河南房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展研究

栗蕾 申金山 李廣慧

摘要： 以河南省為研究載體首先界定房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的涵義，指出影響河南房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的指標，由此提出促進河南房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的措施，以推動河南房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；可持續(xù)發(fā)展；政策建議

中圖分類號：F293.33

一、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展基本涵義與指標控制

本部分主要從以下兩個方面進行分析。

（一） 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展基本涵義

“可持續(xù)發(fā)展是既滿足當代人的需求又不危及后代人滿足其需求的發(fā)展”，這是WELD于1987年發(fā)表的《我們共同的未來》的報告中提出的可持續(xù)發(fā)展的定義。可持續(xù)發(fā)展以自然資源為基礎(chǔ)，與環(huán)境承載能力相協(xié)調(diào)，同社會進步相適應(yīng)，以提高生活質(zhì)量為目標的社會發(fā)展理念。可持續(xù)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)來說，在僅考慮土地資源的情況下，其可持續(xù)發(fā)展的核心可認為是“土地資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。要實現(xiàn)土地資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配，關(guān)鍵在于形成最完善的土地資源利用原則，依此能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用，也就從根本上保證了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展是一個涉及經(jīng)濟、社會、文化、技術(shù)及自然環(huán)境等的綜合性概念。

房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展涵義是在生態(tài)環(huán)境可以支持的前提下，要體現(xiàn)的生態(tài)思想，和滿足房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟方面和社會的要求。所謂房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展就是在保護生態(tài)環(huán)境、穩(wěn)定國民經(jīng)濟和保證社會和諧發(fā)展的基礎(chǔ)上，尋求的并不是幾個地方或短期內(nèi)的發(fā)展，而是整個房地產(chǎn)業(yè)遙遠未來的持續(xù)發(fā)展。也就是要采取各種手段保護環(huán)境，使之適于人類的生存發(fā)展和自然生態(tài)平衡的實現(xiàn)。一要防止污染的發(fā)生和過度積累，二要對已受到污染的環(huán)境進行整治，使之恢復原貌，顯然，環(huán)境保護有利于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在生態(tài)環(huán)境可以支持的前提下，滿足人類眼前和將來對房地產(chǎn)的需求，這是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的涵義中所體現(xiàn)的生態(tài)思想。另外房地產(chǎn)業(yè)不但要保證本行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且還要保證其與整個國民經(jīng)濟波動、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、我國工業(yè)化、城市化、信息化和現(xiàn)代化進程的有機統(tǒng)一。最后，要保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與社會的和諧發(fā)展相統(tǒng)一，通過房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動整個社會生活水平的提高和社會的全面進步，最終使房地產(chǎn)成為和諧社會的物質(zhì)保障。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的指標控制

如何監(jiān)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展？由房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的含義可以看出，要想保證該行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，必須要滿足生態(tài)、經(jīng)濟、社會方面的相關(guān)要求。

1.生態(tài)指標

環(huán)境指標反映房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)效益，是考察房地產(chǎn)經(jīng)濟與環(huán)境是否協(xié)調(diào)的指標，主要針對房地產(chǎn)經(jīng)濟對資源的節(jié)約、水質(zhì)的改善、空氣的凈化、固定廢棄物的減少、綠色產(chǎn)品的產(chǎn)量而設(shè)置。通過測算該類指標可以有效監(jiān)控房地產(chǎn)經(jīng)濟與環(huán)境是否協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.經(jīng)濟指標

在滿足生態(tài)指標的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟要力求自身的發(fā)展，其經(jīng)濟指標是為考察房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展而設(shè)立的，該指標主要反映房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展之間的協(xié)調(diào)性。

3.社會指標

它反映收入增長、人口的增長與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的之間的關(guān)系，是考察房地產(chǎn)業(yè)與社會協(xié)調(diào)發(fā)展的指標。

二、河南省房地產(chǎn)市場存在的問題分析

本部分主要從以下兩個方面進行分析。

（一） 2011年河南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本情況

2011年以來河南省房地產(chǎn)市場運行情況總體平穩(wěn)，但仍存在一些突出問題，制約全省房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。具體情況如下圖1～圖4。

（二） 河南省房地產(chǎn)市場存在的問題分析

盡管2011年總體看來，河南房地產(chǎn)業(yè)市場運行情況較為平穩(wěn)，但是從房地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展的三大控制指標上講，存在一些由于非理性投資過熱、資金、融資難、土地政策等因素制約房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

