《不動產(chǎn)權(quán)證書》使用期限問題探析

譚婷　朱慕熔　胡細(xì)英

摘要：文章通過對不動產(chǎn)權(quán)證書概念、作用和意義的論述，指出新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》使用期限的設(shè)置模糊不清，存在歧義，并與現(xiàn)有法律相抵觸等問題和缺陷，揭示出其問題存在的根源在于“有限的土地使用權(quán)”和“永久性房屋所有權(quán)”之間的矛盾，這一矛盾的解決首先必須對《物權(quán)法》、《土地管理法》等相關(guān)法律進(jìn)行修改，并建立專門的《不動產(chǎn)登記法》。其次才是登記簿冊的重新設(shè)計。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；不動產(chǎn)權(quán)證書；使用期限；不動產(chǎn)登記暫行條例

隨著不動產(chǎn)登記在全國大范圍開展的同時，《不動產(chǎn)登記暫行條例》中存在的一些問題引起廣泛關(guān)注和討論，其中有關(guān)《不動產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁中的“使用期限”的爭議更是此起彼伏，問題的焦點就在于國土資源部制訂的《不動產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁中有一欄“使用期限”的設(shè)置，證書表述的模糊不清，很有可能使得房子的無期限所有權(quán)被視為有時間期限的使用權(quán)。許多人表示用“使用期限”登記所有權(quán)，會讓業(yè)主失去房屋所有權(quán)，讓“全國業(yè)主變房客”?；诖耍斜匾獙Α恫粍赢a(chǎn)權(quán)證書》的相關(guān)問題進(jìn)行探析，以便更好地保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益以及規(guī)范登記行為。

一、《不動產(chǎn)權(quán)證書》的概念、作用及意義

所謂不動產(chǎn)權(quán)屬證書是指權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。權(quán)利人通過申請登記，領(lǐng)取《不動產(chǎn)權(quán)證書》，對于保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益、規(guī)范登記行為等具有重要的作用和意義。首先，對于權(quán)利人而言，不動產(chǎn)權(quán)證書權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，它能夠清晰地展現(xiàn)不動產(chǎn)的權(quán)利變動狀況，當(dāng)不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利受到侵害或者某項不動產(chǎn)發(fā)生權(quán)屬爭議時，不動產(chǎn)權(quán)屬證書可以用來作為要求法律幫助的依據(jù)，確定真正的權(quán)利人，這對于保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益的非常重要的。其次，對于國家而言，不動產(chǎn)權(quán)屬證書也是重要的不動產(chǎn)權(quán)屬來源材料，是申請不動產(chǎn)登記的必備材料，能夠輔助登記機(jī)構(gòu)審查登記的內(nèi)容，提高登記質(zhì)量和效率。并且，也便于國家對有關(guān)不動產(chǎn)的監(jiān)督與管理，更便于人民法院在發(fā)生損害賠償糾紛時確定責(zé)任的歸屬。最后，對于第三人而言，不動產(chǎn)權(quán)證書是對權(quán)利歸屬的真實記錄，是對財產(chǎn)擁有或交易的確認(rèn)，因而它具有公信力，能夠維護(hù)不動產(chǎn)交易秩序和交易安全。

二、對不動產(chǎn)權(quán)證書使用期限的質(zhì)疑

2015年3月1日，國土部公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施，隨即發(fā)布了新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》樣本。該證書按照“房地合一”思路來設(shè)計，關(guān)鍵內(nèi)頁所設(shè)計的表格中設(shè)定了“使用期限”一項。在不動產(chǎn)權(quán)證書使用和填寫說明第九條中，對“使用期限”做了說明：“使用期限是指填寫具體不動產(chǎn)權(quán)利的使用起止時間，如××××年××月××日起××××年××月××日止。涉及地上房屋、構(gòu)筑物的，填寫土地使用權(quán)的起止日期；涉及海上構(gòu)（建）筑物的，填寫海域使用權(quán)的起止日期；土地承包經(jīng)營權(quán)填寫土地承包合同起止日期。土地所有權(quán)以及未明確權(quán)利期限的可以不填。至此，有關(guān)《不動產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁中的“使用期限”的爭議此起彼伏，問題的焦點在于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)“使用期限”一欄的設(shè)置和表述存在問題和漏洞。

（一）從詞義上看“使用期限”的設(shè)置是模糊不清，存在歧義

封面上是不動產(chǎn)權(quán)證書，不動產(chǎn)系產(chǎn)權(quán)概念，不動產(chǎn)的核心權(quán)利是擁有而非使用；另外，房屋作為完整物權(quán)，理應(yīng)歸業(yè)主“所有”，而不是“使用”。不動產(chǎn)包括土地和房屋，土地只有使用權(quán)，所以只能用“使用期限”，但是房屋是所有權(quán)，所有權(quán)是沒有期限的，所以，一個不動產(chǎn)權(quán)證書，內(nèi)頁里不該出現(xiàn)使用期限，表格里的一欄“使用期限”就把不動產(chǎn)改成使用權(quán)，因此，封面“不動產(chǎn)”是用內(nèi)頁的動詞“使用”來修飾是不準(zhǔn)確、不完整和不清晰的，存在歧義的?，F(xiàn)在兩證合一，因證書表述的模糊不清，房子的無期限所有權(quán)，就可能被視為有時間期限的使用權(quán)。

