基于新供給主義理論的房地產(chǎn)市場改革路徑抉擇

摘要：在凱恩斯主義的短期需求管理無法改變經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢的情況下，供給側(cè)改革上升為中央宏觀調(diào)控的政策方向。從新供給主義經(jīng)濟理論的視角來看，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了供給老化階段。未來應(yīng)通過建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場來放松房地產(chǎn)供給約束，同時加快收入分配制度和戶籍制度改革來解除房地產(chǎn)供給抑制，并采取支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地供給、大力發(fā)展住房租賃市場、加大中端住房市場支持、建立國家住房銀行和推動房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展等政策措施以優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)、提升房地產(chǎn)供給效率。

關(guān)鍵詞：新供給主義；去庫存；城鄉(xiāng)一體化；結(jié)構(gòu)優(yōu)化

一、 新供給主義經(jīng)濟理論概述

新供給主義經(jīng)濟學(xué)理論是由萬博新經(jīng)濟研究院院長滕泰在2013年發(fā)表的《新供給主義宣言》中首先提出，隨后在《更新供給結(jié)構(gòu)、放松供給約束、解除供給抑制--新供給主義經(jīng)濟學(xué)的理論創(chuàng)新》一文中進行了完整系統(tǒng)的闡述。新供給主義經(jīng)濟學(xué)是在中國改革開發(fā)30多年來的實踐經(jīng)驗基礎(chǔ)上，將鄧小平關(guān)于“解放生產(chǎn)力”的改革理論與歐美傳統(tǒng)供給學(xué)派的精華相結(jié)合，創(chuàng)新性的提出了一整套以解決中國經(jīng)濟長期增長動力問題為核心的經(jīng)濟改革理論。

新供給主義經(jīng)濟學(xué)的理論指出，從供給端和供給結(jié)構(gòu)的變化來看，一個完整的經(jīng)濟周期是由新供給形成、供給擴張、供給成熟和供給老化四個階段所組成的。其中，供給老化是導(dǎo)致經(jīng)濟衰退的主要原因。新供給主義經(jīng)濟學(xué)認為，要想克服周期性的經(jīng)濟衰退，必須采取“刺激新供給、創(chuàng)造新需求”的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整政策。除此之外，各種直接或間接的供給約束（管制、壟斷、稅負等因素）和供給抑制（土地、人口、技術(shù)、資本等因素）也是造成供給與需求嚴重失衡的重要原因。

二、 我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入供給老化階段

1. 城鎮(zhèn)化處于減速提質(zhì)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期。盡管我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)已經(jīng)取得了舉世矚目的成就，但行政力量主導(dǎo)下的“速成模式”卻產(chǎn)生了諸多的后遺癥，其中突出的表現(xiàn)就是土地城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化發(fā)展失衡，并由此導(dǎo)致了城市土地利用效率低下，經(jīng)濟發(fā)展模式粗放、耕地保護和糧食安全受威脅等一系列問題。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2005年～2013年十年間，中國城市用地規(guī)模彈性系數(shù)的平均值為1.56，也遠高于1.12的合理水平。2014年，我國的城鎮(zhèn)化率達到54.77%。從國際經(jīng)驗來看，當城市化率達到50%左右的時，一般是城鎮(zhèn)化的持續(xù)快速發(fā)展與城市建設(shè)各種矛盾爆發(fā)并存的時期。中國的城鎮(zhèn)化在新的發(fā)展階段必須要實現(xiàn)從重“數(shù)量增長和規(guī)模擴張”向重“質(zhì)量提高、效益提升和功能完善”轉(zhuǎn)變，才能解決過去城鎮(zhèn)化進程中所積累的諸多“不平衡、不協(xié)調(diào)和不可持續(xù)”的深層次問題。

2. 房地產(chǎn)市場由增量交易轉(zhuǎn)向存量交易。從1998年住房制度改革啟動至今，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展已經(jīng)基本解決了城鎮(zhèn)居民的住房問題。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所的課題研究成果顯示，“十二五末” 全國城鎮(zhèn)家庭戶的住房戶均套數(shù)戶均套數(shù)會達到1.08套/戶。由此可見，我國住房市場長期供過于求的局面已經(jīng)形成。一般而言，存量房與新房交易量之比超過1時，住房市場就從增量轉(zhuǎn)為存量交易為主的階段。根據(jù)中指數(shù)據(jù)的統(tǒng)計顯示，從2010年～2014年五年的平均水平來看，四個一線城市存量房與新房交易量之比均超過了1，其中，深圳高達1.92，接近2?？梢哉f，一線城市已經(jīng)率先進入了存量交易為主的階段。預(yù)計二線城市在未來5年～10年也將陸續(xù)進入存量房交易為主導(dǎo)的時期。三四線城市盡管有大量的新增建設(shè)用地可供開發(fā)，但考慮到人口外流、住房供應(yīng)過剩和空置待消化的問題，當城鎮(zhèn)化達到穩(wěn)定階段時，三四線城市也將進入存量時代。

