吉林省住房保障的租賃補(bǔ)貼政策實(shí)施情況研究

吉林省住房保障的租賃補(bǔ)貼政策實(shí)施情況研究

吉林省科技發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目(項(xiàng)目編號：20130420090FG)

于立君，任鳳輝

(長春工程學(xué)院，長春 130021)

摘要：在調(diào)研數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上概要分析了吉林省住房保障的租賃補(bǔ)貼政策的實(shí)施情況和效果，深入挖掘了目前吉林省住房保障的租賃補(bǔ)貼政策存在的問題并提出了針對性的解決思路。

關(guān)鍵詞：住房保障；租賃補(bǔ)貼；政策效果；補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)

一、租賃補(bǔ)貼政策實(shí)施情況概述

吉林省在全國范圍內(nèi)相比都屬于經(jīng)濟(jì)落后省份，2014年上半年全省GDP總量為5 141.7億元，僅高于少數(shù)中西部省區(qū)。居民整體收入偏低，中低收入群體占比較大，需要獲得住房保障的居民范圍廣，涉及人口和家庭數(shù)量龐大，為住房保障政策推行帶來較大的壓力。2008年以來，在積極建設(shè)廉租房和公租房的同時(shí)，全省針對處于廉租房輪候狀態(tài)的居民家庭和低收入邊緣群體發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼平均每年超過30萬戶，年度補(bǔ)貼款超過4.5億元，保障性安居工程工作位居全國前列。目前各地區(qū)接受租賃補(bǔ)貼的居民總數(shù)一般在獲得實(shí)物配租居民總數(shù)的3—4倍以上，租賃補(bǔ)貼在住房保障政策推行過程中發(fā)揮著不可替代的作用。

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，目前吉林省各地區(qū)租賃補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)綜合考慮了家庭人口和居民現(xiàn)有住房面積及收入水平等因素，最高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到每戶每年3 000元，一般標(biāo)準(zhǔn)為每戶每年1 200—1 800元不等，基本等于被補(bǔ)貼居民普通房屋租金的40%—80%。由于租賃補(bǔ)貼的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)相對較低(比照實(shí)物配租的投資力度和發(fā)達(dá)城市的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)而言)，因此政府能夠?qū)崿F(xiàn)利用有限的資金覆蓋更多的被保障對象的目的。雖然補(bǔ)貼款不多，但對于目前接受補(bǔ)貼的對象而言，租住相對價(jià)格低廉的住房仍能夠?yàn)槠涔?jié)省大部分的房租支出，保障性資金的利用效率較高。

二、租賃補(bǔ)貼政策存在的問題

(一)租賃補(bǔ)貼款的用向沒有非常明顯的體現(xiàn)在改善居住條件上

雖然可以認(rèn)為因?yàn)樽赓U補(bǔ)貼款的發(fā)放減輕了居民的住房支出壓力，從而釋放了居民日常生活支出的購買力，但如果沒有租賃補(bǔ)貼款的發(fā)放，居民的居住支出也已經(jīng)無法壓縮，而只能降低生活開支，那么租賃補(bǔ)貼款和生活補(bǔ)助費(fèi)之間的界限就非常模糊了，以租賃補(bǔ)貼名義下發(fā)的這部分款項(xiàng)對于大多數(shù)居民而言，成了實(shí)際的生活補(bǔ)助費(fèi)，雖然減輕了居民的住房支出壓力，但調(diào)查顯示多數(shù)領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼的居民并未改善原有居住條件，這顯然與政策的初衷不符，且無法對低端租賃市場產(chǎn)生任何影響，專項(xiàng)撥款的作用被極大地降低了，住房保障意義削弱。

(二)租賃補(bǔ)貼的保障對象范圍的確定和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的確定具有較明顯的隨意性，缺少科學(xué)依據(jù)

