房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)化與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型結(jié)合的設(shè)想

李棚 劉子欽 陳留平

摘要：20世紀90年代，日本房地產(chǎn)泡沫破滅帶來嚴重的十年經(jīng)濟衰退，值得深刻的分析總結(jié)。由一個行業(yè)的泡沫導(dǎo)致整個經(jīng)濟的崩潰只在剎那之間，可見泡沫經(jīng)濟巨大破壞性和發(fā)生的瞬間性。中國政府在近幾年推出多套控制房價過快上漲的政策與市場現(xiàn)如今經(jīng)常出現(xiàn)的“日光盤”形成鮮明的對比。文章立足于現(xiàn)行稅法制度，重新思考在微調(diào)現(xiàn)行稅法的情況下是否能夠調(diào)控房地產(chǎn)市場。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；稅法；調(diào)控

一、房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)化的先決條件

泡沫一詞的定義存在多種方式，因此房地產(chǎn)泡沫的定義同樣存在多樣化。但大多數(shù)學(xué)者認同房地產(chǎn)泡沫是指由于多種因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格在一個連續(xù)的期間內(nèi)急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格上漲的預(yù)期，大量的新買者進入市場，隨著價格的上漲和投機資本的持續(xù)增加，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)的泡沫。

（一）衡量房地產(chǎn)泡沫的指標

國際上主要認為有以下三個：房價收入比、空置率、租售比。房價收入比即房屋的售價與家庭年收入的比，其合理的區(qū)間通常認為3～6倍之間；空置率指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率，合理區(qū)間在5%～10%之間；租售比指每平方米的月租金與每平方米房價之間的比值，合理區(qū)間為1：300～1：200之間。而據(jù)昌忠澤（2010）的估計，2009年我國的城鎮(zhèn)居民房價收入比8.3倍、農(nóng)民工房價收入比22倍；中國很多城市的商品房空置率不低于30%，大多數(shù)一線城市不少商品房的空置率則高達50%以上；與此同時他還推測出北京地區(qū)房屋租售比達到1： 434，上海地區(qū)達1： 418，意味著中國85%以上的家庭沒有購買住房的能力，大多數(shù)城市房地產(chǎn)泡沫嚴重，房地產(chǎn)空置率較高。時至今日可以推斷這些比率會更高，房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度不可想象。

（二）房地產(chǎn)調(diào)控政策評述

我國政府自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，連續(xù)的政策調(diào)控，仍然未能控制房價的暴漲，全國各地頻頻出現(xiàn)“日光盤”、房產(chǎn)交易中心深夜辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的現(xiàn)象。于是，一系列矛盾出現(xiàn)在人們面前。矛盾之一，從較高的房屋空置率上來分析房產(chǎn)市場上缺乏情況并不十分嚴重，而“日光盤”等現(xiàn)象卻反而證明市場上對房產(chǎn)的需求很大，那就說明房地產(chǎn)市場存在嚴重的投機行為，部分房地產(chǎn)被作為投資項目持有，這就導(dǎo)致房價越炒越高，加速房地產(chǎn)泡沫的膨脹。矛盾之二，政府一連串的政策控制房價，但是房地產(chǎn)的價格卻依然不跌反漲，說明中國人對房屋的剛性需求得不到滿足，導(dǎo)致房地產(chǎn)的調(diào)控政策和行政干預(yù)手段暫時失靈。以上分析促使筆者思考，在現(xiàn)行稅法中有沒有辦法能夠解決上述的矛盾現(xiàn)象，讓房價逐步下降的同時不減少GDP的增長。

二、房地產(chǎn)市場泡沫的轉(zhuǎn)化與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型結(jié)合的可能性

（一）稅收制度可以通過控制資本的流通，降低房地產(chǎn)風(fēng)險促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型