3. 房地產(chǎn)庫存高企加大經(jīng)濟下行風(fēng)險。過去多年來房地產(chǎn)開發(fā)投資和建設(shè)的持續(xù)高速增長使得市場供應(yīng)大幅增加，而房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)使得庫存出清的速度遠低于供應(yīng)增長的速度，從而造成房地產(chǎn)庫存不斷升高。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2011年～2014年，我國商品房待售面積四年的平均增長速度達到30.37%，而商品房的銷售面積四年的平均增速僅有3.97%，商品房庫存增速是銷售增速的近八倍。2015年以來，政府已經(jīng)出臺了一系列的諸如放開限購、取消限外令、放松信貸等寬松措施，但在市場供大于求的格局已經(jīng)形成的情況下收效甚微，未來即使再加大定向?qū)捤纱碳さ牧Χ葘κ袌鲂枨蟮挠绊懸灿邢蓿康禺a(chǎn)市場高庫存的現(xiàn)狀在短期內(nèi)很難得到緩解。此外，由于庫存規(guī)模的大小反映的是市場供求關(guān)系，而供求關(guān)系直接決定價格。房地產(chǎn)的高庫存會直接壓制房價，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效益。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能擴大開工量，更沒有積極性購置土地。這就會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，進而加大經(jīng)濟下行的壓力。

三、 放松房地產(chǎn)供給約束：建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場

1. 城鄉(xiāng)土地二元制同時損害效率與公平。城鄉(xiāng)土地二元分割是我國現(xiàn)行土地制度的核心癥結(jié)。在這種由于土地所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)制度二元分離所造成的土地市場分割情況下，政府可以通過“征收—出讓”的行政配置方式使得土地這一沉淀資產(chǎn)在變現(xiàn)過程中的資本增值并迅速地投入到城市化的建設(shè)中。但與此同時，這種行政權(quán)力決定土地資源配置的方式一方面扭曲了市場機制，使得土地價格并不能正常反應(yīng)土地資產(chǎn)的價值，并由此導(dǎo)致城市擴張過快、土地利用效率低下、閑置和浪費現(xiàn)象嚴重等問題。另一方面，被征地農(nóng)民在獲得原用途的倍數(shù)補償后就喪失了土地未來增值收益的分享權(quán)，而政府不僅截取了土地用途轉(zhuǎn)換的第一道增值收益，而且通過稅收的形式獲取了城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中土地的增值收益，從而造成了巨大的土地利益分配不公平。我國城鄉(xiāng)二元分割的土地制度使得效率和公平兩個發(fā)展目標同時受損。

2. 政府應(yīng)退出壟斷經(jīng)營土地一級市場。由于歷史的原因，我國的政府完全壟斷了土地一級市場的經(jīng)營和管理，集“裁判員”和“運動員”于一身。這種制度模式盡管可以提升土地價值、增加財政收入、推動“城市經(jīng)營”，但同時也會導(dǎo)致建設(shè)用地始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，進而拉高地價和房價。當前，中國處于在經(jīng)濟增長換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和前期刺激政策消化期“三期疊加”的關(guān)鍵階段，繼續(xù)實行以前的土地制度不僅不會助力經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，反而會使得征地拆遷矛盾、地方債務(wù)風(fēng)險、環(huán)境污染等負面效應(yīng)加劇。未來，政府應(yīng)完全退出土地一級市場的經(jīng)營，讓市場機制充分發(fā)揮作用，使土地資源的供給與城市經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型相匹配，提高土地配置效率，降低土地交易成本，保障土地增值收益的合理分配。政府在土地市場上的職能應(yīng)定位在科學(xué)制定城市土地利用發(fā)展規(guī)劃、保持市場的公平交易和信息對稱、監(jiān)管市場主體和治理外部性上。

