公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用及存在的問題和對策

劉俊杰

摘 要 會計環(huán)境發(fā)生變化對歷史成本計量方式提出了挑戰(zhàn)，公允價值計量模式應運而生，這一新的計量模式會對上市公司財務狀況產(chǎn)生許多影響，而在實際應用中也存在很多的局限。該準則實施至今已有十年，公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用仍然只占很小的比例，這說明實施公允價值的過程中存在很大的問題，如當前市場環(huán)境尚不成熟、不易獲得公允價值以及相應的成本高等問題。因此，本文主要闡述了當前投資性房地產(chǎn)中公允價值應用的狀況，詳細說明存在的問題以及提出相應對策。

關(guān)鍵詞 公允價值 投資性房地產(chǎn) 會計準則

作為新興的計量屬性，公允價值自2006年實施以來，其應用于投資性房地產(chǎn)中的情況并不理想，社會對公允價值的計量充滿懷疑，多數(shù)企業(yè)處于觀望。因此，會計界人士相繼對公允價值的前景表明自己的看法，以及對改善公允價值的實施提出了相應的對策。

一、公允價值在投資性房地產(chǎn)應用中存在的問題

第一，在我國，公允價值的運用條件不夠完善。張?zhí)穑?011）認為，目前我國房地產(chǎn)市場還不夠完善，難以獲得可靠的公允價值。池昱萍（2017）認為，雖然我國市場環(huán)境對于國際大環(huán)境來說尚且不夠成熟，但是微觀環(huán)境下的房地產(chǎn)交易活動一直以來都比較活躍，房價也一直居高不下。尤其是在一些經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市，房地產(chǎn)市場的不成熟也在一定程度上限制了企業(yè)使用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。

第二，利潤波動較大，風險較大。魏玄（2017）認為，在我國當前的房地產(chǎn)市場中，規(guī)范性和穩(wěn)定性較為不足，對于很多利益關(guān)系人，可能會產(chǎn)生誤導，從而給企業(yè)的市場形象造成了不良影響。因此，對于投資性房地產(chǎn)這種模式的計量方法的選擇，不得不有所顧慮。龍露（2010）認為，企業(yè)若采用公允價值，毫無疑問會加大企業(yè)經(jīng)營活動中的風險。

二、公允價值計量模式的應用現(xiàn)狀

《會計準則》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量要根據(jù)企業(yè)實際情況選擇，但是企業(yè)不得同時采用兩種計量模式，并且一經(jīng)采用不得隨意變更。通過對上市公司的分析，有90%的公司依然是采用成本模計量屬性，而且這一現(xiàn)象在金融行業(yè)中表現(xiàn)更明顯。截至2013年4月30日的數(shù)據(jù)顯示，深市482家上市公司中，有239家公司擁有投資性房地產(chǎn)，占比49.59%。239家擁有投資性房地產(chǎn)的公司中，有225家上市公司采用了成本計量模式計量投資性房地產(chǎn)，占比94.14%，僅14家上市公司采用了公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的5.86%，這說明《新會計準則》在實行階段困難重重。

三、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式應用現(xiàn)狀分析

第一，《會計準則》的條件限制。由于《會計準則》的條件限制，很多公司管理者過于謹慎，所以都沒有將公允價值計量模式應用到投資性房地產(chǎn)中，如謹慎的選擇是《會計準則》的要求之一，因此通常會選擇成本模式進行后續(xù)計量。由于《會計準則》中限制了上市公司這種模式的計量方法的使用條件，因此很多企業(yè)過于謹慎，不得不采用成本計量模式。

第二，操作難度增大。采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行評估操作的難度較大，主要表現(xiàn)在技術(shù)因素、人才因素、成本因素三個方面。運用公允價值計量模式需要有活躍的交易市場作為定價基礎，進行市場定價需要專業(yè)評估人員利用先進的模型和現(xiàn)行市場要素進行準確的預測和判斷。要獲得這些可靠的相關(guān)數(shù)據(jù)，需要建立強大的信息技術(shù)和數(shù)據(jù)庫支持系統(tǒng)，這就需要有各種高素質(zhì)人才作為支撐。而目前高素質(zhì)人才的匱乏，使公允價值計量模式應用的可操作性難度增大。除此之外，投資性房地產(chǎn)公允價值進行初始及后續(xù)計量，都要在每一會計期末重新評估該資產(chǎn)的公允價值，進而加大了會計計量和財務管理的操作成本。

