京津冀一體化激活天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)

從目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況為個(gè)別現(xiàn)象，天津市場(chǎng)并不存在全面崩潰的可能性。目前在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多數(shù)由資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，如嘉里、中信、中糧等，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力比較強(qiáng)。

綜合天津近幾年的數(shù)據(jù)分析，天津市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率已呈現(xiàn)較為健康的水平，自2010年以來(lái)，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)，供給量加大，同時(shí)需求也逐步增長(zhǎng)，因此空置率徘徊在20%左右。同時(shí)，目前天津甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平為每平方米每月人民幣139元，明顯高于國(guó)內(nèi)其他主要二線城市。

盡管未來(lái)大體量項(xiàng)目的集中入市，可能會(huì)引起寫(xiě)字樓空置率在短時(shí)間內(nèi)持續(xù)走高，但以長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，隨著天津經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展，寫(xiě)字樓需求將保持上升趨勢(shì)。同時(shí)大量新項(xiàng)目的入市，也會(huì)為租戶提供更多的選擇，進(jìn)一步刺激市場(chǎng)活躍度。

支撐這個(gè)判斷的是天津的經(jīng)濟(jì)基本面。在2010～2013年間，天津GDP增幅均位列全國(guó)首位，且2013年人均GDP首次躍升至全國(guó)第一。同期金融業(yè)增加值超過(guò)1200億元，排在滬、京、深之后，位列第四。而天津?yàn)I海新區(qū)經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，2013年年底經(jīng)濟(jì)總量超過(guò)8000億元，目前天津以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，截至2014年上半年，第二、第三產(chǎn)業(yè)占比基本持平。此外，外商投資總體增長(zhǎng)平穩(wěn)，其中2013年實(shí)際直接利用外資168億美元，位居全國(guó)第一。隨著外資企業(yè)在津外投資的增加，相應(yīng)產(chǎn)生的對(duì)高端辦公物業(yè)的需求也將隨之增長(zhǎng)。

天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)主要分為中心城區(qū)及濱海新區(qū)，其中中心城區(qū)包括五個(gè)次級(jí)市場(chǎng)：小白樓區(qū)域、南京路區(qū)域、海河區(qū)域和友誼路區(qū)域。

近年來(lái)中心城區(qū)缺乏新增供給，尤其是以小白樓及南京路為核心的天津傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的寫(xiě)字樓供應(yīng)已接近飽和。2008年至今，小白樓和南京路區(qū)域無(wú)新增供給，中心城區(qū)的其他區(qū)域總新增供給量?jī)H為20萬(wàn)平方米，因此更多需求將向其他新興區(qū)域擴(kuò)散。所以，我們本次分析以濱海新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)為主。

濱海新區(qū)：京津冀之天元

就位置來(lái)講，濱海新區(qū)是中國(guó)北方對(duì)外開(kāi)放的門(mén)戶，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶。濱海新區(qū)在京津冀一體化中起到了重要紐帶的作用，如果沒(méi)有濱海新區(qū)，京津冀一體化便無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

2013年濱海新區(qū)的GDP為8020億元，年增速為17.5%，盡管2010年開(kāi)始有所下降，但其仍超過(guò)天津全市平均水平，被譽(yù)為“中國(guó)經(jīng)濟(jì)第三增長(zhǎng)極”。2013年，濱海新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)完成投資占城鎮(zhèn)投資的比重為61.8%，高于全市第三產(chǎn)業(yè)投資比重（55.1%）6.7個(gè)百分點(diǎn)。

截至目前，已有近30%的世界500強(qiáng)企業(yè)在濱海新區(qū)投資了約350個(gè)項(xiàng)目。今年第一季度，在已落戶濱海新區(qū)的世界500強(qiáng)企業(yè)中，18家企業(yè)追加投資，增資總額達(dá)18億美元左右。

目前天津?yàn)I海新區(qū)的交通配套還在不斷完善中，僅有輕軌9號(hào)線及若干公交線路連接中心城區(qū)和濱海新區(qū)。在這樣的格局下，濱海新區(qū)主要商務(wù)區(qū)包括泰達(dá)MSD、響螺灣中央商務(wù)區(qū)和于家堡金融商務(wù)區(qū)。目前三個(gè)商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓總存量大約為60萬(wàn)平方米。

泰達(dá)MSD因起步較早，商業(yè)配套及交通配套比較完善，形成了濱海新區(qū)的CBD區(qū)域。加之政府對(duì)金融等企業(yè)的扶持政策，因此金融、貿(mào)易、物流、房地產(chǎn)等企業(yè)為該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)主要驅(qū)動(dòng)力。該區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金與全市租金水平基本持平，可以達(dá)到每平方米每月人民幣130～140元。

