園區(qū)開發(fā)企業(yè)資金特點(diǎn)及管理探索

上海漕河涇開發(fā)區(qū)高科技園發(fā)展有限公司 張永玲

園區(qū)開發(fā)企業(yè)資金特點(diǎn)及管理探索

上海漕河涇開發(fā)區(qū)高科技園發(fā)展有限公司 張永玲

園區(qū)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長，作為融資平臺，使得園區(qū)開發(fā)企業(yè)的資金需求量巨大，資金籌措一直是園區(qū)開發(fā)企業(yè)所關(guān)注的問題。筆者所在園區(qū)開發(fā)企業(yè)，發(fā)資金的來源一直高度依賴于銀行貸款，融資渠道較為狹窄，外部環(huán)境的變化將直接影響園區(qū)開發(fā)資金的供給和成本。同時(shí)，公司經(jīng)營模式由開發(fā)初期的滾動(dòng)開發(fā)、良性循環(huán)模式轉(zhuǎn)為以出租為主，逐步提高租售比，以尋求未來穩(wěn)定回報(bào)的模式，使公司對資金的需求量增大，因此，尋求長期資金的支持，加強(qiáng)資金管理是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和生存發(fā)展的重要保證。

一、園區(qū)開發(fā)企業(yè)資金來源與特點(diǎn)

公司開發(fā)和運(yùn)營資金的來源主要有自有資金、銀行貸款、出租及出售收入和經(jīng)營性欠款，由于園區(qū)開發(fā)的前期和開發(fā)投入巨大，自有資金的占比不高，債務(wù)資金尤其是銀行貸款的比例要占到整個(gè)資金來源的70%以上。

（1）融資渠道相對狹窄。公司目前的融資方式主要是債務(wù)性的銀行貸款，基于貸款成本和靈活性考慮，公司的融資中70%以上是短期貸款，融資渠道較為單一、對銀行貸款的高度依賴加大了園區(qū)開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，不斷到期的還款壓力，影響園區(qū)開發(fā)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

（2）資金周轉(zhuǎn)周期較長。公司開發(fā)項(xiàng)目從征地、拆遷、安置補(bǔ)償?shù)揭?guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收，所經(jīng)過的開發(fā)周期較長，一般為三年以上，有別于一般房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式，園區(qū)開發(fā)主要建造工業(yè)廠房，物流倉庫、研發(fā)辦公樓宇以及為之配套的設(shè)施，如果公司經(jīng)營采用以租為主、租售結(jié)合的管理模式，靠收取租金是回收資金的主要方式，因此決定了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期在10年以上。

（3）資金需求量巨大。公司作為園區(qū)開發(fā)企業(yè)一般是對工業(yè)用地和工業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，整個(gè)園區(qū)的開發(fā)需要分階段分項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，實(shí)施時(shí)間較長，而每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)需要投入上億甚至更多的資金，并且在招商、管理運(yùn)營等方面的投入也較高，因此，需要長期持續(xù)的資金支撐其開發(fā)運(yùn)營，因此，企業(yè)的融資能力面臨著巨大的考驗(yàn)。

二、園區(qū)開發(fā)企業(yè)資金的影響因素

（1）外部環(huán)境對開發(fā)資金影響。外部環(huán)境包括國內(nèi)和國際政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，國家貨幣緊縮和抑制經(jīng)濟(jì)過熱政策等都會對園區(qū)開發(fā)企業(yè)資金鏈產(chǎn)生不良影響,這種影響導(dǎo)致各商業(yè)銀行收緊了對企業(yè)的貸款投放額度，加大了貸前審批和貸后檢查的力度，并且取消了貸款利率優(yōu)惠政策，增大了企業(yè)在銀行的融資難度，增加了企業(yè)的融資成本，增大企業(yè)開發(fā)資金的籌集難度。

