快魚海亮

本刊記者│苗野

在這個“大魚吃小魚，快魚吃慢魚”的時代，海亮地產(chǎn)深諳其道，僅3年時間，便利用高周轉開發(fā)模式，強調快速拿地、快速銷售、快速回款的策略，使得業(yè)績每年以100%的速度增長。

從2011年26億元，2012年53億元，到2013年153億元，這家早年名不見經(jīng)傳的浙江民營房企，儼然成為了中國房企大本營中的一條“快魚”。通過高周轉開發(fā)模式實現(xiàn)快速擴張布點的戰(zhàn)略，如今已有近70余個項目分布在全國的20多個城市，2013年的海亮地產(chǎn)更是躋身中國房企百億俱樂部，成為中國房企TOP50中的一匹“大黑馬”。

海亮地產(chǎn)集團總裁周迪永表示，海亮地產(chǎn)還將繼續(xù)堅持高周轉策略，總的戰(zhàn)略規(guī)劃是2015年左右能夠做到將近250億元的銷售額，全國排名實現(xiàn)前30。

“快魚”模式

作為以“快”著稱的海亮地產(chǎn)，快是其殺手锏。當2011年海亮集團將房地產(chǎn)業(yè)務確立為集團的主營業(yè)務后，海亮地產(chǎn)便開始了全國化的布局，先后進駐了以省會城市為主的25座重要城市，共涉及70余項目。就在去年，海亮地產(chǎn)在土地市場上“頻奏凱歌”，以121億元的投拿地規(guī)模先后斬獲20多幅地塊，新進入了多個城市。而其今年預計投資規(guī)模會在150億元以上。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控使得整個市場格局分化，行業(yè)洗牌加劇，在這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭中，快魚海亮，名符其實地成為了國內成長型房企高周轉的樣本，其速度在同行中與任何企業(yè)相比都毫不遜色。甚至在不少房企遭受宏觀調控之苦普遍出現(xiàn)資金鏈緊張、斷裂的情況下，海亮地產(chǎn)在土地市場如此豪氣的表現(xiàn)讓人側目。

海亮地產(chǎn)營銷和投資管理中心總經(jīng)理黃征告訴記者，“高周轉是我們的基本策略，在高周轉的背后是集團有力的資金支持、產(chǎn)品標準化以及內部決策機制高效靈活等要素支撐?！?/p>

分開來講，在快速擴張與穩(wěn)健發(fā)展中，海亮地產(chǎn)在資金層面有海亮集團作為后盾，地產(chǎn)公司的融資成本控制在7%左右的低水平。在城市的選擇和項目的布局上我們選擇市場需求量較大，銷售較快的城市進行擴張，做一些以剛需改善型住宅為主的適合快速銷售的產(chǎn)品。

“在項目的具體經(jīng)營和操作上，我們堅持高周轉和高品質并重的方向，在保證品質的前提下，我們將拿地到開盤的周期壓縮到7個月左右，本質上就是為了資金的快周轉。在具體的銷售環(huán)節(jié)，我們堅持利潤率與銷售速度之間的平衡，我們的定價是結合當時的市場狀況，保證項目快速銷售的前提下來制定價格策略。”黃征說。

實際上，早在2012年，海亮地產(chǎn)就旗幟鮮明地提出了高周轉戰(zhàn)略，并要求全國各項目在開發(fā)速度上達到當?shù)仡I先水平，對比傳統(tǒng)開發(fā)拿地開盤12個月的周期，海亮地產(chǎn)要求在保證品質的前提下將周期壓縮至6～8個月，其間的海亮阜陽公司御府項目從拿地到開盤僅僅用了87天，如此之快讓業(yè)內瞠目結舌。

“快”已經(jīng)成為了海亮地產(chǎn)的發(fā)展標簽，“規(guī)?；背蔀榱撕Ａ恋禺a(chǎn)的追求目標。在周迪永看來，規(guī)模是房地產(chǎn)企業(yè)的第一道核心競爭力，只有實現(xiàn)幾百億的銷售額，別人才會關注你，才會重視你，才有行業(yè)地位，也才談的上有品牌。

