“營(yíng)改增”助力供給側(cè)改革
——房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

陜西省橫山縣國(guó)家稅務(wù)局 王安平 加媛媛

“營(yíng)改增”助力供給側(cè)改革
——房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

陜西省橫山縣國(guó)家稅務(wù)局 王安平 加媛媛

當(dāng)前，我國(guó)正處于加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的攻堅(jiān)時(shí)期，企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)迫在眉睫，原有營(yíng)業(yè)說(shuō)和增值稅并行的稅制遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求了。全面實(shí)施營(yíng)改增將有利于發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，解決一直以來(lái)重復(fù)征稅的問(wèn)題，擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍，促使企業(yè)不斷改變管理模式、改進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)，降低稅負(fù)，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展能力。特別是占據(jù)絕對(duì)地位的房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)改增更是備受矚目，房地產(chǎn)業(yè)稅制改革具有著深遠(yuǎn)的意義。本文正是基于此，將依次從以下幾個(gè)方面來(lái)探討房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增所帶來(lái)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。首先介紹房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的必要性；其次是房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的益處；再次是當(dāng)前營(yíng)改增后影響房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)高低的因素；最后提出應(yīng)對(duì)策略。

房地產(chǎn)業(yè) 進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣 稅負(fù)

一、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的必要性

2012年首先開(kāi)始在交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)，2016年5月1日起，全面實(shí)施營(yíng)改增，將范圍擴(kuò)大到了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，至此，營(yíng)業(yè)稅完成了最后的使命。李克強(qiáng)總理在博鰲論壇上提出，預(yù)計(jì)營(yíng)改增后，全年將給納稅人減稅5000億元。通過(guò)營(yíng)改增，可以實(shí)現(xiàn)增值稅對(duì)貨物和服務(wù)的全覆蓋，進(jìn)一步優(yōu)化稅制，消除以往重復(fù)征稅的現(xiàn)象，打通二、三產(chǎn)業(yè)的增值稅抵扣鏈條，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)。作為房地產(chǎn)業(yè)，由于其行業(yè)的復(fù)雜性，自然成了此次營(yíng)改增的重頭戲，其稅負(fù)的高低對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展尤為關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的益處

(一)稅率適用低稅率

根據(jù)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局公告(財(cái)稅[2016]36號(hào))，房地產(chǎn)業(yè)適用11%的低稅率。相比一般的貨物勞務(wù)及加工修理修配勞務(wù)適用17%的稅率，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、化肥、飼料等一些特殊產(chǎn)品適用13%的稅率，11%的稅率可謂是相對(duì)較低稅率，且房地產(chǎn)增值稅預(yù)征率從營(yíng)業(yè)稅的5%降至增值稅的3%。

(二)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣范圍擴(kuò)大

在房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增之前，納稅人購(gòu)進(jìn)的用于不動(dòng)產(chǎn)在建項(xiàng)目的設(shè)備、材料等是不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，但是此次營(yíng)改增后，可供抵扣的項(xiàng)目進(jìn)一步增加，尤其是將不動(dòng)產(chǎn)納入了抵扣范圍。適用增值稅一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。

截止2016年5月1日，歷經(jīng)五年的“營(yíng)改增”進(jìn)入收官階段，終于塵埃落定，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后，不動(dòng)產(chǎn)納入進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍，大大降低了企業(yè)的稅收成本，進(jìn)而將有利于降低消費(fèi)者的購(gòu)房成本，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)，增加購(gòu)房需求。

(三)差額扣除顯成效

根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。在房地產(chǎn)企業(yè)的成本、費(fèi)用中，土地價(jià)款占據(jù)的比例很大，而此次房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增振奮人心的規(guī)定之一便是房地產(chǎn)項(xiàng)目以扣除土地出讓金后的余額為銷(xiāo)售額。對(duì)企業(yè)的土地出讓金給予扣除，進(jìn)行差額計(jì)稅，稅負(fù)自然就比全額計(jì)稅的項(xiàng)目低了。

(四)實(shí)現(xiàn)價(jià)內(nèi)稅向價(jià)外稅的轉(zhuǎn)換

營(yíng)業(yè)稅的特點(diǎn)是價(jià)內(nèi)全部征收，而增值稅的優(yōu)點(diǎn)是價(jià)外征收，以不含稅銷(xiāo)售額作為計(jì)稅依據(jù)，在稅率相同的情況下，增值稅的稅負(fù)顯然低于營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)，且營(yíng)業(yè)稅時(shí)代，房地產(chǎn)商從上游企業(yè)取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，是不能抵扣開(kāi)發(fā)商繳納的營(yíng)業(yè)稅的。

三、當(dāng)前影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)高低的幾個(gè)因素

(一)進(jìn)項(xiàng)稅票取得不充分

在曾經(jīng)作為地方第一大稅種的營(yíng)業(yè)稅中，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)稅收收入的貢獻(xiàn)是舉足輕重的。“2015年，全國(guó)營(yíng)業(yè)稅收入1.9萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入占比分別為31.6%、26.6%、23.6%”。從這幾個(gè)行業(yè)的占比就可以看出房地產(chǎn)業(yè)的重要性，因此，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后，其稅負(fù)將如何變化至關(guān)重要。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)納稅人分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩種。根據(jù)政策規(guī)定，營(yíng)改增后小規(guī)模納稅人將從過(guò)去營(yíng)業(yè)稅時(shí)代5%的營(yíng)業(yè)稅稅率降為3%的增值稅征收率，稅收負(fù)擔(dān)下降毋庸置疑。一般納稅人的適用稅率為11%，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額取得充分的話，企業(yè)將大大享受到改革釋放的紅利。

