去庫存與限購限價雙重背景下三四線城市房地產(chǎn)市場狀況研究

王紅艷

摘 要：截至2015年末，諸多因素導(dǎo)致我國三四線城市商品房庫存量較大。各地響應(yīng)中央決策部署積極去庫存，2016年去庫存成效顯著，但同時遭遇房價大漲的局面，繼而不得不出臺相應(yīng)的限購限價措施。一方面去庫存，一方面限購限價，看似互相沖突的政策會導(dǎo)致怎樣的結(jié)果？本文通過觀察雙重背景對蘇北城市淮安房地產(chǎn)市場的影響，從而研判近期三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：三四線城市 去庫存 限購限價

基金項目：2016年度淮安市法學(xué)會法學(xué)研究項目（HFH2016B02）

一、引言

長期以來我國房地產(chǎn)業(yè)的高額投資回報，近年來中國股市的持續(xù)低迷以及經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下實體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級、利潤率不高等多重壓力，導(dǎo)致許多企業(yè)紛紛投資房地產(chǎn)業(yè)，社會大量閑散資金也涌向樓市。一二線城市的剛性需求旺盛導(dǎo)致的高地價、高房價使得部分房地產(chǎn)商和投資者將視線轉(zhuǎn)移到三四線城市。而三四線城市地方政府也樂于在實體經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，將土地出讓作為獲取地方財政收入，以房地產(chǎn)業(yè)拉高GDP的重要手段，從而造成三四線城市商品房高庫存。2015年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，將化解房地產(chǎn)庫存作為2016年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展五大任務(wù)之一。2016年初各地政府結(jié)合本地實際情況以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革推動房地產(chǎn)去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。時至今日，三四線城市出臺了系列房地產(chǎn)去庫存措施，極大促進(jìn)了各地商品房的銷售，然而又出現(xiàn)不少三四項城市房價上漲過快的情況，地方政府不得不陸續(xù)出臺了相應(yīng)限購限價措施。那么，一方面去庫存，一方面限購限價，原本看似矛盾的兩項政策并施的效果如何呢？本文以蘇北城市淮安市為樣本加以觀察分析。

二、淮安市房地產(chǎn)去庫存的背景、舉措及成效

（一）淮安市房地產(chǎn)去庫存的背景

自2010年以來，淮安商品房庫存量始終保持高位，據(jù)統(tǒng)計，截至2015年12月28日，淮安商品住宅庫存量高達(dá)68221套（不含抵押房源），按照2015年各個區(qū)的銷售速度，出清周期最長為26.62個月，出清周期最短為9.05個月，以2015年淮安全市平均銷售速度4641.33套/月計算，出清周期為14.70個月?？梢?，隨著2016年初新房源的不斷上市，淮安樓市去庫存壓力較大。 [1]出現(xiàn)以上局面的原因如下：

1.新建商品房供大于求。市場經(jīng)濟(jì)下，任何商品的銷售都受供求關(guān)系的影響。三四線城市商品房高庫存的根本原因就在于近年來商品房銷售速度遠(yuǎn)不及新房上市的速度。

2.城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度慢。我國長期的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致城市居民和農(nóng)村居民收入較為懸殊，如淮安市淮安城鎮(zhèn)居民2015年人均結(jié)余12238元，而農(nóng)村居民僅結(jié)余4513元。城鎮(zhèn)化推進(jìn)相對緩慢，住房公積金、商業(yè)貸款等金融支持政策惠及不到農(nóng)村居民的情況下，農(nóng)村居民進(jìn)城購買商品房的經(jīng)濟(jì)能力不足，欲望不強。

3.新建商品房配套服務(wù)跟不上。近年來淮安許多新開發(fā)小區(qū)的周邊配套服務(wù)跟不上，居民出行、購物、就醫(yī)、上學(xué)等日常生活不便利，雖房地產(chǎn)開發(fā)商大力宣揚后續(xù)配套服務(wù)將跟進(jìn)，但購房者的觀望態(tài)度影響了樓盤的銷售。