相比之下，響螺灣中央商務(wù)區(qū)和于家堡金融商務(wù)區(qū)均處于起步階段，盡管響螺灣中央商務(wù)區(qū)有部分項(xiàng)目投入使用，但大部分項(xiàng)目均處于在建狀態(tài)或延遲了交付時(shí)間，該區(qū)域的配套設(shè)施也在緊鑼密鼓地進(jìn)行中，預(yù)計(jì)明年6月份于家堡綜合樞紐站將投入使用以提高濱海新區(qū)至天津市區(qū)及北京的可達(dá)性，該樞紐將承擔(dān)京津城際高速鐵路，B1、B2、Z1這3條地鐵線以及出租車(chē)、私家車(chē)、公交車(chē)等交通工具的換乘任務(wù)。

另外盡管天津金元寶于家堡購(gòu)物中心已于2013年9月開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，該區(qū)域的商業(yè)與住宅配套仍相對(duì)缺乏；區(qū)域內(nèi)住宅僅寶龍國(guó)際中心于2011年開(kāi)盤(pán)。但目前各種配套設(shè)施的不足仍會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)造成壓力。

2014年上半年，南京路區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹱罡?，超出全市平均水平；友誼路、海河和小白樓區(qū)域與全市水平基本持平；但濱海新區(qū)的租金水平僅為全市平均租金的一半。就空置率而言，南京路區(qū)域以其良好的位置，及其成熟的商務(wù)配套錄得最低空置率；海河區(qū)域由于大量新增供給致使空置率比全市平均空置率高一倍。由于目前濱海新區(qū)部分商務(wù)配套不足，因此濱海新區(qū)空置率水平超過(guò)其他商務(wù)區(qū)，空置面積超過(guò)30%。

未來(lái)3～5年，濱海新區(qū)約為500萬(wàn)平方米新增寫(xiě)字樓供給，充足的新增供給確實(shí)需要一定時(shí)間的消化。但鑒于該區(qū)域定位明確，區(qū)別于北京吸引金融總部，天津于家堡金融區(qū)將重點(diǎn)引進(jìn)創(chuàng)新金融機(jī)構(gòu)和創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)等金融企業(yè)。加之政府扶持政策的實(shí)行，將提高該區(qū)域?qū)懽謽堑娜セ俣取Ａ硗庾鳛橐粋€(gè)有著長(zhǎng)期規(guī)劃的區(qū)域確實(shí)難以在兩三年內(nèi)就有良好表現(xiàn)。

京津冀一體化長(zhǎng)期惠及寫(xiě)字樓市場(chǎng)

“首都經(jīng)濟(jì)圈”自提出以來(lái)就得到廣泛關(guān)注，至2014年年初，此項(xiàng)提議得到進(jìn)一步發(fā)展，為深入貫徹落實(shí)京津冀協(xié)同發(fā)展重大國(guó)家戰(zhàn)略，加快推進(jìn)京津雙城聯(lián)動(dòng)發(fā)展，京、津兩市于2014年8月6日在京簽署《貫徹落實(shí)京津冀協(xié)同發(fā)展重大國(guó)家戰(zhàn)略推進(jìn)實(shí)施重點(diǎn)工作協(xié)議》。隨著京津冀一體化的順利實(shí)施和不斷深化，其“首都經(jīng)濟(jì)圈”的強(qiáng)大輻射功能與長(zhǎng)期的外部正效應(yīng)也將逐漸顯現(xiàn)。

在疏解北京空氣污染、交通擁堵、人口膨脹等城市壓力的同時(shí)，天津的經(jīng)濟(jì)地位也將得到不斷提升。

如果京、津兩地雙城驅(qū)動(dòng)的模式得以順利推進(jìn)，天津有望獲得與北京同等的政策扶持，回歸北方經(jīng)濟(jì)中心的角色定位，而濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)更是已上升為國(guó)家戰(zhàn)略。目前天津的寫(xiě)字樓租金不到北京的一半，而濱海新區(qū)的租金較中心城區(qū)更低，寫(xiě)字樓品質(zhì)及配套設(shè)施較河北也具有明顯優(yōu)勢(shì)。因此，相對(duì)低廉的辦公成本加之天然的地緣優(yōu)勢(shì)，使濱海新區(qū)乃至天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)成為未來(lái)北京外溢需求的首選之地。

港口對(duì)大型城市和城市帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)是顯而易見(jiàn)的。2014年上半年，天津港貨物總吞吐量達(dá)到約2.6億噸，作為世界第四大港，依托天津港發(fā)展起來(lái)的濱海新區(qū)理所當(dāng)然的成為整個(gè)京津冀城市帶的“出口”。京津一體化的推進(jìn)將加強(qiáng)三地的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)和產(chǎn)業(yè)協(xié)同，加之天津港的輻射功能，以出口加工、裝配、貿(mào)易為主導(dǎo)，城市間協(xié)作的多層次服務(wù)業(yè)將逐漸成形。受益于此，相關(guān)企業(yè)的成長(zhǎng)將為天津特別是濱海新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)遇。

