受讓舊城改造土地如何繳納契稅

分稅種答疑 契稅

受讓舊城改造土地如何繳納契稅

問：本公司于2010年開發(fā)的舊城改造土地是以競價方式取得的，根據(jù)與國土局簽訂的土地出讓合同約定，土地出讓金按20萬元/畝。因為是舊城改造工程項目，政府按照10萬元/畝的優(yōu)惠價格出讓給本公司，但在辦理土地過戶手續(xù)時，稅務(wù)機關(guān)按照20萬元/畝計算繳納契稅。日前，當?shù)囟悇?wù)稽查機關(guān)稽查本公司時，又要求我公司將拆遷還建的50套商品房按照交付時的公允價值、貨幣拆遷補償以及公司繳納的各項配套費再次計算繳納契稅。請問，稅務(wù)機關(guān)如此征收契稅是否有政策依據(jù)？是否屬于重復征稅呢？

騰陽房地產(chǎn)開發(fā)公司 黃軍

答：根稅據(jù)務(wù)《總財局政關(guān)于部、土國地家使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）的規(guī)定，以競價方式出讓的，其契稅計稅依據(jù)為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應包括在內(nèi)。因為在土地過戶時，稅務(wù)機關(guān)對未來還建房屋實際交付時的公允價值以及貨幣補償、繳納的各項配套費用無法取得數(shù)據(jù)，所以在土地過戶時，主管稅務(wù)機關(guān)只能先按土地出讓合同約定的應當繳納的土地出讓金部分征收契稅。對政府減免的土地出讓金，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復》（國稅函〔2005〕436號）的規(guī)定，對承受國有土地使用權(quán)所應支付的土地出讓金，不得因減免土地出讓金而減免契稅。需要說明的是，這里所說的土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）。所以，主管稅務(wù)機關(guān)按照應當繳納的土地出讓金征收契稅是正確的。

土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)是成交價格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價格中所包含的市政建設(shè)配套費，屬于成交價格的組成部分不應從中剔除，納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。市政建設(shè)配套費無論稱呼為市政建設(shè)配套費，或者城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，還是綜合配套費，均屬行政事業(yè)性收費，應全額計入契稅的計稅依據(jù)征收契稅。支付給被拆遷戶的補償，不論是實物補償還是貨幣補償，都屬于為取得土地使用權(quán)而付出的代價，應當計入契稅計稅依據(jù)。所以，稅務(wù)稽查機關(guān)再次按照實物還建房屋的補償支出、貨幣補償支出以及繳納的各項配套費征收契稅也是正確的，不屬于重復征稅。

但對實物還建的房屋，稅務(wù)稽查機關(guān)按照房屋交付時的同類房屋公允價值確認補償收入欠妥。在現(xiàn)行房地產(chǎn)市場下，房屋價格普遍是上升趨勢，并且價格落差之大。一般來說，房屋交付需要相當長的時間，而在這其間房屋潛在的增值收益是屬于被拆遷人所有，與受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)公司并無關(guān)系。所以，一般來說，房屋開發(fā)公司對原動遷戶并不是采取貨幣補償，而是以新建房屋還動遷面積進行補償，對其交付的還原住戶動遷面積的房屋折成貨幣計算征收契稅：如合同中注明了動遷面積和動遷費用（金額），則按合同中注明的費用金額確定；如沒有注明費用金額，應按新建房屋的平均造價確定；或者是按照拆遷時同類房屋的市場公允價值進行確定。

張明星