4.新樓盤所處區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不充分?；窗苍S多新樓盤地處城市邊緣區(qū)域，周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展不充分。居住小區(qū)周邊無就業(yè)機會或居所遠(yuǎn)離工作崗位，必然對青壯年群體的吸引力不足。雖有小區(qū)走生態(tài)宜居養(yǎng)老的模式，但因醫(yī)療不方便、離子女居所遠(yuǎn)等原因，對老年群體的吸引力也不大。

5.開發(fā)商捂盤惜售行為。部分資金實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場預(yù)期判斷漲價，因此囤積房源，捂盤惜售。該部分庫存，是企業(yè)人為導(dǎo)致的庫存，造成了房地產(chǎn)市場高庫存的假象。

（二）淮安市房地產(chǎn)去庫存的舉措

2016年4月，江蘇省發(fā)布《江蘇省政府關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存的實施意見》，提出多措并舉化解房地產(chǎn)庫存。淮安市積極響應(yīng)國家及省政府的決策部署，采取多種切實有效的措施化解庫存。主要舉措如下：

1.商品房增量被嚴(yán)格控制?；窗彩型ㄟ^控制土地出讓節(jié)奏，抬高房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻等渠道，控制商品房增量，促進(jìn)現(xiàn)有商品房去庫存。如2017年1月16日，淮安市國土資源局將五宗生態(tài)新城板塊土地終止掛牌出讓。

2.拆遷安置貨幣化?；窗彩姓谶M(jìn)行的棚戶區(qū)改造、高鐵站及沿線高鐵建設(shè)、高架橋建設(shè)等，需拆遷的住戶量達(dá)上萬戶。在拆遷補償方面，淮安市改變了以往以異地住房安置為主的方法，采取貨幣補償?shù)姆绞焦膭畈疬w戶自主購買商品房。

3.多項利好政策促進(jìn)購房能力提高。通過改革戶籍制度，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，綜合改革稅費、公積金等制度，加大金融政策支持，以多種渠道降低外來務(wù)工人員、農(nóng)民工、新市民的購房門檻，幫助剛性需求者提高購房能力。

4.以優(yōu)化教育資源帶動房地產(chǎn)去庫存。打破過去優(yōu)質(zhì)教育資源集中于市中心的格局，以集團(tuán)化辦學(xué)、分校辦學(xué)為抓手，帶動優(yōu)秀師資流動，促進(jìn)教育均衡發(fā)展。如淮安市優(yōu)秀教育資源入駐生態(tài)新城西片區(qū)，極大帶動該區(qū)域商品房去庫存。

5.查處捂盤惜售行為。對捂盤惜售的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行約談，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)囤積房源、捂盤惜售等行為，打造透明公開的住房消費市場。

（三）淮安市房地產(chǎn)去庫存的成效

淮安市去庫存政策頗有成效，根據(jù)搜狐焦點淮安站的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止2016年12月31日24時，2016年全年淮安樓市新房成交量已經(jīng)達(dá)到86769套，同比2015年全年上漲53.9%。2016年淮安住宅類商品房月均成交7230套，平均每6分鐘就賣出一套房，如此強勁的走勢在以往從未出現(xiàn)過。[2]隨著淮安商品房庫存的持續(xù)減少，加之預(yù)計淮安三年之內(nèi)不批地因素的疊加，截止2017年1月20日，淮安樓市庫存商品住宅去化周期已縮至7.5個月，淮安已基本實現(xiàn)了去庫存的目的。

