期房再轉(zhuǎn)讓的法律問題研究

摘 要 改革開放以來，社會經(jīng)濟迅速發(fā)展，人們對現(xiàn)行法律制度的關(guān)注度也日益提升。而隨著收入的提高，人們對住房的需求越來越大，實施期房交易活動的規(guī)范化管理，成為維護(hù)房地產(chǎn)交易市場的重要手段。期房是為迎合人們對房子的需求而在房屋交付之前就進(jìn)行售賣的房屋類型，在我國，期房轉(zhuǎn)讓活動中很容易出現(xiàn)糾紛，這就需要對期房轉(zhuǎn)讓加強法律規(guī)范，加大監(jiān)管力度。如今，人們對房屋的需求量越來越大，期房轉(zhuǎn)讓依然是社會上比較普遍的活動，這需要人們對期房再轉(zhuǎn)讓的法律研究進(jìn)行深入地研究與探討。

關(guān)鍵詞 期房轉(zhuǎn)讓 法律規(guī)范 法律制度 房屋交易

作者簡介：黃軍，中山大學(xué)法學(xué)院、廣東廣信君達(dá)律師事務(wù)所。

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.136

近些年，我國各種形式的法律問題越來越多，期房轉(zhuǎn)讓中也有很多行為需要法律進(jìn)行規(guī)范和管理，因此，期房再轉(zhuǎn)讓中的法律研究，可以說是規(guī)范期房轉(zhuǎn)讓活動必不可少的環(huán)節(jié)，也是維護(hù)我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要手段。雖然期房存在很多風(fēng)險，也有被逐漸取消的趨勢，但不可否認(rèn)，期房依然是滿足人們房屋需求的重要因素，因此必須加強期房交易中的相關(guān)法律規(guī)范，解決交易過程中的一系列問題，讓我國關(guān)于房地產(chǎn)交易的法律法規(guī)真正發(fā)揮作用，為社會的和諧穩(wěn)定創(chuàng)造條件。

一、期房存在的必然性

對于預(yù)購人能不能轉(zhuǎn)讓自己所購期房的問題，理論界和實務(wù)界都存在很多爭論，人們的觀點主要歸為“轉(zhuǎn)讓自由說”和“期房禁轉(zhuǎn)說”兩種。

從目前的情況看，由于人們對房屋一直保持較高的需求量，人們更傾向于“轉(zhuǎn)讓自由說”這種觀點。從我國對期房的需求量來看，期房轉(zhuǎn)讓在很長一段時間內(nèi)都有存在的必要。

（一）市場經(jīng)濟發(fā)展的必然性

期房也屬于商品的一種，商品只有通過不受限制的自由交易才能更好地發(fā)揮自身的作用，也就是說，商品需要通過市場流通讓其實現(xiàn)自身的最大價值，期房也不例外。如果法律對期房轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制，既會讓期房的效用受到損失，還容易造成市場資源的浪費。而且，完善的市場經(jīng)濟必然會有一定數(shù)量的投機行為，適度的投機行為可以促進(jìn)市場的發(fā)展。期房可以因需要而被人持有，自然也可以因獲利而被人們選擇用來投資。導(dǎo)致我國城市房價上漲的原因有很多，期房轉(zhuǎn)讓只是其中相對次要的一個，如果為了抑制房價上漲速度而限制期房轉(zhuǎn)讓，反而容易讓很多人難以實現(xiàn)擁有房屋的夢想，反而不能滿足人們的需要。

（二）實際生活的需要

實際上“炒樓花”的現(xiàn)象只是期房轉(zhuǎn)讓行為中的一部分，如果僅因為限制“炒樓花”現(xiàn)象而否定期房轉(zhuǎn)讓未免有些片面。期房從預(yù)售交易完成到實際交付需要經(jīng)歷一段時間，在這段時間內(nèi)購房人可能會急需用錢，為擺脫經(jīng)濟困境或解決房屋閑置等問題可能會轉(zhuǎn)讓購進(jìn)的期房，這和“炒樓花”的行為有很大區(qū)別。由于日常生活需要進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓，將房屋轉(zhuǎn)讓給其他有付款能力的購房者，既能幫助銀行及時收回貸款，降低經(jīng)營風(fēng)險，還能幫助借款人早日擺脫經(jīng)濟困境，也幫助購房者更快地找到滿意的房屋，從而滿足更多人的需要。