3. 加快推進集體建設(shè)用地使用權(quán)配置市場化。十八屆三中全會明確提出“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”。構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的關(guān)鍵在于集體建設(shè)用地使用權(quán)配置的市場化。首先必須從法律上明確農(nóng)民集體應(yīng)擁有與城市國有土地一致的土地財產(chǎn)權(quán)力（包括所有權(quán)、使用權(quán)、發(fā)展權(quán)、收益權(quán)以及轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等處置權(quán)）；其次，要加大力度建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易平臺和相應(yīng)的服務(wù)配套機構(gòu)；第三，根據(jù)初次分配基于產(chǎn)權(quán)、二次分配基于稅制的原則，從制度上嚴格界定集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)收益上的分配，確保集體建設(shè)用地入市的收益主要歸農(nóng)民所有，而集體部分的收益能最大程度的用于農(nóng)民失地后的社會保障。同時，政府可以通過營業(yè)稅、增值稅、所得稅等法定的方式，對土地流轉(zhuǎn)的收益進行合理適度的調(diào)整。

四、 解除房地產(chǎn)供給抑制：加快收入分配制度和戶籍制度改革

根據(jù)“新供給主義”經(jīng)濟學(xué)的理論框架，人口、土地、資本、技術(shù)和制度是經(jīng)濟長期潛在增長的五大財富源泉。當前，要破解房地產(chǎn)業(yè)目前高庫存和低增長的難題，核心是要加快推進收入分配制度和戶籍制度的改革，解除人口流動和居民收入增長的長期抑制，進而充分激發(fā)內(nèi)需的釋放。

居民的收入水平的高低直接決定了住房的消費能力。從收入分配制度看，我國實行的“按勞分配為主體，多種分配方式并存”的制度不完善，生產(chǎn)要素按貢獻參與分配的制度和再分配調(diào)節(jié)機制又不健全，由此導(dǎo)致了收入差距不斷擴大、收入分配不公平日益加劇等問題。在房地產(chǎn)市場上，盡管現(xiàn)在處于下行周期，但過高的房價依然超出了普通居民收入的可承受范圍。從發(fā)達國家的情況來看，房價收入比在3～6之間是合理范圍。但根據(jù)易居研究院所發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國35個大中城市中，31個城市的房價收入比都在6以上。排名前三的深圳、廈門和北京分別高達20.2、15.5和14.5。未來，在初次分配上要著力提高勞動報酬的比重，完善按生產(chǎn)要素進行分配的機制，充分保障勞動所得；再次分配上注重運用稅收、財政轉(zhuǎn)移支付等方式調(diào)節(jié)收入差距、保障社會公平。

中國城鄉(xiāng)分割管理的戶籍制度是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，嚴重阻礙了農(nóng)民城市化的進程，減少了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求，影響了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。戶籍制度改革勢在必行。首先，戶口登記制度必須實現(xiàn)城市統(tǒng)一，同時剝離與戶籍相關(guān)的各種福利，促進基本公共服務(wù)和社會福利均等化；其次，盡快出臺《居住證管理辦法》，并在條件成熟時實現(xiàn)全國由居住證向統(tǒng)一戶籍的并軌；第三，要加快推進就業(yè)、醫(yī)療、教育等配套制度的改革，盡快實現(xiàn)城鄉(xiāng)之間社會保障的對接；第四，通過多元化成本分擔機制的構(gòu)建化解農(nóng)民市民化所需的巨額改革成本。

五、 優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)、提升房地產(chǎn)供給效率

1. 重點支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地供給、盤活存量用地。李克強總理在2015年的政府工作報告中旗幟鮮明的提出了“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的經(jīng)濟發(fā)展新方向。對于引領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展新趨勢和推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的新產(chǎn)業(yè)和新業(yè)態(tài)用地，應(yīng)從土地政策上予以傾斜，在建設(shè)用地的指標上優(yōu)先安排，對于發(fā)展較快、用地集約且需求大的項目可以適度增加建設(shè)用地指標供應(yīng)；在出讓方式上可以采取租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等多種方式靈活供應(yīng)，降低其土地取得成本，保障新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)項目在初期的順利發(fā)展。同時，加大對批而未供土地和閑置土地的督察和清理力度，嚴厲打擊企業(yè)的“囤地”行為，促進城市開發(fā)和用地模式的轉(zhuǎn)變，建立倒逼機制，充分調(diào)動市場主體和用地主體的積極性，鼓勵土地的復(fù)合利用，盤活存量土地，提高土地利用效率。