大量資本集中流入房地產(chǎn)市場導(dǎo)致了泡沫的產(chǎn)生，有學(xué)者認為這是金融機構(gòu)的監(jiān)管不到位所致，但筆者更愿意相信這是資本特性所決定的結(jié)果，資本具有逐利性，它會自然流向投資回報率更高的產(chǎn)業(yè)，即使出現(xiàn)限購這樣的強行限制資本流通的行為也并不完全能夠阻斷它的逐利流通的進程。而經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，被認為是我國從制造業(yè)大國走向制造業(yè)強國的體現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型需要在資本、人員和資源的共同作用下才能夠?qū)崿F(xiàn)。如果通過稅收制度的微調(diào)能夠?qū)崿F(xiàn)這樣的資本轉(zhuǎn)化，是可以縮減房地產(chǎn)泡沫并且可以促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

（二）稅收杠桿措施能夠在房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)化的過程中引領(lǐng)資本的流向

稅收杠桿是運用稅收形式，利用物質(zhì)利益原則間接調(diào)節(jié)社會經(jīng)濟活動的手段。國家利用稅收給予納稅人以有利或不利條件，引導(dǎo)其經(jīng)濟行為服從于宏觀經(jīng)濟計劃的要求。通過稅收優(yōu)惠措施能夠引領(lǐng)從房地產(chǎn)市場中退出資本的流向，從而能夠保障資本不外流，并且能成為我國經(jīng)濟發(fā)展的資本動力。這樣做的好處，遠比再次進行經(jīng)濟刺激更加有優(yōu)勢，它不會導(dǎo)致惡性通貨膨脹。引領(lǐng)資本多方向流動避免資本過于集中在某一產(chǎn)業(yè)或某一區(qū)域內(nèi)，能夠促進經(jīng)濟多樣化發(fā)展、分散風(fēng)險。

（三）稅收規(guī)章制度能夠防止房地產(chǎn)市場投機行為，限制進入該市場的資本總量

稅法本身就具有經(jīng)濟調(diào)節(jié)功能，它能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)的升級，淘汰落后的技術(shù)，促進高新技術(shù)的發(fā)展，實現(xiàn)工業(yè)從沿海地區(qū)向內(nèi)陸地區(qū)的轉(zhuǎn)移，保障經(jīng)濟發(fā)展目標的實現(xiàn)。通過稅收制度能夠有效打擊房地產(chǎn)市場中的投機行為，限制投機資金進入房地產(chǎn)市場。同時，亦可以通過制定相關(guān)法律制度，保證進入該市場的資金大部分進入普通住宅市場，避免進入高端住宅市場。另外，調(diào)高與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種的稅率，亦能抑制進入房地產(chǎn)行業(yè)的資本總量。例如，提高豪宅的相關(guān)房產(chǎn)稅率，這樣既能夠使消費者的購房需求回歸理性，也能迫使房地產(chǎn)開發(fā)商減少豪宅項目的建設(shè)，從而減少房地產(chǎn)市場資金投入。

三、房地產(chǎn)市場泡沫轉(zhuǎn)化應(yīng)遵循的原則

（一）稅法調(diào)控房地產(chǎn)市場，要有利于經(jīng)濟發(fā)展

稅法的作用除了參與國民收入的分配，取得財政收入的目的外，還應(yīng)當(dāng)能夠促進經(jīng)濟的發(fā)展。稅法和經(jīng)濟發(fā)展是相輔相成的關(guān)系，并不是孤立的。如果經(jīng)濟發(fā)展不好，那么財政收入就會減少，這說明稅法的調(diào)節(jié)經(jīng)濟資源的作用并沒有得到很好地發(fā)揮，反之，財政收入會隨著經(jīng)濟發(fā)展而增加。

