房屋“權(quán)屬存在爭議”的合理認(rèn)定

文/樊奕辰

“權(quán)屬存在爭議”狀況自《城市房地產(chǎn)管理法》1994年頒布實(shí)施時便已存在?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》明確要求，存在權(quán)屬爭議的房屋不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。2014年《不動產(chǎn)登記暫行條例》頒布，從行政登記角度再一次強(qiáng)調(diào)了權(quán)屬存在爭議的不動產(chǎn)不得辦理物權(quán)登記。因此，房屋權(quán)屬清晰是允許進(jìn)行物權(quán)變動的前提之一。近年來在法院審理的房屋行政登記案件中，以“權(quán)屬存在爭議”為爭議焦點(diǎn)的案件占據(jù)了較大比例。然而，尚沒有法律法規(guī)對“權(quán)屬存在爭議”的理解與適用提出規(guī)范且統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)與執(zhí)行路徑，對于哪些情形屬于權(quán)屬爭議也沒有加以規(guī)定。因此，有必要對“權(quán)屬存在爭議”一詞的認(rèn)定與適用進(jìn)行探究和分析。

一、房屋“權(quán)屬存在爭議”的認(rèn)定現(xiàn)狀及困境

依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，權(quán)屬存在爭議的房屋不得辦理登記。因此，明確“權(quán)屬存在爭議”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是關(guān)系房屋能否發(fā)生物權(quán)變動、真實(shí)權(quán)利人合法權(quán)益能否得到保護(hù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。然而，由于目前尚不存在明確的權(quán)屬爭議認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，法律條款操作性有限，導(dǎo)致部分不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未將權(quán)屬爭議納入審查范圍。同時，這也導(dǎo)致法院在面對房屋權(quán)屬爭議案件時，作出的解釋不盡相同，不可避免地產(chǎn)生同案不同判的局面。

（一）法院對權(quán)屬爭議案件的同案不同判

以孫某與沈陽市房產(chǎn)局頒發(fā)房屋所有權(quán)證糾紛一案為例，一審法院認(rèn)為，權(quán)屬爭議應(yīng)當(dāng)理解為司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依職權(quán)告知的爭議，當(dāng)事人個人向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主張的權(quán)屬異議不能構(gòu)成登記阻卻事由。二審法院認(rèn)為，權(quán)屬爭議應(yīng)當(dāng)從不同的角度看待。就轉(zhuǎn)讓方與受讓方而言，存在法律法規(guī)禁止的情形即不得出賣；對于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)而言，申請人提交的房屋登記材料在內(nèi)容及形式上不存在司法或行政等有權(quán)機(jī)關(guān)的禁止辦理登記行為，因而應(yīng)當(dāng)為申請人辦理登記。然而，再審法院認(rèn)定，法律雖然對“權(quán)屬存在爭議”僅作了比較原則性的規(guī)定，沒有明確具體的適用范圍和內(nèi)容，但是不能因?yàn)榉梢?guī)定不明確就會使真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益無法得到保護(hù)。因此，法院在認(rèn)定房屋權(quán)屬是否存在爭議時，應(yīng)當(dāng)以解釋法條的方式探究立法原意，修正法律規(guī)定的不足。

從本案中可以發(fā)現(xiàn)，在審理房屋權(quán)屬爭議案件時，對于“權(quán)屬存在爭議”的情形，法院作出的解釋存在不同程度的差異，某些觀點(diǎn)甚至完全相反。這也進(jìn)一步表明房屋權(quán)屬爭議在司法實(shí)踐中的確存在認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題。

（二）部分不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未將權(quán)屬爭議納入審查范圍

經(jīng)向部分不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)咨詢，得知若非存在查封、扣押以及其他有權(quán)機(jī)關(guān)作出的限制房屋權(quán)屬的行為，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都會正常辦理登記，“權(quán)屬存在爭議”并非辦理登記業(yè)務(wù)時的主動考察內(nèi)容，即以“權(quán)屬存在爭議”為事由，要求不得辦理登記的法定情形，在部分不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記實(shí)務(wù)中并未得到有效應(yīng)用。

