芻議不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之具體適用

徐璐歆　徐世浩

摘 要 根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，善意取得制度適用的客體包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和其他物權(quán)。然而，由于法條規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，加上該制度本身的涉及物權(quán)變動(dòng)、無(wú)權(quán)處分、占用保護(hù)與抗辯等諸多民法理論問(wèn)題，造成具體法律適用顧此失彼。本文嘗試以不動(dòng)產(chǎn)登記為問(wèn)題分析視角，從兩個(gè)層面分別對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用范圍作一些合理限制和適當(dāng)延伸，為該制度的具體適用提供一些客觀參照，以期對(duì)司法實(shí)踐有所裨益。

關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn) 善意取得 物權(quán)變動(dòng) 適用范圍

作者簡(jiǎn)介：徐璐歆，浙江省天臺(tái)中學(xué)；徐世浩，浙江省天臺(tái)縣人民法院執(zhí)行局。

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.017

一、問(wèn)題由來(lái)

案例1：原告王某經(jīng)法院拍賣(mài)購(gòu)得被告王某敏所有的三間三層樓房，未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，又因被告系原告之妹，且自己一直在外地忙于生意，故將房屋借給被告居住。然被告后又將房屋賣(mài)給第三人，并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。原告知情后，將被告和第三人訴至法院，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)無(wú)效返還房屋。

案例2：2005年，周某將登記其名下的一處房產(chǎn)以10萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給陳某。協(xié)議簽訂后，陳某對(duì)房屋進(jìn)行裝修，并不久搬 作者：徐璐歆，浙江省天臺(tái)中學(xué)；徐世浩：浙江省天臺(tái)縣人民法院執(zhí)行局至該處居住，但至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2011年3月份，周某之妻以房產(chǎn)系婚后共同財(cái)產(chǎn)，周某出賣(mài)該房產(chǎn)時(shí)未經(jīng)同意，要求確認(rèn)雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并要求返還訟爭(zhēng)房屋。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定及對(duì)相關(guān)條文的理解與適用，案例1中，被告系無(wú)權(quán)處分房屋，第三人基于房產(chǎn)登記薄之公信力從無(wú)權(quán)處分人手中善意購(gòu)得房屋，并已辦理過(guò)戶登記手續(xù)，構(gòu)成善意取得，原告無(wú)權(quán)要求受讓人返還房屋；案例2中，陳某雖基于房產(chǎn)登記薄之公信力從陳某處購(gòu)得房屋，并實(shí)際占有并使用房屋多年，但由于未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，不構(gòu)成善意取得，原告有權(quán)要求返還房屋。不動(dòng)產(chǎn)以變更登記為物權(quán)變動(dòng)成立要件，辦理過(guò)戶登記手續(xù)是成就受讓人善意取得物權(quán)的必要條件之一，對(duì)上兩案例如此處理，似無(wú)不妥。然仔細(xì)推敲，其法律邏輯證成值得商榷，社會(huì)效果也無(wú)法令人信服。案例1中的原告經(jīng)法院拍賣(mài)購(gòu)得房屋，即使未變更登記，也應(yīng)依法取得物權(quán)，第三人就不能再善意取得房產(chǎn)；案例2中的原告實(shí)際占有并使用房屋多年，僅僅因?yàn)槲醋兏怯?，就被?zé)返房屋，有違情理。面對(duì)上述問(wèn)題，司法實(shí)踐中如何正確適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，值得我們進(jìn)一步探討。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法理基礎(chǔ)——不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力

