路徑依賴下的中國(guó)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)

朱安冬　王曉娣　陳娟　韓夢(mèng)思

[提要] 自從1992年實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)便蓬勃發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要的拉動(dòng)作用，已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中新的增長(zhǎng)點(diǎn)。然而，近年來(lái)我國(guó)城市房?jī)r(jià)持續(xù)走高，百姓只能望塵莫及。中外許多學(xué)者研究房?jī)r(jià)多以可控性實(shí)驗(yàn)和案例分析為主，采用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕?jīng)濟(jì)學(xué)研究方法，如博弈論和宏觀貨幣政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求分析等。本文從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)路徑依賴?yán)碚撊胧郑治鲋袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)的原因。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；泡沫經(jīng)濟(jì)；路徑依賴

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年3月21日

一、土地招拍掛制度的路徑依賴

2002年，國(guó)土資源部頒布了《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定》（即2002年國(guó)土資源部11號(hào)文），開啟了土地使用權(quán)的交易從協(xié)議和行政劃撥方式到市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的改革，這項(xiàng)政策指出，我國(guó)的商業(yè)、旅游、娛樂和房地產(chǎn)用地統(tǒng)一采用招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)行土地使用權(quán)的交易，這項(xiàng)政策的實(shí)施對(duì)土地和房地產(chǎn)用地有著深遠(yuǎn)的影響。

這一制度的實(shí)施，在土地市場(chǎng)上引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，公開競(jìng)標(biāo)的方式提高了土地使用效率，土地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。2004年國(guó)土資源部又頒布了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求2004年8月31日起所有經(jīng)營(yíng)性用地必須全部采用招拍掛的方式交易，被稱為土地“8.31大限”?！?.31大限”后，我國(guó)土地交易市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度顯著提高，在招拍掛后，土地的溢價(jià)率也顯著提高。以杭州市為例，任超群測(cè)算2007年杭州住宅用地的溢價(jià)率達(dá)到50.45%。從國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2010年我國(guó)各個(gè)城市土地招拍掛出讓中，土地的溢價(jià)率都超過(guò)了50%，這引起了國(guó)土資源部的重視，并在2010年12月21日公布，要抑制地價(jià)過(guò)快上漲，視土地的溢價(jià)率超過(guò)50%的土地交易為異常交易。

由于我國(guó)土地招拍掛制度一直以“價(jià)高者得之”為基本方針，過(guò)于重視土地資源的稀缺性卻忽視了土地資源的公共屬性，在不斷的競(jìng)爭(zhēng)叫價(jià)下很容易成倍地提高土地價(jià)格，由于水漲船高，房?jī)r(jià)自然也會(huì)隨之大幅上升。

在招拍掛的土地使用權(quán)交易中，地方政府是最大利益獲得者，我們并不否認(rèn)，招拍掛制度對(duì)于抑制“尋租”行為的效果，但我們也不能忽視，高昂的土地出讓金成為地方政府“第二財(cái)政”，在這種制度下，地方政府作為受益人必然會(huì)不斷鞏固這一制度，阻礙進(jìn)一步的改革，哪怕新的體制較之現(xiàn)存制度更有效率。由此我們可以看出，這種路徑依賴會(huì)讓土地價(jià)格只高不低，房?jī)r(jià)必然也會(huì)居高不下。

二、銀行信貸制度的路徑依賴

Allen & Gale（2000）在經(jīng)典論文“Bubbles and Crises”中，建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部均衡模型，二人通過(guò)對(duì)比投資者分別完全用自有資金和完全用銀行貸款進(jìn)行投資的兩種狀況下的均衡，得到風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的價(jià)格變化。他們指出，金融中介（銀行）的存在導(dǎo)致了代理投資問題，通過(guò)這種代理投資，投資者具備了風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的動(dòng)機(jī)和激勵(lì)，在這種情況下，資產(chǎn)泡沫就會(huì)生成。之后，他們研究了信用擴(kuò)張對(duì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)的作用，竟然發(fā)現(xiàn)信用擴(kuò)張和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是相互作用，通常情況下，信用擴(kuò)張會(huì)起到鼓勵(lì)投資者增加對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的投資，信用擴(kuò)張與資產(chǎn)價(jià)格的上升一定程度上具有同期效應(yīng)，也就是說(shuō)，如果信用不斷擴(kuò)張，那么資產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨之上升，并且對(duì)將來(lái)信用擴(kuò)張的預(yù)期也能使當(dāng)期的資產(chǎn)價(jià)格上升。

相對(duì)于美國(guó)等成熟經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)行業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是在住房制度改革的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展壯大起來(lái)的，雖然目前已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，然而卻是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，我國(guó)的房地產(chǎn)資金鏈沒有經(jīng)過(guò)資本市場(chǎng)的有效整合，資金循環(huán)形式整體來(lái)講比較單一，整個(gè)市場(chǎng)系統(tǒng)屬于簡(jiǎn)單內(nèi)部系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，資金循環(huán)體系主要表現(xiàn)為非資本市場(chǎng)化的體內(nèi)循環(huán)方式，沒有與資本市場(chǎng)形成有效的互動(dòng)，建立體外循環(huán)系統(tǒng)，因此，銀行信貸成為房地產(chǎn)金融的主渠道，其他渠道作用十分有限。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。