中國指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬認為：“海亮地產(chǎn)的戰(zhàn)略驅動策略主要體現(xiàn)在對國內二三線省會城市和部分地級市的選擇上，即聚焦國內二三線省會城市和部分地級市，在發(fā)展上奉行精耕細作策略，持續(xù)積累和復用當?shù)卣Y源、客戶資源、供應商資源以及口碑效應；機會驅動策略則是以純粹機會為導向，遇到一些優(yōu)質地塊或者好的機會也會考慮進入，其針對的對象主要為部分縣級城市。目前，海亮地產(chǎn)在售及待售項目中，80%的產(chǎn)品都是剛需產(chǎn)品，性價比較高，較好地滿足了主流市場的需求，為海亮地產(chǎn)的業(yè)績高增長提供了重要保障。”

高周轉邏輯

資料顯示，海亮地產(chǎn)母公司海亮集團總部位于浙江省諸暨市，創(chuàng)辦于1989年，目前發(fā)展成為以有色金屬、地產(chǎn)建設、農(nóng)業(yè)食品、環(huán)境保護、基礎教育等幾大主力產(chǎn)業(yè)齊頭并進的大型民營企業(yè)集團，2013年，海亮集團營業(yè)收入達1004億元，邁入千億企業(yè)行列。

背靠千億大樹的支撐，海亮地產(chǎn)的迅猛擴張似乎顯得合情合理。然而進入2014年，海亮地產(chǎn)卻在土地市場上鮮有出手，與去年豪擲千金瘋狂掠地的做法大相徑庭。2014年前5個月，海亮地產(chǎn)僅發(fā)生土地交易為4宗，成交金額不足13億元。這與其年初制定的預計土地投資規(guī)模將達到150億元相差甚遠。

海亮集團的資產(chǎn)已經(jīng)超過千億，連續(xù)3年實現(xiàn)銷售額超過100%高增長的海亮地產(chǎn)，今年也許能達到200億的銷售規(guī)模。

黃征說：“我們根據(jù)宏觀市場的變化以及自身發(fā)展的節(jié)奏來制定拿地計劃。2012年和2013年這兩年拿地比較多，是因為我們判斷所進入的這些城市在這兩年內還會有很大的發(fā)展空間，所以我們就會選擇多拿地。但是從去年下半年到今年上半年，我們判斷有些市場是下行的，尤其是有一部分城市的風險比較大，所以最近這段時間我們放緩了拿地的節(jié)奏。在現(xiàn)在的形勢下，我們對利潤率的要求可能會更高一些?！?014年下半年，海亮地產(chǎn)將會加大拿地力度。

蘭德咨詢《2013年房企經(jīng)營管理狀況藍皮書》研究顯示，房企開發(fā)模式是兩組優(yōu)選題。一是高周轉與高溢價模式；二是標準化與差異化模式。目前的市場形勢下，采取高周轉、標準化開發(fā)模式的房企業(yè)績普遍增速快，萬達、恒大、龍湖都是采用這樣的策略。而以高溢價模式為主的合生創(chuàng)展則因去化速度慢，導致業(yè)績增長緩慢。作為“黑馬”的海亮地產(chǎn)正是高周轉與標準化這一開發(fā)模式的受益者。

在陳延彬看來，既不想高價拿地又想拿到地，唯一的方法就是多參與，在城市的布點上適當廣一點。也就是說在土地市場上，海亮地產(chǎn)尋找被龍頭企業(yè)忽略了的“價值洼地”。這是海亮的另一差異化。

在資金支持方面，盡管有海亮集團作為資金后盾，但隨著地產(chǎn)規(guī)模的壯大以及投資的增多，資金需求的強烈度不言而喻。

在業(yè)內人士看來，成長型房企必須要重視擴張中的系統(tǒng)性問題，房地產(chǎn)的宏觀調控就是為了達到供求平衡，一旦供求平衡，也就意味著快周轉時代的結束，到時海亮地產(chǎn)的優(yōu)勢就不復存在。而且在海亮地產(chǎn)高速擴張的背后，也不能排除隱性的高負債風險。

