房地產(chǎn)將迎并購高峰

本刊記者│潘衛(wèi)艷

“銷售業(yè)績急劇下滑，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小企業(yè)的資金鏈被進一步拉緊，大小房企資金面的分化加劇，接下來，房地產(chǎn)行業(yè)很可能出現(xiàn)并購高潮?！痹?014年諾亞財富房地產(chǎn)金融高峰論壇上，深國投商用置業(yè)創(chuàng)始人丁力業(yè)給出了這樣的行業(yè)判斷。

并購成為趨勢

8月26日，著名會計師事務(wù)所普華永道發(fā)布統(tǒng)計顯示，今年上半年，中國市場并購交易金額達(dá)1830億美元，環(huán)比增長19%，并購規(guī)模創(chuàng)近三年新高。值得注意的是，其中30宗并購交易單筆交易金額超過10億美元。同時，房地產(chǎn)行業(yè)并購交易持續(xù)增長，主要原因是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商通過借殼上市的方式登陸資本市場。

數(shù)據(jù)顯示，今年二季度中國企業(yè)海外并購交易數(shù)量達(dá)91宗。其中，披露金額的海外并購交易70宗，披露總金額達(dá)515.31億美元，環(huán)比上漲約40%。其中房地產(chǎn)領(lǐng)域的海外并購最為活躍，達(dá)到14宗，涉及總金額約為214.59億美元，位列各行業(yè)第一。

普華永道中國企業(yè)并購服務(wù)部合伙人路谷春介紹，“我們預(yù)期中國企業(yè)海外并購將持續(xù)蓬勃發(fā)展，而民營企業(yè)仍將引領(lǐng)這一發(fā)展。它們的海外并購活動專注于尋求多元化投資機會，尤其是高科技和房地產(chǎn)等高增長行業(yè)?！?/p>

在諾亞財富旗下歌斐資產(chǎn)總裁殷哲看來，現(xiàn)在發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)的并購還只是剛剛開始，未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將會進一步提高，會從現(xiàn)在的幾萬家變成幾千家甚至是幾百家，這都是有可能的。

因為“房地產(chǎn)行業(yè)進入下行渠道不會是暫時的，可能要持續(xù)很長一段時間，在這段時間，那些規(guī)模較小、運營能力不善的中小企業(yè)如果難以為繼，只能選擇出讓自己的資產(chǎn)?！狈康禺a(chǎn)是資金密集型行業(yè)，并購需要的資金規(guī)模較大，必然需要金融機構(gòu)的外部輔助力量。殷哲表示：“這種情況對于房地產(chǎn)并購基金來說，或許會迎來難得的機遇，可以在行業(yè)整合與分化大潮當(dāng)中把握機會，進一步推動行業(yè)整合?！?/p>

行業(yè)洗牌已然開始。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購標(biāo)的交易宗數(shù)為73宗，交易總額為152.93億元。而去年全年完成的并購交易也不過35宗，交易額142.97億元。并購交易轉(zhuǎn)讓方更多為中小房企。

前海梧桐并購基金總裁謝文利分析認(rèn)為，上市公司并購重組新規(guī)將引發(fā)并購走向市場化，中國未來并購市場空間巨大，蘊藏著歷史性的機遇。證監(jiān)會7月份已經(jīng)就修訂《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》、《上市公司收購管理辦法》向社會公開征求意見，或許未來會有所改善。

第六次并購浪潮

摩根士丹利前任董事總經(jīng)理婁剛分析認(rèn)為，陸續(xù)傳出的中國企業(yè)海外并購消息表明，在資本的積累上，我們已經(jīng)開始達(dá)到與國際資本對等的量級。這使得中國的企業(yè)開始真正獲得國際并購的入場券?！暗诹尾①徖顺?，已經(jīng)眼看著從太平洋彼岸涌過來了”。

