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      限購(gòu)松綁難撼房產(chǎn)投資意愿下行趨勢(shì)

      2014-05-19 04:23:20
      中國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 2014年9期
      關(guān)鍵詞:財(cái)務(wù)狀況投資收益景氣

      交銀中國(guó)財(cái)富景氣指數(shù)第24期(2014年7月)研究發(fā)現(xiàn):二季度7.5%的GDP增速說(shuō)明經(jīng)濟(jì)處于合理的運(yùn)行區(qū)間,穩(wěn)增長(zhǎng)的措施已見(jiàn)效果。從6月份的消費(fèi)、工業(yè)增加值和投資以及發(fā)電量的數(shù)據(jù)都可以佐證經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)。另外,M1(狹義貨幣供應(yīng)量)的8.9%增速也說(shuō)明企業(yè)對(duì)現(xiàn)金的需求上升,經(jīng)濟(jì)活躍度提高。但本期數(shù)據(jù)顯示小康家庭對(duì)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)感覺(jué)偏弱,景氣指數(shù)相較上期略微下滑2個(gè)百分點(diǎn),達(dá)125%,具體來(lái)看,一級(jí)指標(biāo)中,經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)相符,本期(126)與上期保持一致;收入增長(zhǎng)指數(shù)也未見(jiàn)明顯波動(dòng);但本期投資意愿指數(shù)略微下滑。

      預(yù)期就業(yè)壓力增強(qiáng)影響了小康家庭對(duì)未來(lái)收入的樂(lè)觀程度,進(jìn)而造成了本期家庭財(cái)務(wù)狀況指數(shù)明顯下滑。

      投資意愿指數(shù)呈下滑趨勢(shì)主要是受到不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)下行影響。 上半年樓市延續(xù)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)使得本期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿依然處于不景氣區(qū)間,且較上期下滑至96。無(wú)論從城市類別看,還是從擁有的房產(chǎn)數(shù)量看,各類小康家庭對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的投資意愿均呈下降趨勢(shì),這無(wú)疑反映出他們的購(gòu)房意愿明顯放緩,觀望情緒加重。

      交銀中國(guó)財(cái)富景氣指數(shù)

      二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長(zhǎng)7.5%,比一季度稍快0.1%,說(shuō)明經(jīng)濟(jì)處于合理的運(yùn)行區(qū)間,一季度的經(jīng)濟(jì)下滑勢(shì)頭已得到遏制,但是該趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)尚未明顯影響小康家庭對(duì)財(cái)富景氣程度的判斷。本期交銀中國(guó)財(cái)富景氣指數(shù)為125點(diǎn),較上期略微下滑,其中,投資意愿指數(shù)的略微下滑是造成景氣指數(shù)繼續(xù)下行的主要原因,而小康家庭對(duì)總體經(jīng)濟(jì)景氣程度的判斷和收入增長(zhǎng)的判斷則與上期基本持平。

      從二級(jí)指標(biāo)看,家庭財(cái)務(wù)狀況指數(shù)自2014年以來(lái)持續(xù)下滑,本期降幅達(dá)4個(gè)百分點(diǎn);不動(dòng)產(chǎn)投資意愿仍居于不景氣區(qū)間,達(dá)近年來(lái)最低點(diǎn)(96)。

      A.經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)

      A1.總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境指數(shù)

      二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP) 增速回升,穩(wěn)增長(zhǎng)政策效果顯現(xiàn)。本期經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)與上期保持不變,持平在126點(diǎn)。其中預(yù)期總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)在總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境指數(shù)分別為132點(diǎn)和119點(diǎn),從側(cè)面反映了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn),結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)中有進(jìn),轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)頭良好。

      財(cái)富景氣指數(shù)

      財(cái)富景氣指數(shù) :按二級(jí)指標(biāo)

      B.收入增長(zhǎng)指數(shù)

