重慶市主城區(qū)土地價格空間分布特征

劉娜

摘要：重慶市作為一個快速發(fā)展中的城市，分析其不同類型的土地價格空間分布特征對于城市土地的合理開發(fā)具有重要的意義。本文通過對重慶市2003-2013年土地出讓價格數(shù)據(jù)進行分析，發(fā)現(xiàn)重慶市并非傳統(tǒng)的單經(jīng)濟中心城市，主城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展比較均勻，但仍有些地區(qū)需要加強發(fā)展。

關鍵詞：土地開發(fā)；土地價格；空間分布

一、引言

重慶是一個快速發(fā)展中的城市，目標是要建設國家中心城市。推動主城特大城市功能完善和空間拓展，實施二環(huán)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，這些目標的實現(xiàn)是在很好的城市規(guī)劃的前提下，因而分析城市不同類型的土地價格空間分布特征對于城市土地的合理開發(fā)具有重要的意義。本文基于重慶市2003-2013年土地有償出讓數(shù)據(jù)，采用統(tǒng)計的理論方法，對重慶市住宅、工業(yè)、商服三類用地的整體特征及空間分布特征進行定量描述，以揭示重慶市城市土地價格的空間分布特征。

二、研究現(xiàn)狀

國外對于城市地價的研究較多，研究豐富。其中城市地價空間分布的實證研究方面，最經(jīng)典的是阿隆索（1964）的競租模型，用實證證明了城市土地價格由市中心向外圍的遞減規(guī)律。伴隨著國外城市郊區(qū)化趨勢加劇，相關研究發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)城市中心對住房價格的影響逐漸減弱，單中心城市模型逐漸被多中心城市模型所取代（Heikkila，1989）。國內(nèi)對于城市土地價格空間分布特征的研究較少，主要也是一般的定性研究。有關城市住宅地價的定量研究，城市住宅價格的空間格局呈現(xiàn)由市中心沿主要交通軸線向外遞減的趨勢（任榮榮等，2008）。

三、數(shù)據(jù)與方法

（一）、研究區(qū)概況

重慶市位于中國西南部，重慶以主城區(qū)為依托，各區(qū)、縣（自治縣）圍繞主城區(qū)構成了大、中、小城市有機結合的組團呈網(wǎng)絡化的現(xiàn)代城市群，是中國行政轄區(qū)最大、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市。本研究所涉及的范圍為重慶市九大主城區(qū)。

（二）、數(shù)據(jù)處理

本文采用的基礎數(shù)據(jù)均來自重慶市2003年-2013年4月的土地有償出讓數(shù)據(jù)。由于樣本數(shù)據(jù)的跨度較大，我們需要將價格修正到統(tǒng)一水平。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的土地出讓價格年度交易指數(shù)，以2003年為基期，利用該指數(shù)將重慶市其他年度的地價修正到2001年水平。剔除信息不全以及無效樣本后，最終有效樣本有929個。本研究借助SPSS軟件以及EXCEL軟件對重慶市主城區(qū)的土地價格的統(tǒng)計特征以及空間分布特征進行分析。

四、土地價格分析

（一）、土地價格描述性分析

利用統(tǒng)計分析軟件對修正后的重慶市地價樣點進行描述性統(tǒng)計，得到結果。

由表1可以看出，重慶市土地價格中，工業(yè)用地的土地價格最低，商服用地的土地價格最高；其中價格變動幅度最大的是商服用地。從方差上也可以看出工業(yè)和住宅用地的價格離散程度明顯比商服用地的低，且工業(yè)用地的最低。

