海南省房地產(chǎn)去庫存優(yōu)化方案

常晶晶

[提要] 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要任務(wù)就是去庫存。海南房地產(chǎn)庫存嚴(yán)重，在嚴(yán)格執(zhí)行“雙限”政策基礎(chǔ)上，應(yīng)總結(jié)各地去庫存經(jīng)驗(yàn)，從經(jīng)濟(jì)手段、政府政策、城鎮(zhèn)一體化建設(shè)、社會(huì)保障等方面考慮，采取去庫存的積極策略，并同房地產(chǎn)開發(fā)商促銷行為相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)海南房地產(chǎn)去庫存工作目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；去庫存；供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年4月19日

一、房地產(chǎn)去庫存與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

2015年11月10日，習(xí)近平在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第11次會(huì)議上強(qiáng)調(diào)要著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率，推動(dòng)中國社會(huì)生產(chǎn)力水平實(shí)現(xiàn)整體躍升。因此，我們可以通過深入分析理解供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方針來把握房地產(chǎn)市場去庫存的工作。

（一）供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與產(chǎn)能過剩。2015年12月18日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”等當(dāng)前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的五大重點(diǎn)任務(wù)?？梢姡┙o側(cè)結(jié)構(gòu)性改革已經(jīng)成為我國宏觀經(jīng)濟(jì)管理的核心內(nèi)容與主攻方向。

“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”是相對(duì)于需求側(cè)管理而言。產(chǎn)能過剩在我國已經(jīng)成為一個(gè)比較嚴(yán)重的問題，比如，我國目前能源行業(yè)、鋼鐵行業(yè)、重化工產(chǎn)品、部分輕紡等日用品都出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩。這些產(chǎn)能過剩問題已經(jīng)引起了政府的極大關(guān)注，政府職能部門已經(jīng)開始采取各項(xiàng)措施來緩解產(chǎn)能過剩的問題，希望從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的角度即通過限制供給數(shù)量來調(diào)控結(jié)構(gòu)。

（二）供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要任務(wù)是去庫存。由于前些年我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)及地方政府以及房地產(chǎn)開發(fā)商利益驅(qū)使等原因，我國的房地產(chǎn)投資過多，大量的庫存積壓使我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展遇到了波折。因此，我們必須解決房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩的問題。如果能夠化解當(dāng)前房地產(chǎn)市場庫存過高的嚴(yán)重問題，那么當(dāng)前中國許多問題都能夠迎刃而解。然而，面對(duì)全國復(fù)雜的商品房庫存現(xiàn)狀，一方面要理性看待庫存消化的客觀規(guī)律，不可操之過急；另一方面要因地制宜，加強(qiáng)去庫存的精準(zhǔn)化，積極發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。

二、海南省房地產(chǎn)去庫存現(xiàn)狀

就海南省而言，海南省省委、省政府專門召開了全省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作會(huì)議，貫徹落實(shí)習(xí)近平關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的系列重要講話精神和工作要求，研究海南省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，部署推動(dòng)“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”各項(xiàng)工作。

（一）政府及社會(huì)各界重視去庫存。目前，海南省商品房 “去庫存”壓力較大。為此，海南省人民政府于2016年2月23日下發(fā)了《海南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，加強(qiáng)全省土地開發(fā)管控。

《通知》要求全省房地產(chǎn)開發(fā)及審批實(shí)施“兩個(gè)暫?！薄Ｒ皇菍?duì)商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的12個(gè)市縣，暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓）及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批；二是暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。“兩個(gè)暫?！奔仁钦露Q心去庫存的強(qiáng)有力手段，同時(shí)也不搞“一刀切”，充分考慮不同地區(qū)房地產(chǎn)市場實(shí)際情況因地施政，并在下一個(gè)年度觀其情況調(diào)整。

（二）房地產(chǎn)去庫存取得一定成效。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年一季度海南房地產(chǎn)銷售面積340萬平方米，增長78.1%，銷售額352.85億元，增長73.9%，增速分別比上年同期提高99.6和97.8個(gè)百分點(diǎn)。全省商品房銷售均價(jià)10，379元/平方米，同比下降2.4%。其中，?？谑袖N售商品房136.65萬平方米，同比增長71.6%；商品房銷售金額106.12億元，同比增長60.55%；商品房均價(jià)7，765.93元/平方米，同比下降6.44%；批準(zhǔn)預(yù)售商品房89.92萬平方米，同比增長59.64%。

在房地產(chǎn)去庫存過程中，儋州市取得了特別好的效果。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年以來，儋州商品住房銷售面積130.71萬平方米，同比增長1256.86%；銷售19，276套，同比增長1446.51%。

今后，海南將繼續(xù)深入落實(shí)去庫存各項(xiàng)工作，切實(shí)化解商品房庫存風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展，同時(shí)密切關(guān)注市場動(dòng)態(tài)并及時(shí)應(yīng)對(duì)，以期取得最佳調(diào)控效果。

三、海南省房地產(chǎn)去庫存優(yōu)化方案

（一）降房價(jià)與去庫存。去庫存是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主要任務(wù)之一，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的特點(diǎn)就是政府要適度介入。房地產(chǎn)去庫存，各地政府應(yīng)該限制房地產(chǎn)銷售的最高價(jià)，當(dāng)然“限價(jià)”只是政策的一般性原則，因?yàn)榉績r(jià)最終應(yīng)該是由市場來決定的。政府也只能通過經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和商品房的供求關(guān)系來得出最高價(jià)。值得關(guān)注的是，房價(jià)過高的城市，主要的問題是投機(jī)炒作，把住房消費(fèi)需求擠出在外。希望政府能夠出臺(tái)政策，對(duì)這些高房價(jià)城市的住房投機(jī)炒作和住房消費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，并用嚴(yán)格的房地產(chǎn)稅收制度來限制投機(jī)炒作行為，同時(shí)減弱對(duì)該類行為的信貸支持。對(duì)海南省來說，海南三亞、陵水房地產(chǎn)價(jià)格較高的城市就可以通過限價(jià)的方式去庫存。