1. 商品房結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出

2011年，全省商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。首先經(jīng)濟適用房和90平方米及以下商品住宅所占比重仍顯偏低。全年全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔經(jīng)濟適用房建設(shè)完成投資僅占住宅投資的3.5%。全省90平方米及以下商品住宅投資占商品住宅投資的比重為23.1%；140平方米以上商品住宅投資占商品住宅投資的比重為16.9%。其次住宅投資比重下降，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資比重上升。2011年住宅投資占房地產(chǎn)投資的比重由上年的79.7%下降到77.2%。在宏觀調(diào)控盯牢住宅價格的時候，商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商和消費者雙方規(guī)避調(diào)控政策的投資“洼地”，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展。2011年辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資所占比重合計為13.4%，同比提高1.6個百分點。因此，密切關(guān)注全省辦公樓、商業(yè)用房開發(fā)，適時出臺政策予以引導，對于防止非理性投資過熱，促進全省房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展具有積極意義。

2. 企業(yè)資金來源趨緊，融資難度加大

2011年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源3251億元，比上年同期增長17.7%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速仍低于完成投資增速6.2個百分點。2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資占資金來源的比重達到80.6%，高于全國平均水平1.9個百分點，說明河南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金保障形勢非常嚴峻。同時，國內(nèi)貸款占資金來源的比重為8.3%，低于全國平均水平3.7個百分點，說明當前河南金融對全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的支撐尚有一定空間，需要進一步加強。另一方面，2011年以來，央行已多次加息和上調(diào)存款準備金率，銀行信貸進一步收緊。房地產(chǎn)企業(yè)取得貸款的難度進一步加大。雙重壓力使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條逐漸趨緊，融資渠道單一、融資能力較差的企業(yè)將面臨更大挑戰(zhàn)，對未來河南房地產(chǎn)開發(fā)市場的持續(xù)健康發(fā)展勢必產(chǎn)生一定影響。

3. 區(qū)域發(fā)展不平衡，大城市開發(fā)項目進展緩慢

2011年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資2620.01億元，增長23.9%，增速最高的開封市達到52.8%，而焦作市下降0.9%。占全省開發(fā)總量35%以上的鄭州市，全年完成投資923.64億元，同比增長19.2%，低于全省同期增速4.7個百分點。全年完成投資超過100億的省轄市有8個，分別是鄭州市、洛陽市、安陽市、新鄉(xiāng)市、商丘市、信陽市、周口市和駐馬店市，共完成投資2002.51億元，占全省房地產(chǎn)投資的76.4%，其余10個省轄市完成投資617.5億元，僅占全省房地產(chǎn)投資的23.5%。房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域發(fā)展極不平衡。占全省開發(fā)總量40%以上的鄭州、洛陽兩市項目開發(fā)進度恢復仍然較為緩慢。

4. 商品房銷售趨緩，部分先行指標持續(xù)走弱

2011年以來，全省商品房銷售增速低位運行，出現(xiàn)不斷下滑的趨勢。一季度、上半年、三季度、全年全省商品房銷售面積分別增長20.9%、20.1%、19.9%和15.6%。2011年第4季度，由中國人民銀行在全國50個城市進行的2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，在各主要投資方式中，偏好“房地產(chǎn)投資”的居民為16.5%，較上季大幅下降7.1個百分點。房地產(chǎn)投資不再是居民的投資的首選。居民對當前房價感受變化不大，對房價上漲預期出現(xiàn)大幅回落，目前房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚。國家和地方一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，使房地產(chǎn)部分先行指標不斷走弱，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積下降的局面從一季度形成后至今未得到改善，全年房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積下降46.4%。商品房銷售不斷下滑，土地等部分先行指標走弱，將制約河南房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

三、促進全省房地產(chǎn)開發(fā)市場健康發(fā)展的建議

“十一五”期間，重點正確樹立可持續(xù)發(fā)展新理念，完善土地制度、加強產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級、調(diào)控市場經(jīng)濟秩序，加強國家對房地產(chǎn)市場的中長期戰(zhàn)略性管理，強化市場監(jiān)管力度，運用綜合性措施促進河南房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康可持續(xù)發(fā)展。

