屋貸款的違約率及其他風(fēng)險(xiǎn)較小且不會(huì)對(duì)短期風(fēng)險(xiǎn)管理產(chǎn)生太大的不良影響，銀行更愿意進(jìn)行房地產(chǎn)信貸。

（四）行為金融學(xué)角度

從行為金融學(xué)角度分析，人是社會(huì)動(dòng)物，個(gè)體必然受到其他群體的影響來(lái)表現(xiàn)一種趨同性來(lái)形成社會(huì)潮流。隨著房?jī)r(jià)的升高，越來(lái)越多人買(mǎi)房投資，當(dāng)個(gè)體看到身旁越來(lái)越多人買(mǎi)房投資，有利可圖，再加上社會(huì)傳統(tǒng)文化的熏陶，就會(huì)出現(xiàn)羊群效應(yīng)。導(dǎo)致了購(gòu)房熱的現(xiàn)象出現(xiàn)。同時(shí)人們都有過(guò)度自信的心理，看到媒體報(bào)道房?jī)r(jià)上漲，人們會(huì)過(guò)高地估計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)，并且認(rèn)為自己也可以從中獲利，就盲目地進(jìn)行投資房地產(chǎn)。當(dāng)某些投機(jī)分子看到機(jī)會(huì)，甚至?xí)J款來(lái)投資房地產(chǎn)，這樣不僅擴(kuò)大了銀行的信貸，還拉高了房?jī)r(jià)，更導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

四、結(jié)論與建議

綜上所述，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成的原因大體可歸納為：房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求大、房地產(chǎn)業(yè)成本增加、商業(yè)銀行的信貸擴(kuò)張和投資者的心理效應(yīng)?；谝陨辖Y(jié)論，本文提出以下政策建議：第一、政府不可突然戳破泡沫，否則受損失的一定是最底層的老百姓；第二、規(guī)范地方政府的財(cái)政政策，規(guī)范土地的出讓制度；第三加強(qiáng)對(duì)于銀行信貸的監(jiān)管，銀監(jiān)會(huì)需加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管；第四、打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)炒作現(xiàn)象，建立健全的房地產(chǎn)信息發(fā)布制度；第五、進(jìn)一步建設(shè)廉租房，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。

參考文獻(xiàn)：

[1]昌忠澤.房地產(chǎn)泡沫、金融危機(jī)與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)家，2010（7）.

[2]劉江.政府和諧治理與“土地財(cái)政”的根治[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2007（10）.

[3]鞠方.房地產(chǎn)泡沫研究——基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架[M].中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社，2008.

（作者單位：湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院）endprint