（三）有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展

是否有利于本行業(yè)的健康發(fā)展，是衡量行業(yè)內(nèi)各種行為或活動是否合乎法律和公序良俗的主要立足點。也就是說，期房轉(zhuǎn)讓，必須有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，才有存在的必要。依照這個標(biāo)準(zhǔn)，期房的轉(zhuǎn)讓實際上是利用市場經(jīng)濟價格的變動負(fù)擔(dān)一定風(fēng)險來獲取利益，這實際上是在開發(fā)商和需求者之間找到了一個中介，在獲利的同時提高期房交易活動頻率，讓商品房流通更加順暢，這對盤活房屋存量，提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金收入，加大房地產(chǎn)建設(shè)的投入，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)步都有不小的促進(jìn)作用。

二、期房再轉(zhuǎn)讓的操作方式

（一）預(yù)購協(xié)議

預(yù)購協(xié)議是預(yù)購人和受讓人之間簽訂的協(xié)議，協(xié)議里約定買賣房屋的基本情況、價位和支付方式、交付、登記過戶日期等問題，受讓人支付一定定金，預(yù)購人取得買賣房屋所有權(quán)證時，再按照預(yù)購協(xié)議的約定期限簽訂普通商品住房買賣合同。預(yù)購協(xié)議屬于期房轉(zhuǎn)讓手段中較為簡便的一種，雙方仍需要簽訂房屋買賣合同來促使雙方執(zhí)行權(quán)利并履行義務(wù)。預(yù)購協(xié)議很少涉及房屋買賣的具體權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，因此，這種操作模式并不多見。

（二）附生效條件買賣合同

附生效條件買賣合同是指預(yù)購人和受讓人之間簽訂一般商品住房買賣合同，受讓人支付一部分定金，同時雙方約定“待預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證后買賣合同才能正式生效”。這種操作程序相對較為繁瑣，期房買賣雙方權(quán)利會受到一定制約，只有預(yù)購人自身真正擁有房屋所有權(quán)相關(guān)證件后合同才能正式生效，受讓人才能要求預(yù)購人進(jìn)行交付房屋和過戶登記等工作。但這種方式存在兩種風(fēng)險：一是商品住房買賣合同所附條件成就前預(yù)購人有毀約的可能，二是預(yù)購人為了將商品住房出售給高價購買的第三人，故意不辦理過戶或找理由推脫，這是期房再轉(zhuǎn)讓過程中需要人們注意的。

（三）合同轉(zhuǎn)讓

根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，合同轉(zhuǎn)讓的期房操作手段主要包括債權(quán)讓與、債務(wù)轉(zhuǎn)移、債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)讓三種。預(yù)購人不支付任何價款就進(jìn)行合同轉(zhuǎn)讓，會對房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生較大影響，因此，期房再轉(zhuǎn)讓不存在債務(wù)人將合同義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人這種債務(wù)轉(zhuǎn)移的行為。這種交易方式的優(yōu)點在于期房再轉(zhuǎn)讓本身屬于一種交易行為，一般不會出現(xiàn)受讓人只承擔(dān)付款義務(wù)而沒有交易房屋所有權(quán)的情況。因此合同中涉及到的權(quán)利與義務(wù)并不會發(fā)生變化。

三、完善我國期房再轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律的策略

正如前文所述，期房再轉(zhuǎn)讓過程中容易出現(xiàn)各種各樣的問題，加強期房再轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律規(guī)范，完善期房再轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律制度就顯得十分有必要。期房再轉(zhuǎn)讓法律制度可以明顯提高預(yù)購人和受讓人之間權(quán)利與義務(wù)的協(xié)調(diào)性，實現(xiàn)購房雙方的雙贏，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，另一方面也能規(guī)范房地產(chǎn)市場，盡可能地避免期房的投機性和風(fēng)險性給房地產(chǎn)市場帶來的負(fù)面影響。因此，完善期房再轉(zhuǎn)讓法律制度以指導(dǎo)實踐，已經(jīng)是大勢所趨。

（一）統(tǒng)一立法，允許期房轉(zhuǎn)讓

我國對期房轉(zhuǎn)讓這一問題進(jìn)行了不少探索，但國家頒布的很多法律法規(guī)對期房都持有不同的態(tài)度，比如《七部委穩(wěn)定房價的意見》和《轉(zhuǎn)發(fā)穩(wěn)定房價意見的通知》這兩份法律文件，在對期房再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和《城市房地產(chǎn)管理法》前后矛盾，實踐中各地對期房再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定也有很大區(qū)別。期房買賣是房地產(chǎn)交易中重要的一部分，而房地產(chǎn)業(yè)又是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，因此國家制定的法律政策應(yīng)前后一致且較為穩(wěn)定，不能因為房價的變化而朝令夕改，互相矛盾。國家應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一立法，明確規(guī)定預(yù)購人享有再轉(zhuǎn)讓權(quán)利，對預(yù)購人和受讓人之間的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行明確規(guī)定，這是長期以來相對模糊的關(guān)于期房再轉(zhuǎn)讓的立法明確化，也是相關(guān)當(dāng)事人利益所在。