2. 大力發(fā)展住房租賃市場、促進住房民生屬性的回歸。由于我國住房制度改革的政策重心是“住房自有化”，商品房開發(fā)和銷售一枝獨秀，住房租賃市場卻被嚴重邊緣化，再加上對住房租賃市場管理制度和機構(gòu)的缺失，導(dǎo)致我國住房的銷售和租賃市場發(fā)展嚴重不平衡。根據(jù)第六次全國人口普查的數(shù)據(jù)，我國住房租賃（不含廉租房）的家庭戶數(shù)為412萬戶，僅占全部家庭住戶的10%。住房租賃市場是多層次住房供應(yīng)體系的有機組成部分，對于滿足居民多樣化的住房需求、完善住房保障體系、促進人口有序流動具有重要作用。政府應(yīng)大力引導(dǎo)住房梯度消費的觀念，運用財政、稅收等手段鼓勵市場主體積極供應(yīng)租賃住房，多渠道擴大租賃房源，同時加強住房租賃市場的法律和制度建設(shè)，規(guī)范租賃市場的運行，充分保障住房租賃雙方的權(quán)益。

3. 加大中端住房市場支持，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。“住有所居”絕不僅僅指“大庇天下寒士俱歡顏”，更準確的含義應(yīng)該是不同層次的住房供應(yīng)與不同收入階層的實際支付能力相匹配。我國的住房結(jié)構(gòu)可以分為高端商業(yè)住宅、普通商品住宅和保障性住房三個層次。當前，應(yīng)堅持“高端歸市場、中端有支持、低端靠保障”的住房分層供應(yīng)體系。高端住房市場應(yīng)完全交由市場機制進行調(diào)節(jié)。中端住房市場支持是優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)的核心。政府應(yīng)通過土地供應(yīng)、稅收優(yōu)惠等政策手段，引導(dǎo)市場加大普通中小戶型商品房的供應(yīng)規(guī)模。而保障性住房主要供應(yīng)的而是城市的低收入居民家庭，其供應(yīng)模式應(yīng)從買賣模式向租賃模式轉(zhuǎn)變，構(gòu)建以公共租賃房為主導(dǎo)的住房保障供應(yīng)體系，并適時將住房保障的覆蓋面進行延伸，使享受住房保障的低收入群體在收入增長后能有效的過渡到商品房消費市場，確保商品房市場與保障性住房市場的合理有序銜接。

4. 以住房公積金為基礎(chǔ)建立國家住房銀行。在當下經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，公積金分散管理、不能跨世融通、監(jiān)管漏洞頻出和無法解決保值增值等問題使其很難為房地產(chǎn)去庫存和轉(zhuǎn)型發(fā)展提供有力支撐。以住房公積金為基礎(chǔ)建立國家住房銀行，一方面可以為中低收入人群提供低息住房貸款，可以有效地解決需求端“貸款難”和“貸款貴”的約束，從而促進住房消費，加快去庫存。另一方面，國家住房銀行可以通過市場化的運作和專業(yè)化的管理激活巨額的“沉睡”資金，提高住房公積金的管理和使用效率。但為防范金融風(fēng)險，應(yīng)將國家住房銀行納入統(tǒng)一的銀行業(yè)監(jiān)管體系，制定標準的住房銀行運作準則，對其政策目標的實現(xiàn)程度和商業(yè)化的運作程序進行監(jiān)督，保持國家住房銀行與商業(yè)銀行的“異質(zhì)性”，維護宏觀金融市場的穩(wěn)定。

5. 推動房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。隨著中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)也將逐步由支柱性產(chǎn)業(yè)過渡為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等等都是房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的時期，盡管住宅增長遇到了天花板，但這些跨界融合的房地產(chǎn)細分市場反而迎來巨大的市場機遇。由于我國的房地產(chǎn)細分市場才剛剛起步，還處于發(fā)展的初級階段，政府應(yīng)避免重蹈住宅地產(chǎn)調(diào)控的覆轍，盡量減少對房地產(chǎn)細分市場發(fā)展的干預(yù)。未來應(yīng)在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的引領(lǐng)和管控下，充分發(fā)揮房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)的重要載體作用，形成房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)良性互動的局面，大力推動房地產(chǎn)細分市場的發(fā)展，促進房地產(chǎn)業(yè)的順利轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟的持續(xù)增長。

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作者簡介：成立（1987-），男，漢族，湖北省咸寧市人，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院博士生，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟與政策。

收稿日期：2016-06-10。