法院之所以會出現(xiàn)同案不同判的情形，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之所以未將權(quán)屬爭議納入審查范圍，主要是由于無論是現(xiàn)行的法律法規(guī)還是部門規(guī)章、規(guī)范性文件，對“權(quán)屬爭議”包括的情形在實(shí)務(wù)中如何認(rèn)定缺乏規(guī)范，使司法部門在適用法條時容易產(chǎn)生分歧。這些問題的存在不僅會造成法院的裁判矛盾現(xiàn)象頻發(fā)，也使不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記申請人還有房屋利害關(guān)系人都無法合理預(yù)期涉案房屋是否構(gòu)成“權(quán)屬存在爭議”的情形。這進(jìn)一步增加了物權(quán)交易的不穩(wěn)定性與不可預(yù)期性，給房屋真實(shí)權(quán)利人的合法維權(quán)也帶來了困難和不便。因此，對房屋“權(quán)屬存在爭議”的法律條文進(jìn)行解讀，明確爭議的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是一項(xiàng)亟待解決的問題。

二、房屋“權(quán)屬存在爭議”的法律性質(zhì)剖析

法律對房屋“權(quán)屬存在爭議”的規(guī)定并不明確，因此在確認(rèn)究竟哪些情形屬于權(quán)屬爭議時，需要作出進(jìn)一步的探尋與解釋，明晰其含義，并與其他類似概念進(jìn)行區(qū)分。

（一）對房屋“權(quán)屬存在爭議”法律條文的解讀

1.房屋權(quán)屬爭議的內(nèi)涵。《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》中明確，土地上所存在的權(quán)屬爭議應(yīng)當(dāng)是對所有權(quán)和使用權(quán)實(shí)際上屬于哪一方的爭論，而不包括其他權(quán)利爭議。不動產(chǎn)的范圍涵括土地和房屋，因此，房屋權(quán)屬爭議可以參照土地權(quán)屬爭議的內(nèi)涵，將房屋權(quán)屬爭議界定為所有權(quán)和使用權(quán)上的異議。

此外，考慮到兩者是不同的客體，還需要進(jìn)一步分析房屋權(quán)屬爭議的特殊性。

2.房屋“權(quán)屬存在爭議”與有權(quán)機(jī)關(guān)告知行為的關(guān)系。在孫某與沈陽市房產(chǎn)局頒發(fā)房屋所有權(quán)證糾紛一案中，原一審法院認(rèn)為“存在尚未解決的權(quán)屬爭議”應(yīng)當(dāng)理解為有權(quán)機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行告知的爭議。對于個人向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主張的房屋權(quán)屬異議，并不屬于權(quán)屬存在爭議范圍。

從法條設(shè)置上看，有權(quán)機(jī)關(guān)告知的爭議符合《城市房地產(chǎn)管理法》中“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利”的情形，從而可作為房屋不得辦理登記的其中一項(xiàng)條件。然而，根據(jù)第三十八條第（五）項(xiàng)中對“權(quán)屬存在爭議”情形的明文規(guī)定，兩者在法條設(shè)置上分別屬于房屋不得辦理登記的兩種不同條件。因此，房屋“權(quán)屬存在爭議”與有權(quán)機(jī)關(guān)限制房屋權(quán)利的行為，并不是包含與被包含的關(guān)系，而是不得辦理房屋登記的兩種并列情形。

3.房屋“權(quán)屬存在爭議”與房屋處在訴訟期間的關(guān)系。在行政登記實(shí)務(wù)中，利害關(guān)系人向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交起訴材料或法院受理材料，證明房屋權(quán)屬存在爭議，從而要求登記機(jī)構(gòu)拒絕為申請人辦理登記的情形并不少見。但房屋處在訴訟期間，不能必然成為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)判斷涉案房屋“權(quán)屬存在爭議”的依據(jù)。

第一，并非一切涉及房屋買賣的訴訟都存在權(quán)屬糾紛。例如，利害關(guān)系人提起的要求對方支付合同價(jià)款、交付房屋等訴訟，涉案房屋完全不存在權(quán)屬問題。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)以該訴訟作為拒絕辦理房屋轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)的依據(jù)并不合理。若案件涉及權(quán)屬爭議，裁判結(jié)果可能會導(dǎo)致房屋權(quán)屬發(fā)生變動，則不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要等待法院作出最后的判決，以明確房屋的最終歸屬，此情形下才能夠以“房屋在訴訟期間，存在權(quán)屬爭議”為由而拒絕辦理登記。