（2）融資渠道對資金的影響。目前企業(yè)開發(fā)資金的融資存在結(jié)構(gòu)性缺陷，短期貸款占企業(yè)整體融資額的70%以上，且融資渠道較為狹窄，融資來源僅限于銀行，這種對銀行貸款的高度依賴加大了園區(qū)開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)外部環(huán)境和金融政策調(diào)整時(shí)，如果銀行收縮貸款就會使企業(yè)毫無退路，直接影響企業(yè)資金的來源，不利于園區(qū)開發(fā)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

（3）企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略對資金的影響。園區(qū)開發(fā)企業(yè)初期一般采用滾動(dòng)開發(fā)的經(jīng)營戰(zhàn)略，前期投入帶動(dòng)后期開發(fā)項(xiàng)目，這樣有利于拓展經(jīng)營空間，減少資金成本壓力，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過將近20年的開發(fā)，企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略從初期的滾動(dòng)開發(fā)轉(zhuǎn)為以出租為主，尋求長期穩(wěn)定的回報(bào)上來，這種模式固然保證了企業(yè)未來的盈利能力，但會增加長期資金的投入，使企業(yè)資金回收期更長，因此，需要提供更多長期資金投入，以滿足企業(yè)的運(yùn)營需求，這樣對企業(yè)的融資能力是一個(gè)較大的考驗(yàn)。

（4）資金管理模式對資金的影響。作為園區(qū)開發(fā)企業(yè)，除本身進(jìn)行園區(qū)開發(fā)管理外，還投資有開發(fā)建設(shè)公司和各種功能配套公司，企業(yè)對下屬公司采用資金分散管理的模式，各公司資金分散占用、分散開戶，這樣一方面使得一些下屬公司的資金閑置，另一方面增加了整個(gè)園區(qū)集團(tuán)的銀行貸款，造成整個(gè)企業(yè)內(nèi)部資金配置不合理，增加了集團(tuán)利息成本的支出。

三、園區(qū)開發(fā)企業(yè)資金管理優(yōu)化探索

（1）建立與優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略服從于企業(yè)戰(zhàn)略，隨著外部環(huán)境的變化和企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整，企業(yè)在深入分析其對企業(yè)資金流的影響后，對企業(yè)資金進(jìn)行全局性、長期性和創(chuàng)造性的謀劃，在充分考慮公司發(fā)展戰(zhàn)略和現(xiàn)有財(cái)務(wù)資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合未來幾年不同情況下的經(jīng)營預(yù)測，編制了公司未來五年公司的投融資計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算，在此基礎(chǔ)上建立與園區(qū)開發(fā)總體戰(zhàn)略相匹配的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，并考慮特殊情況下資金風(fēng)險(xiǎn)防范和處理解決方法，公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重點(diǎn)是為企業(yè)籌集到適度的資金并進(jìn)行有效的投放，合理使用和及時(shí)回籠，使公司能夠長期、可持續(xù)、平穩(wěn)發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)園區(qū)開發(fā)的整體戰(zhàn)略。