交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)是京津一體化的先行者。早在2008年，京津城際鐵路的開(kāi)通，便有效的縮短了北京與天津間的通勤時(shí)間，從而加強(qiáng)了京津兩地的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和溝通效率；為緩解京津城際和京滬高鐵京津段的客流壓力，京津兩地計(jì)劃建設(shè)京津高鐵二線，目前處于前期準(zhǔn)備階段。通過(guò)實(shí)施京津塘高速公路、津?yàn)I高速公路拓寬改造，推進(jìn)已開(kāi)工的國(guó)道112線、津?qū)幐咚佟⒔蚋鄹咚俚软?xiàng)目，濱海新區(qū)強(qiáng)化了與區(qū)域腹地的聯(lián)系，形成10條對(duì)外運(yùn)輸通道，進(jìn)一步增強(qiáng)了其對(duì)外服務(wù)輻射功能。交通網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化縮減了通勤時(shí)間，使濱海新區(qū)的綜合優(yōu)勢(shì)得以最大程度的發(fā)揮，經(jīng)過(guò)辦公環(huán)境、成本等綜合考量之后，天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)入更多選址企業(yè)的視野。

京津冀三地地緣相接、人緣相親、文化一脈、交往相宜，完全有協(xié)同與融合的空間。天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平介于北京與河北之間，一方面，隨著一體化的深入，未來(lái)將承接北京外溢的人口，也是北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選之地。隨著高素質(zhì)人群的涌入與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，與之配套的產(chǎn)業(yè)區(qū)也將應(yīng)運(yùn)而生，憑借清晰的規(guī)劃、明確的定位以及較大幅度的政策優(yōu)惠，勢(shì)必持續(xù)吸引相關(guān)企業(yè)搬遷入駐而迅速轉(zhuǎn)化為天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的有效需求。另一方面，雙城驅(qū)動(dòng)的模式還需要河北的參與與配合，盡管經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與京津有一定的差距，但發(fā)展空間巨大。2014年上半年，河北省第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重只有36%，還不到北京的一半。著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，作為人口大省的河北完成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，釋放人力資源發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)是必由之路。而產(chǎn)業(yè)的培植和企業(yè)也將給天津的寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。

自貿(mào)區(qū)申請(qǐng)對(duì)天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的影響

雖然還未獲得國(guó)務(wù)院的正式批復(fù)，但自貿(mào)區(qū)最終落地天津的可能性很大。自貿(mào)區(qū)落地對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、金融產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)等方面都將產(chǎn)生巨大影響。

以上海為例，為順應(yīng)全球經(jīng)貿(mào)發(fā)展新趨勢(shì)，國(guó)務(wù)院于去年8月通過(guò)《中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》，此舉意在與香港看齊，主要內(nèi)容包括實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)人民幣自由兌換以及企業(yè)所得稅降至15%等。目前，由于區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)有限，而區(qū)域內(nèi)企業(yè)注冊(cè)量的激增又刺激了對(duì)寫(xiě)字樓的大量需求，加之外高橋區(qū)域的商業(yè)用地稀缺，所以寫(xiě)字樓租金和地價(jià)快速上漲。2013年7月份，上海外高橋?qū)懽謽瞧骄饨饍H為每平米每月人民幣75元。上海自貿(mào)區(qū)落地后，外高橋?qū)懽謽切枨蠹ぴ?，推?dòng)區(qū)內(nèi)租金上漲，截止2014年上半年，該區(qū)域平均租金攀升至每平米每月人民幣165元，空置率也從23%左右降至10%左右。例如2014年8月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以4.84億元從華豐建設(shè)收購(gòu)了外高橋保稅區(qū)一地塊，成交總額超過(guò)了原成交總價(jià)的4倍。

國(guó)內(nèi)主要二線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金及空置率

天津市現(xiàn)就其成立自由貿(mào)易區(qū)的提案積極備戰(zhàn)，濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)被納入正在申報(bào)的天津自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)方案，如果自由貿(mào)易區(qū)的申請(qǐng)最終獲批，預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)企業(yè)注冊(cè)量的激增將刺激對(duì)寫(xiě)字樓的大量需求，尤其是對(duì)濱海新區(qū)寫(xiě)字樓的需求量將加大。另外濱海新區(qū)寫(xiě)字樓品質(zhì)較高，能夠滿足大部分企業(yè)的需求。因此，盡管未來(lái)濱海新區(qū)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量明顯增加，但天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)整體仍呈樂(lè)觀發(fā)展態(tài)勢(shì)。