第二，法院受理了利害關(guān)系人的起訴，不代表房屋必然存在權(quán)屬爭議，也可能存在利害關(guān)系人惡意訴訟的情形，即明知房屋權(quán)屬不存在爭議，但為阻止申請人對涉案房屋進(jìn)行物權(quán)登記而提起訴訟。但這種惡意訴訟的情形相對較少?？紤]到這種情況，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十九條第二款明確規(guī)定，登記機(jī)關(guān)要對權(quán)屬存在爭議的情形進(jìn)行審查核驗(yàn)，以確定涉案房屋是否客觀上存在權(quán)屬爭議和糾紛。

（二）房屋“權(quán)屬存在爭議”的客觀性

對房屋“權(quán)屬存在爭議”的性質(zhì)進(jìn)行分析，關(guān)系到權(quán)屬爭議的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對房屋權(quán)屬的審查義務(wù)。

最高人民法院在孫某訴沈陽市房產(chǎn)局行政登記一案中，將權(quán)屬爭議認(rèn)定為客觀爭議，并對客觀爭議的概念作出了解釋：客觀上存在爭議，是指辦理轉(zhuǎn)移登記的房屋產(chǎn)權(quán)可能不屬于或者不完全屬于轉(zhuǎn)讓一方所有，存在轉(zhuǎn)讓一方無權(quán)處分、辦理轉(zhuǎn)移登記可能侵犯他人合法權(quán)益的情形。劉某訴海門市人民政府不履行房屋抵押登記法定職責(zé)一案中，法院認(rèn)為，權(quán)屬不明是指申請人提交的登記材料存在矛盾或沖突，并且有足夠的證據(jù)證明這種矛盾和沖突是客觀存在的而非不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的主觀認(rèn)知。由此可以得知，權(quán)屬爭議應(yīng)當(dāng)屬于客觀爭議，其不以登記機(jī)構(gòu)工作人員的主觀認(rèn)知為依據(jù)，只有相關(guān)材料和證據(jù)能夠充分證明房屋權(quán)屬存在爭議的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)才能夠拒絕辦理登記。

同時，權(quán)屬爭議的客觀性對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記審查義務(wù)也作出了要求。登記機(jī)構(gòu)工作人員在審查材料時，應(yīng)當(dāng)履行審慎審查義務(wù)，對房屋產(chǎn)權(quán)作出充分的調(diào)查核驗(yàn)，以充分的證據(jù)證明房屋權(quán)屬確有存在爭議的可能性，避免僅依靠自身的主觀認(rèn)知來判斷房屋權(quán)屬是否存在爭議。經(jīng)過審查發(fā)現(xiàn)房屋權(quán)屬的確可能存在爭議時，應(yīng)當(dāng)暫停辦理登記手續(xù)。等到權(quán)屬糾紛解決后，房屋回到權(quán)屬明晰的狀態(tài)，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)才能依據(jù)權(quán)屬爭議的處理結(jié)果，繼續(xù)辦理登記或拒絕辦理登記。

（三）不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對權(quán)屬爭議的審查方式

房屋權(quán)屬爭議審查方式的確定，關(guān)系到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記實(shí)務(wù)中如何對權(quán)屬爭議開展調(diào)查核驗(yàn)工作。從宏觀角度看，對房屋權(quán)屬爭議的審查，屬于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記審查的內(nèi)容之一，而不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對登記的審查方式，自始便存在著形式審查說、實(shí)質(zhì)審查說與折中說三種學(xué)說。因此，房屋權(quán)屬爭議審查自然也涉及審查方式的爭論與選擇。

