對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及財(cái)政收入的影響與對(duì)策

王寶華

[摘要]隨著我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，各行各業(yè)都進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)亦是如此。蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)為我國(guó)財(cái)政收入做出了卓越的貢獻(xiàn)。根據(jù)財(cái)政部相關(guān)數(shù)據(jù)，2015年我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅總額為6104億元，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅總額為2871億元，分別占我國(guó)財(cái)政收入的401%、189%。李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中明確提出，我國(guó)將于2016年5月1日全面實(shí)施“營(yíng)改增”，范圍將擴(kuò)大至建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)與生活服務(wù)業(yè)，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及財(cái)政收入帶來(lái)了極大的影響及沖擊，如何在這一新時(shí)代的發(fā)展浪潮中保證企業(yè)的活力與長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展已然成為了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的共同難題。

[關(guān)鍵詞]營(yíng)改增；房地產(chǎn)業(yè)；財(cái)政收入

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625180

1“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響及對(duì)策

11“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響主要體現(xiàn)在對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表這三方面的影響。

資產(chǎn)負(fù)債表方面，由于固定資產(chǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)中占據(jù)了很大一部分，固定資產(chǎn)的變化必然會(huì)引起資產(chǎn)總額的明顯變化，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的具體數(shù)據(jù)隨之發(fā)生改變?！盃I(yíng)改增”推行之后，房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)時(shí)需扣減一定的進(jìn)項(xiàng)稅額，企業(yè)固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值及總資產(chǎn)隨之下降，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也大大提高。利潤(rùn)表方面，“營(yíng)改增”的實(shí)行使得房地產(chǎn)企業(yè)需將營(yíng)業(yè)收入中所包含的增值稅額剔除出去，企業(yè)收入自然大大降低；房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)與建筑施工企業(yè)的合作，而后者也在“營(yíng)改增”范圍內(nèi)，其明顯上升的稅負(fù)必然也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安裝成本增加；房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的下降與建筑成本的上升必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)大大下降?，F(xiàn)金流量表方面，房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中可能會(huì)出現(xiàn)對(duì)下游建筑企業(yè)延期付款的情況，這樣的操作模式使得房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法及時(shí)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票與抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需的現(xiàn)金流量大量支出；多以項(xiàng)目公司形式運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)需在項(xiàng)目正式實(shí)施前預(yù)繳付一定的稅款，而進(jìn)項(xiàng)稅款則需在項(xiàng)目竣工之后方可獲得，企業(yè)現(xiàn)金流量進(jìn)一步減少。

12“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

如前文所述，“營(yíng)改增”增加了房地產(chǎn)企業(yè)的建筑開(kāi)發(fā)成本，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠從建筑施工企業(yè)或其他合作企業(yè)手中獲得可抵扣的環(huán)環(huán)相扣的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，其稅基會(huì)降低，但是稅率由5%上調(diào)至11%，總體稅負(fù)變化有待觀(guān)察。據(jù)李克強(qiáng)總理一再?gòu)?qiáng)調(diào)，“營(yíng)改增后所有行業(yè)稅負(fù)只減不增”，可以預(yù)計(jì)“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)總體稅負(fù)會(huì)下降。

13房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的有效對(duì)策

（1）加強(qiáng)供應(yīng)商管理。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商時(shí)，需對(duì)供應(yīng)商的資質(zhì)、能否開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票以及雙方的合作是否能夠更多地扣減稅率進(jìn)行充分地考慮。為了及時(shí)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)需加強(qiáng)與施工企業(yè)的聯(lián)系與管理，進(jìn)一步完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算體系。

（2）改變經(jīng)營(yíng)模式。為了有效解決“營(yíng)改增”的實(shí)行所帶來(lái)的資金短缺問(wèn)題，企業(yè)可采用以下措施對(duì)原有的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行調(diào)整：其一是通過(guò)縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期來(lái)減少項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的資金占用及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用；其二是通過(guò)提高本公司房地產(chǎn)質(zhì)量來(lái)擴(kuò)大企業(yè)的市場(chǎng)占有率；其三是大力開(kāi)展同其他企業(yè)的合作，采用聯(lián)合開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目股份制等措施來(lái)解決資金短缺的問(wèn)題。

（3）梳理經(jīng)營(yíng)流程。稅收一直以來(lái)都是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)需從自身發(fā)展情況和實(shí)際需求出發(fā)，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行科學(xué)合理的稅收籌劃。在對(duì)企業(yè)的所有項(xiàng)目進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步掌握并提高其中能夠通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣而達(dá)到減輕稅負(fù)目的的支出占總支出的比例。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)外包的形式以達(dá)到管理成本降低、合理節(jié)稅的目的。

