不動產(chǎn)登記簿的效力問題研究
——以《不動產(chǎn)登記暫行條例》為研究對象

◎鐘笑然

不動產(chǎn)登記簿的效力問題研究
——以《不動產(chǎn)登記暫行條例》為研究對象

◎鐘笑然

不動產(chǎn)登記簿的效力問題是登記制度的核心和不動產(chǎn)交易中的關(guān)鍵?，F(xiàn)有《物權(quán)法》的規(guī)定已無法解決該問題在理解和適用中的分歧。而新實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》卻在登記簿效力問題上只字未提，可謂一大缺失。該條例應(yīng)增加有關(guān)不動產(chǎn)登記簿效力的規(guī)定，明確其具有推定效力且不具有公信力，我國不動產(chǎn)應(yīng)適用善意取得制度。

問題的提出

在不動產(chǎn)物權(quán)交易中，不動產(chǎn)登記具體怎樣發(fā)揮其保障交易安全，促進(jìn)交易便利的作用，關(guān)鍵在于當(dāng)事人能夠依據(jù)不動產(chǎn)登記簿獲得哪些有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利的法律確認(rèn)和保護(hù)。長期以來，關(guān)于該問題僅有《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，但因其內(nèi)容簡單、表述模糊，造成了理論和實踐中的混亂。

新實施的《不動產(chǎn)登記簿暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）可以說是我國近年來對不動產(chǎn)登記制度的一次系統(tǒng)而具體的規(guī)定。然而，關(guān)于不動產(chǎn)登記簿效力這一關(guān)鍵問題，《暫行條例》卻未提及。國土資源部向社會公布的《不動產(chǎn)登記簿暫行條例實施細(xì)則（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）也對不動產(chǎn)登記簿效力這一關(guān)鍵問題和《物權(quán)法》中有關(guān)不動產(chǎn)登記簿效力相關(guān)規(guī)定的大量理解和適用爭議視而不見?；蛟S，這種缺失并不是無意的遺漏，而是困于目前不動產(chǎn)登記簿效力問題的重大理論分歧而作出的無奈擱置。但是，規(guī)則的制定可以擱置，現(xiàn)實的需求卻是急切而緊迫的，因此，我國《暫行條例》有必要盡快對不動產(chǎn)登記簿的效力問題加以明確，化解理論和實踐中的分歧和爭議。

應(yīng)當(dāng)明確我國不動產(chǎn)登記簿具有推定力

不動產(chǎn)登記簿推定力的概念及相關(guān)立法例

不動產(chǎn)登記簿的推定力也稱“不動產(chǎn)登記簿的推定效力”或“不動產(chǎn)登記簿的正確性推定”,有學(xué)者將其定義為 “不動產(chǎn)登記簿的推定力是指將納入不動產(chǎn)登記簿公示范圍的物權(quán)作為正確權(quán)利的假定”。

關(guān)于不動產(chǎn)登記薄推定力的立法例，較為典型的是《德國民法典》第891條，該條規(guī)定：“在不動產(chǎn)登記簿中為某人登記一項權(quán)利時，應(yīng)推定此人享有此項權(quán)利。在不動產(chǎn)登記簿中涂銷一項被登記的權(quán)利時，應(yīng)推定此項權(quán)利不存在?！逼渌姓J(rèn)登記推定力的國家在制定法條時多是依據(jù)上述德國立法，在含義上沒有太大區(qū)別，如《瑞士民法典》第937條第1項規(guī)定和我國臺灣地區(qū)《民法典》物權(quán)編修改草案增加的第759條之一規(guī)定。