善意取得為近代以來(lái)大陸法系、英美法系民法的一項(xiàng)至為重要的制度，其涉及所有權(quán)保護(hù)與交易安全的價(jià)值衡量問(wèn)題。該制度源于日耳曼法的“以手護(hù)手”原則，根據(jù)此原則，占有為權(quán)利表征形態(tài)，占有動(dòng)產(chǎn)者即推定為權(quán)利占有人。有權(quán)利者未占有其物時(shí)，其權(quán)利效力便因此而減弱，財(cái)產(chǎn)讓與他人占有，只能向占有人請(qǐng)求返還占有物，如占有人將財(cái)產(chǎn)又轉(zhuǎn)讓第三人時(shí)，權(quán)利人不得請(qǐng)求第三人返還，而只能請(qǐng)求占有人（轉(zhuǎn)讓人）賠償損失?，F(xiàn)代民法基于這種強(qiáng)烈的公示思想，把不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)的占有作為物權(quán)的法定公示形式，以蓋然性的推定方式來(lái)判斷物權(quán)的正確性，而不是從客觀真實(shí)的角度來(lái)界定的正確性。 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記作為公示方式，并賦予公示以公信力，在不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中，善意當(dāng)事人只要根據(jù)公示表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)狀況進(jìn)行交易即可，縱使公示所表征的權(quán)屬與真實(shí)權(quán)屬不一致，基于登記薄記載物權(quán)公示之公信力，善意第三人可推定其權(quán)利的正確性，從而完成交易。物權(quán)的公示原則以及不動(dòng)產(chǎn)登記公信力為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的確立奠定了法理基礎(chǔ)，是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的邏輯起點(diǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)善意取得亦為物權(quán)公示公信力提供制度上的落腳點(diǎn)。

三、合理限制——物權(quán)變動(dòng)原因差異下排除不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用之可能性

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第106條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件為：“（一）出讓人的處分行為系無(wú)權(quán)處分；（二）受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（三）以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄋ模┺D(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)已辦理過(guò)戶登記手續(xù)?！蹦敲矗欠穹线@四要件就構(gòu)成善意取得，筆者認(rèn)為并非必然。法律基于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記公信力，以犧牲物的“靜態(tài)安全”而保護(hù)交易過(guò)程中的秩序安全，然而，當(dāng)?shù)怯浄菫椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示手段時(shí)，即有可能排除不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用。

物權(quán)變動(dòng)原因主要有兩類(lèi)：一類(lèi)是基于法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)，另一類(lèi)則是基于法律規(guī)定、法院裁判、公用征收、繼承以及事實(shí)行為等法律行為之外的原因引起的物權(quán)變動(dòng)。在實(shí)踐中，前一類(lèi)物權(quán)變動(dòng)是常態(tài)，后一類(lèi)相對(duì)較少?！段餀?quán)法》第28條、第29條、第30條對(duì)后一類(lèi)物權(quán)變動(dòng)予以明確規(guī)定。究其立法目的主要為：其一，基于公法介入引發(fā)的物權(quán)變動(dòng)本身具有強(qiáng)大的公示效力，能夠滿足物權(quán)變動(dòng)對(duì)排他效力的要求，無(wú)需適用登記或交付之必要。如人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)以及人民政府的征收決定所引起的物權(quán)變動(dòng)；其二，不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付的公示手段要求嚴(yán)格，給當(dāng)事人帶來(lái)不便，故對(duì)本身已經(jīng)符合公示性要求的物權(quán)變動(dòng)，不必再行登記或交付。然而，如此規(guī)定容易導(dǎo)致這樣一種后果，即物的實(shí)際權(quán)利狀態(tài)與登記或占用所表征的權(quán)利狀態(tài)可能不一致，即事實(shí)表征物權(quán)和法律表征物權(quán)分離的情況，此時(shí)適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得就應(yīng)更為謹(jǐn)慎。筆者認(rèn)為，基于法院裁判、公用征收、繼承、合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為等原因引起的物權(quán)變動(dòng)，應(yīng)排除不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用。如上文所述，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法理基礎(chǔ)是物權(quán)公示原則和登記公信力，善意受讓人基于登記薄上記載物權(quán)人的公信力，推定其為真實(shí)權(quán)利人，通過(guò)有償交易而取得物權(quán)。而如基于法院裁判、公用征收等原因引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的，因其本身具有很強(qiáng)的公信力，無(wú)需再另行進(jìn)行登記發(fā)生效力。這種因公權(quán)力介入產(chǎn)生的物權(quán)公信力在很大程度上比登記產(chǎn)生的公信力更為強(qiáng)大，因此，如果第三人基于不動(dòng)產(chǎn)登記公信力與不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人進(jìn)行交易，其善意取得不動(dòng)產(chǎn)的法理依據(jù)已被切斷，對(duì)其主觀可判定為“非善意”，故應(yīng)排除適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的可能；原權(quán)利人因繼承等事實(shí)行為取得物權(quán)，該物權(quán)實(shí)際取得時(shí)間為被繼承人或遺贈(zèng)人死亡之時(shí)，而不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用前提是受讓人與登記權(quán)利人發(fā)生物之交易，在繼承情況下，在被繼承人死亡后繼承人即取得物權(quán)，受讓人不可能再與登記權(quán)利人（被繼承人）發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 被繼承人與登記權(quán)利人應(yīng)該同一人，如果不動(dòng)產(chǎn)登記人非為被繼承人也就不可能發(fā)生繼承問(wèn)題，因?yàn)樵撠?cái)產(chǎn)非為被繼承人的繼承財(cái)產(chǎn)范圍。遺贈(zèng)情況亦然，即使遺贈(zèng)人在遺贈(zèng)發(fā)生效力前（遺贈(zèng)人死亡前）又將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至第三人，此時(shí)，遺贈(zèng)并未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，受遺贈(zèng)人不存在物權(quán)受侵害的可能，不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用問(wèn)題也就無(wú)討論之必要了。

