房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后的財稅問題研究

王燕

摘要：當前我國正步入經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的攻堅階段。改革開放以來，每次遇到重大改革時，財稅體制改革都以先行軍的身份出現(xiàn)。十二五規(guī)劃綱要中提出要加快財稅體制改革以促進第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，然而全面推進“營改增”的步伐、完善增值稅抵扣鏈條尚未按預(yù)想的全部實現(xiàn)。本文主要針對即將迎來的房地產(chǎn)業(yè)“營改增”問題，分析與之相關(guān)的上下游行業(yè)、其自身稅收征管情況及行業(yè)特點，并提出“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)會計處理方面的變化，以期為推進“營改增”提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 營改增 會計核算 應(yīng)交稅費

一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”已勢在必行

目前我國已經(jīng)完成對交通運輸業(yè)、郵政電信業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等行業(yè)的“營改增”工作。2016年政府工作報告指出，從今年5月1日起，“營改增”試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。在此之前我國政府曾預(yù)計2015年年底前將上述三個行業(yè)納入“營改增”的范疇，然而在起步階段卻發(fā)現(xiàn)困難重重，三個行業(yè)的財稅改革并未按照預(yù)期狀態(tài)順利實施，困難來自各個方面。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，“營改增”之后將會面臨業(yè)務(wù)范圍的重新認定，工商登記的變更；面對增值稅的抵扣制度，稅負前后期失衡，前期少甚至為零，而后期會陡然增高；同時增值稅發(fā)票的領(lǐng)購、填開和管理相對營業(yè)稅發(fā)票來說更為嚴苛，加大了稅務(wù)管理工作。針對房地產(chǎn)的上游行業(yè)建筑業(yè)來說，從工程項目的承接到采購管理、分包管理、關(guān)聯(lián)交易，以及境外項目管理均將因“營改增”而受到一定影響，如票據(jù)流、物流、資金流“三流不一致”問題、甲供材料問題、集中采購問題、招投標策略等；針對同為上游產(chǎn)業(yè)的金融業(yè)來說面臨的問題是增值額如何核算，抵扣額如何認定，大量的柜臺以及非柜臺業(yè)務(wù)其發(fā)票采用何種形式開具等。然而為了完善社會主義市場經(jīng)濟體制，促使企業(yè)加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提升企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)國民經(jīng)濟與社會的健康協(xié)調(diào)快速發(fā)展，在稅收體制方面必須為其營造良好環(huán)境、完善稅制、避免重復(fù)征稅，金融業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的工作不能停滯。

二、房地產(chǎn)業(yè)的主要特點

（一）財務(wù)方面。

資產(chǎn)方面：房地產(chǎn)業(yè)一般會有大量存貨，主要表現(xiàn)為尚未完工的“開發(fā)成本”與已辦理竣工結(jié)算的“開發(fā)產(chǎn)品”；部分房地產(chǎn)公司還會持有一部分房產(chǎn)和地產(chǎn)用于出租以賺取租金，針對此部分房地產(chǎn)按照《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定應(yīng)通過“投資性房地產(chǎn)”項目列示；考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷方式，其“應(yīng)收賬款”較多，主要為應(yīng)收售房款和租金，基本上不存在“應(yīng)收票據(jù)”；相對存貨來說固定資產(chǎn)所占比值較小，基本為辦公樓與辦公設(shè)備；一般不存在無形資產(chǎn)，值得注意的是企業(yè)取得的用于房屋開發(fā)的土地使用權(quán)應(yīng)計入存貨成本（開發(fā)成本）中，而非無形資產(chǎn)。

負債方面：由于房地產(chǎn)的建造成本較高，一般房地產(chǎn)公司很難靠自有資金滿足籌建的需求，需要向外界融通資金，一方面可通過向銀行舉債獲取資金，且多為長期借款，另一方面可通過向消費者預(yù)收售房款來融資，在會計核算中通過“預(yù)收賬款”核算。

