保利地產(chǎn)：弱市中如何求發(fā)展？

文│梅東

作為觀察房地產(chǎn)行業(yè)興衰的指標(biāo)性龍頭房企之一的保利地產(chǎn)，今年中期業(yè)績已經(jīng)沒有以前那樣亮眼，增長速度明顯放緩。這一并非獨(dú)立存在的現(xiàn)象，也許是行業(yè)新的信號。

多項(xiàng)指標(biāo)增幅放緩

8月25日晚，保利地產(chǎn)發(fā)布了2014年中期業(yè)績報告，上半年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入339.99億元，同比增長11.31%，而去年同期增幅為51%；上半年實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額651.39億元，同比增長2.35%，而去年同期增幅為26.5%。實(shí)現(xiàn)凈利潤38.22億元，同比增長12.19%，而去年同期的增幅是35.7%。

加上保利地產(chǎn)在7月份實(shí)現(xiàn)的66.16億元的簽約金額，1～7月份，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額約718億元，同比增長僅1.71%。此前，保利地產(chǎn)董事兼總經(jīng)理朱銘新表示，今年的銷售目標(biāo)是在去年的基礎(chǔ)上，完成20%以上的增長，即銷售額超過1500億元。這意味著1～7月份，保利地產(chǎn)僅完成全年銷售目標(biāo)的47.7%。

上半年，保利地產(chǎn)奮力保護(hù)勝利果實(shí)主要得益于：公司“3+2+X”的城市群戰(zhàn)略得到有效貫徹和落實(shí)；加大剛需產(chǎn)品供應(yīng)和去化能力。

首先在全國范圍內(nèi)，保利地產(chǎn)放慢了擴(kuò)張的腳步。上半年，新增19個項(xiàng)目，對應(yīng)建筑面積602萬平方米，同比僅增長6.6%。權(quán)益比例68%，其中17個是住宅項(xiàng)目。僅新進(jìn)入洛陽、莆田兩個城市。相較于去年，今年保利地產(chǎn)拿地更傾向于一二線城市，主力布局點(diǎn)是廣州，新增11個項(xiàng)目。期末待開發(fā)面積4947萬平，其中一二線城市占比約78%，布局仍以聚焦一二線城市為主。期內(nèi)新開工面積941萬平方米，竣工面積430萬平方米，同比分別增長10.2%和2.4%，完成全年計劃的53.8%和31.9%。

從銷售分布和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，珠三角實(shí)現(xiàn)簽約銷售額215億，上海、成都銷售額亦超過50億。住宅銷售產(chǎn)品中144平方米以下戶型普通住宅占91.9%。庫存方面，公司待售面積為5010萬平米，以2013年銷售面積計算，可供公司未來5年左右銷售，面臨庫存去化壓力。其中待開發(fā)面積為4847萬平方米，一二線城市占比78%。

雖然保利地產(chǎn)部分?jǐn)?shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)了增長，但是增幅確實(shí)出現(xiàn)了回落，從現(xiàn)金流和負(fù)債率來看也不理想。記者在保利地產(chǎn)往年的業(yè)績報告中看到，2013年公司負(fù)債率是77.97%，現(xiàn)金流量凈額是-41億元，2012年現(xiàn)金流量凈額是16億元。

知名企業(yè)咨詢顧問張寅指出，在銷售額增長的情況下，銷售面積卻出現(xiàn)了一成的跌幅。以此來推算，保利的業(yè)績增長主要來自于漲價，屬于債務(wù)型擴(kuò)張。

穆迪高級分析師曾啟賢指出：保利地產(chǎn)的債務(wù)總額從2013年年底的人民幣991億元增至1238億元，原因是該公司在上半年通過債務(wù)融資來支持地產(chǎn)開發(fā)并在現(xiàn)金回款緩慢、信貸緊張的環(huán)境下保持充足的流動性。

對于經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅下降的原因，保利地產(chǎn)在中報中解釋，主要是由于聯(lián)營、合營企業(yè)往來增加及銷售回籠的減少。