《暫行條例》明確不動產(chǎn)登記簿推定力的必要性

確立不動產(chǎn)登記簿的推定力，對于不動產(chǎn)交易具有重要意義。一方面，明確登記簿推定力有利于維護(hù)不動產(chǎn)交易安全：通過對不動產(chǎn)進(jìn)行登記，不動產(chǎn)上的各種物權(quán)狀態(tài)可以明確清晰地向外界展示,確保交易人知悉相關(guān)情況；另一方面，確立登記簿推定力有助于提高交易效率：依據(jù)推定力，進(jìn)行不動產(chǎn)交易時，權(quán)利人的物權(quán)及其內(nèi)容就可以通過不動產(chǎn)登記上的相應(yīng)記載被推定為真實,其無須再為此提出主張并加以證明，而與之進(jìn)行交易的對方當(dāng)事人也可以很便捷地透過登記簿的記載確定不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容并信賴之,他除了相信登記簿的記載外,無須承擔(dān)其他審查義務(wù)。同時，由于不動產(chǎn)登記的推定力只是一種權(quán)利推定, 在登記簿記載的權(quán)利與真實權(quán)利不一致時,權(quán)利人可以提出證據(jù)證明登記簿的錯誤。因此，在維護(hù)不動產(chǎn)交易的安全與效率的同時，不動產(chǎn)登記的推定力并不會對真實權(quán)利人產(chǎn)生過分不利的影響。

我國法律中并沒有關(guān)于不動產(chǎn)登記簿推定力的明確規(guī)定，國內(nèi)學(xué)者多是從法的解釋角度將《物權(quán)法》第16條第1款，即“不動產(chǎn)登記是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”認(rèn)定為不動產(chǎn)登記推定力的根據(jù)。但也有學(xué)者持不同意見，認(rèn)為該規(guī)定僅是“賦予了不動產(chǎn)登記以證據(jù)資格，表明不動產(chǎn)登記是物證中的公文書”。分析《物權(quán)法》16條的內(nèi)容可見，不動產(chǎn)登記簿確實體現(xiàn)出一種“證據(jù)”的色彩，但僅將其解釋為不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)爭議中的一種書面證據(jù)，未免太過狹隘。如上所述，不動產(chǎn)登記簿推定力在不動產(chǎn)交易中具有重要功能，因此在解釋上將《物權(quán)法》第16條第1款規(guī)定視為關(guān)于不動產(chǎn)登記簿推定力的法律依據(jù),顯然具有更多的積極意義。

但是，與《德國民法典》第892條相比，我國《物權(quán)法》第16條的表述在文義上顯然過于寬泛和模糊，內(nèi)涵不夠清晰，這也正是我國學(xué)者在對其解釋時產(chǎn)生爭議的原因，也極有可能引起實踐運用中的分歧。因此，若想充分發(fā)揮不動產(chǎn)登記的推定力的作用，更好地維護(hù)不動產(chǎn)交易的安全和效率，僅僅依靠法律解釋是不夠的，筆者建議應(yīng)參考其他國家立法例，在《暫行條例》中對登記簿推定力做出更為明確的規(guī)定，即采用更加直接的詞匯和表述對登記簿推定力的概念予以闡明和補足，為登記簿推定力的具體適用提供更加清晰有力的依據(jù)。

不動產(chǎn)登記簿不宜具有公信力及我國的制度選擇

登記簿公信力不同于不動產(chǎn)善意取得。不動產(chǎn)登記公信力和不動產(chǎn)的善意取得都具有不動產(chǎn)交易善意保護(hù)的效果，但二者是兩個立法構(gòu)造迥異的物權(quán)交易信賴保護(hù)機(jī)制。

登記簿公信力一方面強(qiáng)調(diào)不需要歸責(zé)性要件,真實權(quán)利人對非因其引發(fā)的權(quán)利表象也須承受權(quán)利喪失的結(jié)果；另一方面，取得人的重大過失也不影響權(quán)利取得,只要其不明知登記錯誤的存在即可。可以說是一種形式化的、絕對的交易保護(hù)。這種信賴保護(hù)機(jī)制并非德國立法者的任性而為，而是建立在“一元化”登記生效主義的物權(quán)變動模式基礎(chǔ)上的，并通過實體和程序兩方面的精心設(shè)計建立起完備的不動產(chǎn)登記制度，由此保障了社會實踐中不動產(chǎn)登記簿上的記載情況能與真實權(quán)利狀況達(dá)到高度一致。