（2）拓寬與創(chuàng)新融資渠道。園區(qū)開發(fā)企業(yè)應(yīng)不斷開拓資金來源，尋求多元化融資以拓寬融資渠道，完善融資結(jié)構(gòu)，以滿足園區(qū)開發(fā)所需要的資金。一是開拓不同品種貸款、擴(kuò)大融資范圍。依靠傳統(tǒng)的銀行信貸融資已不能滿足園區(qū)開發(fā)資金的需求，公司根據(jù)自身開發(fā)經(jīng)營的特性，開拓新的融資品種，在原有流動(dòng)資金貸款的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新融資手段，啟動(dòng)以股權(quán)資源進(jìn)行股權(quán)抵押的信托融資和以工程項(xiàng)目進(jìn)行工程款保貼結(jié)算和項(xiàng)目貸款等融資手段，為園區(qū)開發(fā)提供充足的、長期和短期相結(jié)合的資金，滿足園區(qū)發(fā)展的需要。二是結(jié)合開發(fā)經(jīng)營模式、靈活運(yùn)用融資手段。公司經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整后，租售比逐步增加拉長了從項(xiàng)目開發(fā)到資金回收的過程，為保證項(xiàng)目從開發(fā)到經(jīng)營全過程的資金供應(yīng)，公司將運(yùn)用項(xiàng)目貸款結(jié)合經(jīng)營物業(yè)貸款的融資模式，對同一項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營的不同階段采取不同的融資方式，這樣不僅可以降低融資成本、滿足企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資金需求，還能滿足銀行對貸出資金用途的監(jiān)管要求。三是尋求新的融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資。園區(qū)開發(fā)企業(yè)應(yīng)減少企業(yè)對銀行貸款資金的過度依賴，積極探索從不同金融市場來籌集資金，運(yùn)用企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化等多種渠道獲得長期資金來源。從目前來看，房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化等作為一種新的投資工具和融資方式，尚需政府盡快制定相應(yīng)的政策措施，為這種方式上市和發(fā)展創(chuàng)造良好的政策和制度環(huán)境。而企業(yè)債券投資具有融資量大、期限長的特點(diǎn)，且總體成本要低于銀行貸款利率，公司在資產(chǎn)，盈利能力和可持續(xù)發(fā)展能力方面均符合發(fā)行企業(yè)債券的條件，因此，探索發(fā)行企業(yè)債券能為園區(qū)提供長期穩(wěn)定成本低且充裕的現(xiàn)金流，分散和降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

（3）完善與加強(qiáng)資金管理。在面對外部環(huán)境變化和企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整的情況下，通過提升企業(yè)現(xiàn)金流的管理水平，才可以合理的控制營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)整體資金的利用效率，從而滿足企業(yè)發(fā)展的需要。一是加強(qiáng)資金預(yù)測、合理規(guī)劃資金。對園區(qū)管理企業(yè)來說，資金籌集并不是越多越好，而是如何適度。公司通過系統(tǒng)資金規(guī)劃來保障園區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略的落實(shí)，合理分配現(xiàn)有資源。具體為：配合公司戰(zhàn)略規(guī)劃，結(jié)合公司經(jīng)營預(yù)測，進(jìn)行5年現(xiàn)金流量滾動(dòng)預(yù)測，合理規(guī)劃未來期間企業(yè)資金的配置，協(xié)調(diào)現(xiàn)金收支和企業(yè)經(jīng)營、投資、融資的關(guān)系；建立年度資金預(yù)算體系，將其作為系統(tǒng)規(guī)劃和動(dòng)態(tài)控制企業(yè)資金的一種管理手段，來體現(xiàn)對項(xiàng)目投資節(jié)奏及重大經(jīng)營活動(dòng)的導(dǎo)向性，保障企業(yè)重點(diǎn)投資項(xiàng)目、重要經(jīng)營活動(dòng)的資金需要，并通過預(yù)算流程來控制不必要的支出，通過預(yù)算分析和考核體系，實(shí)現(xiàn)資金的有序管理；建立經(jīng)濟(jì)形勢和金融政策收集研究機(jī)制，及時(shí)收集相關(guān)政策，對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、行業(yè)環(huán)境和相關(guān)政策進(jìn)行深入的分析和研究，及時(shí)評估企業(yè)的投融資項(xiàng)目，并在企業(yè)資金規(guī)劃中進(jìn)行調(diào)整，形成應(yīng)對機(jī)制，以控制外部環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)和影響。二是實(shí)行資金集中管理、提高資金使用效率。園區(qū)開發(fā)企業(yè)發(fā)揮集團(tuán)優(yōu)勢，加強(qiáng)對整個(gè)園區(qū)及下屬企業(yè)的資金管理，建立園區(qū)資金集中管理平臺，對下屬企業(yè)資金進(jìn)行集中管理，通過集中調(diào)配資金來減少資金閑置，控制園區(qū)整體融資規(guī)模，提高企業(yè)的整體協(xié)同效應(yīng)和資金使用效率。三是加強(qiáng)收入合同管理、減少企業(yè)資金占用。園區(qū)開發(fā)企業(yè)的收入主要是房屋出租和出售收入，是企業(yè)資金的主要來源，企業(yè)通過加強(qiáng)收入合同管理來及時(shí)回籠經(jīng)營資金：用信息化手段建立收入合同管理系統(tǒng)，及時(shí)生成和更新應(yīng)收賬款管理信息；提前一個(gè)月發(fā)放收款通知，對應(yīng)收客戶款項(xiàng)進(jìn)行提示，給予客戶辦理付款手續(xù)的時(shí)間；未收到款項(xiàng)時(shí)及時(shí)發(fā)放催收通知，督促客戶盡快付款；加強(qiáng)對招商人員回籠資金的考核，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對未按合同付款客戶收取滯納金，促使客戶按時(shí)付款，減少資金占用，降低資金成本。四是建立價(jià)格分析體系、合理制定租售價(jià)格。租售價(jià)格關(guān)系到企業(yè)資金的回籠和利潤的實(shí)現(xiàn)，它容易受外部市場環(huán)境的影響，企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注招商價(jià)格走勢，從財(cái)務(wù)成本角度進(jìn)行項(xiàng)目投資回收期測算，并綜合考慮周邊區(qū)域樓盤價(jià)格等因素進(jìn)行價(jià)格和形勢分析，尋找價(jià)格增長空間，制定符合市場供需關(guān)系的價(jià)格體系，并不斷跟蹤宏觀經(jīng)濟(jì)和周邊市場價(jià)格走勢，及時(shí)作出調(diào)整和修訂，使企業(yè)租售價(jià)格既有利于優(yōu)秀項(xiàng)目落地，又能滿足企業(yè)快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益的要求。