（二）業(yè)務(wù)范圍。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要業(yè)務(wù)涉及產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品銷售、物業(yè)管理、房屋租賃四個方面。值得關(guān)注的是，中央提出的房地產(chǎn)業(yè)“營改增”中的房地產(chǎn)業(yè)未明確具體包括哪些業(yè)務(wù)范圍，是僅指房地產(chǎn)銷售，還是亦包括物業(yè)管理、房屋租賃。房地產(chǎn)開發(fā)階段是劃分為建筑業(yè)的范疇還是劃分為房地產(chǎn)業(yè)，仍待界定。在國家統(tǒng)計局起草、國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局、國家標準化管理委員會批準發(fā)布的新國家標準《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》（GB/T4754-2011）中明確指出房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)分屬不同的類別。其中建筑業(yè)包括房屋建筑業(yè)、土木工程建筑業(yè)、建筑安裝業(yè)、建筑裝飾和其他建筑業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動；租賃業(yè)包括機械設(shè)備租賃、汽車租賃、農(nóng)業(yè)機械租賃、建筑工程機械與設(shè)備租賃，不包括房屋租賃。按照《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，目前營業(yè)稅征稅范圍仍包括建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、不動產(chǎn)銷售、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；其中建筑業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)，服務(wù)業(yè)包含房地產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理和房屋租賃，不動產(chǎn)銷售包括房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品銷售，無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包含房地產(chǎn)業(yè)中土地的購置；并未將房地產(chǎn)業(yè)作為一個單獨的項目規(guī)范。

筆者結(jié)合此前我國提出的全面開展“營改增”的趨勢，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)所涉及的業(yè)務(wù)，對“營改增”后可能存在的稅制狀態(tài)進行財稅分析。在產(chǎn)品開發(fā)方面可參考建筑業(yè)“營改增”后的稅率11%，在產(chǎn)品銷售方面按照財政部、國家稅務(wù)總局提出的預(yù)實行稅率為11%，而目前尚未確定“營改增”擴圍將覆蓋物業(yè)管理及不動產(chǎn)租賃，但按照全面推行“營改增”的總體思想，物業(yè)管理及房屋租賃也將面臨“營改增”，只是適用稅率尚未提出，筆者認為在結(jié)合行業(yè)自身特征的同時可參考部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和動產(chǎn)租賃業(yè)所適用的增值稅稅率。

三、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后的會計處理

房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后可能會加大稅務(wù)成本，從而降低再次投資生產(chǎn)的熱情，甚至導(dǎo)致部分企業(yè)輾轉(zhuǎn)其他行業(yè)。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，需要同步針對其上游企業(yè)實施“營改增”。同時企業(yè)在“營改增”之后將要面臨財務(wù)核算的巨大變化，本文依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)特點，結(jié)合增值稅的擴圍趨勢，提出對房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)的財稅處理如下：

（一）取得土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過行政劃撥、協(xié)議、招標、拍賣等方式取得土地使用權(quán)，按照《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)的處置屬于營業(yè)稅的征稅范圍，而在擴圍之后應(yīng)屬于增值稅的征稅范圍。結(jié)合企業(yè)會計準則的規(guī)定，在取得財政部統(tǒng)一印制的單據(jù)時，其會計處理為，借記“開發(fā)成本”科目，按照符合規(guī)定的可以抵扣的進項稅額借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）籌集資金。房地產(chǎn)企業(yè)可通過銀行等金融機構(gòu)取得借款，由于金融業(yè)“營改增”政策已提出，所以在支付借款費用時只要取得合法票據(jù)，增值稅進項稅額將允許抵扣，會計處理為，借記“銀行存款”科目，貸記“長期借款——本金”科目。在工程達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的借款費用應(yīng)借記“開發(fā)間接費用”科目，同時按照可以抵扣的進項稅額借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“銀行存款”“應(yīng)付利息”“長期借款——應(yīng)計利息”科目。需要說明的是與借款利息相關(guān)的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的確定，是在實際取得借款利息時，還是按照合同規(guī)定的利息支付日確定？參考現(xiàn)有增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定，筆者認為應(yīng)該按照合同約定的時間確定納稅義務(wù)發(fā)生時間，但若采取預(yù)收款方式的則為收到預(yù)收款的當天，而增值稅進項稅額應(yīng)在認證通過后方可抵扣。