（一）確立可持續(xù)發(fā)展的理念

首先，在政府、企業(yè)界及學術(shù)界樹立可持續(xù)發(fā)展的理念，通過學術(shù)研究、言論引導等方式建立一個良好的學術(shù)氛圍，使理論聯(lián)系實際的研究成果成為指導房地產(chǎn)乃至城市健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的思想基礎(chǔ)。因為作為一個城市化滯后的國家，我國的城市發(fā)展呼喚系統(tǒng)性經(jīng)濟學的理性思考。這對于一個土地資源稀缺、人口眾多的國家來說是明智而又十分必要的。

（二）完善土地管理體制

“土地是財富之母”。土地資產(chǎn)作為城市最大的、價值最高的存量資產(chǎn)和最基本的生產(chǎn)要素，幾乎被所有城市列為城市發(fā)展過程中的首選目標和重點突破口，各地又幾乎同時把房地產(chǎn)作為各自的新的經(jīng)濟增長點和支柱產(chǎn)業(yè)。政府要強化對土地使用的審批和監(jiān)督，從源頭上完全控制土地一級市場的供應(yīng)，并根據(jù)經(jīng)濟、社會、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況適時適量推出土地供應(yīng)，做到土地利用年度計劃與市場需求相統(tǒng)一，并且全國、各地的土地供應(yīng)要有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機制。土地的出讓按照公平、公正、公開原則進行招投標和拍賣，從源頭上嚴防土地的炒作和國有資產(chǎn)的流失。在土地的分配上，政府要有一定的主動性和管理力度，要使土地資源配置給那些真正有實力的開發(fā)商手中。加強對土地二級市場的監(jiān)管，提高土地利用效率，合理規(guī)劃舊城區(qū)改造，盡量減少耕地占用，合理改造“城中村”。

（三）加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和調(diào)整

當前出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資過熱，說明經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不甚合理。中國當前GDP增長對房地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)建設(shè)依賴過高。房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱，整個宏觀經(jīng)濟將產(chǎn)生十分重大的影響。況且人們的消費、投資短期內(nèi)過度向房地產(chǎn)傾斜，也會造成經(jīng)濟學意義上所說的“擠出效應(yīng)”，即表現(xiàn)為其他消費的緊縮，這也許是我國最近幾年除房價以外其他商品價格下跌、股市低迷、國民經(jīng)濟仍未擺脫通貨緊縮的一個重要原因。

（四）建立市場經(jīng)濟秩序

市場經(jīng)濟本質(zhì)上是法制經(jīng)濟和信用經(jīng)濟，要理論創(chuàng)新、體制創(chuàng)新、機制創(chuàng)新、科技創(chuàng)新和人才一創(chuàng)新，要轉(zhuǎn)變政府職能，盡快建立、健全相關(guān)法律法規(guī)體系，盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度和誠信制度，催生真正的品牌企業(yè)。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)要始終堅持和提倡“以人為本”的可持續(xù)發(fā)展觀。

（五）加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度

首先要嚴格房地產(chǎn)市場準入、清出制度，運用法律、經(jīng)濟和必要的行政手段將資信不良、工程質(zhì)量低劣、違規(guī)建設(shè)交易及不承擔法律責任的企業(yè)清出房地產(chǎn)行業(yè)；另外，要完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，做好房地產(chǎn)市場情況分析和監(jiān)測，定時向公布當期的土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)供銷狀況等信息，引導居民合理投資消費；要加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、物業(yè)管理等全過程監(jiān)管，嚴肅查處虛構(gòu)買賣合同、囤積房源、發(fā)布虛假廣告、提供不實房價和銷售進度信息、惡意哄抬房價、誘騙消費者爭購以及炒買炒賣、囤積土地，違反規(guī)劃及控制性要求的行為；調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，要合理確定普通商品房、高檔住宅以及經(jīng)濟適用房的劃分標準；最后增強建筑節(jié)能意識，加大宣傳和對違規(guī)行為行政處罰力度，加大節(jié)能方面的科技創(chuàng)新投入。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟增長之間的相互影響作用越來越顯著，但河南省房地產(chǎn)業(yè)仍然存在一些與健康可持續(xù)發(fā)展控制指標不和諧現(xiàn)象，制約著房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。為此，我們應(yīng)該科學的給出房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的涵義，正確的建立一套評價房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的體系，將房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展理念融入到地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展過程中，解放思想、改變觀念必須充分認識到可持續(xù)發(fā)展對于房地產(chǎn)業(yè)的重要性，采取相關(guān)措施制約房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)濟增長與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，促進一個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，推進河南省房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展和建設(shè)資源節(jié)約型社會。

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（編輯：韋京）