（二）稅法調(diào)控房地產(chǎn)市場，不能以劫富為出發(fā)點

在處理房地產(chǎn)泡沫問題上，學(xué)者們提出了許多寶貴的建議。其中，部分學(xué)者提出征收物業(yè)稅或者遺產(chǎn)稅的建議，本文不否認其合理性和有效性。但是，從社會發(fā)展的最終目標全面小康的角度出發(fā)，似乎存在一種更好的調(diào)控方式，通過稅法的強制性和資源重新配置，促使先富的那部分人帶動欠發(fā)達地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，早日實現(xiàn)全民小康的目標。這樣的方法是存在的、可以實現(xiàn)的，也比劫富這種稅法制度更讓人愿意接受、遇到的改革阻力更小，且制定新的稅法制度需要大量的科學(xué)調(diào)研，立法論證，漫長的制定過程，這是房地產(chǎn)泡沫整治所不允許的。

（三）稅法調(diào)控房地產(chǎn)市場，不能忽視民生問題

在我國發(fā)布房產(chǎn)調(diào)控的過程中，曾出現(xiàn)一種非正常的現(xiàn)象，伴隨著調(diào)控制度出現(xiàn)的是離婚率的上升，這兩者原本不存在任何正相關(guān)的關(guān)系，但是究其原因是社會公眾以房產(chǎn)作為投資資產(chǎn)的投機心理，于是借助離婚作為法律形式劃分房屋產(chǎn)權(quán)界限，并非因感情原因?qū)е碌恼鎸嶋x婚現(xiàn)象。為了避免發(fā)生類似的問題，調(diào)控過程中必須注意這樣的問題。

（四）稅法調(diào)控房地產(chǎn)市場，要保證制度的持續(xù)性

通過房價調(diào)控政策歷次發(fā)布后房地產(chǎn)市場的價格表現(xiàn)反饋信息來看，調(diào)控政策發(fā)布的初期人們對房價的預(yù)期是下降的，并且房價可能會出現(xiàn)小幅度的下降，但是隨后房價迅速的反彈反而會超過人們的預(yù)期。因此，保持政策的連續(xù)性顯得尤為重要。

四、房地產(chǎn)市場的投機資金流向示意圖

為實現(xiàn)投機資金順利退出房地產(chǎn)市場，進入實體經(jīng)濟的目標。對存量房交易過程中轉(zhuǎn)讓方所得的交易款項，采取專戶管理的措施。借助房產(chǎn)交易的相關(guān)平臺，結(jié)合稅收杠桿措施，確保專戶里面的投機資金進入實體經(jīng)濟。根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控的需要，設(shè)計房地產(chǎn)投機資金流向示意圖，如圖1所示。

五、多稅種聯(lián)合整治房地產(chǎn)市場泡沫具體措施

（一）對投機性房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，擠壓房地產(chǎn)市場的泡沫

對多套房中非經(jīng)常性居住用房開征房產(chǎn)稅，通過房產(chǎn)稅提高兩套房以及多套房的持有成本，增加市場存量房交易數(shù)量，從而降低房價、解決剛需，排擠房地產(chǎn)市場的泡沫。根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的規(guī)定，對個人居住用房是免征房產(chǎn)稅。對于多套房的持有者而言，這是最大的福音。如果對多套房中非經(jīng)常性居住房開征房產(chǎn)稅，只要每年實際的房產(chǎn)稅稅負成本大于年租金收入時，也就意味著持有期間成本大于實現(xiàn)的租賃收入時，根據(jù)利己原則投機者是不會傻到繼續(xù)虧本持有房產(chǎn)，那就會產(chǎn)生多套房的持有者轉(zhuǎn)售自己的多余房產(chǎn)。另外，持有多套房產(chǎn)的成本的上升，會降低理性消費者對房地產(chǎn)的投資預(yù)期，這也會導(dǎo)致房價的進一步下降。

在此過程中，不能忽視租金收入的問題。為了防止投機者試圖利用提高租金收入來抗衡對非經(jīng)常性居住用房所承擔(dān)的房產(chǎn)稅稅負，我們可以借鑒德國租房法的經(jīng)驗，嚴格限制房屋租金漲價。結(jié)合我國的實際情況，對于按照國家公租房價格對外出租的非經(jīng)常性居住用房可以給與減免房產(chǎn)稅的規(guī)定。只有這樣做，才能夠確保在房地產(chǎn)市場中的投機資金漸漸流出。