（三）前期勘察、論證、設(shè)計、廣告費。工程勘察是指在施工前對地形、地質(zhì)構(gòu)造、地下蘊藏的實地調(diào)查，論證是指施工前對技術(shù)提出可行性論證，均屬于“營改增”范圍的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)；工程設(shè)計是指為房屋提供整體結(jié)構(gòu)、外形功能等設(shè)計，廣告是指利用圖書、報紙、雜志、電視、廣播等為房地產(chǎn)企業(yè)提供宣傳的服務(wù)，包括代理、播映、發(fā)布、宣傳等活動，設(shè)計與廣告均屬于部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)下的文化創(chuàng)意服務(wù)。上述服務(wù)已于2014年順利通過“營改增”，因此企業(yè)為工程前期勘察、論證、設(shè)計服務(wù)及廣告而支付的費用其進項稅額均可以抵扣，且稅率均為6%。會計處理為，借記“開發(fā)間接費用”“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“銀行存款”等科目。待項目達到預(yù)定可使用狀態(tài)后再在各項目之間分配，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“開發(fā)間接費用”科目。

（四）工程物資采購。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原材料的工程物資，主要包括水泥、大沙、石料、鋼筋等。按照“營改增”的規(guī)定，在改革前取得的存量資產(chǎn)相關(guān)的增值稅不得抵扣，而在改革后取得的則可以抵扣，為了不增加稅負，企業(yè)需要規(guī)范采購制度，嚴格審核采購流程，選擇一般納稅人企業(yè)，以取得采購環(huán)節(jié)的增值稅專用發(fā)票。此環(huán)節(jié)對應(yīng)的會計處理為，借記“工程物資”“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“銀行存款”等科目。針對部分企業(yè)銷售建筑用的沙土、石料可能仍存在簡易征收的情況，房地產(chǎn)企業(yè)無法取得增值稅專用發(fā)票，進項稅額仍不得抵扣。

（五）施工領(lǐng)用工程物資，支付工程款。進入工程建造階段，領(lǐng)用工程物資時借記“開發(fā)成本”科目，貸記“工程物資”科目。支付施工方工程款時，按照對方所開發(fā)票金額借記“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”科目，貸記“銀行存款”科目，同時按照規(guī)定所扣的工程保證金貸記“其他應(yīng)付款——保證金押金——工程保證金”科目。

值得關(guān)注的是，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的“營改增”，與工業(yè)企業(yè)自建辦公樓相關(guān)的工程物資等進項稅額是否可以抵扣?；诒苊庵貜?fù)征稅的思想，很可能伴隨著房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的改革，不動產(chǎn)可以抵扣領(lǐng)用建筑耗材的進項稅額，則自建不動產(chǎn)領(lǐng)用耗材的相關(guān)會計分錄為，借記“在建工程”科目，貸記“工程物資”“原材料”“庫存商品”科目，針對領(lǐng)用的原材料不需要做進項稅額轉(zhuǎn)出，領(lǐng)用的庫存商品也無需視同銷售計算銷項稅額。

（六）產(chǎn)品銷售。房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，按照預(yù)收售房款借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目；滿足收入確認條件時，借記“預(yù)收賬款”“銀行存款”“應(yīng)收賬款”等科目，按照售房合同所規(guī)定現(xiàn)價款貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目，按照發(fā)票上所注明的稅額貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”科目。同時結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

值得思考的是，十二五規(guī)劃提出將房地產(chǎn)業(yè)由營業(yè)稅改征增值稅，而與之性質(zhì)相似的銷售環(huán)節(jié)相關(guān)的土地增值稅該何去何從？根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額為增值額，以此為計稅基數(shù)結(jié)合對應(yīng)的級次稅率計算征收土地增值稅額。顯然一方面增值稅和土地增值稅均是以增值額為計稅依據(jù)，存在重復(fù)性；另一方面，從征稅目的上來看，征收土地增值稅是為規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場交易秩序，同時抑制房地產(chǎn)投機和炒賣活動，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，防止國有土地收益流失，而增值稅的征收目的主要是保證財政收入及時、穩(wěn)定增長的同時促進專業(yè)化協(xié)作生產(chǎn)的發(fā)展和生產(chǎn)經(jīng)營結(jié)構(gòu)的合理化，可見在征收目的上又具有一定的差異性。

（七）租賃、物業(yè)管理服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋用于出租時，一方面確認收入，借記“銀行存款”“預(yù)收賬款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目，若房地產(chǎn)租賃也由營業(yè)稅劃轉(zhuǎn)為增值稅，則同時貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”科目，且與該房地產(chǎn)構(gòu)建相關(guān)的增值稅也可抵扣，否則做進項稅額轉(zhuǎn)出進入成本。另一方面結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（累計攤銷）”科目，同時結(jié)轉(zhuǎn)與之相關(guān)的價內(nèi)稅，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”（若不動產(chǎn)租賃仍屬營業(yè)稅征稅范圍時做此分錄，否則無需計入）、“應(yīng)交稅費——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅/應(yīng)交教育費附加”科目。