（二）戶籍制度改革、城鎮(zhèn)化與去庫存。首先，2015年《政府工作報(bào)告》要求加快戶籍制度改革，放寬中小城市落戶遷移政策，探索建立居住證制度，實(shí)現(xiàn)“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化。戶籍制度的改革可以讓擁有一定財(cái)富積累的進(jìn)城農(nóng)民降低教育、住房保障、醫(yī)療等公共服務(wù)方面的生活成本。所以，我們?cè)诖私ㄗh海南省可以率先完善戶籍制度的改革，以促進(jìn)去庫存工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和社會(huì)進(jìn)步；其次，結(jié)合海南省依據(jù)其島嶼性的區(qū)域化特點(diǎn)，加快海南城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，以城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存。然而，海南目前城鎮(zhèn)化難度很大，重要的原因是農(nóng)民有沒有進(jìn)入城市購買住房的能力問題。如果政府可以把目前庫存高的城市的住房購買下來，全部以低價(jià)或以福利分房的方式配置給農(nóng)民，讓農(nóng)民城鎮(zhèn)化。這當(dāng)然能夠加快農(nóng)民進(jìn)城的步伐，農(nóng)民進(jìn)城或市民化也會(huì)容易些。但同時(shí)也得考慮政府能否引導(dǎo)發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)給農(nóng)民提供就業(yè)機(jī)會(huì)。

（三）提高營銷效率去庫存。隨著電商的出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)也跟隨潮流進(jìn)入電商行業(yè)，即通過線上線下相結(jié)合的方式去庫存，在節(jié)日期間可以通過做活動(dòng)的方式去庫存，比如在“雙十一”期間，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛制定了光棍節(jié)促銷計(jì)劃。對(duì)海南省而言，可以重點(diǎn)發(fā)力移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、VR技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用等，線下著力完善房地產(chǎn)直銷平臺(tái)。

海南省通過促銷來加快房地產(chǎn)去庫存的經(jīng)驗(yàn)豐富。比如，每年4月份開始，在海南的房地產(chǎn)企業(yè)就到島外擴(kuò)展自己的營銷渠道，蓄客、促銷；“2016海南旅游地產(chǎn)五城巡展”參展項(xiàng)目為海南地區(qū)的旅游地產(chǎn)精品項(xiàng)目，搜狐焦點(diǎn)三亞站立足于本地市場，依托搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)的強(qiáng)大平臺(tái)，為2016海南旅游地產(chǎn)五城巡展宣傳助力，為海南樓市去庫存戰(zhàn)役貢獻(xiàn)一份力量。

促銷方式還有很多，海南各地的開發(fā)商要學(xué)會(huì)靈活運(yùn)用。比如，通過團(tuán)購或者政府購買保障性住房這種模式來加速去庫存，回籠資金；加大公共基礎(chǔ)設(shè)施配套力度，布局好醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等設(shè)施；也可通過線上房價(jià)競猜、0點(diǎn)秒殺搶拍等方式獲取購房優(yōu)惠及特供房源來促銷，以去庫存等。

（四）經(jīng)濟(jì)政策手段去庫存。一是可以實(shí)施“農(nóng)民安家貸”政策，“農(nóng)民安家貸”通過提供利率優(yōu)惠、免收提前還貸違約金、免收抵押登記費(fèi)用等多項(xiàng)舉措，減輕農(nóng)民貸款購房負(fù)擔(dān)；二是設(shè)置人才住房補(bǔ)貼方案，如提供廉價(jià)的過渡性住房、提高購房貸款額度、給予購房利息補(bǔ)貼、擴(kuò)大住房公積金覆蓋范圍等；三是放開限購、降低首付比例和按揭利率、公積金限額上提，并且可以積極協(xié)調(diào)國家公積金管理部門，使公積金可以異地提取使用，促進(jìn)海南之外的人士來海南購房；四是落實(shí)“營改增”政策，“營改增”實(shí)施后，企業(yè)可供抵扣的項(xiàng)目將進(jìn)一步增加，尤其是不動(dòng)產(chǎn)將納入抵扣范圍，將促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)加速去庫存。

（五）保障性住房與去庫存。去庫存的另一條路徑是擴(kuò)大地方政府的購買行為，即打通政府的保障性住房市場與商品房市場之間的通道。由政府給予享受保障的居民一次性貨幣補(bǔ)貼；或者是政府收購存量商品房作為保障性住房，同時(shí)政府不再新建保障性住房。

（六）海南應(yīng)該嚴(yán)格限制“增庫存”行為。海南之所以出現(xiàn)大量的房地產(chǎn)庫存現(xiàn)象，從源頭上來說，就是房產(chǎn)商認(rèn)為海南地產(chǎn)有利可圖，不斷地建設(shè)新房，增加庫存，因此政府要做的就是真正地嚴(yán)格限制“增庫存”行為。我們要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行正確的引導(dǎo)，從源頭上遏制庫存的增加，同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商通過采取各種方式對(duì)過剩的產(chǎn)能進(jìn)行消化，鼓勵(lì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

主要參考文獻(xiàn)：

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