以延吉市為例。延吉市目前的地方政策規(guī)定：凡有自有住房的家庭，人均建筑面積不足13平方米的給予租賃補(bǔ)貼，最低收入家庭不足部分面積每平方米每月補(bǔ)貼6元，低收入家庭不足部分面積每月每平方米補(bǔ)貼3元。以最低收入的3口之家現(xiàn)有住房面積30平方米計(jì)算，不足的建筑面積為9平方米，每月補(bǔ)貼款為54元，年度補(bǔ)貼648元；而最低收入的無房戶家庭年度補(bǔ)貼2 000元，并未限定家庭人口數(shù)。對于上述補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)并不清晰，顯然上述補(bǔ)貼款所產(chǎn)生的作用也非常模糊。此外，延吉市的廉租房實(shí)物配租采取的是政府完全產(chǎn)權(quán)的形式，入住者無需繳納任何費(fèi)用，也沒有規(guī)定的租住期限，很容易形成福利固化，顯然在住房方面的資助力度遠(yuǎn)大于租賃補(bǔ)貼。而為了避免嚴(yán)重干擾廉租住區(qū)的安全和穩(wěn)定，延吉市政府規(guī)定最低收入無房家庭中如果有一級精神和智力殘疾或生活不能自理的成員，不予分配廉租房，僅下發(fā)租賃補(bǔ)貼，且補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)并沒有針對這部分家庭給與特殊規(guī)定，這會(huì)導(dǎo)致這部分家庭由于本身的不幸，在原本生活壓力巨大的情況下(事實(shí)上，這類家庭往往是更需要幫助的)，反而無法獲得更為有利的住房福利幫助。

又例如，吉林市規(guī)定，租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)中最低收入有房困難家庭每月每戶補(bǔ)貼110元，最低收入無房困難家庭補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)分三檔從150—250元不等；低收入有房困難家庭每月每戶80元，低收入無房困難家庭根據(jù)家庭人口數(shù)分三檔每月每戶補(bǔ)貼款分別為80元、90元和100元。公主嶺市租賃補(bǔ)貼的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)是：低保家庭三口人以上(含三口人)的每戶每月120元，二口人以下(含二口人)的每戶每月100元；低收入家庭三口人以上(含三口人)的每戶每月100元，二口人以下(含二口人)的每戶每月80元。上述標(biāo)準(zhǔn)并未細(xì)致區(qū)分有房家庭的住房面積和具體人口數(shù)量，對于無房家庭人口數(shù)量的增長顯然與補(bǔ)貼額度也不成比例，人口偏少的家庭相對獲取了人均更多的補(bǔ)貼款，而在基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)上，有房戶和無房戶之間的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)差別非常模糊，這顯然也是不公平和不科學(xué)的。

(三)租賃補(bǔ)貼的保障力度偏弱，無法達(dá)到政策的預(yù)期目的

當(dāng)前吉林省的住房保障政策中“實(shí)物配租”和“租賃補(bǔ)貼”兩條途徑的保障力度分配不均。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在保障力度基本等同的情況下，“住房優(yōu)惠券”制度應(yīng)該比“政府公共住房”制度具有更高的資金利用效率。在住房保障制度較完善的國家，政府一方面提供公共住房，另一方面為被保障對象提供“住房優(yōu)惠券”，即保障對象如果不符合或不愿意入住政府公共住房，可以自行尋找合適的商品住宅，政府提供與同標(biāo)準(zhǔn)公共住房基本等同的資金支持，差價(jià)部分由購房者自行解決。這樣可以使不同形式獲取保障的對象得到基本等同的住房保障福利，同時(shí)避免了低收入群體居住“集中化”，也能增加對中低端增量商品住宅和存量商品住宅的需求，從而對商品住宅市場形成一定程度的調(diào)節(jié)，避免商品住宅市場過度高端化。[1]