（二）規(guī)范期房再轉(zhuǎn)讓的條件

由于期房轉(zhuǎn)讓中存在“炒樓花”等過分的房地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)象，但期房再轉(zhuǎn)讓又是各利益方的正當(dāng)利益所在，因此，我國應(yīng)對期房再轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行明確的條件限制，盡可能地避免預(yù)購人利用合同謀取不正當(dāng)利益。首先，合法有效的房屋預(yù)售關(guān)系是期房再轉(zhuǎn)讓的前提，預(yù)購人與開發(fā)商簽訂的房屋預(yù)售合同必須要做到合理合法有效，這樣預(yù)購人才能擁有期房的轉(zhuǎn)讓權(quán)利；其次，轉(zhuǎn)讓的期房必須是房地產(chǎn)開發(fā)商通過預(yù)售形式出售的商品住房，同時再轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)發(fā)生在預(yù)購人真正獲得商品住房所有權(quán)之前，和一般的商品房買賣區(qū)分開來；另外，預(yù)購人應(yīng)遵守房屋預(yù)售合同中關(guān)于期房轉(zhuǎn)讓行為的規(guī)定，如果合同中有禁止對所購期房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容，預(yù)購人應(yīng)嚴(yán)格遵守，同時相關(guān)單位加強監(jiān)管，對違反合同規(guī)定的個人或單位予以嚴(yán)懲；等等。

（三）規(guī)范轉(zhuǎn)讓程序

目前國內(nèi)沒有對期房再轉(zhuǎn)讓的程序進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，這就使得期房轉(zhuǎn)讓市場相對混亂。一般來說，期房再轉(zhuǎn)讓應(yīng)該嚴(yán)格遵循這樣幾個步驟：首先，預(yù)購人應(yīng)及時與受讓人簽訂期房轉(zhuǎn)讓合同，明確預(yù)購人所付房款數(shù)額并注明預(yù)購人和受讓人雙方的權(quán)利與義務(wù)；其次，預(yù)購人與受讓人應(yīng)參照法律規(guī)定商品住房預(yù)售合同進(jìn)行備案手續(xù)辦理與登記；再次，相關(guān)單位審核通過后，經(jīng)辦人填寫《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，向房地產(chǎn)管理局報備并由其進(jìn)行審批，審批通過后預(yù)購人和受讓人繳納相關(guān)費用；然后，相關(guān)管理部門為期房預(yù)購人和受讓人辦理更名手續(xù)，之后商品住房合同轉(zhuǎn)讓給受讓人，作為房地產(chǎn)開發(fā)商按照合同規(guī)定交付房屋的憑證；最后，開發(fā)商按照相關(guān)的過戶手續(xù)將房屋過戶登記轉(zhuǎn)給受讓人。這一過程中，相關(guān)單位應(yīng)加強登記備案，將期房再轉(zhuǎn)讓也納入到預(yù)告登記的范圍之中，從而實現(xiàn)對交易市場的有效監(jiān)管。

（四）明確相關(guān)違約責(zé)任

由于實踐之中存在由逾期交房和逾期付款而產(chǎn)生的違約責(zé)任等問題，因此買賣雙方應(yīng)在約定是積極遵循合理、合法、公平、對等的原則，明確互相之間的權(quán)利和責(zé)任。我國在期房再轉(zhuǎn)讓中實行的是自愿的預(yù)告登記，如果簽訂預(yù)售合同時雙方?jīng)]有辦理相關(guān)的預(yù)告登記，那么期房就存在一房多賣的可能性。我國要進(jìn)一步對期房再轉(zhuǎn)讓法律法規(guī)中對預(yù)購人的權(quán)利進(jìn)行明確規(guī)范，對預(yù)購人的行為進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，加強預(yù)告登記在期房轉(zhuǎn)讓中的作用，為受讓人順利得到房屋所有權(quán)保駕護(hù)航。

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展離不開法律法規(guī)的約束，而期房在我國社會中扮演著重要角色，要想提高期房轉(zhuǎn)讓效率，減少期房再轉(zhuǎn)讓中糾紛發(fā)生的頻率，就必須深化對期房再轉(zhuǎn)讓的法律研究，這是維護(hù)人民生活穩(wěn)定的內(nèi)在要求，也是完善社會主義政治體制的必然要求。我國針對期房交易頒布了不少法律法規(guī)，期房交易環(huán)境也有了很大進(jìn)步，房地產(chǎn)市場的規(guī)范性有了不小的提升，然而期房再轉(zhuǎn)讓過程中涉及到很多環(huán)節(jié)，保證期房再轉(zhuǎn)讓的正確有效需要不斷完善的法律支撐，期房轉(zhuǎn)讓活動規(guī)范化之路任重而道遠(yuǎn)。

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