形式審查說認(rèn)為，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只需要對登記申請材料形式上是否齊全、真實(shí)、合法進(jìn)行審查即可，材料未體現(xiàn)的內(nèi)容不在登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)范圍內(nèi)。而實(shí)質(zhì)審查說認(rèn)為，除了進(jìn)行形式上的審查外，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還需要核實(shí)不動產(chǎn)物權(quán)是否真實(shí)存在，當(dāng)事人意思表示是否真實(shí)等，即不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)超越材料本身，對材料內(nèi)容的真實(shí)性與材料所反映的民事法律關(guān)系也要進(jìn)行審查核驗(yàn)。折中說認(rèn)為，單獨(dú)使用形式審查還是實(shí)質(zhì)審查都存在缺陷，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查應(yīng)當(dāng)是以形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔。形式審查在一定程度上無法保證登記材料的真實(shí)性，實(shí)質(zhì)審查雖然能夠最大程度地降低錯誤登記發(fā)生的概率，但考慮到登記工作量的龐大，工作人員不可能對每一項(xiàng)登記申請都進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，并且存在問題的登記申請畢竟只占少數(shù)。因此，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記實(shí)務(wù)中，應(yīng)當(dāng)以形式審查為主，對登記材料明顯存在問題的，可以啟動實(shí)質(zhì)審查。

就房屋權(quán)屬爭議而言，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)僅僅依靠形式審查，可能完全無法查清房屋是否具有存在權(quán)屬爭議的可能。因?yàn)榉课輽?quán)屬存在爭議，除了在書面形式上表現(xiàn)為登記申請材料前后不一致的情形外，更體現(xiàn)在房屋涉及權(quán)屬糾紛訴訟或利害關(guān)系人的告知中。

對于房屋涉及權(quán)屬糾紛訴訟的情形，登記申請人出于自身利益的考慮，可能并不會將房屋涉訴情形告知不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。然而，登記機(jī)構(gòu)如果只對登記材料進(jìn)行形式審查，不主動查詢房屋涉訴情況，則無法知悉房屋權(quán)屬爭議情形。而明晰房屋是否存在權(quán)屬爭議也是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的法定義務(wù)。因此，登記機(jī)構(gòu)需要主動查詢房屋的司法狀態(tài)，確認(rèn)房屋是否涉訴，并進(jìn)一步判斷訴訟性質(zhì)是否屬于權(quán)屬爭議糾紛。對于利害關(guān)系人聲明房屋權(quán)屬存在爭議，請求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)暫時不予辦理登記的情形，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)往往需要對房屋權(quán)屬作出進(jìn)一步的審查，包括實(shí)地勘驗(yàn)，調(diào)查詢問等，以明晰房屋權(quán)屬是否可能存在爭議。由此可以得知，無論不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)采用何種方式發(fā)現(xiàn)以及審查房屋權(quán)屬爭議，這些對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的要求明顯不屬于形式審查的范疇，而是登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查才能得到的結(jié)果。

此外，從法律規(guī)定層面上而言，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在審查核驗(yàn)階段，可以在必要的時候?qū)Ψ课葸M(jìn)行實(shí)地查看，進(jìn)行調(diào)查詢問，這也是實(shí)質(zhì)審查的主要形式。由此可以得知，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對房屋權(quán)屬爭議的審查，更加偏向于實(shí)質(zhì)審查的形式。

三、完善房屋“權(quán)屬存在爭議”的認(rèn)定方法

（一）由地方制定權(quán)屬爭議實(shí)施細(xì)則

由于《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》對“權(quán)屬爭議”只進(jìn)行了較為概括性的設(shè)定，所以，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與法院較難進(jìn)行實(shí)踐操作。因此，各地可以結(jié)合實(shí)際情況制定具體實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步強(qiáng)化該條文的可操作性。實(shí)踐中已經(jīng)有部分省市進(jìn)行了探索試驗(yàn)，將符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情形的，可以確定為屬于權(quán)屬爭議的情況，列舉并納入實(shí)施細(xì)則中，為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)以及法院判斷權(quán)屬爭議提供依據(jù)?！赌喜腥嗣裾》恐贫雀母镛k公室印發(fā)的關(guān)于印發(fā)〈南昌市出售非成套公有住房實(shí)施細(xì)則〉的通知》第二條規(guī)定，出售非成套共有住房時，若該共有住房的合法承租人存在異議，則屬于房屋權(quán)屬存在爭議的情形，在爭議沒有解決期間，不得提出物權(quán)登記申請?！稄V州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》規(guī)定，新建商品房在買賣合同簽訂后，若沒有辦理完畢轉(zhuǎn)移登記或解除合同手續(xù)，不得與其他人再次簽訂買賣合同。法院依據(jù)該條文，將未辦理完畢前一次房屋買賣手續(xù)即再次向第三人簽訂買賣合同的行為視為“存在尚未解決的權(quán)屬爭議”情形，從而禁止進(jìn)行物權(quán)登記。原因在于若申請人未辦理完畢前一次房屋買賣手續(xù)，則此時房屋的所有權(quán)處在由出賣方向買受方過渡的階段，權(quán)屬并不明晰。如果出賣方在這個階段將房屋轉(zhuǎn)手給他人，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和法院難以確認(rèn)此時房屋應(yīng)當(dāng)歸屬于哪方，此時允許其進(jìn)行無權(quán)登記，可能更容易發(fā)生權(quán)屬糾紛。

