不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的認(rèn)定

王璐

2015年3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式生效，這一行政法規(guī)的出臺(tái)和生效再一次引起我們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的思考。司法實(shí)踐中，因不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)屬不明確引發(fā)的訴訟不勝枚舉，作為司法工作者應(yīng)當(dāng)能夠清晰的把握認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。

不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的認(rèn)定，是與不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)有利害關(guān)系的人因不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)以什么標(biāo)準(zhǔn)對(duì)發(fā)生爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬確認(rèn)的活動(dòng)。本文通過(guò)對(duì)司法實(shí)踐中常見的不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)定問(wèn)題進(jìn)行梳理，進(jìn)而得出應(yīng)當(dāng)如何正確的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的認(rèn)定，維護(hù)合法不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的切身利益，實(shí)現(xiàn)定紛止?fàn)帯?/p>

不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的認(rèn)定本質(zhì)上是一種對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬確認(rèn)，而權(quán)屬確認(rèn)的實(shí)體法依據(jù)是法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，也就是按照一定的法律規(guī)則將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的脈絡(luò)厘清，進(jìn)而確定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，所有權(quán)的變動(dòng)分為基于法律行為的所有權(quán)變動(dòng)和非基于法律行為的所有權(quán)變動(dòng)?？v觀各國(guó)民法，大多都規(guī)定了基于法律行為發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)的權(quán)屬確認(rèn)規(guī)則。我國(guó)也不例外，從我國(guó)《民法通則》第72條和《物權(quán)法》第9條、第23條等規(guī)定來(lái)看，我國(guó)立法上不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)模式是債權(quán)意思主義與登記相結(jié)合的模式，既不要求所有權(quán)變動(dòng)須有物權(quán)合意，也未承認(rèn)所有權(quán)變動(dòng)的無(wú)因構(gòu)成。也就是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以所有權(quán)的變動(dòng)情況為依據(jù)，而不能僅僅看不動(dòng)產(chǎn)登記在誰(shuí)的名下。不動(dòng)產(chǎn)登記僅僅是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的生效要件之一。對(duì)于非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，物權(quán)法的規(guī)定是以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的原因來(lái)確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬。

基于法律行為產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)，司法實(shí)踐中主要存在以下幾種情況：

第一種情況：假定購(gòu)房合同有效的情況下：①當(dāng)購(gòu)房合同上的買受人和房產(chǎn)登記簿上的登記犯權(quán)利人一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以房產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)，認(rèn)定該房產(chǎn)屬于房產(chǎn)登記簿上登記的權(quán)利人所有。法律依據(jù)是《物權(quán)法》第9條、第17條。②當(dāng)購(gòu)房合同上的買受人和房產(chǎn)證上的權(quán)利人一致時(shí)，說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在錯(cuò)誤，這種情況下，房產(chǎn)證上的權(quán)利人可以先申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行更正登記。更正登記完成后，可以認(rèn)定該房產(chǎn)的權(quán)屬歸房產(chǎn)證上的權(quán)利人所有。法律依據(jù)是《物權(quán)法》第9條、第17條和第19條第一款。但是日常生活中，登記簿上記載的權(quán)利人未必會(huì)同意進(jìn)行更正登記，這時(shí)候，房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人可以申請(qǐng)異議登記，在異議登記后的15日內(nèi)向人民法院提起不動(dòng)產(chǎn)的確認(rèn)訴訟，以達(dá)到維護(hù)自身權(quán)利的目的。

第二種情況：在購(gòu)房合同無(wú)效的情況下，即使購(gòu)房合同上的買受人和房產(chǎn)登記簿上登記的權(quán)利人一致，該登記權(quán)利人也不享有該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。法律依據(jù)是《物權(quán)法》第17條和《合同法》第52條。根據(jù)法律的規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)要同時(shí)滿足有效法律行為和不動(dòng)產(chǎn)登記兩個(gè)要件。此時(shí)因?yàn)榇偈共粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的原因行為（即購(gòu)房合同）未生效，僅有不動(dòng)產(chǎn)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。以隱名購(gòu)房合同為例，盡管登記簿上的權(quán)利人與實(shí)際出資人事先約定所購(gòu)房屋歸實(shí)際出資人所有，但是如果登記簿上的權(quán)利人未按照雙方的協(xié)議為實(shí)際出資人辦理過(guò)戶，即使實(shí)際出資人有證據(jù)證明雙方有協(xié)議，但是由于其未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，就不能實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的變動(dòng)，不能取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，此時(shí)只享有請(qǐng)求權(quán)，即依照雙方的協(xié)議請(qǐng)求登記簿上的權(quán)利人履行過(guò)戶的合同義務(wù)。反過(guò)來(lái)，如果實(shí)際出資人辦理了過(guò)戶手續(xù)，但是隱名購(gòu)房合同的簽訂是為了規(guī)避法律的禁止性規(guī)定或存在其他違法行為，實(shí)際出資人不僅不能取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，而且也沒有合同上的請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)榇藭r(shí)他取得不動(dòng)產(chǎn)的原因行為——隱名購(gòu)房合同是無(wú)效的。

但這也有例外，在《最高法關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過(guò)錯(cuò)（如由于登記部門的原因或者其他非第三人所能控制的原因），人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。本條結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂情況而制定，維護(hù)了交易秩序和善意一方的利益，在堅(jiān)持以登記為標(biāo)準(zhǔn)的原則下，引入了過(guò)錯(cuò)原則，認(rèn)定第三人已經(jīng)取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，公平保護(hù)第三人的合法權(quán)益。

基于非法律行為產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)，司法實(shí)踐中主要存在以下幾種情況。

第一，當(dāng)法律文書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的認(rèn)定是以生效的法律文書為準(zhǔn)，因?yàn)榇藭r(shí)物權(quán)已經(jīng)因生效的法律文書發(fā)生了變動(dòng)，根據(jù)《物權(quán)法》第28條的規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效時(shí)發(fā)生效力。

第二，當(dāng)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的征收時(shí)，此時(shí)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人也出現(xiàn)不一致，此時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第28條的規(guī)定，人民政府的征收決定導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

第三，合法建造的房屋等其他建筑物，該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的認(rèn)定是以事實(shí)行為成就時(shí)歸合法建造者所有。根據(jù)是《物權(quán)法》第30條：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。即不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的認(rèn)定以房屋或建筑物建成時(shí)為準(zhǔn)。

但是，對(duì)于上述非基于法律行為取得的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的情況，雖然可以游離于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外而認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。但是根據(jù)《物權(quán)法》第31條的規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的認(rèn)定是一個(gè)非常重要且常見的司法實(shí)踐活動(dòng)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)歸屬秩序及維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全有重要的作用。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的認(rèn)定不能僅看不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、因?yàn)樗皇菣?quán)利“證明”，也不是依照不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記簿上的登記的權(quán)利人來(lái)認(rèn)定，它只是物權(quán)公示制度的需要。當(dāng)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的糾紛時(shí)，就要通過(guò)厘清不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)脈絡(luò)，然后依據(jù)相應(yīng)的所有權(quán)變動(dòng)法律規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。因此，對(duì)于基于法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)要同時(shí)滿足兩個(gè)要件：一是產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的法律行為，二是看有沒有進(jìn)行相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的公示即登記。對(duì)于非基于法律行為產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)，要探究發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的原因，通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的原因以及規(guī)則進(jìn)行法律評(píng)價(jià)，來(lái)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳光榮.不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)的實(shí)體與程序問(wèn)題研究.

[2]最高法關(guān)于查封扣押的規(guī)定.