（二）從法律上看“使用期限”的設(shè)置與《憲法》、《物權(quán)法》等法律是相互抵觸的

第一，根據(jù)我國《憲法》第六十四條規(guī)定：“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)，其年限是永久的?！狈课菟袡?quán)屬于個人產(chǎn)權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，是得到《憲法》的保護(hù)的。第二，根據(jù)《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！彼腥讼碛械臋?quán)利不受他人的限制，只受法律的限制。房屋所有權(quán)在取得以后，非因房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房屋的滅失等引起所有權(quán)消滅的原因，房屋所有權(quán)不發(fā)生消滅，而是永遠(yuǎn)存在。也就是說，所有人除法律規(guī)定的原因外，對該房屋永遠(yuǎn)享有所有權(quán)，也就是說房屋所有權(quán)為無期物權(quán)，不存在期限限制。根據(jù)現(xiàn)行的土地制度，城市住宅用地的使用期限是70年，但在這塊土地上的房子作為私有財產(chǎn)，理應(yīng)歸業(yè)主永久所有。另外，《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！蔽餀?quán)法規(guī)定的土地續(xù)期，是以房子的永久產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的，現(xiàn)在兩證合一，因證書表述的模糊不清，房子的無期限所有權(quán)，就可能被視為有時間期限的使用權(quán)。第三，根據(jù)《物權(quán)法》第十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！睂τ跈?quán)利人來說，《不動產(chǎn)權(quán)證書》是不動產(chǎn)權(quán)利人的唯一法律憑證，政府存檔的不動產(chǎn)登記簿和《不動產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)容需一致，如果不一致，一般情況下將以政府存檔的登記簿為準(zhǔn)，如果圍繞證書出現(xiàn)法律糾紛，那么對不動產(chǎn)權(quán)的判定將依照現(xiàn)有相關(guān)法律，參照相關(guān)政策法規(guī)，但是國土資源部對于“使用期限”的解釋只能視為“填寫指南”，并未在任何法律法規(guī)中進(jìn)行明確規(guī)范。這種設(shè)置和表述極大可能在未來造成法律上的一些麻煩，甚至糾紛和訴訟，這是應(yīng)該慎重對待的。

三、《不動產(chǎn)權(quán)證書》使用期限問題的根源分析

新不動產(chǎn)權(quán)證書引發(fā)爭議并且存在上述問題的根源其實就在于“房地分離”制度。按照我國《物權(quán)法》規(guī)定的權(quán)利結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是分開的。這種法律關(guān)系下，房、地權(quán)屬一直是分開記載的，或分別記載在《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》上，或者統(tǒng)一記載在房地合一的《房地產(chǎn)權(quán)證》上。因為分成兩頁分別表述土地和房屋，所以深層問題一直沒有明顯地暴露出來?，F(xiàn)在兩證合一，那么其下設(shè)選項理應(yīng)照顧到房屋和土地兩部分，但現(xiàn)在的證書中籠統(tǒng)設(shè)定一個“使用期限”選項，使得長期存在的“有年限的土地使用權(quán)”與“永久性房屋所有權(quán)”之間的矛盾突顯出來。根據(jù)2007 年頒布的《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期依照法律規(guī)定辦理。另外，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條的規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)由國家無償取得。”據(jù)此，隨著“房隨地走”，土地使用期限屆滿后地上建筑物和附著物都將被國家無償取得，原所有權(quán)實際上將發(fā)生消滅。由此可見，我國目前房屋所有權(quán)受到土地使用權(quán)期限的限制，因為房屋必須附著于特定的土地上，正所謂，“皮之不存，毛將焉附”。這兩者之間的矛盾昭然若揭。所以歸根到底，使用期限之爭，暴露的仍是“有年限的土地使用權(quán)”與“永久性房屋所有權(quán)”構(gòu)成的潛在矛盾，而這一矛盾的背后深層次的原因則是相關(guān)法律制度的約束。如現(xiàn)有《物權(quán)法》及其他相關(guān)法律中，并沒有對于土地使用權(quán)續(xù)期期限、續(xù)期方式等相關(guān)細(xì)節(jié)作出明確規(guī)定，以及城市住宅70后產(chǎn)權(quán)的歸屬問題也沒有作出明確規(guī)定。所以要解決《不動產(chǎn)權(quán)證書》使用期限的問題，必須得破解“有限的土地使用權(quán)”與“永久性房屋所有權(quán)”之間的矛盾這一難題，而這一難題的解決首先必須通過法律的修改和完善，其次才是登記簿冊的設(shè)計。下面將在對策建議中對這兩個方面進(jìn)行論述。