不動產(chǎn)善意取得亦是不動產(chǎn)交易信賴保護(hù)機(jī)制的一種，關(guān)于其具體表述和構(gòu)成要件，各國有不同規(guī)定。以瑞士為例，《瑞士民法典》第973規(guī)定：“出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其它權(quán)利的，均受保護(hù)?！钡?74條第1款則規(guī)定“物權(quán)的登記不正當(dāng)?shù)模摰怯泴τ谥せ驊?yīng)知悉該瑕疵的第三人無效?！庇纱丝梢?，瑞士民法關(guān)于不動產(chǎn)善意取得的規(guī)定突出了取得人對不動產(chǎn)登記簿的具體信賴的重要性，這種具體的信賴一方面體現(xiàn)為取得人應(yīng)當(dāng)相信不動產(chǎn)登記簿的正確性和完整性,另一方面表現(xiàn)為他沒有足夠的理由懷疑不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容，否則，他將被認(rèn)為缺乏對不動產(chǎn)登記簿的具體信賴,對他的善意的推定也將被推翻。

綜上，不動產(chǎn)善意取得與登記簿公信力制度之間存在明顯差異。一方面，不動產(chǎn)善意取得制度在保護(hù)善意第三人時，并沒有采取“一刀切”的辦法，而是通過引入原權(quán)利人的可歸責(zé)性和第三人的善意等倫理因素，針對個案情況進(jìn)行靈活而具體的衡量。另一方面，不動產(chǎn)善意取得制度是相對獨立的，該制度的核心是利益權(quán)衡和適度保護(hù)，具體標(biāo)準(zhǔn)主要取決于特定國家的現(xiàn)實情況，價值選擇和理性基礎(chǔ)，更加具體、靈活。

我國選擇不動產(chǎn)善意取得制度的合理性。在《物權(quán)法》立法過程中，針對不動產(chǎn)交易的善意第三人保護(hù)問題，應(yīng)當(dāng)確立登記公信力制度還是不動產(chǎn)善意取得制度一直存在爭議。立法者最終舍棄登記簿的公信力而確立了不動產(chǎn)善意取得制度，筆者認(rèn)為這是符合我國國情的合理選擇。

首先，我國不動產(chǎn)登記正確率不高，登記公信力缺乏正當(dāng)性基礎(chǔ)。長期以來，我國存在著多頭登記的混亂局面，登記的不統(tǒng)一造成重復(fù)登記或遺漏登記等問題，加上不動產(chǎn)登記人員的入職門檻較低，缺乏職業(yè)能力訓(xùn)練，素質(zhì)參差不齊，這些問題導(dǎo)致了我國的登記錯誤率不會太低。又如有學(xué)者所言，不動產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一牽涉到方方面面的利益，很難操作。因此，期待我國能在短期內(nèi)建立起完備的不動產(chǎn)登記制度，并確保登記記載的高度正確性是不現(xiàn)實的。我們應(yīng)當(dāng)注意到，即便是在建立了完備的登記制度的德國，由于登記簿公信力使重大過失仍可善意取得不動產(chǎn)物權(quán)，其合理性也遭到了德國學(xué)者的質(zhì)疑,司法判例也試圖做出彌補和救濟(jì)。通過建立善意取得制度對交易相對人增加一些要求,才能公平合理地平衡交易相對人和真實物權(quán)人之間的利益關(guān)系。

其次，不動產(chǎn)的重要性要求法律對不動產(chǎn)的善意取得不可進(jìn)行簡單化處理。由于典型的用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)主要是圍繞不動產(chǎn)設(shè)計的，因此不動產(chǎn)不僅是人們物質(zhì)利益之歸屬，更是安定生活之保障。故在處理不動產(chǎn)交易中的糾紛時，對真實不動產(chǎn)權(quán)利人與第三人之間的利益的衡量應(yīng)當(dāng)是慎重的。比起不動產(chǎn)登記公信力的單一而絕對的標(biāo)準(zhǔn)，不動產(chǎn)善意取得，關(guān)注對第三人“善意”之認(rèn)定，通過對不動產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成要件的審慎解釋，更能為最終的利益之取舍提供充分依據(jù)。