房地產(chǎn)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)時，如同房屋租賃，是否能伴隨即將到來的房地產(chǎn)業(yè)“營改增”進程也納入“營改增”的范圍，目前尚未統(tǒng)一說法。但是在全面實施“營改增”的趨勢下，物業(yè)管理等納入“營改增”的范圍只是時間和時機的問題。屆時可參考部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增值稅適用稅率6%，支付物業(yè)管理等相關(guān)物資費用時可借記“固定資產(chǎn)”“存貨”等科目，同時按照取得的可以抵扣的增值稅專用發(fā)票借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“銀行存款”等科目；取得物業(yè)管理收入時借記“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”（或“其他業(yè)務(wù)收入”）、“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”科目。在征收營業(yè)稅時采用差額征收的代收水、電、燃氣費等項目，可按照增值稅專用發(fā)票的開具方式判斷是否納入計稅依據(jù)以及是否予以抵扣。

與此同時，“營改增”從根本上動搖了目前中央和地方財政收入的關(guān)系，從重構(gòu)中央和地方財權(quán)事權(quán)關(guān)系來說，“營改增”是財稅體制改革第一緊迫的任務(wù)。針對“營改增”的項目，我們可以在由中央統(tǒng)一征收的基礎(chǔ)上，分配比率略微傾向于地方，以緩解地方財政收入的降低。

四、案例分析

假設(shè)在全面實施“營改增”之后，A房地產(chǎn)企業(yè)20×7年通過協(xié)議方式取得一項土地使用權(quán)，能夠取得稅法規(guī)定的可抵扣增值稅憑據(jù)，其中不含增值稅的地價款10 000萬元，假設(shè)增值稅稅率為11%；年初為開發(fā)新項目通過銀行取得借款12 000萬元，假設(shè)金融業(yè)增值稅稅率為6%，該筆借款為分次付息，利息率3%，當期計提利息；前期勘察、論證、設(shè)計、廣告費支出額為100萬元；當期從一般納稅人處采購工程所需物資5 000萬元，從小規(guī)模納稅人處采購工程物資1 000萬元（能夠取得稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票）；當期領(lǐng)用工程物資200萬元，支付工程款1 000萬元（無法取得增值稅發(fā)票），對外銷售另一項目的商品房，售價15 000萬元，成本800萬元，其中土地增值稅額為90萬元；部分房屋對外出租，取得租金收入500萬元，物業(yè)管理收入200萬元，上述事項除特殊說明外，均能取得和開具稅務(wù)機關(guān)認可的合法票據(jù)。與該企業(yè)相關(guān)的會計處理為：

1.取得土地使用權(quán)時：

借：存貨 100 000 000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額） 11 000 000

貸：銀行存款 111 000 000

2.取得銀行借款時：

借：銀行存款 120 000 000

貸：長期借款——本金 120 000 000

年底計提利息時：

借：財務(wù)費用/開發(fā)成本 3 600 000

貸：應(yīng)付利息 3 600 000

支付利息時：

借：應(yīng)付利息 3 600 000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額） 216 000

貸：銀行存款 3 816 000

3.支付前期勘察、論證、設(shè)計、廣告費時：

借：開發(fā)間接費用 1 000 000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額） 60 000

貸：銀行存款 1 060 000

4.采購工程所需物資時：

借：工程物資 60 000 000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額） 8 800 000

貸：銀行存款 68 800 000

其中增值稅進項稅額=5 000×17%+1 000×3%=880（萬元）

5.領(lǐng)用工程物資時：

借：開發(fā)成本 2 000 000

貸：工程物資 2 000 000

6.支付部分工程款時：

借：開發(fā)成本 10 000 000

貸：銀行存款 10 000 000

7.銷售部分房屋時：

借：銀行存款 166 500 000

貸：主營業(yè)務(wù)收入 150 000 000

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 16 500 000

結(jié)轉(zhuǎn)成本：

借：主營業(yè)務(wù)成本 8 000 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 8 000 000

借：營業(yè)稅金及附加 900 000

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅 900 000

8.取得租金收入時：

借：銀行存款 2 220 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 2 000 000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 220 000

9.取得物業(yè)管理收入時：

借：銀行存款 5 550 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 5 000 000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 550 000

參考文獻：

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