而我省目前的廉租房實(shí)物配租政策實(shí)行兩條線，延吉市是完全政府產(chǎn)權(quán)的廉租房，入住者無需繳納任何租金，即居住成本為0，相比之下，領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼的居民居住成本明顯偏高；吉林市、公主嶺市等多數(shù)地區(qū)實(shí)行按份共有產(chǎn)權(quán)的廉租房為主，僅配建提供極少量的完全政府產(chǎn)權(quán)的廉租房。如吉林市“按份共有產(chǎn)權(quán)”的廉租房入住需購買60%自有產(chǎn)權(quán)，在入住3年內(nèi)暫不收取政府產(chǎn)權(quán)部分的租金，3年后的初定租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月0.825元。按照50平方米一套的住宅面積計(jì)算，每月租金16.5元(0.825×50×40%)。即使考慮購買自有產(chǎn)權(quán)(廉租房售價(jià)2 600元每平方米)占壓資金的利息損失【(2 600×50×60%=78 000元)×3.3%=2 574元】，入住50平米廉租房的居民月住房支出也只有大約230元【(2 574+16.5×12=2 772)/12=231】；公主嶺市按每月每平方米0.8元的低廉標(biāo)準(zhǔn)收取政府產(chǎn)權(quán)部分的租金，入住50平米廉租房的居民月住房支出約143.8元(計(jì)算方法同上)。而同類住宅的市場租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上述標(biāo)準(zhǔn)，即使接受租賃補(bǔ)貼的住戶能夠獲得1 800元/年的補(bǔ)貼款(公主嶺市還達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn))，個(gè)人仍需支付較高的租金才能獲得與廉租房獲得者同等的居住條件。上述計(jì)算向我們揭示了多數(shù)居民傾向于實(shí)物配租形式的內(nèi)在原因，也可以說居民希望提高租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)并非沒有根據(jù)。

而事實(shí)是，居民過多的傾向于集中居住在廉租房住區(qū)內(nèi)的現(xiàn)象是不合理的，會(huì)帶來一系列的問題；政府過多提供實(shí)物配租的廉租房也是不現(xiàn)實(shí)的，存在無法解決的諸多弊端和嚴(yán)重的資金瓶頸。只有保證實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼的保障力度合理匹配，才是從根本上解決現(xiàn)存矛盾的有效途徑。[2]

三、解決租賃補(bǔ)貼政策問題的對策

(一)政府保障房主管部門與房屋登記主管部門聯(lián)網(wǎng)，監(jiān)控租賃補(bǔ)貼款項(xiàng)的真實(shí)用途

對于申請租賃補(bǔ)貼的居民，要在資格審查過程中對居民當(dāng)時(shí)的居住情況和收入情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，包括居住地點(diǎn)，居住面積、住房性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)人情況、家庭常住人口、可就業(yè)人口和在就業(yè)人口、收入情況等信息的統(tǒng)計(jì)。要求所獲得的租賃補(bǔ)貼款項(xiàng)要?？顚Ｓ?，即至少保證所獲得的補(bǔ)貼款的80%確實(shí)用于改善居住環(huán)境了。該情況可以通過補(bǔ)貼款發(fā)放后對居民上述信息的追蹤調(diào)查，對比分析居民的居住改善情況(提前發(fā)放)。對于領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼后沒有改善居住情況的居民實(shí)施補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)降低甚至取消的措施。

也可以在逐步完善房屋登記監(jiān)管系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，逐步實(shí)施“租金核減”政策，即要求申請租賃補(bǔ)貼的居民提供繳納租金的有關(guān)證明，主管部門根據(jù)居民房屋租金水平，將核準(zhǔn)的租賃補(bǔ)貼款進(jìn)行發(fā)放(核準(zhǔn)后發(fā)放)。[3]

(二)靈活界定租賃補(bǔ)貼的保障對象范圍，確保租賃補(bǔ)貼無縫覆蓋

要想使租賃補(bǔ)貼與實(shí)物配租起到大體等同的保障作用，不能僅將租賃補(bǔ)貼作為輔助的住房保障形式，而應(yīng)認(rèn)可其主要保障形式的地位，與實(shí)物配租共同進(jìn)退，做到中低收入群體“應(yīng)保盡保”，無縫覆蓋。

比較靈活的做法是根據(jù)各地區(qū)的上年度人均收入水平界定保障范圍，規(guī)定凡家庭人均收入不超過上年度地區(qū)人均收入80%的無房家庭，處于廉租房或公租房輪候狀態(tài)或放棄入住保障房的都屬于租賃補(bǔ)貼的保障范圍，有房家庭根據(jù)人均居住面積針對不足部分發(fā)放補(bǔ)貼。例如，分梯次規(guī)定家庭人均收入不超過上年度地區(qū)人均收入40%的無房家庭，處于廉租房輪候狀態(tài)或放棄入住廉租房的，租賃補(bǔ)貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為人均15平方米的廉租房同等標(biāo)準(zhǔn)住宅市場租金的60%；家庭人均收入超過上年度地區(qū)人均收入40%不超過60%的無房家庭，處于廉租房輪候狀態(tài)或放棄入住廉租房的，租賃補(bǔ)貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為人均15平方米的廉租房同等標(biāo)準(zhǔn)住宅市場租金的40%；家庭人均收入超過上年度地區(qū)人均收入60%不超過80%的無房家庭，處于公租房輪候狀態(tài)或放棄入住公租房的，租賃補(bǔ)貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為人均15平方米的公租房同等標(biāo)準(zhǔn)住宅市場租金的20%；有房家庭僅針對面積補(bǔ)差發(fā)放同標(biāo)準(zhǔn)的租賃補(bǔ)貼。