四、完善《不動產(chǎn)權(quán)證書》的對策建議

（一）修改相關(guān)上位法，并對其他相關(guān)法規(guī)范予以“一攬子”式協(xié)調(diào)完善

作為物權(quán)的公示形式，不動產(chǎn)登記簿冊是不動產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)，交易者據(jù)此減少交易風(fēng)險，降低交易成本。因此，首先，《物權(quán)法》這部確認(rèn)、利用和保護(hù)公民財產(chǎn)的基本法律，應(yīng)該對如何續(xù)期、續(xù)期費用等相關(guān)問題提供明確的可操作性的規(guī)定。其次，《土地管理法》應(yīng)該對住宅用地70年后續(xù)期有償還是無償?shù)膯栴}以及收取出讓金數(shù)額的問題作出具體、清晰的規(guī)定。再次，盡快起草制定專門的《不動產(chǎn)登記法》，通過新法優(yōu)于舊法的原則，直接對舊法的內(nèi)容做出修改和完善。

（二）對《不動產(chǎn)權(quán)證書》重新進(jìn)行設(shè)計

綜上所述，通過理順不動產(chǎn)權(quán)證書的概念、意義和作用，使用期限存在的問題及其根源分析，這對于不動產(chǎn)權(quán)證書設(shè)計，其思路也就清晰可見了。在設(shè)計統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書時，首先，必須堅持“房地一致”的原則，堅持兩者在歸屬關(guān)系上的一致性。即凡是涉及建筑物所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)其中一個登記簿的權(quán)利登記時，必須同時反映并記載于另一登記簿之中；其次，必須以“所有權(quán)”為核心，即必須承認(rèn)或成立作為母權(quán)的不動產(chǎn)所有權(quán)，以解決不動產(chǎn)這一有體物之本體的歸屬關(guān)系，然后借助所有權(quán)權(quán)能之分離，派生出各種不動產(chǎn)他物權(quán)。通俗點說，就是把所有權(quán)、基礎(chǔ)用益物權(quán)的登記作為其他用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)登記的基礎(chǔ)；再次，必須遵循“物的編成”體例來對不動產(chǎn)權(quán)證書的名稱、各登記欄目及名稱、各登記欄目內(nèi)可登記的權(quán)利和事項、各登記欄目以及各登記事項間的關(guān)系等進(jìn)行設(shè)計。最后，要注意各種不動產(chǎn)權(quán)利登記的銜接，把土地權(quán)利的登記作為土地上的其他不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)。

根據(jù)上述原則和要求，具有來說，大的方面有三項：第一，對不動產(chǎn)權(quán)證書的名稱進(jìn)行修改?！恫粍赢a(chǎn)暫行條例》第八條對登記簿冊的統(tǒng)一設(shè)立做了明確規(guī)定，同時對登記簿應(yīng)當(dāng)記載的事項進(jìn)行了明確，從法規(guī)制度層面上實現(xiàn)了登記簿冊的統(tǒng)一，但是仍然存在一個問題，筆者建議將“不動產(chǎn)權(quán)證書”改為“不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書”。不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，顧名思義，就是為“不動產(chǎn)”所編制的產(chǎn)權(quán)證書，就如舊版房地產(chǎn)權(quán)證一樣，是為“房地”所編制的產(chǎn)權(quán)證書。第二，將登記欄目設(shè)置成三部分。第一部分，對一宗土地或數(shù)宗土地或房屋的自然屬性與狀況進(jìn)行登記，比如權(quán)利人、不動產(chǎn)單元號、坐落、用途、面積以及共有情況進(jìn)行登記，以使得該項不動產(chǎn)特定化；第二部分，將“權(quán)利其他狀況”更名為“不動產(chǎn)權(quán)利狀況”，再在這個部分分設(shè)兩個欄目，即“不動產(chǎn)所有權(quán)欄”和“不動產(chǎn)使用權(quán)欄”。“不動產(chǎn)所有權(quán)欄”對不動產(chǎn)的所有權(quán)進(jìn)行登記，登記土地或房屋的所有權(quán)狀況等等，如所有權(quán)來源、所有權(quán)性質(zhì)。“不動產(chǎn)使用權(quán)欄”登記土地使用權(quán)的權(quán)利來源、權(quán)利性質(zhì)、使用期限；第三部分，將“附記”更名為“他項權(quán)利狀況”，對不動產(chǎn)他項權(quán)利事項以及被限制事項進(jìn)行登記。登記抵押權(quán)、地役權(quán)、查封等設(shè)置情況。

五、結(jié)論

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心在于更好地發(fā)揮物權(quán)的公示作用，明晰不動產(chǎn)權(quán)利，定分止?fàn)?。統(tǒng)一登記簿冊不僅有利于提高國家治理效率，更有利于維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益和保護(hù)不動產(chǎn)交易安全。新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》存在的問題莫不在這“房地分離”以及法律法規(guī)上找到其根源，只有對現(xiàn)行法律進(jìn)行修改和完善，唯有如此的法律前提，才能最終達(dá)到更好地發(fā)揮登記的物權(quán)公示功能，從而保護(hù)和穩(wěn)定物權(quán)，保障交易安全，為完善市場經(jīng)濟(jì)體制和建立現(xiàn)代市場體系奠定堅實基礎(chǔ)的目的。

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（作者單位：江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院）