正是鑒于銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)大支持功能，銀行與地產(chǎn)開發(fā)商均能獲得豐厚收益，在這種報(bào)酬不斷遞增的路徑依賴下，銀行信貸制度日益鞏固完善，最終對(duì)房?jī)r(jià)的攀升起到了推波助瀾的作用。

三、大房地產(chǎn)商的路徑依賴

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，主要成本有三部分：建筑成本、土地成本和資金成本。對(duì)于已經(jīng)落成的住宅來(lái)說(shuō)，還有一項(xiàng)閑置的折舊成本。由于住宅的折舊期很長(zhǎng)，因此折舊成本對(duì)住宅銷售的影響并不大。資金成本包括開發(fā)商自有資金的機(jī)會(huì)成本以及他們從銀行貸款必須支付的利息。銷售收入和這三項(xiàng)成本之差就是開發(fā)商的利潤(rùn)。房產(chǎn)商要想獲得更高利潤(rùn)，提高房?jī)r(jià)是理性的選擇，而且在土地成本不斷提高的情況下，房產(chǎn)商的利潤(rùn)在不斷縮小。在這種威脅下，房產(chǎn)商更不會(huì)坐以待斃，那么房?jī)r(jià)又怎會(huì)下降呢？

房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被一些大房地產(chǎn)公司所壟斷。我們都知道，在寡頭壟斷市場(chǎng)上決定價(jià)格的并不是供求關(guān)系。大房地產(chǎn)商憑借強(qiáng)大的操控市場(chǎng)的能力，占有強(qiáng)大的市場(chǎng)份額，在某種程度上就控制了房?jī)r(jià)，因此為了獲取超額利潤(rùn)，作為理性經(jīng)濟(jì)人，大房地產(chǎn)商必然選擇提高房?jī)r(jià)。

由此可知，房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是大房產(chǎn)商作為高房?jī)r(jià)收益者和推動(dòng)者的代表，他們已經(jīng)形成了強(qiáng)大的利益集團(tuán)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠健全的情況下茁壯成長(zhǎng)，逐漸強(qiáng)大到不可撼動(dòng)，進(jìn)而可以操縱控制房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)泡沫持續(xù)膨脹就是他們不斷追求暴利的源泉，他們甚至不惜以囤積房源、虛假買賣等各種手段來(lái)拼命炒高房?jī)r(jià)，然而短期內(nèi)，市場(chǎng)的不健全、法制的不完善都會(huì)使這種不正當(dāng)行為難以得到徹底解決。

四、投機(jī)者的路徑依賴

住房是一種不同于其他社會(huì)商品的、具有社會(huì)保障功能的特殊商品，它既是商品，又更多地體現(xiàn)了社會(huì)保障功能。因此，各國(guó)政府在開發(fā)住房這一商品時(shí)，十分注重其社會(huì)保障功能。而在我國(guó)，這種保障功能主要體現(xiàn)在對(duì)低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房制度上。很顯然，我國(guó)并沒有優(yōu)先開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，所以人們只好去商品房市場(chǎng)購(gòu)買住房。

諾思在路徑依賴?yán)碚撝嘘U述，一旦在起始階段帶來(lái)報(bào)酬遞增的制度，在市場(chǎng)不完全、組織無(wú)效的情況下，阻礙了生產(chǎn)活動(dòng)的發(fā)展，并會(huì)產(chǎn)生一些與現(xiàn)有制度共存共榮的組織和利益集團(tuán)，那么這些組織和利益集團(tuán)就不會(huì)進(jìn)一步進(jìn)行投資，而只會(huì)加強(qiáng)現(xiàn)有制度，由此產(chǎn)生維持現(xiàn)有制度的政治組織，從而使這種無(wú)效的制度變遷的軌跡持續(xù)下去。這種制度只能鼓勵(lì)進(jìn)行簡(jiǎn)單的財(cái)富再分配，卻給生產(chǎn)活動(dòng)帶來(lái)較少的報(bào)酬，也不鼓勵(lì)增加和擴(kuò)散有關(guān)生產(chǎn)活動(dòng)的特殊知識(shí)。結(jié)果不僅會(huì)出現(xiàn)不佳的增長(zhǎng)實(shí)績(jī)，而且會(huì)使其保持下去。

在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，在各種復(fù)雜因素的相互影響下，房?jī)r(jià)不斷走高，低收入家庭購(gòu)買住房愈發(fā)艱難，可是迫于生活的需要，他們又不得不購(gòu)買住房，許多投機(jī)者正是看到商品房的這一特性，不斷投機(jī)炒作，囤積居奇，從而為房?jī)r(jià)的上漲“貢獻(xiàn)”了巨大力量。利益的驅(qū)使下，投機(jī)慢慢化作了一種習(xí)慣，習(xí)慣的可怕性又體現(xiàn)在它不會(huì)輕易改變，因此這種投機(jī)者的路徑依賴也是推動(dòng)房?jī)r(jià)居高不下的重要因素。

筆者認(rèn)為，盡管在當(dāng)前情勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)會(huì)存在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，但是只要認(rèn)識(shí)到位，方法得當(dāng)，上下齊心，不合理的路徑依賴制度是完全能夠轉(zhuǎn)化為合理的路徑依賴制度的，從而使房地產(chǎn)泡沫問題得到最完善的解決。

主要參考文獻(xiàn)：

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