(三)科學(xué)制定保障家庭租賃補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)，提高租賃補(bǔ)貼的保障力度

在設(shè)定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，不要將租賃補(bǔ)貼作為廉租房實(shí)物配租輪候過程中的暫代性保障形式，也不要將租賃補(bǔ)貼作為收入水平超過最低收入無房家庭的收入稍高一檔的家庭的住房保障形式，而是應(yīng)該與實(shí)物配租站在同一審核線上。即將城市低收入(或低收入邊緣)以下的居民根據(jù)是否有房、家庭收入情況和家庭人口情況(特別是可就業(yè)人口情況)等要素區(qū)分多檔，如最低收入無房家庭1人戶、最低收入無房家庭2人戶、最低收入無房家庭3人戶、最低收入無房家庭4人以上戶；最低收入有房家庭1人戶……具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)還可以考慮該家庭當(dāng)時(shí)的實(shí)際就業(yè)人口和可就業(yè)人口等要素。然后根據(jù)當(dāng)?shù)氐娜司》棵娣e和住房標(biāo)準(zhǔn)，允許被保障對象自由選擇實(shí)物配租還是租賃補(bǔ)貼，做到兩條途徑所取得的保障效果基本一致。

例如，假設(shè)某最低收入無房家庭3人戶如果選擇實(shí)物配租，可以獲得面積45平米左右的廉租房一套，無論該廉租房是否為按份共有產(chǎn)權(quán)，計(jì)算該家庭需要承擔(dān)的住房支出(包括購買產(chǎn)權(quán)占壓資金的利息和政府產(chǎn)權(quán)部分需要繳交的租金)；該家庭如果選擇租賃補(bǔ)貼，則根據(jù)上述廉租房同等質(zhì)量、同等面積的住宅市場租金水平，扣除上述入住廉租房需要承擔(dān)的住房支出，其差額的部分即為租賃補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)，每年度可以根據(jù)市場租金變動(dòng)情況核準(zhǔn)調(diào)整一次租賃補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)。其余各檔居民的租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)可以同上制定。這樣就能夠保證經(jīng)濟(jì)條件等同的被保障對象無論選擇租賃補(bǔ)貼還是實(shí)物配租，其所獲得的保障性基本等同，從而避免低收入群體“扎堆”爭奪入住廉租房資格的現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn)

[1]于勁，袁南南.保障性住房補(bǔ)貼方式探析[J].湖北社會(huì)科學(xué)，2010(10)：55-57.

[2]張迪.我國住房保障方式的改革方向[J].經(jīng)營與管理，2012(02)：80-82.

[3]高峰.對我國廉租住房保障方式的若干思考[J].武漢大學(xué)學(xué)報(bào)：哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版，2010(02)：259-262.

DOI:10.3969/j.issn.1009-8976.2015.01.012

收稿日期：2014-11-15

基金項(xiàng)目：吉林省人文社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究基地重大項(xiàng)目(項(xiàng)目編號：吉教科合2013-41)

作者簡介：于立君(1964—)，女(漢)，吉林梨樹，教授主要研究房地產(chǎn)管理。

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1009-8976(2015)01-0041-03

The implementation of rental subsidies policy of Jilin province

YU Li-jun，et al.

(ChangchunInstituteofTechnology，Changchun130012，China)

Abstract：A brief analysis of the Jilin province of housing guarantee rental subsidy policy implementation and the effect on the foundation of investigation are studied here and the paper puts forward some solutions of study data，in-depth excavation of the present Jilin province housing security rental subsidy policy problems.

Key words：housing security；rental subsidies；effect of policy；subsidy standards