四、適當(dāng)延伸——第三人占有不動(dòng)產(chǎn)亦可適用善意取得之可行性

第三人善意取得不動(dòng)產(chǎn)一般情況下應(yīng)符合上述四要件，已辦理過(guò)戶登記手續(xù)是不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用的必須要素。然在司法實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)碰到受讓人實(shí)際占有并使用房屋多年（如案例2之情形），卻一直未辦理過(guò)戶登記，此種情況下原權(quán)利人是否就可以任意要求第三人返還房屋？如可以，對(duì)善意第三人的利益保護(hù)是否有所失衡？筆者認(rèn)為，在具備前三個(gè)構(gòu)成要件時(shí)，第三人合法占有不動(dòng)產(chǎn)在一定程度亦可適用善意取得物權(quán)。

（一）占有制度的功能介入為不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用提供理論基礎(chǔ)

占有制度是現(xiàn)代物權(quán)法中極為重要的制度，它與現(xiàn)實(shí)生活密切相關(guān)，物上之權(quán)利很大程度只有通過(guò)占有才能實(shí)現(xiàn)。我國(guó)《物權(quán)法》設(shè)立專(zhuān)門(mén)篇章規(guī)定占有制度，法條雖寥寥數(shù)條，但意義非凡，占有從此作為獨(dú)立于所有權(quán)、他物權(quán)，共同構(gòu)成物權(quán)法體系中不可或缺的部分。占有制度之功能在于維護(hù)物的事實(shí)秩序，即維護(hù)現(xiàn)有的物的占有狀態(tài)，禁止他人以私力加以破壞，從而維護(hù)社會(huì)的安寧與和平。 而在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)進(jìn)程中，占有更是具有物權(quán)公示公信之效能，善意第三人可以通過(guò)占有之事實(shí)實(shí)現(xiàn)物權(quán)最終善意取得。法律設(shè)立占有制度的目的是為維護(hù)交易安全的秩序價(jià)值，它與不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的價(jià)值理念是相成的，這也為筆者嘗試將“不動(dòng)產(chǎn)占有”導(dǎo)入不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度提供價(jià)值論證方法上的可能性。

我國(guó)《物權(quán)法》確定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，為判定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬及變動(dòng)效力提供了明確依據(jù)。但實(shí)踐中存在大量的不具有登記外觀形式，但依法、依情、依理應(yīng)當(dāng)予以法律保護(hù)的事實(shí)物權(quán)。 如果絕對(duì)地認(rèn)為登記才是物權(quán)變動(dòng)生效的依據(jù)，對(duì)受讓人是顯失公平的。因此，有學(xué)者認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人之間移轉(zhuǎn)房屋占有（交付）的行為足以表彰當(dāng)事人就移轉(zhuǎn)所有權(quán)的內(nèi)心真意，這種交付屬于法律行為之一，理應(yīng)產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果。 而在不動(dòng)善意取得語(yǔ)境中討論不動(dòng)產(chǎn)占有效力問(wèn)題涉及到一個(gè)更為復(fù)雜的問(wèn)題，即不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提性要件為出讓人實(shí)際并無(wú)處分權(quán)。筆者認(rèn)為，基于不動(dòng)產(chǎn)善意取得物權(quán)和從有權(quán)出讓人處受讓物權(quán)的法律后果是一樣的，即受讓人最終取得物權(quán)，所以，可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有效力作一定等同化的解釋。當(dāng)然，在具體適用條件上應(yīng)嚴(yán)格限制，如不動(dòng)產(chǎn)占有人須長(zhǎng)期地、持續(xù)地占有使用該房屋，或?qū)幼》课葸M(jìn)行了相當(dāng)程度的改造、裝修，以強(qiáng)化其物權(quán)所有人的表征作用。