結(jié)合當(dāng)下的房地產(chǎn)并購領(lǐng)域，受行業(yè)管制和市場起伏因素影響出現(xiàn)的并購案數(shù)目較多。婁剛認(rèn)為，任何企業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移都應(yīng)該歸于并購，改革開放發(fā)展到今天，我們也有過并購階段，只不過大部分是在權(quán)力核心的主導(dǎo)下進行的，而不是在市場因素的驅(qū)動下進行的。上世紀(jì)政府主導(dǎo)的并購已經(jīng)基本完成，而在新的歷史時期，受市場因素驅(qū)動的并購案件會越來越多。老的產(chǎn)業(yè)需要升級，新的產(chǎn)業(yè)有待于崛起，中國大部分產(chǎn)業(yè)處于這兩個階段的企業(yè)，都會被推到并購的風(fēng)口浪尖上。

“美國100多年來出現(xiàn)了五次大的浪潮式并購，但在中國，只要十年，就可能把這五次并購歷程同時上演，無論是橫向、縱向、混合、戰(zhàn)略還是杠桿收購?！崩ノ峋哦ν顿Y合伙人蔡蕾果斷地給出了這樣的行業(yè)判斷?！皩τ谥袊鴣碇v，這是一次巨大的系統(tǒng)性機會，而主角就是那些優(yōu)秀的實業(yè)企業(yè)和投資機構(gòu)。成功的企業(yè)要么通過并購其他企業(yè)使自己快速發(fā)展壯大，要么被并購進另一家企業(yè)借力發(fā)展起來，一切成功的企業(yè)史都是并購史。”但蔡蕾同時強調(diào)，“根據(jù)美國并購經(jīng)驗，中國剛開始的并購潮中90%的企業(yè)可能會死掉。大浪淘沙后只有那些懂得趨勢，不會頭腦發(fā)熱的真正的專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人士才會活下來”。

婁剛同時表示，對于投資者來說，一定要考慮并購背后的驅(qū)動因素。從美國經(jīng)驗來看，導(dǎo)致并購出現(xiàn)的原因大概有六點：周期性（有的并購是順周期，有的并購是反周期）、行業(yè)管制、新技術(shù)出現(xiàn)、市場起伏、中介機構(gòu)崛起、金融創(chuàng)新。六股力量共同促成了過去美國席卷全球的并購浪潮，觀察看來，美國最成功的企業(yè)都是通過兼并、收購、并購發(fā)展成長起來的。櫪，志在千里”的念想有多強烈，年齡已經(jīng)無可爭辯地擺在那里了，很快或者已經(jīng)，他們要面對事業(yè)的傳承問題了。

婁剛認(rèn)為，未來5～10年，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來“二代接班”時代，而企業(yè)傳承問題將成為下一階段企業(yè)發(fā)生并購的重要因素。

宋衛(wèi)平賣掉綠城，就已經(jīng)開始出現(xiàn)這種苗頭。孫宏斌把這次并購定調(diào)為，“宋衛(wèi)平、壽柏年轉(zhuǎn)讓股權(quán)給融創(chuàng)，是選擇接班人，是為了綠城的品牌能發(fā)揚和傳承，是嫁女兒”。而宋衛(wèi)平卻說：“以我本心，并沒有打退堂鼓的道理，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決定，首先來自退休的需要?！辟u掉綠城，是權(quán)衡再三之后做出的決定。

實際上，“房二代”對于繼承家族事業(yè)頂著非常大的壓力，抵觸情緒非常嚴(yán)重。由于教育環(huán)境不同，他們與父輩在企業(yè)管理上存在很大的差異性。大多數(shù)“房二代”接受的是西方現(xiàn)代教育，很早便接觸金融和管理專業(yè)，對現(xiàn)代金融體系有著清晰的認(rèn)識。而父輩們是在房地產(chǎn)行業(yè)打下的天下，這是一個資源高度整合的行業(yè)，處理與政府、客戶、上下游企業(yè)的復(fù)雜關(guān)系，恰恰是“房二代”所欠缺的。這種情況導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的傳承非常困難。

企業(yè)傳承將成為重要的并購因素

中國第一代房地產(chǎn)開發(fā)商普遍生于上世紀(jì)50年代：王石1951年，王健林1954年，許家印1958年，楊國強1955年，宋衛(wèi)平1957年，許榮茂1950年……對于他們來說，無論“老驥伏