對于頗受質疑的資金鏈問題，黃征表示目前海亮地產(chǎn)的負債率嚴格地控制在65%以內，而且目標是在未來能夠把負債率每年降低一個百分點，最終控制在62%左右，這個負債率在整個行業(yè)中處于較低水平，并無資金鏈趨緊之說。

同時他也坦言，海亮地產(chǎn)絕大部分的融資行為都是由海亮集團發(fā)起的，這也是海亮地產(chǎn)的優(yōu)勢，由于海亮集團是一個多元化發(fā)展的企業(yè)，融資的信用等級較高，不論是其自身的資金量還是各個金融機構的授信，使得海亮地產(chǎn)的融資成本較低，資金體量相對比較充裕。黃征說：“資金鏈狀況的好壞取決于銷售回款和融資能力，從我們的銷售狀況，我們一直在強調快速銷售，快速回款，整體上還是比較理想的，去年我們銷售了153億，扣除一些運營成本的開支，完全可以拿出其中的50%進行擴張?！?/p>

或借殼上市

2014年以來，全國房地產(chǎn)一片風聲鶴唳。銷售遇阻、資金受限，房地產(chǎn)業(yè)也開始加快了融資步伐，不少上市房企紛紛上報再融資方案。無獨有偶，海亮地產(chǎn)的母公司海亮集團也在今年4月10日，以4.19億港元作價收購了港股科浪國際的7.5億股股份，占已發(fā)行股的69.83%，海亮集團成為科浪國際的新主人。

對于已在滬、深兩市各有一上市平臺的海亮集團來說，此番在資本市場上“再下一城”之舉，外界頗有猜測，大多被視為海亮地產(chǎn)整體上市的前奏?？紤]到周迪永已經(jīng)進入科浪國際董事會，這一想象頗為合理。

早在2013年年底，當有媒體問到海亮地產(chǎn)的上市計劃時，周迪永曾表示：“要上市也不難，關鍵看付出什么樣的代價。比如說在香港，可以在半年內完成幾家公司的收購?！?/p>

對此，黃征表示，海亮地產(chǎn)一直都有上市的計劃，只是目前還沒有明確的時間表。未來不排除集團將海亮地產(chǎn)的優(yōu)質項目打包借殼科浪國際上市。

有業(yè)內人士認為，依仗強大的集團實力去實現(xiàn)借殼上市，或許能為海亮地產(chǎn)今后的發(fā)展尋求更多的主動性。

陳延彬認為，海亮地產(chǎn)的“快魚模式”就是高周轉策略，而高周轉本質則是資金的高周轉。海亮地產(chǎn)的高周轉并非追求項目開發(fā)從拿地到交房整體的“快”，而是以預售為界，前段求快，側重高周轉，后段求高品質，以質量為先。具體到執(zhí)行上，海亮地產(chǎn)在高周轉與高品質平衡上采取“分段聚焦、分時聚焦”的策略：即高周轉模式主要聚焦項目開發(fā)前半段（從拿地到預售階段），即更快拿地，更快開工，更快銷售，這個階段屬于股東自有資金占用的階段，大量的財務利息要求海亮地產(chǎn)必須加快開發(fā)速度；而開盤到交房階段的主體建設和客戶服務，這個階段海亮地產(chǎn)則更注重項目高品質打造。

“高周轉策略更容易抓住稍縱即逝的市場機會。未來海亮地產(chǎn)仍將會堅持高周轉策略，并通過做適銷產(chǎn)品來抓住市場機會?！标愌颖蛘f。

黃征表示，海亮地產(chǎn)希望在3年左右的時間做到500億的規(guī)模。下一步的戰(zhàn)略是繼續(xù)深耕已經(jīng)進入的城市，擇機進入一線城市，并逐步進軍海外市場。

在業(yè)內人士看來，海亮地產(chǎn)和泰禾集團有著共同點，即激進擴張背后是整個集團層面的大支持。此類集團都在追求多元化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且逐漸將投資重心轉移到利潤更大的產(chǎn)業(yè)上來。隨著中央對實體經(jīng)濟的大力扶持，房地產(chǎn)快速發(fā)展、盲目擴張的通道會收緊。這是此類綜合性房企的發(fā)展軟肋，要提防因房地產(chǎn)利潤的下滑而拖累集團發(fā)展的風險。