因地制宜制定房產(chǎn)稅的稅率，抑制房價上漲。我國的房產(chǎn)稅法規(guī)主要有：房產(chǎn)稅暫行條例和房產(chǎn)稅暫行條例實施細則。其中實施細則是地方性法規(guī)，由省級人民政府制定，因此政策的制定可以更加貼近本地發(fā)展，避免機械、脫離實際經(jīng)濟發(fā)展情況。更重要的是房產(chǎn)稅的計稅規(guī)則是按年征收，意味著多套房的持有者每年都必須繳納數(shù)額不菲的房產(chǎn)稅。在房價如此高昂的今天，即使按照上年當(dāng)?shù)亟灰椎钠骄鶅r格計算，這也是一筆不小的費用，這對想以房地產(chǎn)作為投資項目的投機者而言是不可想象的，類似稅法制度的執(zhí)行，將會長期抑制房價的上漲。

（二）通過所得稅優(yōu)惠措施，多渠道引導(dǎo)房地產(chǎn)市場退出資金進入實體產(chǎn)業(yè)

通過所得稅收優(yōu)惠措施的引導(dǎo)，實現(xiàn)東部地區(qū)資金向中西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移。中、西部地區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需要適度制定稅收優(yōu)惠措施，吸引從房地產(chǎn)市場上退出的閑置資金進入當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟建設(shè)。如果能夠?qū)⑦@部分退出資金引導(dǎo)進入中西部地區(qū)的實體經(jīng)濟，那么對于該地區(qū)GDP的增長具有長久的促進作用。

通過所得稅收優(yōu)惠措施的引導(dǎo)，大力推動高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，需要更多的類似于天使資金的投入，而風(fēng)險偏好較高的投資者愿意成為天使投資人。高新技術(shù)企業(yè)融資難最突出的表現(xiàn)就是發(fā)展初期只有技術(shù)缺乏資金，而我國金融機構(gòu)是最不愿意給予這樣的企業(yè)融資，然而天使投資者卻愿意挖掘這樣的高新技術(shù)企業(yè)給與他們?nèi)谫Y。因此，鼓勵從房地產(chǎn)市場退出的投資人進行天使投資，并且給予相關(guān)的政策扶持。

根據(jù)理性經(jīng)紀人假設(shè)，投資人會優(yōu)先選擇讓資金進入實體經(jīng)濟發(fā)展，而不是繳納高額所得稅后閑置資金。另外，創(chuàng)造多條進入實體經(jīng)濟的通道，滿足不同風(fēng)險偏好的投資者的理財需求。根據(jù)中國人的儲蓄習(xí)慣特點，房地產(chǎn)投機者中的風(fēng)險偏好保守者會優(yōu)先選擇國債投資，這比將閑置資金單純的儲蓄獲得收益更高，國債也被認為是無風(fēng)險的投資，而風(fēng)險偏好較強的投資者，則更傾向于自主決定投資項目，進入實體經(jīng)濟的發(fā)展。

（三）允許制定更多的流轉(zhuǎn)稅稅收優(yōu)惠措施，促進第三產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展

科學(xué)制定流轉(zhuǎn)稅稅收優(yōu)惠措施引導(dǎo)從房地產(chǎn)市場退出資金進入第三產(chǎn)業(yè)，會加速我國第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升該產(chǎn)業(yè)的整體實力，提高人民群眾的生活質(zhì)量。我國第三產(chǎn)業(yè)起步較晚，但是發(fā)展勢頭迅猛、強勁，但卻需要更多資金的投入。