（二）完善權(quán)屬爭議調(diào)查制度

從不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的角度考慮，對于在審核登記材料階段應(yīng)當(dāng)盡到什么樣的責(zé)任，采用什么樣的方法對房屋權(quán)屬爭議進(jìn)行調(diào)查核驗(yàn)，需要進(jìn)行更加深入的思考。

首先，基于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員自身的專業(yè)性以及豐富的職業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對于經(jīng)常發(fā)生權(quán)屬爭議的登記類型，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)著重進(jìn)行審查。由于各地情形不盡相同，經(jīng)常發(fā)生權(quán)屬爭議的登記類型也往往不同。這需要不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員不斷積累工作經(jīng)驗(yàn)，把握當(dāng)?shù)氐木唧w情形，審慎審查，進(jìn)行工作總結(jié)，以更為妥善地應(yīng)對登記業(yè)務(wù)，降低因未發(fā)現(xiàn)權(quán)屬爭議而作出錯誤登記的概率，為真實(shí)權(quán)利人合法維權(quán)提供保障。

其次，強(qiáng)化業(yè)務(wù)人員對權(quán)屬爭議進(jìn)行主動審查的意識。在登記受理階段，如果利害關(guān)系人沒有主動提出權(quán)屬爭議申請，則需要不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在審查材料的過程中主動審查房屋權(quán)屬狀況。工作人員如果發(fā)現(xiàn)申請人提交的登記資料之間存在矛盾，或者是材料的關(guān)聯(lián)性和匹配性不強(qiáng)，則應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待，主動對申請人進(jìn)行詢問，并借助不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已有的檔案材料進(jìn)行比對，以明確申請人是否為房屋真實(shí)權(quán)利人。同時，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》的要求，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也可以向有關(guān)人員開展詢問調(diào)查，確定房屋權(quán)屬狀況。如果經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人遞交的登記材料確有問題，無法證明房屋權(quán)屬，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人限期提交能夠進(jìn)一步證明房屋權(quán)屬的補(bǔ)充材料。對獲取補(bǔ)充材料后仍無法證明房屋權(quán)屬情況的，則不予登記。若申請材料已經(jīng)完全證明房屋權(quán)屬確實(shí)存在爭議，沒有進(jìn)一步補(bǔ)充材料的必要，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也可以直接作出不予登記決定。

再次，經(jīng)調(diào)查房屋權(quán)屬可能存在爭議的，可以進(jìn)行實(shí)地勘察。《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十九條賦予了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行實(shí)地查看的權(quán)力?？紤]到行政資源的有效利用以及工作效率，一般只有在辦理復(fù)雜業(yè)務(wù)時，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)才會對房屋進(jìn)行實(shí)地查看。然而，對房屋權(quán)屬爭議而言，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的錯誤登記可能會導(dǎo)致真實(shí)權(quán)利人后續(xù)維權(quán)困難。因此，如果涉及權(quán)屬爭議問題，無論工作人員主觀上將該業(yè)務(wù)認(rèn)定為復(fù)雜業(yè)務(wù)還是非復(fù)雜業(yè)務(wù)，都需要在實(shí)操時將該業(yè)務(wù)視為復(fù)雜業(yè)務(wù)，對房屋開展實(shí)地查看，以確定房屋權(quán)屬狀況。這也是對書面審查材料無法確定房屋權(quán)屬情形的應(yīng)對方法之一。