      收入增長(zhǎng)指數(shù)由兩個(gè)二級(jí)指標(biāo)組成,即家庭財(cái)務(wù)狀況指數(shù)和投資收益指數(shù)。本期收入增長(zhǎng)指數(shù)與上期基本持平,但家庭財(cái)務(wù)狀況指數(shù)持續(xù)下滑,降幅達(dá)4個(gè)百分點(diǎn)。

      B1.家庭財(cái)務(wù)狀況指數(shù)

      導(dǎo)致家庭財(cái)務(wù)狀況指數(shù)下滑的主要原因在于,本期預(yù)期家庭財(cái)務(wù)狀況指數(shù)下滑明顯,達(dá)4個(gè)百分點(diǎn);而現(xiàn)在家庭財(cái)務(wù)狀況指數(shù)較上期則略微下滑。認(rèn)為勞動(dòng)所得是引起家庭收入變化主要原因的小康家庭比例有所增加,值得注意的是,相對(duì)悲觀的就業(yè)形勢(shì)預(yù)期持續(xù)影響著小康家庭對(duì)于未來(lái)的家庭收入預(yù)期,使得本期預(yù)期家庭收入變化仍呈下滑態(tài)勢(shì)。受到5~6月CPI的回升以及預(yù)期家庭收入降低兩方面的壓力,本期小康家庭預(yù)期家庭支出變化也處于持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

      B2.投資收益指數(shù)

      本期,投資收益指數(shù)與上期持平,其三級(jí)指標(biāo)——現(xiàn)在投資收益指數(shù)和預(yù)期投資收益指數(shù)也均無(wú)明顯波動(dòng)。得益于宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示的經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)和IPO新股上市的刺激,自6月份以來(lái)滬市持續(xù)震蕩小漲,滬綜指數(shù)屢創(chuàng)收盤(pán)新高,故本期小康家庭對(duì)股票投資收益判斷漲幅最為明顯;此外,收益指數(shù)上漲的還有基金和貴金屬這兩類投資產(chǎn)品。

      C.投資意愿指數(shù)

      投資意愿指數(shù)由兩個(gè)二級(jí)指標(biāo)組成,即流動(dòng)資產(chǎn)意愿指數(shù)和不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)。本期投資意愿指數(shù)繼續(xù)呈下滑態(tài)勢(shì)。從二級(jí)指標(biāo)來(lái)看,相對(duì)穩(wěn)定的投資收益使得小康家庭流動(dòng)資產(chǎn)的投資意愿指數(shù)與上期持平,而不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)本期則下滑3個(gè)百分點(diǎn),仍處于在不景氣區(qū)間。

      C1.流動(dòng)資產(chǎn)投資意愿指數(shù)

      從三級(jí)指標(biāo)來(lái)看,本期現(xiàn)在流動(dòng)資產(chǎn)投資行為指數(shù)有略微下滑,達(dá)3個(gè)百分點(diǎn);而預(yù)期流動(dòng)資產(chǎn)投資意愿指數(shù)無(wú)波動(dòng)。受股市大盤(pán)小漲及股票收益增加的激勵(lì),小康家庭選擇在未來(lái)增加對(duì)股票產(chǎn)品的投資比例,這也從側(cè)面反映出投資者對(duì)未來(lái)股市持較為樂(lè)觀的預(yù)期。另一方面,債券、外匯、期貨等的投資收益的下滑使得小康家庭在未來(lái)對(duì)大部分流動(dòng)資產(chǎn)的投資意愿均有一定程度降低。

      各類投資產(chǎn)品的收益指數(shù)*(%)

      C2.不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)

      自6月27日樓市限購(gòu)松綁大幕拉開(kāi)后,取消或放松限購(gòu)的城市名單不斷擴(kuò)充。本期指數(shù)調(diào)研時(shí)間為7月11~20日,恰逢限購(gòu)松綁之后。從小康家庭當(dāng)前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資意愿的反饋來(lái)看,樓市限購(gòu)松綁對(duì)需求刺激有限。