大力推進旅游業(yè)發(fā)展，提升旅游體驗的質(zhì)量。隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速的發(fā)展，旅游業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)中發(fā)展迅猛的產(chǎn)業(yè)。扶持第三產(chǎn)業(yè)中的文化業(yè)，向世界展示中國文化。文化實力代表國家的經(jīng)濟軟實力，這已經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)展中的普遍認識。而我國文化業(yè)發(fā)展不是很強，我國文化產(chǎn)業(yè)項目豐富，但是過于分散，正因為具有多樣化的特點導(dǎo)致文化產(chǎn)業(yè)整體向前發(fā)展的速度遲緩。集中發(fā)展部分具有經(jīng)濟價值的產(chǎn)業(yè)，保持剩余文化不間斷的傳承，仍然需要資金投入和政府文化部門的協(xié)調(diào)運作。

（四）借助房管平臺實現(xiàn)交易資金的管控，防止資金外流

借助房產(chǎn)交易管理平臺和住房公積金平臺，實現(xiàn)對多套房中非經(jīng)常性居住用房稅款的開征。通過房地產(chǎn)市場的投機資金流向示意圖可知，在征收房產(chǎn)稅之前首要任務(wù)是識別征稅對象。借助房產(chǎn)交易管理平臺對多套房的持有者進行識別之后，給予通知公告，讓持有者按照調(diào)整后的房產(chǎn)稅法確定其經(jīng)常性居住用房。

必須借助住房公積金平臺管理交易資金，減少資金外流的可能性。房產(chǎn)交易的資金實行專戶管理，這是確保資金流向的必要措施。如果讓資金進入投資者個人賬戶，那就不能夠確保房產(chǎn)泡沫的資金進入實體經(jīng)濟，從而就會喪失經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的可能性。那就不可能避免資金外流的現(xiàn)象出現(xiàn)。另外，進入專戶管理有利于所得稅的征收，對于堅持要將資金轉(zhuǎn)入個人賬戶的投資者而言，資金專戶管理能夠確保所得稅的足額繳納，在取消個人所得稅優(yōu)惠的情況下，投機者將承擔(dān)房產(chǎn)交易所得高達20%的稅負，理性的投資者在這樣的情況下更愿意將資金投入實體經(jīng)濟發(fā)展。

六、結(jié)論

（一）多稅種的聯(lián)合調(diào)控，能夠抑制房價，確保投機資金遠離房地產(chǎn)市場

通過上述分析，筆者確信在現(xiàn)行稅法的體系下進行微調(diào)，是可以控制房地產(chǎn)價格，能夠長期有效抑制泡沫的增長。另外，在剛需強勁的房地產(chǎn)市場，通過稅法能夠讓投機者遠離該市場，讓房地產(chǎn)市場價格回歸到合理區(qū)間，滿足人民大眾基本的生產(chǎn)生活需要，同時也能夠避免經(jīng)濟發(fā)展的大起大落，規(guī)避發(fā)生類似與日本房地產(chǎn)崩潰帶來經(jīng)濟發(fā)展倒退的巨大風(fēng)險。

（二）稅收優(yōu)惠建立的多種投資渠道，能夠引領(lǐng)房地產(chǎn)退出資金進入實體經(jīng)濟

多種投資渠道的建立既可以滿足資本市場中不同風(fēng)險偏好投資者的投資意愿，又可以讓資本流入實體經(jīng)濟。所以，通過現(xiàn)行稅法的微調(diào)是能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)市場中的投機資金轉(zhuǎn)化發(fā)展實體經(jīng)濟的，實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的。

稅法調(diào)控比其他調(diào)控方式具有更強有力的保障，這是法律賦予它的權(quán)利，所以調(diào)控力度較大，對經(jīng)濟的引導(dǎo)能力更加明顯。本文著重分析通過稅法調(diào)控房地產(chǎn)價格的可能性，通過上述房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅的分析已經(jīng)分析證明，通過稅法調(diào)控房地產(chǎn)價格的設(shè)想有其存在的合理性和實際操作的可能性。

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（作者單位：江蘇大學(xué) 財經(jīng)學(xué)院）