三、淮安市房地產(chǎn)限購限價的背景、舉措及成效

（一）淮安市房地產(chǎn)限購限價的背景

在2016年房地產(chǎn)去庫存諸多利好消息的刺激下，淮安的樓市異常火爆，實現(xiàn)了量價齊增。其中，投資性和投機性購房是房價上漲的推波助瀾者。2016年以來，淮安房價不斷攀高，從2016年12月住宅類商品房均價為4051.35元/ m2， 2017年4月份均價上升至5158.42元/ m2。以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)的均價是包括市區(qū)和縣城的綜合均價，僅就淮安市區(qū)的價格而言，漲幅更高，許多小區(qū)房價已經(jīng)過萬，這與淮安市2016年全體常住居民人均可支配收入22762元是不相匹配的，使真正剛性需求者的購房壓力倍增。

（二）淮安市房地產(chǎn)限購限價的舉措

為合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，穩(wěn)定商品住房價格，引導(dǎo)居民合理住房消費，抑制投資、投機性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，淮安市政府分別于2017年1月24日和5月27日出臺了限購和限價的規(guī)范文件，主要舉措如下：

1. 限購主要是通過對購房主體的限制。暫停向擁有2套及以上的本市戶籍居民家庭出售住房；非本市戶籍居民家庭申請購買第1套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在淮安市累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明；暫停向擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售住房。

2. 限價主要是通過實施普通商品住房銷售價格備案制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報商品住房預(yù)售許可前，到所在地價格主管部門進(jìn)行銷售價格備案。首次銷售的項目，備案均價不得高于上次均價。實行價格備案前已取得預(yù)售許可的，成交均價原則上不得高于2017年1月份的成交均價。對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目，住建部門暫不核發(fā)銷售許可證或暫停銷售。

（三）淮安市房地產(chǎn)限購限價的成效

2017年上半年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策以及商品房限購等因素影響，淮安房地產(chǎn)投資及商品房銷售受到一定抑制。2017年上半年全市房地產(chǎn)投資159.73億元，同比下降6.6%?！?·27限購”新政以來的一個月里，市區(qū)成交住宅（新建商品房，下同）面積34.1萬平米，環(huán)比上期（4月28日至5月27日）的44.8萬平米，直降23.9%?？傊?，限購限價政策出臺后，淮安樓市熱度已較明顯降溫，總體呈現(xiàn)出量縮價穩(wěn)的態(tài)勢。

四、去庫存與限購限價雙重背景下三四線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展研判

未來三是城市是否會出現(xiàn)“高庫存——去庫存——高房價——限購限價——高庫存”的循環(huán)？筆者認(rèn)為不會出現(xiàn)，理由如下：

1.國家持續(xù)加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。住房關(guān)系到國計民生，“房子是用來住的，不是用來炒的”，國家會繼續(xù)加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，既不允許出現(xiàn)大量新建樓盤上市出現(xiàn)高庫存，也不會允許投資者、投機者任意炒房。

2.地方政府已積累充分的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗。2000年以來，各三四線城市經(jīng)過幾輪房地產(chǎn)市場調(diào)控后，已積累了豐富的調(diào)控經(jīng)驗，擅于打組合拳使房地產(chǎn)市場有序發(fā)展。

3. 人們對房產(chǎn)稅出臺的預(yù)期。隨著網(wǎng)絡(luò)上、新聞媒體中關(guān)于房產(chǎn)稅的相關(guān)報道，三四線城市也逐漸形成共識，房產(chǎn)稅只是時間問題，未來將增加投資性持有房產(chǎn)的成本，這一預(yù)期促使人們更加理性投資房地產(chǎn)。

4.實體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的逐步深入，以及“一帶一路”的持續(xù)推進(jìn)，促使中國實體經(jīng)濟(jì)走出低谷，互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇將吸引資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。

5.三四線城市儲備用地充足。三四線城市的商品房開發(fā)儲備用地相對充足，政府會以土地的出讓審批權(quán)和市場價格的監(jiān)管權(quán)為手段，控制房地產(chǎn)庫存和價格，不會任由房價持續(xù)過快上漲。

參考文獻(xiàn)

[1] http：//huaian.jiwu.com/news/2420178.html

[2] http：//news.focus.cn/huaian/2017-01-01/11334779.html