（二）、土地價格空間分布分析

1.工業(yè)用地價格特征

由表2可以看出，在九大主城區(qū)中，渝中區(qū)沒有工業(yè)用地，因為渝中區(qū)著力發(fā)展商圈經(jīng)濟。同時可以看出北碚區(qū)以及渝北區(qū)是工業(yè)用地的集中地。從均價上看，渝北區(qū)和北碚區(qū)的地價較低而且地價的離散度較低，這有利于吸引工業(yè)企業(yè)。整體來看，從北到南工業(yè)用地的地價在逐漸的升高，工業(yè)用地多集中在九大主城區(qū)的北部片區(qū)。而且這些工業(yè)用地集中在這兩個區(qū)的北部。工業(yè)用地空間布局結構特征表明，重慶市工業(yè)用地布局呈現(xiàn)出向北外遷的趨勢。綜上所述，重慶工業(yè)用地的空間布局主要受到政策的影響較重，呈現(xiàn)明顯的交通與政策指向性布局。

2.商服用地價格特征

由表3可以看出重慶市商服用地價格呈現(xiàn)兩個中心的模式，這與其他省市的傳統(tǒng)單中心模式不同。期商業(yè)中心主要分布在渝中區(qū)和江北區(qū)，渝中區(qū)主要集中在解放碑中心地區(qū)，江北區(qū)主要集中在江北城以及觀音橋地區(qū)；而巴南區(qū)和北碚區(qū)商服用地價格最低，也是主城區(qū)的南北邊界價格較低，從中可以看出沙坪壩區(qū)和渝北區(qū)商服用地不斷地增加，商業(yè)發(fā)展勢頭較好。

3.住宅用地價格特征

通過對九大主城區(qū)的住在用地情況以及住宅用地價格較高地以及住宅用地數(shù)量較多地進行統(tǒng)計分析，可以得出重慶市的住宅用地的空間價格特征。

表4九大主城區(qū)住宅用地土地價格情況

如表4所示，我們與上面對商服用地進行對比可以發(fā)現(xiàn)，主城區(qū)住宅用地的空間價格特征與商服用地的相似；但是不同的是北碚區(qū)的住房價格較高，針對北碚區(qū)的住房進行詳細分析，我們可以看出北碚區(qū)住宅地價在近幾年內(nèi)不斷地升高，升高地區(qū)與工業(yè)用地增長區(qū)相同，可以看出對北碚區(qū)的著手發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)成效。與此同時，九龍坡區(qū)和渝北區(qū)的住房用地較多，但近幾年新增的不多。

五、結論

通過以上對重慶市所有土地利用類型進行描述性統(tǒng)計分析發(fā)現(xiàn)，以工業(yè)用地價格最低；商服用地價格變動幅度最大。通過對重慶市各類型土地進行詳細研究發(fā)現(xiàn)，工業(yè)用地受政策影響較為明顯，兩江新區(qū)的政策實行后，工業(yè)用地明顯增加，整體來看，從北到南，工業(yè)用地的土地價格在逐漸的升高，工業(yè)用地多集中在九大主城區(qū)的北部片區(qū)；商服用地與住宅用地的空間價格特征相似，都是以江北區(qū)和渝中區(qū)為中心形成一個價格高區(qū)而且價格的離散程度較大，同時向兩邊地價急速下降，不同的是商服用地價格在主城區(qū)的南北兩端的地區(qū)價格最低，而住宅用地只是南端巴南區(qū)的住房用地價格最低，北碚區(qū)在工業(yè)發(fā)展開始的同時，住房用地的價格在上升。整體上看，重慶市并不像其他省市只用一個經(jīng)濟發(fā)展中心，渝中區(qū)不再發(fā)展工業(yè)，以第三產(chǎn)業(yè)為主，對于經(jīng)濟較落后的北碚區(qū)已經(jīng)開始注重其經(jīng)濟的發(fā)展，但是還是要注意到巴南區(qū)發(fā)展的還不是很好，下一步應該關注巴南區(qū)的發(fā)展。（作者單位：重慶工商大學）