第三，公允價值導致利潤波動，不確定性大，企業(yè)的經(jīng)營風險就會加大，如果企業(yè)采用公允價值模式計量的話，那么公允價值受到了市場環(huán)境的影響，企業(yè)的經(jīng)營也會被影響。近幾年，我國房地產(chǎn)市場走勢不明確，國家出臺了嚴厲的調(diào)控政策，特別是限購來遏制房價上漲。如果房價出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，公允價值下降而導致的變動損益將影響本年利潤，從而導致利潤的波動，勢必影響投資者的信心。

第四，為盈余管理創(chuàng)造空間。成本模式下以歷史成本來計量投資性房地產(chǎn)的賬面價值，每期還要計提折舊和攤銷，賬面價值逐年減少，但其實際的價值卻在不斷上升，這部分升值被上市公司隱藏了。上市公司或許是在等待一個時機，當有需要的時候，如存在融資需求或者經(jīng)營業(yè)績不好出現(xiàn)連續(xù)虧損時才會選擇采用公允價值計量模式，將隱藏的增值部分釋放出來，以此改善財務狀況和經(jīng)營業(yè)績，甚至解除退市危機。由于已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式，利用投資性房地產(chǎn)公允價值增值來美化業(yè)績的機會只有一次，所以大部分上市公司不會輕易從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式。

四、在投資性房地產(chǎn)中應用公允價值的必要性

第一，提高了會計信息質(zhì)量。投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨等其他資產(chǎn)不同，它具有高風險高收益的特征，若把它等同于傳統(tǒng)的固定資產(chǎn)，則不能真實地反映其價值，不利于投資者作出正確的決策。《新會計準則》在我國準則體系中首次引人投資性房地產(chǎn)，對其確認、計量、披露等各個方面進行規(guī)范，并在后續(xù)計量模式上給予企業(yè)選擇權(quán)。計量模式的選擇結(jié)果可以反映企業(yè)管理層的意圖，公允價值的使用可以提供更為可靠的會計信息。

第二，體現(xiàn)了與國際趨同。投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式體現(xiàn)了與國際財務報告準則的趨同。與國際會計準則的趨同，有利于我國企業(yè)走出國門，降低了在國際市場上的融資成本。但我國《會計準則》并不是完全照搬國際會計準則，而是根據(jù)我國國情進行了適當?shù)男薷摹Ｓ捎谖覈袌鼋?jīng)濟還處于發(fā)展的過程，完全執(zhí)行公允價值的條件還不成熟，但有條件地采用公允價值，可以防止企業(yè)利用其操縱利潤。

五、完善公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用及對策

第一，規(guī)范公允價值運用范圍。如果企業(yè)應用公允價值計量模式，之前購入的投資性房地產(chǎn)價格上漲，賬面收益和凈資產(chǎn)也會極大地提升。所以，應用這種投資性房地產(chǎn)計量模式，必須循序漸進，必須加以考慮體系現(xiàn)狀，細化會計準則中規(guī)定的運用范圍，在條件不夠成熟的情況下，保證會計信息可比性的提升，最終降低公允價值的應用風險。

第二，完善公允價值在投資性房地產(chǎn)中的相關(guān)建設，房地產(chǎn)市場只有在活躍的、成熟的市場環(huán)境下，公開報價才能被市場參與者獲得并驗證，公允價值才能可靠獲得。因此，加快各級房地產(chǎn)市場發(fā)展，建立公開、公正的市場機制，完善相關(guān)數(shù)據(jù)信息庫對形成統(tǒng)一、開放的房地產(chǎn)市場，方便企業(yè)取得房地產(chǎn)市場價格以及降低獲取信息成本很有必要。我國政府相關(guān)部門可以利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，聯(lián)合公證、稅收、財政部門以及房地產(chǎn)中介，建立一個完整的房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡系統(tǒng)，以便收集交易信息、手續(xù)辦理、管理服務和監(jiān)管監(jiān)督。

第三，加管監(jiān)督。公允價值成為一些上市公司進行盈余管理的手段，被用來操作利潤、粉飾業(yè)績。監(jiān)管部門應該對上市公司披露的相關(guān)信息進行全面審查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況，必須嚴厲地處罰。另外，要加強外部審計機構(gòu)的獨立審計，審計師在審計過程中恪守職業(yè)道德，用于揭露企業(yè)利用房地產(chǎn)進行盈余管理的行為。

（作者單位為西南民族大學）

參考文獻

[1] 張?zhí)?公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應用研究[D].廈門大學，2014.

[2] 魏玄.投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式研究[J].金融經(jīng)濟，2017.endprint