婁剛認(rèn)為，傳承的一個比較好的解決方案是通過并購的方式，把產(chǎn)業(yè)兌換成資本，然后培養(yǎng)下一代賺錢的能力。在家族財富傳承問題上，洛克菲勒家族的做法是非常值得學(xué)習(xí)的，就是通過反復(fù)的收購和被收購，變現(xiàn)和介入新的行業(yè)，通過資本的方式兌換資產(chǎn)變現(xiàn)，使得洛克菲勒家族的巨大財富順利地傳承到了第六代，打破了“富不過三代”的魔咒。婁剛給出的忠告是：“產(chǎn)業(yè)是沒有辦法傳承的。能傳承給下一代的，一定是資本和投資的能力。”

如果說在10年前企業(yè)家還為是否跟PE合作的問題而糾結(jié)，現(xiàn)在當(dāng)金融和并購市場高速發(fā)展的時候，這已經(jīng)不是企業(yè)家能控制的選項了。資本并購市場是非常殘酷的，在今天這樣一個資本和產(chǎn)業(yè)整合得如此緊密的時代，出現(xiàn)在一些相對高端領(lǐng)域的并購案件，基本上是改變行業(yè)格局的?！叭绻粎⑴c，基本上幾輪下來就會被行業(yè)淘汰掉。”

并購三人談

殷哲：寫字樓是天然的并購標(biāo)的

諾亞財富旗下歌斐資產(chǎn)總裁

房地產(chǎn)市場進入下行通道，并購發(fā)生的機會開始增加，同時也給房地產(chǎn)金融提供了發(fā)展的機會。就我們目前經(jīng)手的并購案來講，并購案在住宅項目上比較少，主要還是商業(yè)項目，寫字樓是天然的并購標(biāo)的物。并購本身是相對容易的，難的是并購之后的運營問題。市場上是不缺錢的，缺的是好的項目和運營團隊。住宅已經(jīng)拼過一輪運營了，接下來會進入商業(yè)部分的比拼。擁有好的運營團隊，在資本市場上找到錢并不難。并購需要優(yōu)質(zhì)的錢，速度也很重要，為此我們正在醞釀第三期的母基金，專門應(yīng)對行業(yè)內(nèi)的并購案，為開發(fā)商提供很好的資金支持，期望規(guī)模在30億元左右。

丁力業(yè)：并購時代要看資產(chǎn)運營能力

深國投商置集團董事長

并購對我們來說確實是一個比較好的選擇，因為親自開發(fā)一個項目費時費力，直接購買項目可能會節(jié)約很多時間成本。國外沒有大的房地產(chǎn)開發(fā)商，多以資產(chǎn)運營商為主，隨著并購時代來臨，對資產(chǎn)運營能力的要求會更高。對于深國投來說，一直以來都是堅持持有經(jīng)營，拒絕散售型物業(yè)，我們在商業(yè)運營上經(jīng)歷了很多困難，也積累了一些經(jīng)驗。并購并不是一件簡單的事情，如果是項目的并購還要好一點，如果是公司的并購會困難得多。并購公司之后不可能替換所有的團隊，企業(yè)文化和管理理念對方能不能認(rèn)同，怎樣發(fā)掘他的潛力，激發(fā)他的積極性，這都是在并購之前需要認(rèn)真考慮的事情。

彭慶邦：危機中的機會

基匯資本執(zhí)行合伙人

現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場基本處于一個供過于求的狀況，存量市場太大，嚴(yán)重消化不良。因此現(xiàn)在很多機構(gòu)尋找經(jīng)營不善的項目，重新包裝，重新運營。這是非常適合當(dāng)下的中國環(huán)境的。正是因為房地產(chǎn)目前的危機，給我們機會可以收購一些核心城市的核心地段的項目，比如今年3月從李嘉誠家族收購的盈科中心項目?？赡芾罴握\并不看好中國目前的市場，而我們?nèi)匀槐容^看重中國中長期的價值潛力。太平洋百貨搬離后導(dǎo)致商業(yè)地塊部分的閑置，我們接手重新包裝運營上市，基匯資本獲利的途經(jīng)，就是提升租金和出租率，實現(xiàn)資產(chǎn)價格的增值。我們有這個運營能力，不能說肯定能贏，起碼輸?shù)母怕屎苄　?/p>