遼寧房地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問題與對策

鄧麗麗

摘要：近年，隨著國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和遼寧地區(qū)經(jīng)濟(jì)的低迷，房地產(chǎn)的走勢也趨于下滑，2016年預(yù)測遼寧房地產(chǎn)行業(yè)喜憂參半，因此，如何應(yīng)對遼寧地區(qū)房市的變化，地方政府可以借鑒如下對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅種 住房租賃體系 土地財政

一、遼寧房地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問題

（一）經(jīng)濟(jì)增長缺乏動力，整個社會投資變緩

從2013年起，東北三省GDP增速明顯回落。2014年遼寧省全年固定資產(chǎn)投資2.44萬億元，同比下降1.5%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資5301.3億元，同比下降17.8%。進(jìn)入2015年遼寧的經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)一步惡化，2015年1-8月規(guī)模以上工業(yè)增加值下降%5.1；公共財政預(yù)算收入下降22.9%；固定資產(chǎn)投資下降15.4%，而商品房銷售額下降了25.9%。

（二）市場需求乏力，去庫存壓力大

沈陽房地產(chǎn)整體開發(fā)體量很大，商品房庫存量較高；目前，沈陽自有住房群體比例達(dá)80%左右，樓市整體需求較弱。沈陽目前的庫存仍是省會城市中最高的，需要消化20個月。

（三）省房企銷售利潤率普遍較低

一方面遼寧省房地產(chǎn)市場起步較晚，另一方面國家近年又不斷出臺調(diào)控房地產(chǎn)的政策，這些使得遼寧房價一直處于圍繞成本左右的低價，導(dǎo)致遼寧地區(qū)房企的銷售利潤率普遍偏低，房地產(chǎn)企業(yè)再投資動機(jī)不足。

（四）房地產(chǎn)供給與需求結(jié)構(gòu)不匹配

一是商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)趨同，開發(fā)商忽視了消費(fèi)者在戶型面積、居住環(huán)境和配套設(shè)施等方面的需求。二是區(qū)域性結(jié)構(gòu)矛盾比較突出，大量房產(chǎn)項目開發(fā)分散、建設(shè)零散。三是市場消費(fèi)者普遍需求的中小套型供不應(yīng)求。

（五）縣域市場房地產(chǎn)開發(fā)問題迭出

一是在房產(chǎn)銷售過程中，違規(guī)銷售期房現(xiàn)象頻出；二是縣域市場中房地產(chǎn)開發(fā)商良莠不齊；三是商品房開發(fā)層次不高，部分房企規(guī)模較??；四是產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，住房供應(yīng)體系不規(guī)范。除此之外，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的供應(yīng)比例不高。

二、2016年房地產(chǎn)未來走勢預(yù)測

當(dāng)前，遼寧省的經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然存在，樓市仍處于低谷期，房價也處于較低的水平，現(xiàn)階段高庫存的現(xiàn)狀進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步放緩了開發(fā)節(jié)奏，長期看這有利于降低庫存，促進(jìn)市場走向供需平衡。2015年，保障性安居工程建設(shè)和獨(dú)立工礦區(qū)及國有林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造是兩大重點(diǎn)，在201 7年基本完成獨(dú)立工礦區(qū)棚戶區(qū)改造任務(wù)。2016年即將開始的“十三五”是遼寧省全面振興的重要時期，也是加快推進(jìn)以改善民生為社會重點(diǎn)建設(shè)的重要時期。隨著居民收入的持續(xù)增加，特別是東北三省基數(shù)小，增漲空間大，尋求自住型和改善型換房需求量也會進(jìn)一步擴(kuò)大。

三、遼寧房地產(chǎn)發(fā)展對策

（一）改革房地產(chǎn)稅種，建立“輕流重?！钡亩愂阵w系

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格，可以改革房地產(chǎn)的稅種，嘗試加大保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅的征收，減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)的稅收。適當(dāng)降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的契稅和營業(yè)稅等，以擴(kuò)大交易量。在保有環(huán)節(jié)中，將房產(chǎn)購買和保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)合并轉(zhuǎn)移為保有過程中的稅從而降低建設(shè)階段的成本。除規(guī)定一定的免稅面積外，所有不動產(chǎn)按照房地產(chǎn)市場評估價格來確定計稅依據(jù)。

（二）完善房地產(chǎn)金融信貸機(jī)制和進(jìn)行公積金制度創(chuàng)新

鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)的緊密合作，開展房地產(chǎn)金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)；推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化進(jìn)程；鼓勵房企通過房地產(chǎn)項目債券化、房地產(chǎn)信托、股權(quán)合作、上市等渠道籌集開發(fā)資金；并加強(qiáng)銀行信貸資金管理，防范和化解風(fēng)險。

另外，還可以在公積金制度上進(jìn)行創(chuàng)新。遼寧省可以嘗試探索對一些真正需要保障制度的弱勢群體提供公積金的保障措施，在全國范圍內(nèi)率先把真正需要保障的中低收入群體囊括進(jìn)去，滿足他們的基本住房需求。

（三）建設(shè)住房租賃體系

廉租房不需要租用者提供購房成本，可以大大降低住房需求者的進(jìn)入成本，可以立竿見影地解決弱勢群體的住房問題。政府在實(shí)施過程中可以根據(jù)需房者的收入采取不同的住房政策，將中高收入者納入到商品房市場中，而將低收入者納入到廉租房市場中，由此實(shí)現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)層面和社會發(fā)展層面的共同前進(jìn)。

此外，待條件成熟時，可以建立由非營利組織及住房租賃公司，與政府、私人住房所有者形成的全覆蓋、多次性、高效率的租賃住房供應(yīng)體系，有條件地將非戶籍人口與戶籍人口合并考慮為租賃住房的供應(yīng)對象。

（四）提高土地財政的可持續(xù)性

保證土地財政的可持續(xù)性對地方政府而言極為重要，對此：

第一，政府可以進(jìn)行相關(guān)配套建設(shè)，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目保值增值。良好的配套設(shè)施對房地產(chǎn)價值提升具有重要作用。地方政府作為基礎(chǔ)設(shè)施的提供者，可以合理地、系統(tǒng)地安排城市的各種資源。第二，建立土地出讓金基金，確保細(xì)水長流地使用。第三，提高土地利用效率，增加其他稅收收入來源。

（五）大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，減輕地方政府財政對房地產(chǎn)業(yè)的依賴

省政府要充分利用財政扶持政策大力發(fā)展能夠吸納最大就業(yè)人口的第三產(chǎn)業(yè)，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，形成多元發(fā)展、多級支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，尤其要發(fā)揮遼寧省重工業(yè)的優(yōu)勢，并積極引進(jìn)新型工業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，保證遼寧省地方財政的可持續(xù)發(fā)展。

（六）逐步完善房地產(chǎn)估價制度

逐漸地，為了更好的計稅，可以相應(yīng)地在稅務(wù)部門建立房產(chǎn)評稅機(jī)構(gòu)和制定健全的評稅制度。逐步形成一套符合遼寧地方實(shí)際情況的房地產(chǎn)估價理論和方法體系，為相關(guān)房產(chǎn)稅的計征提供科學(xué)的依據(jù)。

除此之外，要盡快建立一支精通房產(chǎn)估價理論和富有實(shí)踐經(jīng)驗的估價師隊伍，實(shí)行房地產(chǎn)估價人員的資格認(rèn)證制度。