最后，采用公告等措施尋找利害關(guān)系人。如果不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在受理階段發(fā)現(xiàn)房屋權(quán)屬可能另有其人，但卻找不到該利害關(guān)系人，或者利害關(guān)系人處于不特定的狀態(tài)，在窮盡其他調(diào)查方法后仍不能確定房屋權(quán)屬時，可以采用公告的方式找尋利害關(guān)系人。公告應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)赜绊懥^大的媒體上發(fā)布，在不同的地方可以采取不同的公告方式。例如：在農(nóng)村，可以采取村委會張貼公告的方式；在城市居民住宅區(qū)，可以采取物業(yè)公告以及在報(bào)紙或者網(wǎng)絡(luò)媒體上發(fā)布公告的方式。

（三）明確房屋登記當(dāng)事人的義務(wù)

在房屋登記過程中，涉及的主體主要包括申請人、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)以及利害關(guān)系人。而三者的義務(wù)及職責(zé)范圍，決定了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對房屋爭議情形是否能做到合理認(rèn)定。

1.申請人的義務(wù)。在廣州市國土資源和規(guī)劃委員會、練某資源土地行政管理裁定書中，法院認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)登記行為尤其是轉(zhuǎn)移登記、抵押登記，都是屬于對房屋進(jìn)行重大處分的行為，所以確認(rèn)房屋權(quán)屬是否明確，應(yīng)當(dāng)是申請人需要謹(jǐn)慎對待的責(zé)任。

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十六條的要求，申請人對其遞交的材料，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)真實(shí)和有效的責(zé)任。因此，如果申請人未盡到審慎審查義務(wù)，沒有明晰房屋是否存在權(quán)屬爭議，或明知房屋存在權(quán)屬爭議卻故意隱瞞而向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理登記，經(jīng)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查核驗(yàn)后確認(rèn)房屋存在權(quán)屬爭議而拒絕登記的，產(chǎn)生的后果應(yīng)當(dāng)由申請人自己承擔(dān)。

2.利害關(guān)系人的義務(wù)。由于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對登記材料的查驗(yàn)主要為形式審查，此時如果利害關(guān)系人不曾提出房屋權(quán)屬異議，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或許無從知曉房屋權(quán)屬爭議情況。因此，為防止涉案房屋被轉(zhuǎn)移登記以及保護(hù)利害關(guān)系人自身的權(quán)利，利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)在知悉房屋權(quán)屬產(chǎn)生爭議后，主動向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出房屋權(quán)屬異議，并提交相關(guān)證據(jù)材料。

2.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的義務(wù)。在利害關(guān)系人提交了證明房屋權(quán)屬存在爭議的材料后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)即負(fù)有主動審查核驗(yàn)的義務(wù)，以判斷房屋是否在客觀上存在爭議。對于客觀上確屬存在權(quán)屬爭議的，應(yīng)當(dāng)拒絕辦理物權(quán)登記；對于權(quán)屬爭議在客觀上不存在的，可繼續(xù)辦理登記。

同時，由于法律并未明確規(guī)定利害關(guān)系人向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出房屋權(quán)屬爭議所需要提交的材料和程序步驟，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要作出履職行為進(jìn)行補(bǔ)充，以使真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益得到保護(hù)。在利害關(guān)系人提起權(quán)屬爭議申請后，未提交材料或提交材料無法判斷房屋權(quán)屬是否存在爭議時，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要履行釋明義務(wù)，及時地一次性告知利害關(guān)系人需要提交或補(bǔ)交的相關(guān)材料。若利害關(guān)系人限期內(nèi)未提交材料或提交的材料不足以證明房屋存在權(quán)屬爭議，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定利害關(guān)系人的權(quán)屬爭議申請不成立。

結(jié)語

對權(quán)屬存在爭議的房屋不予辦理登記，一方面是為減少不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的錯誤登記，另一方面也是為了保護(hù)房屋真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益。近年來，涉及房屋權(quán)屬爭議的行政案件逐漸增多，法院也需要對涉案房屋是否存在權(quán)屬爭議作出實(shí)質(zhì)認(rèn)定。但“權(quán)屬存在爭議”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)在法律中的規(guī)定并不明確，所以需要從多個角度對權(quán)屬爭議作出認(rèn)定與解釋，以化解司法適用的困境。在解決權(quán)屬爭議認(rèn)定問題后，當(dāng)事人后續(xù)權(quán)利的維護(hù)與保障，是未來需要進(jìn)一步探討的問題。