然而，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增才短短數(shù)月，正處于過(guò)渡時(shí)期，因此，有的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)暫時(shí)還沒(méi)有下降，究其原因，主要是進(jìn)項(xiàng)稅票取得不充分。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是有些企業(yè)采取掛靠資質(zhì)的形式經(jīng)營(yíng)或者將工程交由施工隊(duì)實(shí)施。而這些施工隊(duì)大多是農(nóng)民工，并不是增值稅納稅人，難以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票；二是房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)工資成本占比較大，占到了35%-40%；三是營(yíng)改增后，跟房地產(chǎn)企業(yè)合作的鋼筋、水泥、磚石等企業(yè)，多是老項(xiàng)目選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，房地產(chǎn)企業(yè)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額只能按3%抵扣，這與取得的進(jìn)項(xiàng)按11%、17%相比有差距；四是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的機(jī)械設(shè)備等有形動(dòng)產(chǎn)租賃費(fèi)取得進(jìn)項(xiàng)不充分，若能取得進(jìn)項(xiàng)稅票，則可以按17%認(rèn)證抵扣。

(二)企業(yè)財(cái)務(wù)制度亟待進(jìn)一步完善

在營(yíng)業(yè)稅時(shí)代，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅繳稅模式是按銷(xiāo)售額的一定比例預(yù)征，而營(yíng)改增后，要求企業(yè)準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用，這就給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)大部分為增值稅一般納稅人，要領(lǐng)取增值稅專(zhuān)用發(fā)票，必須賬務(wù)健全、核算準(zhǔn)確，而營(yíng)改增納稅人要轉(zhuǎn)變?cè)瓉?lái)的模式，需要一定的時(shí)日來(lái)適應(yīng)。這也對(duì)稅務(wù)人員的管理提出了更高的要求，必須增加風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，預(yù)防有納稅人為降低稅負(fù)鋌而走險(xiǎn)，想方設(shè)法取得進(jìn)項(xiàng)稅票進(jìn)行抵扣。

(三)財(cái)務(wù)人員稅收業(yè)務(wù)知識(shí)有待加強(qiáng)

由于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增時(shí)間不長(zhǎng)，進(jìn)行合理、科學(xué)的稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益是必不可少的。對(duì)老項(xiàng)目是選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法還是一般計(jì)稅辦法，合作對(duì)象選擇一般納稅人還是小規(guī)模納稅人都會(huì)對(duì)企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生影響，因此，財(cái)務(wù)人員需加強(qiáng)對(duì)增值稅業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，熟悉掌握增值稅征管制度。

四、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增稅制改革的應(yīng)對(duì)策略

(一)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加大宣傳力度，幫助企業(yè)了解新政

稅務(wù)機(jī)關(guān)在營(yíng)改增中要多向納稅人進(jìn)行政策解答，增強(qiáng)其對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額取得、認(rèn)證等相關(guān)規(guī)定的知曉度。房地產(chǎn)業(yè)推行營(yíng)改增稅制改革中，要對(duì)相關(guān)人員做好充分的政策宣傳和培訓(xùn)。充分利用稅收宣傳月、設(shè)立納稅人學(xué)堂等形式，送教上門(mén)，幫助企業(yè)盡快適應(yīng)新的稅收環(huán)境，不斷提高納稅滿意度。增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)，不斷提高納稅遵從度。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身能力建設(shè)

企業(yè)效益的好壞往往由多重因素決定。稅負(fù)高低只是一個(gè)因素，企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變是關(guān)鍵。企業(yè)要從傳統(tǒng)的粗放式經(jīng)營(yíng)向精細(xì)化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，保持和提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

(三)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)慎重選擇合作對(duì)象

與增值稅一般納稅人合作可以取得進(jìn)項(xiàng)稅票，與小規(guī)模納稅人合作，小規(guī)模納稅人可以到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的需求選擇正規(guī)的企業(yè)進(jìn)行合作，這也有利于房地產(chǎn)企業(yè)的上下游企業(yè)規(guī)范自己的管理，提高競(jìng)爭(zhēng)力，否則將面臨市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的考驗(yàn)。

(四)繼續(xù)財(cái)政扶持政策

政府財(cái)政部門(mén)對(duì)在前期營(yíng)改增試點(diǎn)過(guò)程中稅負(fù)增加且未享受減、免、退稅的企業(yè)，發(fā)揮了重要作用。在筆者所在省份，按照試點(diǎn)政策繳納的增值稅額高于按照原營(yíng)業(yè)稅政策繳納的營(yíng)業(yè)稅額的部分行業(yè)的試點(diǎn)納稅人，滿足政策條件的企業(yè)可以申請(qǐng)對(duì)其進(jìn)行財(cái)政扶持。那么，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后，確有稅負(fù)增加的企業(yè)也能獲得政府過(guò)渡性政策補(bǔ)貼的話，將會(huì)有助于房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活資金。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)施營(yíng)改增不僅有利于降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，也有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅制改革是一把雙刃劍，既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。如果企業(yè)應(yīng)對(duì)失策的話，稅負(fù)就有可能增加，帶來(lái)巨大的資金壓力，嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要盡快改變經(jīng)營(yíng)模式，優(yōu)化管理架構(gòu)，以減輕企業(yè)稅負(fù)，在變革中謀求更大的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)的雙贏。

[1]財(cái)政部.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知.財(cái)稅[2016]36號(hào)

[2]劉冬.營(yíng)改增”塵埃落定助跑樓市能夠走多遠(yuǎn)？[J].特別關(guān)注

[3]2014年全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格考試教材.《稅法一》.中國(guó)稅務(wù)出版社