相關(guān)多元化

2014年下半年以來，房地產(chǎn)調(diào)整進(jìn)入深水區(qū)，對于以住宅開發(fā)為主業(yè)的房企而言，面臨著利潤增長的“天花板”，而多業(yè)態(tài)發(fā)展和跨界轉(zhuǎn)型，成為眾多龍頭房企尋求利潤的新增長極。

保利地產(chǎn)幾年前就提出了探索“相關(guān)多元”的發(fā)展戰(zhàn)略，欲實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)聯(lián)動，并推動主業(yè)發(fā)展的多元。保利地產(chǎn)也明確了2014年轉(zhuǎn)型升級的戰(zhàn)略重點(diǎn)：以舊改為突破點(diǎn)，推動開發(fā)主業(yè)規(guī)模和效益的提升；繼續(xù)推進(jìn)多元化發(fā)展，培育養(yǎng)老地產(chǎn)等新的利潤增長點(diǎn)；持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外互動發(fā)展。

養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、進(jìn)軍海外都在多元化的行程單上，但作為新業(yè)務(wù)，目前都只是在籌劃或剛起步階段。早在2006年，保利地產(chǎn)即提出了“住宅與商業(yè)雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略，以“中心城市的城市中心”為標(biāo)準(zhǔn)不斷吸納優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)。截至2013年報告期末，公司持有集中商業(yè)物業(yè)約84萬平方米，包括2個寫字樓、4家酒店、2個購物中心、1個展館。

其涉足的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)由于周期較長、回報率較慢，也不能在短時間內(nèi)為保利的業(yè)績增長“添磚加瓦”。涉足舊改反而是目前更靠前的戰(zhàn)略。“在今年的發(fā)展上，保利強(qiáng)調(diào)要轉(zhuǎn)型升級，重點(diǎn)包括突破舊改、多元發(fā)展，尋找戰(zhàn)略增長點(diǎn)，”保利地產(chǎn)副董事長胡在新指出。

2013年，保利地產(chǎn)舊改項(xiàng)目貢獻(xiàn)了9%的銷售面積，11%的銷售金額。目前，公司成立了專門的城投公司，在廣州、武漢、珠海、青島、大連、西安、鄭州等城市跟蹤了20多個舊改項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積近3000萬平米。保利地產(chǎn)預(yù)計，陸續(xù)獲取后將逐步提升舊改項(xiàng)目銷售占比至15%～20%。

冼村舊改工程停滯

8月12日，廣州市國土房管局掛出一則土地轉(zhuǎn)讓公告，顯示保利地產(chǎn)以638元/平方米的價格獲得廣州荔灣區(qū)一塊土地。當(dāng)?shù)馗鞔竺襟w“白菜價”“不敢相信”等字眼頻現(xiàn)。

保利確實(shí)在舊改項(xiàng)目中獲利良多，2009年保利地產(chǎn)獲得了廣州琶洲村舊改項(xiàng)目，樓面地價約為4714元/平方米。目前，該項(xiàng)目住宅的售價高達(dá)4.5萬元/平方米。行業(yè)通常認(rèn)為，舊改項(xiàng)目毛利率可達(dá)50%，但若想獲得高額利潤卻異常困難。2011年12月8日，在一系列投票表決后，保利地產(chǎn)獲得了廣州冼村的舊村改造權(quán)。今年年初，冼村4000名村民舉行了全體股東代表大會，結(jié)果顯示57%的村民選擇“回收物業(yè)，拒絕開發(fā)商參與冼村舊改”這一結(jié)果讓保利地產(chǎn)騎虎難下，據(jù)了解，為了順利開發(fā)項(xiàng)目，保利地產(chǎn)除了10多億元的保證金外，還另外準(zhǔn)備了25.9億元的改造資金。

舊改項(xiàng)目具有開發(fā)周期長、資金投入大、利益關(guān)系復(fù)雜等諸多難點(diǎn)。保利希望在舊改領(lǐng)域大展拳腳，但其中陷阱如何規(guī)避，是保利地產(chǎn)未來的一大不確定因素。