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下接第83頁）

成為擺在我們黨面前的重大政治課題。以江澤民為核心的第三代領導集體，堅持“治國必先治黨，治黨務必從嚴”的方針。江澤民分析指出：黨的政治紀律、組織紀律、經(jīng)濟工作紀律、群眾工作紀律等，全體黨員干部都要嚴格遵守。黨的各方面紀律，政治紀律是根本的紀律。政治紀律遵守不好，其他方面的紀律也很難遵守好。在一些領導干部中為什么頻頻發(fā)生腐敗問題？很值得深思。根子還是在思想政治上。一個干部如果在政治上把握不住自己，對自己肩負的重大工作責任得過且過，在大是大非面前明哲保身，把黨的宗旨、原則和中央的要求置之腦后，久而久之，是很難經(jīng)得住各種香風毒霧的侵蝕的。十四大黨章第一次提出了堅持不懈反對腐敗的重大任務，“黨風問題、黨同人民群眾聯(lián)系問題是關系黨生死存亡的問題，黨堅持不懈地反對腐敗，加強黨風建設和廉政建設”。

為貫徹落實科學發(fā)展觀、完善社會主義市場經(jīng)濟體制、構建社會主和諧社會，以胡錦濤同志為總書記的黨中央，將紀律建設同維護中央權威、反腐敗斗爭緊密結合起來。黨的十六大以來，中央紀委、監(jiān)察部共起草、制定、修訂法規(guī)和規(guī)范性文件170余件，反腐倡廉制度體系基本框架已經(jīng)初步確立。2003中央頒布第一部規(guī)范黨內(nèi)監(jiān)督工作的基礎性法規(guī)《中國共產(chǎn)黨黨內(nèi)監(jiān)督條例試行）》，2004年頒布了旨在健全黨內(nèi)生活，加強黨內(nèi)監(jiān)督《中國共產(chǎn)黨黨員權利保障條例》，2007年發(fā)布《關于嚴格禁止利用職務上的便利謀取不正當利益的若干規(guī)定》和《行政機關公務員處分條例》，有力推動了黨員干部廉潔自律工作的深入開展。

五、全面建成小康社會新時期：講政治規(guī)矩“是對黨員、干部對黨忠誠度的重要檢驗”

黨的十八大以來，以習近平為總書記的新一代領導集體，針對經(jīng)濟新常態(tài)下，改革攻堅期、社會轉型期、矛盾凸顯期反映到黨內(nèi)的突出問題，把全面從嚴治黨擺在“四個全面”戰(zhàn)略布局的突出位置，第一次明確提出“黨的政治規(guī)矩”的科學概念，一手狠抓黨風廉政建設和反腐敗斗爭，一手注重黨紀建設，將嚴守黨的政治紀律和政治規(guī)矩，作為推進黨的建設的保證。

今年5月中央辦公廳印發(fā)《關于在縣處級以上領導干部中開展“三嚴三實”專題教育方案》要求黨的中高級干部，要對照“嚴以修身、嚴以用權、嚴以律己，謀事要實、創(chuàng)業(yè)要實、做人要實”的總要求，聚焦遵守黨的政治紀律和政治規(guī)矩，聚焦對黨忠誠、個人干凈、敢于擔當，著力解決“不嚴不實”問題。在“三嚴三實”專項教育中，要做到早發(fā)現(xiàn)問題、早發(fā)現(xiàn)苗頭、早發(fā)現(xiàn)傾向，及時改正，防微杜漸。

十八大以來，中央立足對黨員干部特別是高中級領導干部的教育、管理、監(jiān)督，加強反腐倡廉法規(guī)制度建設，發(fā)揮法規(guī)紀律的約束作用，推動形成不敢腐、不能腐、不想腐的有效機制，不斷取得黨風廉政建設和反腐敗斗爭新成效。任何人不論權力大小、職務高低，只要觸犯黨紀國法，都要嚴肅查處，絕不姑息。中央要求各級領導干部必須牢固樹立馬克思主義世界觀、人生觀、價值觀，自覺加強黨性修養(yǎng)，嚴守黨的政治紀律和政治規(guī)矩，樹立正確的權力觀、地位觀、利益觀，自覺經(jīng)受住各種誘惑和考驗，永葆黨的先進性和純潔性。（作者單位：沈陽大學）

基金項目：2014遼寧省社科規(guī)劃基金項目黨史黨建重點項目（L14bdj007）

2015沈陽市社科聯(lián)課題項目（SYSK2015-16-08）

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