（4）提升營運(yùn)能力、從運(yùn)營中釋放現(xiàn)金。一是做好前期規(guī)劃、提升項(xiàng)目的吸引力。園區(qū)開發(fā)企業(yè)的資金回籠主要來自于園區(qū)的后續(xù)經(jīng)營，因此，企業(yè)以前瞻性的眼光做好園區(qū)長遠(yuǎn)規(guī)劃，一方面對區(qū)內(nèi)土地進(jìn)行深加工，構(gòu)建良好的生態(tài)環(huán)境，并在信息化和無線網(wǎng)絡(luò)方面形成覆蓋，打造生態(tài)園區(qū)和智慧園區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)在土地和區(qū)域環(huán)境上的升值，另一方面不斷開發(fā)出功能豐富的升級產(chǎn)品，從傳統(tǒng)園區(qū)轉(zhuǎn)向國際園區(qū)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場吸引力，提升整個(gè)園區(qū)的品質(zhì)和招商能力。二是提高項(xiàng)目開發(fā)效率、加速資金轉(zhuǎn)化過程。園區(qū)開發(fā)企業(yè)應(yīng)抓好項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施工作，做好項(xiàng)目的前期規(guī)劃、開發(fā)步驟、投融資方案、開發(fā)進(jìn)度安排等，使項(xiàng)目在各個(gè)環(huán)節(jié)按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)完成，使得開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)快、銜接緊密，減少資金在項(xiàng)目開發(fā)階段的停留，縮短開發(fā)周期，盡快完成從項(xiàng)目向資金的轉(zhuǎn)化過程。三是加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理、減少項(xiàng)目投資支出。園區(qū)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)項(xiàng)目投資成本管理，通過各種管理手段來提高成本費(fèi)用的控制水平，引入投資監(jiān)理對項(xiàng)目開發(fā)全過程進(jìn)行投資控制。具體為：控制設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)，合理審核施工圖預(yù)算、減少施工變更和由此產(chǎn)生的費(fèi)用；控制建設(shè)階段的成本，在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更等方面加強(qiáng)監(jiān)控；竣工階段對項(xiàng)目進(jìn)行審價(jià)，使項(xiàng)目造價(jià)從事后審核變?yōu)槭虑昂蛯?shí)施過程監(jiān)控。控制項(xiàng)目的總體投資成本。

（編輯 杜 昌）