中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求研究

艾松元+周洪兵+何志誠+舒?zhèn)ソ?付梁

【摘 要】2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，化解房地產(chǎn)庫存，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。會(huì)議將“促需求，去庫存”定為2016年全國房地產(chǎn)改革的總基調(diào)。目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存過?，F(xiàn)象存在相對(duì)性、結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性、階段性特點(diǎn)。其產(chǎn)生原因主要體現(xiàn)在不同時(shí)期、不同地域中消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不同。為有效化解全國房地產(chǎn)庫存問題，有必要針對(duì)不同地區(qū)展開房地產(chǎn)市場(chǎng)需求研究。而中小城鎮(zhèn)是化解庫存問題的主戰(zhàn)場(chǎng)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)需求研究則尤為重要。

【關(guān)鍵詞】中小城鎮(zhèn);房地產(chǎn);市場(chǎng)需求;去庫存

一、中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析

（一）供給過剩，有效需求不足

目前，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著供給過剩和需求不足這兩方面問題并存的局面。一方面是農(nóng)村和一些小城鎮(zhèn)房屋嚴(yán)重過剩，導(dǎo)致大量空心村和空心城的存在，另一方面是大中城市房屋嚴(yán)重短缺。導(dǎo)致大中城市和中小城鎮(zhèn)兩極分化局面的主要原因可以歸結(jié)為房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過剩和結(jié)構(gòu)性短缺問題。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年10月末商品房待售面積（不包括已建設(shè)未竣工、以及還未開工的潛在庫存）達(dá)到68632萬平方米，同比增長(zhǎng)14%。從全國房地產(chǎn)總庫存量來看，供給量過剩嚴(yán)重。但從局部地區(qū)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有明顯的區(qū)域性特點(diǎn)。有效需求的形成必須滿足兩個(gè)條件：一、消費(fèi)者有消費(fèi)需求;二、消費(fèi)者有消費(fèi)能力。部分一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)需求過剩，消費(fèi)能力不足;而中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)則呈現(xiàn)消費(fèi)需求不足的現(xiàn)象。最終，導(dǎo)致中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求不足的現(xiàn)狀。

（二）住房供應(yīng)體系存在弊端

第一，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)唯一的土地供應(yīng)者是政府，開發(fā)商通過競(jìng)價(jià)的方式從政府手中購買土地開發(fā)建設(shè)權(quán)。通過出售土地使用權(quán)的“土地財(cái)政”為我國廣大中小城鎮(zhèn)政府帶來了可觀的財(cái)政收入，但同時(shí)，這也直接推高了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)成本，間接影響房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)價(jià)格虛高。這也是導(dǎo)致地區(qū)性房地產(chǎn)有效需求不足的原因之一。第二，我國住房供應(yīng)種類繁多導(dǎo)致針對(duì)性和適用性不強(qiáng)，由于我國住房供應(yīng)政策缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)性和整體性設(shè)計(jì)的考慮[1]，導(dǎo)致保障性住房種類繁多現(xiàn)象的產(chǎn)生，同時(shí)也使住房供應(yīng)政策作用無法充分發(fā)揮作用。

（三）城鎮(zhèn)人口流失，消費(fèi)動(dòng)力疲乏

目前，我國大部分中小城鎮(zhèn)面臨房地產(chǎn)高庫存壓力。其中，部分城市出現(xiàn)“房比人多”的現(xiàn)象。以江西省鷹潭市為例，截止到2015年末，鷹潭常住人口為115.33萬人.鷹潭城鎮(zhèn)常住人口64.33萬人，占總?cè)丝诘?5.78%。由于江西省地處中部地區(qū)，為典型農(nóng)業(yè)大省，農(nóng)村和城鎮(zhèn)外出務(wù)工、經(jīng)商率高，導(dǎo)致鷹潭市實(shí)際在住居民數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于在戶籍人口數(shù)量。這就是所謂的城鎮(zhèn)人口和潛在城鎮(zhèn)人口（農(nóng)村人口）的流失現(xiàn)象，人口的流失之間導(dǎo)致了消費(fèi)動(dòng)力的疲乏，需求和潛在需求被極大地削弱。

（四）租賃市場(chǎng)不健全，房屋空置率高

房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，由于市場(chǎng)的不健全，導(dǎo)致中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展受到了極大的制約。一方面許多房產(chǎn)被投資者購買后“放空”閑置，以及許多樓盤由于有效需求不足而庫存積壓;另一方面，許多本地改善型住房消費(fèi)者者和外來剛需型住房消費(fèi)者找不到合適的房產(chǎn)。這種現(xiàn)象導(dǎo)致了中小城鎮(zhèn)房屋空置率高無法解決的現(xiàn)象，同時(shí)也限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。