再次，我國不動產(chǎn)登記的復(fù)雜現(xiàn)狀更適宜選擇不動產(chǎn)登記善意取得。一方面，我國對基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，采用了多元化的物權(quán)變動模式，現(xiàn)實中甚至存在著未登記的不動產(chǎn)物權(quán)。對于未登記的不動產(chǎn)以及登記對抗主義下的不動產(chǎn)，登記公信力制度適用范圍及其有限，而“不動產(chǎn)善意取得制度可以適用于所有的不動產(chǎn)物權(quán),其制度價值和意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于登記公信力”。另一方面，如上所述，我國的不動產(chǎn)登記制度的混亂現(xiàn)狀和重重問題決定了我國不動產(chǎn)交易糾紛的原因和具體情況也是千差萬別的，面對這樣一種復(fù)雜的現(xiàn)實狀況，法律所制定的解決規(guī)則和方法也不應(yīng)過于單一死板，而需體現(xiàn)一定的綜合性和靈活性。在此基礎(chǔ)上，相比較不動產(chǎn)登記的公信力制度，選擇不動產(chǎn)善意取得的合理性是顯而易見的。

《暫行條例》強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)適用善意取得制度的必要性。由于上述原因，立法者最終舍棄了登記簿的公信力，通過《物權(quán)法》立法選擇了不動產(chǎn)善意取得制度。然而，《物權(quán)法》出臺后，有關(guān)登記公信力制度和不動產(chǎn)善意取得的爭論并未終止，關(guān)于兩種制度孰優(yōu)孰劣的價值分歧甚至演化為《物權(quán)法》106條規(guī)定的究竟是否為不動產(chǎn)善意取得制度的爭論。筆者認(rèn)為，關(guān)于制度好壞的價值評判不僅是正常的，也是有利于促進(jìn)制度發(fā)展完善的。但是，“制度是否存在”則是一個事實問題，在立法已經(jīng)清楚地確立了不動產(chǎn)善意取得制度的情況下，仍然試圖通過各種理論解釋對其進(jìn)行“否認(rèn)”或者“異化”是不應(yīng)當(dāng)?shù)?。第一，現(xiàn)有的法律規(guī)則是理論研究的對象和基礎(chǔ)，不論學(xué)者們認(rèn)為自己的觀點多么正確，也絕不能以“觀點”取代或曲解立法本意；第二，否定一項制度的存在或?qū)ζ渥鞒觥皩嵸|(zhì)性的變更”將會造成該制度適用中的混亂，難以為現(xiàn)實問題的解決提供一個明確的規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)。

《暫行條例》以《物權(quán)法》為制定根據(jù)，是針對不動產(chǎn)登記專門制定的一套具體操作方案，對于理論中曲解《物權(quán)法》不動產(chǎn)登記效力規(guī)則的不當(dāng)觀點，以及由此引起的實踐適用中的種種混亂，有必要做出明確有力的回應(yīng)：即應(yīng)通過具體條文強(qiáng)調(diào)我國不動產(chǎn)登記簿不具有公信力，我國立法在不動產(chǎn)交易善意第三人保護(hù)問題上，確立的是不動產(chǎn)善意取得制度，該制度與德國民法中的登記簿公信力制度存在明顯差異，二者不能混同。

結(jié)論和建議

綜上，筆者建議在《暫行條例》中不動產(chǎn)登記簿一章加一條有關(guān)不動產(chǎn)登記簿效力的條文，該條分為兩款，分別對不動產(chǎn)登記簿的推定力加以明確，對不動產(chǎn)適用善意取得制度進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，條文的具體內(nèi)容建議如下：

“不動產(chǎn)登記簿具有權(quán)利推定的效力。在不動產(chǎn)登記簿中為某人登記一項權(quán)利時，應(yīng)推定此人享有此項權(quán)利。在不動產(chǎn)登記簿中涂銷一項被登記的權(quán)利時，應(yīng)推定，此項權(quán)利不存在?！?/p>

“不動產(chǎn)登記簿具有使符合《物權(quán)法》106條規(guī)定的要件的善意受讓人，在不動產(chǎn)交易中獲得法律保護(hù)的效力。但確有證據(jù)證明受讓人明知或因重大過失而不知不動產(chǎn)登記簿中物權(quán)登記錯誤或者登記簿中存在異議登記的除外?！?/p>

（作者單位：武漢大學(xué) 法學(xué)院）