2“營(yíng)改增”對(duì)財(cái)政收入的影響

21“營(yíng)改增”對(duì)地方財(cái)政收入的不利影響

“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)營(yíng)業(yè)稅和增值稅的影響具體如下圖表所示。營(yíng)業(yè)稅原本是由地稅局征收，而增值稅則是由國(guó)稅局征收，“營(yíng)改增”實(shí)行之后，服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅改成了增值稅征收，這一改變導(dǎo)致地方財(cái)政收入大大減少，即被收上去的營(yíng)業(yè)稅增多，被重新分到的增值稅卻減少了?！盃I(yíng)改增”的實(shí)施能夠鼓勵(lì)更多企業(yè)通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的方式減少增值稅的繳納，這無(wú)疑促進(jìn)了企業(yè)利益的最大化，但地方政府的收入?yún)s在減少。營(yíng)業(yè)稅是地稅收入增長(zhǎng)的主力軍，隨著“營(yíng)改增”范圍的擴(kuò)大，地稅收入中的營(yíng)業(yè)稅將大部分甚至全部喪失。另外，在“營(yíng)改增”推廣實(shí)行的過(guò)程中，地方財(cái)政會(huì)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)資金設(shè)立、財(cái)政補(bǔ)貼給予等方法來(lái)幫助企業(yè)緩解和消化因“營(yíng)改增”而帶來(lái)的稅負(fù)增加，這些舉措在一定程度上加重了地方和國(guó)家的財(cái)政負(fù)擔(dān)，財(cái)政支出進(jìn)一步增加。

增值稅和營(yíng)業(yè)稅近幾年的變化情況圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

22“營(yíng)改增”對(duì)地方財(cái)政收入的有利影響

對(duì)營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”的施行能夠有效避免重復(fù)征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，市場(chǎng)細(xì)化和分工協(xié)作等活動(dòng)不會(huì)再受到稅制的影響，企業(yè)稅負(fù)得以減輕，企業(yè)活力得以增加，其他稅種的增稅進(jìn)一步得到帶動(dòng)。隨著“營(yíng)改增”范圍的擴(kuò)大，我國(guó)服務(wù)業(yè)的發(fā)展力度也在逐步加大，服務(wù)型企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在此基礎(chǔ)上得到調(diào)整。第二、三產(chǎn)業(yè)增值稅抵扣鏈條得以完善和延伸，不同產(chǎn)業(yè)之間能夠?qū)崿F(xiàn)更好地融合與發(fā)展。已經(jīng)實(shí)施“營(yíng)改增”的行業(yè)以及上下游企業(yè)之間的互相作用、共同發(fā)展有利于地方乃至全國(guó)各類(lèi)投資和生產(chǎn)要素向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集，財(cái)政收入隨工業(yè)經(jīng)濟(jì)的變化而產(chǎn)生的波動(dòng)性得到了減少，地方財(cái)政收入的穩(wěn)定性也得到了增強(qiáng)。

3“營(yíng)改增”對(duì)財(cái)政收入的影響對(duì)策

31加強(qiáng)稅收征管

應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)財(cái)政收入的影響，首先需積極發(fā)揮稅務(wù)部門(mén)的職能作用，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)稅收征管水平的提高。為了保證企業(yè)在改革階段平穩(wěn)過(guò)渡以及“營(yíng)改增”在本企業(yè)的順利實(shí)施，在企業(yè)內(nèi)部，高層領(lǐng)導(dǎo)或管理人員需及時(shí)做好“營(yíng)改增”政策的宣傳工作，并將其必要性和重要性清晰傳達(dá)給員工；地方政府及國(guó)家需加強(qiáng)對(duì)納稅人的監(jiān)管工作，建立健全相關(guān)法律法規(guī)，防止出現(xiàn)稅款流失和不法分子偷稅逃稅等行為。

32促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

提升地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有利于政府及企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”所帶來(lái)的挑戰(zhàn)。對(duì)此，地方政府可通過(guò)加大招商引資力度、在發(fā)展餐飲娛樂(lè)等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)上促進(jìn)文化旅游、電子商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

33完善政策體系

在“營(yíng)改增”實(shí)施過(guò)程中，中小部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)由于稅負(fù)增加而產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)緊張的問(wèn)題，政府可針對(duì)此對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不高的企業(yè)實(shí)施一定的過(guò)渡扶持政策。在具體實(shí)施過(guò)程中，地方政府首先需進(jìn)一步明確具體的操作細(xì)則，尤其需注重財(cái)政扶持資金核撥有效管理機(jī)制的建立與完善；其次需對(duì)中央與地方政府的事權(quán)進(jìn)行明確地劃分，通過(guò)轉(zhuǎn)移支付制度的建立來(lái)加大對(duì)地方政府的轉(zhuǎn)移支付力度，進(jìn)而確保各級(jí)地方政府獲得與事權(quán)相匹配的財(cái)政收入。

4結(jié)論

新的時(shí)期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入了關(guān)鍵的發(fā)展節(jié)點(diǎn)。如何在“營(yíng)改增”的浪潮中抓住機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)及地方政府、國(guó)家相關(guān)部門(mén)所面臨的共同難題。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)需做好稅收籌劃工作，并在結(jié)合自身實(shí)際基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式，政府則需采取各項(xiàng)諸如加強(qiáng)稅收征管工作、完善過(guò)渡扶持政策、提升地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等有效措施來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)過(guò)渡、順利改革。

參考文獻(xiàn)：

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