（二）市場(chǎng)交易行為違背誠(chéng)信原則可能性為占有適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得提供現(xiàn)實(shí)需要

市場(chǎng)交易行為以誠(chéng)信為基本原則，然由于市場(chǎng)行為的非規(guī)范性及隨意性，人的趨利本性，交易過(guò)程中當(dāng)事人背離誠(chéng)信原則時(shí)有發(fā)生。特別隨著當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展及城市化進(jìn)程的加快，如前幾年，一些地方的房屋價(jià)格是以前價(jià)格的幾倍甚至幾十倍。而在涉及一些城鄉(xiāng)結(jié)合處的房屋買(mǎi)賣(mài)，由于買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)不規(guī)范，缺乏有效監(jiān)管，受讓人登記意識(shí)不強(qiáng)等因素，使出讓人見(jiàn)仍有利可圖、有孔可鉆，容易滋生“反悔”意識(shí)，通過(guò)各種途徑“打翻板”。如筆者調(diào)查某地法院受理的2010年至2011年房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的55件案件中，有25件都為上述原因產(chǎn)生糾紛。出讓人試圖通過(guò)主動(dòng)違約或事實(shí)權(quán)利人主張無(wú)權(quán)處分為由要求第三人返還房屋，如法院一概予以認(rèn)可，對(duì)第三人利益保護(hù)就極為不利。所以，在制度設(shè)計(jì)上可以通過(guò)賦予善意第三人物上權(quán)利的保護(hù)，使其具有對(duì)世效力，如此這樣更能保護(hù)第三人的合法權(quán)益和維護(hù)交易安全。在善意第三人合法占有使用房屋多年情況下，即使未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，同樣受物上權(quán)利的保護(hù)，適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度取得房屋，防止交易后背信行為的發(fā)生。

在具體適用過(guò)程中，將不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度置于整個(gè)物權(quán)法體系中進(jìn)行考量，某種程度上說(shuō)，同時(shí)具備不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成“四要件”并非必然導(dǎo)致第三人善意取得物權(quán)，原權(quán)利人基于法律規(guī)定、法院裁判、公用征收、繼承以及事實(shí)行為等法律行為之外的原因取得物權(quán)時(shí)，應(yīng)排除第三人善意取得該物權(quán)的可能；是否辦理過(guò)戶登記也不是構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)善意取得必須要素，善意第三人如長(zhǎng)期合法占有不動(dòng)產(chǎn)，即使未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，基于占有之事實(shí)，同樣能取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

注釋?zhuān)?/p>

孫憲忠、常鵬翱.論法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)的區(qū)分.法學(xué)研究.2001（5）.

梁慧星.中國(guó)物權(quán)法草案建議稿.社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社.2000.787.

魏海.不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的判定依據(jù)及沖突解決規(guī)制.法律適用.2010（4）.56.

辛正郁.交房、辦證與訴訟時(shí)效//中國(guó)民事審判前沿.法律出版社.2005.213-214.

有人認(rèn)為，就上述房屋買(mǎi)賣(mài)涉及問(wèn)題，通過(guò)占有制度的保護(hù)即可實(shí)現(xiàn)，沒(méi)有必要通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度予以實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為，占有保護(hù)制度只是對(duì)占有事實(shí)的保護(hù)，并沒(méi)有解決當(dāng)事人的之間實(shí)體權(quán)益的權(quán)屬，實(shí)際權(quán)屬人仍通過(guò)本權(quán)（實(shí)際權(quán)屬人）另行起訴，這樣善意買(mǎi)受人仍有不能取得物權(quán)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。