      本期小康家庭不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)繼續(xù)處于不景氣區(qū)間,并較上期下降3個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)的持續(xù)下滑是導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)下跌的主要原因。根據(jù)本期數(shù)據(jù),預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)已跌至景氣區(qū)間臨界點(diǎn),比上期下降4個(gè)百分點(diǎn)。現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)投資行為指數(shù)較上期繼續(xù)下滑2個(gè)百分點(diǎn),依舊處于不景氣區(qū)間。

      從統(tǒng)計(jì)局公布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市繼續(xù)增加,新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降城市分別為64和65,比6月份增加了9個(gè)和13個(gè),也從房?jī)r(jià)角度印證了小康家庭對(duì)房地產(chǎn)的繼續(xù)觀望情緒,加大了房?jī)r(jià)下行壓力。

      本期,各區(qū)域均呈現(xiàn)不同程度的漲跌態(tài)勢(shì)。本期北部地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)持續(xù)下滑,跌破90點(diǎn)。東部地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)略有回升,從上期的97點(diǎn)回升至99點(diǎn),仍在100榮枯線下方。

      結(jié)合不同地區(qū)小康家庭不動(dòng)產(chǎn)投資意愿的漲跌變化,限購(gòu)政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響跟當(dāng)?shù)貥鞘泄┬璐蟓h(huán)境及限購(gòu)松動(dòng)的力度相關(guān)。對(duì)于部分放松特定戶型或特定區(qū)域的城市,第一輪放松主要源于該類戶型或當(dāng)?shù)氐膸?kù)存壓力更為突出,因此放開(kāi)限購(gòu)也暫時(shí)無(wú)法扭轉(zhuǎn)供過(guò)于求的局面。

      剛需群體觀望持續(xù),等待市場(chǎng)與政策進(jìn)一步調(diào)整。本期,小康家庭現(xiàn)在和未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)投資意愿均未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn),這些數(shù)據(jù)從側(cè)面反映了國(guó)內(nèi)購(gòu)房者觀望情緒蔓延。從房?jī)r(jià)看,近年房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)使居民收入對(duì)購(gòu)置房屋的支配能力明顯下降,在樓市仍處在調(diào)整期的背景下,風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的剛需群體對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)下行、政策進(jìn)一步放開(kāi)依然抱有期待,目前則更多地選擇以觀望為主。若1~2年后房?jī)r(jià)和個(gè)貸政策等外部因素趨于平穩(wěn),剛需群體在置業(yè)需求壓力、心理預(yù)期轉(zhuǎn)向等內(nèi)部因素作用下或?qū)⑷胧?,屆時(shí)積壓的剛需可能集中釋放。

      第24期各類投資產(chǎn)品的意愿*(%)

      C2.不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)

      分區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)

      現(xiàn)在/未來(lái)增加不動(dòng)產(chǎn)投資意愿的小康家庭 :按擁有房產(chǎn)數(shù)量

      現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)的投資意愿:按擁有房產(chǎn)數(shù)量(%)

      未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的投資意愿:按擁有房產(chǎn)數(shù)量(%)

      不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù):按城市級(jí)別

      現(xiàn)在/未來(lái)增加不動(dòng)產(chǎn)投資意愿的小康家庭 :按城市級(jí)別

      現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)的投資意愿:按城市級(jí)別(%)

      未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的投資意愿:按城市級(jí)別(%)

      不同城市級(jí)別的小康家庭不動(dòng)產(chǎn)投資意愿,相較前三期相對(duì)平穩(wěn)的水平,核心城市對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)本期首次跌至不景氣區(qū)間,而非核心城市本期仍處于不景氣區(qū)間(94),較上期無(wú)明顯變動(dòng)。

      無(wú)論是核心還是非核心城市,小康家庭對(duì)現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)的投資意愿均保持在負(fù)值區(qū)間;而對(duì)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的投資意愿也有不同程度的降低。

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