房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的意義和作用

郝鵬

【摘要】進(jìn)入2016年以來，我國正在大力推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，根本目的是提高社會(huì)生產(chǎn)力水平，落實(shí)好以人民為中心的發(fā)展思想。在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板，從生產(chǎn)領(lǐng)域加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)供給，提高供給結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性和靈活性，從而使供給體系更好適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)變化。在這樣一次深刻的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，房地產(chǎn)業(yè)過冷過熱都將不利于國民經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)的企穩(wěn)，直接關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)的健康。本文對(duì)此作了簡要論述。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整 房地產(chǎn)業(yè) 健康 可持續(xù)

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展完善中，在國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整中，我國房地產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷了一系列調(diào)控。進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷加速，經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)在動(dòng)力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一輪的增長周期，也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。隨著宏觀調(diào)控的推進(jìn)，已影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的投資策略，國家也連續(xù)出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)的政策。只是，和其它行業(yè)一樣，新政策并沒有直接地作用到樓市的企穩(wěn)，反而是一波又一波的價(jià)格瘋狂。隨著城市化率的提高，剛性需求的持續(xù)，又為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了不竭的機(jī)會(huì)。

無需質(zhì)疑，房地產(chǎn)在保增長、穩(wěn)增長方面一直具有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)品消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是綜合性消費(fèi)，波及和帶動(dòng)生活消費(fèi)的方方面面。因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，從住房綜合消費(fèi)方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，房地產(chǎn)業(yè)還可以提高居民住房消費(fèi)水平，促進(jìn)生活消費(fèi)水平全面的提高。只是，過冷過熱的樓市也會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡，因此，及時(shí)的必要的調(diào)控也是政府的重要職責(zé)。

為保證國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長，近年來國家采取了強(qiáng)有力的刺激措施啟動(dòng)國內(nèi)需求，這在一定程度上緩解由于商品房積壓，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)快速膨脹的狀況，也在一定程度上帶動(dòng)了房地產(chǎn)需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。加之前幾年政府出臺(tái)的政策措施，例如降低銀行利息率，擴(kuò)大財(cái)政支出，降低存款準(zhǔn)備金和鼓勵(lì)銀行放款，大幅度提高職工工資和增強(qiáng)居民購買力。對(duì)于防止經(jīng)濟(jì)滯漲和衰退，調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢(shì)和穩(wěn)定發(fā)展，產(chǎn)生了刺激作用。然而，經(jīng)濟(jì)泡沫尤其是房地產(chǎn)泡沫的危害又必須未雨綢繆，美國次貸危機(jī)的前車之鑒不能不忘。雖然增加就業(yè)有賴于各行各業(yè)的快速發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理調(diào)整又是必須做好的工作。供給側(cè)結(jié)構(gòu)的改革還要與去庫存相適應(yīng)，為此，除了繼續(xù)實(shí)施調(diào)整國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般政策以外，還必須從房地產(chǎn)自身行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)，采取靈活的調(diào)控措施。

例如，為了有效平抑房價(jià)，抑制房價(jià)的過快增長尤其是囤房、炒房之類的不良現(xiàn)象，政府連續(xù)出臺(tái)限購政策，客觀上已經(jīng)讓更多的惡性炒作得到遏制。與此同時(shí)，我們也必須認(rèn)識(shí)到，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是有條件的，至少要防止房地產(chǎn)價(jià)格擾亂了經(jīng)濟(jì)秩序。投資開發(fā)房地產(chǎn)既起需求效應(yīng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，但又有供給效應(yīng)，并且這是投資本質(zhì)上的效應(yīng)。如果投資開發(fā)房地產(chǎn)不能產(chǎn)生需求效應(yīng)，僅僅是炒作，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展就弊多利少。如果投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，公平出售給正常合理的消費(fèi)者，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)的效應(yīng)也是正面的，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需運(yùn)行保持良性狀態(tài)。但投資開發(fā)房地產(chǎn)品必須有合理的最終消費(fèi)可能以及購買力。所以就必須杜絕某些惡性炒作，甚至商業(yè)欺詐，諸如某些中介機(jī)構(gòu)以及開發(fā)商的自編自導(dǎo)，甚至引發(fā)了讓人啼笑皆非的離婚鬧劇，瘋狂過后，注定是一地雞毛。所以，就必須在信貸、稅賦、限購方面出臺(tái)及時(shí)有效的國家政策。

首先，對(duì)于合理合法的剛性需求者，要有條件地放開信貸支持，對(duì)于開發(fā)商也是這樣，盡量避免因?yàn)橘Y金鏈緊縮，而讓大量的企業(yè)面臨困難。如果從房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)來支持發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，不僅有利于房地市場(chǎng)的健全完善，有利房地產(chǎn)開發(fā)和出售，而且也有助房地產(chǎn)健康發(fā)展，從而有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)是商業(yè)服務(wù)業(yè)，本質(zhì)上屬于第三次產(chǎn)業(yè)。它是以房地的交換流通為主，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)提供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。我國建筑成本主要是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟(jì)中的建材、機(jī)械等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品和勞務(wù)提供相配合，從而拉動(dòng)其發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所。開發(fā)營建房屋，又可以為中介、售后等物業(yè)管理、家政服務(wù)等多個(gè)行業(yè)發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋也就為其發(fā)展提供了前提，促進(jìn)其發(fā)展。另外，住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料，因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費(fèi)水平，從住房綜合消費(fèi)方面講，為人們生活質(zhì)量的提高創(chuàng)造了條件，進(jìn)而促進(jìn)生活消費(fèi)水平全面提高。住房水平提高和居住環(huán)境改善，可促進(jìn)生活消費(fèi)的多方面，拉動(dòng)多方面產(chǎn)品銷售和勞務(wù)交換。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展有強(qiáng)烈的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，因此，確保房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，具有非常重要的意義。

其實(shí)，自2004年以來，國家就已經(jīng)頒布了一系列的土地政策，這些政策具有連續(xù)性和整體性，旨在通過對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度，從源頭上進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，防止土地的盲目開發(fā)以及房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長。經(jīng)驗(yàn)表明，正確運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控，對(duì)制止部分行業(yè)盲目投資和低水平擴(kuò)張產(chǎn)生了釜底抽薪的效應(yīng)，是國家宏觀調(diào)控措施凸顯成效的關(guān)鍵因素所在。從我國多年發(fā)展實(shí)踐來看，房地產(chǎn)業(yè)的失衡很大程度上是源于土地市場(chǎng)的失衡，因此利用土地供應(yīng)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，其實(shí)質(zhì)是以中央政府為主的國家各級(jí)政府通過對(duì)全國或本轄區(qū)內(nèi)土地資源的供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)的干預(yù)，對(duì)一定范圍內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)節(jié)的過程。加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理、大力征購或回收土地資源成為政府的既定目標(biāo)。通過土地的征購、收回、儲(chǔ)備和有計(jì)劃地投入市場(chǎng)，既充分合理地利用土地資源，也保證城市規(guī)劃的有效實(shí)施。作為城市運(yùn)營發(fā)展的最大資源，土地極為寶貴，因此，土地資源應(yīng)該得到最大化的利用。與此同時(shí)，我國宏觀調(diào)控政策是一個(gè)多種政策體系的有機(jī)結(jié)合體，必須將貨幣政策、財(cái)稅政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策等政策手段有機(jī)地結(jié)合起來，才能有效地遏制固定資產(chǎn)過度增長的趨勢(shì)，從而確保國家經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。