（五）行業(yè)轉(zhuǎn)型期，投資需求不足

2016年，除一線城市和少數(shù)二線城市外，絕大多數(shù)城市的開發(fā)投資同比增幅會(huì)繼續(xù)回落，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅很可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)[2]。2015年房地產(chǎn)業(yè)首次出現(xiàn)房屋新開工面積、房屋竣工面積、土地購置面積、土地成交價(jià)款四個(gè)前端指標(biāo)同時(shí)負(fù)增長(zhǎng)。這兩組數(shù)據(jù)顯示了我國房地產(chǎn)行業(yè)已從過去二十年的高速發(fā)展時(shí)期中走出，并進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。這期間，地區(qū)性房地產(chǎn)政策頻繁發(fā)出，導(dǎo)致部分投資者投資信心不足，選擇持幣觀望。中小城鎮(zhèn)的剛需消費(fèi)者也越發(fā)謹(jǐn)慎，直接導(dǎo)致投資需求不足。

二、解決城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求問題的對(duì)策和建議

（一）供給側(cè)改革，擴(kuò)大有效需求

供給側(cè)改革是2016年的熱詞，它適用于大部分產(chǎn)能過剩行業(yè)，是解決產(chǎn)能過剩的根本方法。同樣，供給側(cè)改革也適用于房地產(chǎn)行業(yè)。要解決房地產(chǎn)高庫存問題，擴(kuò)大有效需求是關(guān)鍵。而擴(kuò)大有效需求就需要從消費(fèi)者的角度思考，認(rèn)準(zhǔn)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的定為，從供給側(cè)進(jìn)行改革，使住房消費(fèi)者真正具有置業(yè)欲望和置業(yè)能力。這需要地方政府的政策改革和開發(fā)商的體制改革共同作用下才可能實(shí)現(xiàn)。

（二）住房供應(yīng)體系改革

第一，政府通過宏觀調(diào)控可以控制虛高的房?jī)r(jià)，具體措施可以是規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)出讓一級(jí)市場(chǎng)，杜絕土地轉(zhuǎn)讓中產(chǎn)生的權(quán)錢交易所導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格虛高現(xiàn)象的產(chǎn)生。第二，有農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口的新市民將成為去庫存，闊內(nèi)需的強(qiáng)大力量。同時(shí)，新市民的住房保障問題也是各級(jí)政府必須解決的一大問題。通過精簡(jiǎn)，合并繁多的住房供應(yīng)政策，出臺(tái)適應(yīng)性更強(qiáng)的，能夠滿足新市民住房保障問題的新政策將是住房供應(yīng)體系改革的方向。這也是通過農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大房地產(chǎn)需求的必要保證。

（三）加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，鼓勵(lì)回鄉(xiāng)就業(yè)

中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)庫存居高不下的原因之一就是本地人口流失，以及隨之而來的消費(fèi)動(dòng)力疲乏。本文作者認(rèn)為，為應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)及農(nóng)村人口流失，政府應(yīng)該加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市居住環(huán)境品質(zhì)的同時(shí)也增加了就業(yè)崗位。同時(shí)，政府可以鼓勵(lì)外出務(wù)工，經(jīng)商人員回鄉(xiāng)就業(yè)，并給予一定的回鄉(xiāng)置業(yè)補(bǔ)貼。通過提高城市居住品質(zhì)和一系列置業(yè)補(bǔ)貼政策防止本地人口流失，同時(shí)吸引潛在市民（農(nóng)村人口）進(jìn)城置業(yè)，從而進(jìn)一步擴(kuò)大城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

（四）健全房屋租賃市場(chǎng)

目前，我國部分大中城市已經(jīng)具備較為完善的房屋租賃市場(chǎng)。而廣大中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)尚有待建立和完善。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展將極大地帶動(dòng)地區(qū)需求的增長(zhǎng)。政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)具有主導(dǎo)地位，應(yīng)該積極完善房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)地方法規(guī)，在初步建立租賃市場(chǎng)的地區(qū)可以采取適當(dāng)?shù)姆龀终撸e極鼓勵(lì)有實(shí)力，有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)租賃公司入駐城鎮(zhèn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新動(dòng)力。

（五）完善法律體系，增強(qiáng)投資信心

在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，出現(xiàn)過一些政府行為和市場(chǎng)條件不符的情況，由此產(chǎn)生的一系列社會(huì)問題導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資信心不足現(xiàn)象。為解決這一問題，完善房地產(chǎn)法律環(huán)境，完善房地產(chǎn)評(píng)估體系，保障投資者權(quán)益是必由之路[3]，只有在一個(gè)穩(wěn)定、合理的法律體系內(nèi)，消費(fèi)者才能放心地實(shí)現(xiàn)他們的投資需求。

【參考文獻(xiàn)】

[1]曾國安，曹文文，雷澤珩. 試論現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系存在的主要問題與完善原則[J]. 開發(fā)研究，2014，03：135-140.

[2]邵挺. 多措并舉，積極化解房地產(chǎn)“去庫存”壓力[J]. 發(fā)展研究，2016，05：4-6.

[3]袁韶華，施松，汪應(yīng)宏，劉勤俠，翟鳴元. 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果分析及房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議[J]. 現(xiàn)代城市研究，2014，02：72-79.