國外經(jīng)驗對我國解決低收入群體住房需求的啟示探討

吳瓊 趙慧

[摘要]我國住房問題是人們重點關(guān)注的民生問題，它關(guān)系到社會和諧發(fā)展和人民生活水平的提高。目前房價的暴漲和人民尤其是低收入群體的需求矛盾相對突出。國家重視解決低收入群體的住房問題，始終將改善居住條件作為城市化發(fā)展和住房制度改革的根本目的。但我國在解決低收入群體住房問題上還存在一些不足。新的時代需要新的改革思路，不妨借鑒國外一些發(fā)達國家解決住房方式多樣化具體經(jīng)驗。

[關(guān)鍵詞]住房多樣化；低收入群體；保障住房；國外經(jīng)驗

[中圖分類號]F124[文獻標識碼]A[文章編號]1009-2234(2012)01-0078-02

一、房價爆漲與低收入群體住房需求的時代背景

我國住房問題是人們重點關(guān)注的民生問題，它關(guān)系到社會和諧發(fā)展和人民生活水平的提高。目前房價的暴漲和人民對住房的需求尤其是低收入群體住房需求的矛盾相對突出。隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，全國房價都有了成倍的漲幅。以江蘇徐州市為例，2009年徐州市中心的櫻花小鎮(zhèn)房子5000元一平方?，F(xiàn)在漲到10000多元一平方。究其上漲原因，首先，建房成本的提升。原材料、勞動力、土地價格都在上漲，房價上漲也是必然的。其次，供求關(guān)系的影響。目前住房市場已不能滿足人民需求的增長，自住型、炒房型、投資型的需求增長而導(dǎo)致高、中、低端房價的快速上升，加劇了住房供求矛盾。再次，人們買漲的跟風(fēng)心態(tài)。部分人看到高漲的房價走勢擔心未來的房價會漲得更高，去追趕購房，使買到房的慶幸自己“決策果斷”。沒買房去追買，越追越漲，越漲越追。結(jié)果，房價到了高不可攀的地步，再加上投資和投機的炒房族，因而推動房價暴漲，增加社會壓力。

在當今金融危機背景下，受失業(yè)、下崗、減產(chǎn)、企業(yè)虧損等因素的影響，低收入群體有所擴大：一方面部分低收入群體因兒女到了就業(yè)、結(jié)婚年齡，有著對住房的需求，加上城市化進程發(fā)展，進城務(wù)工人員加入城市住房需求的行列，這部分群體大多租房住在城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，無經(jīng)濟實力解決自己住房。另一方面隨著社會收入差距擴大，高收入階層根據(jù)自己需要買到滿意的住房，低收入群體雖有著對住房的大量需求但又因收入較低買不起住房，這是目前房價暴漲和人民需求尤其是低收入群體需求矛盾相對突出的時代背景。

二、國外主要發(fā)達國家解決低收入群體住房需求方式和取得經(jīng)驗

美、英、德、新家坡等國是市場經(jīng)濟調(diào)節(jié)機制的國家，但在住房問題上并沒有完全靠市場來解決。而是作為社會福利主要靠政府來統(tǒng)籌解決。以德國低收入群體住房解決為例，首先，德國政府鼓勵建房形式多樣化。根據(jù)《福利住房建設(shè)法》對建房的投資人，無論是個體、社會、團體、企業(yè)、都進行資助。按照一定比例，向建設(shè)投資者提供無息建房貸款。該貸款償還期可以達30—35年期間。投資者按照政府要求。向低收入群體提供廉價租房。房租標準不能超過建房成本價。還貸結(jié)束后。建房所有者可以按市場價格出租出售住房。其次，低收入群體有住房補貼金制度。承受租金一般按照家庭收入的25％確定。政府根據(jù)個體家庭人口、收入、住房面積、房租支出情況給予居民適當補貼，房租補貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔50％。該項住房補貼金的實施，使大量低收入家庭從中獲益，保證每個家庭都有足夠的住房支付能力。再次，租房群體受法律保護?！蹲夥空弑Ｗo法》規(guī)定出租者不能隨意提高房價，房價要在規(guī)定的指導(dǎo)價格上下浮動，提高房價需要書面說明理由和需要承租人同意等。

新加坡是世界公認解決居民住房較好的國家。首先，住房由政府統(tǒng)一建設(shè)。政府將住房財政預(yù)算納入國家計劃，由建屋發(fā)展局進行具體負責實施，制定建房發(fā)展規(guī)劃、施工建設(shè)、房屋管理、出售、出租、肩負多樣職能。根據(jù)法令建屋發(fā)展局以低于市價獲得建屋土地、銀行低利率貸款、貸款以掛帳形式、政府不去追索還債等許多優(yōu)惠方式。來實現(xiàn)“居者有其屋”的目標。其次。住房價格低于市場價格。為保障居民能夠買得起組屋，其售價是由政府根據(jù)中低收入階層的承受能力來確定，其遠遠低于市場成本價格，建房收支虧損由政府承擔，政府核準后每年都從財政預(yù)算中給予補貼。再次，確保每個家庭擁有一套組屋。如果要再購買新房。舊房必須退出來，防止投機多占，更不允許以投資為目的買房。

美國在解決低收入群體住房上其經(jīng)歷了直接提供公共住房(廉租房、經(jīng)濟適用房)——間接補貼房地產(chǎn)商(減少審批、擴大土地供給、減稅、優(yōu)惠貸款)——直接補貼低收入者。(房租補貼)——鼓勵低收入者買房。(降低首付門檻、貸款貼息、或降低存貸款利息)目前美國實行的住房補貼政策是一種直接補貼。即直接用于增加低收入家庭的住房消費補貼，享受補貼的群體必須符合政府規(guī)定要求，租房一般要拿出家庭收入的30％支付房租，剩余部分由政府補貼。其目標是減輕低收入群體的住房消費負擔，以達到政府提出的最低住房消費水平。

三、國外多樣化住房方式給我國解決低收入群體住房需求的啟示

通過對德國、美國的住房補貼。新加坡祖屋建設(shè)等多樣化方式的分析。政府財政起著支撐的作用。這是資本主義發(fā)展的新變化，也是社會和諧穩(wěn)定的重要保證，這些舉措體現(xiàn)了國家的社會福利政策，說明資本主義國家正悄悄發(fā)生部分質(zhì)變。資本主義國家住房福利政策已明顯帶有一些社會主義的性質(zhì)，是國家壟斷資本主義向社會主義發(fā)展的前奏。作為以實現(xiàn)共同富裕為目標的社會主義中國。更要注重解決低收入群體的住房問題。國外多樣化的成功經(jīng)驗給我國解決低收入群體住房需求的啟示：

1.注重構(gòu)建完善的住房保障制度體系。首先，我國應(yīng)在原有基礎(chǔ)上盡快完善低收入群體建房租房等相關(guān)政策。這是政府履行社會管理和公共服務(wù)職能的重要體現(xiàn)。是對市場化住房的必要補充，也是社會福利和社會保障制度的重要組成部分。住房政策對保障低收入群體基本權(quán)利的實現(xiàn)，促進社會全面和諧發(fā)展起著重要作用。其次，以相關(guān)政策層面來確保社會公平原則。從我國實際出發(fā)。制定符合我國國情的舉措，不斷完善低收入群體住房準入退出機制。學(xué)習(xí)國外“以自住為主”，規(guī)定新住房在一定年限不得在市場上出售、出租；不得用于商業(yè)性經(jīng)營；有力的控制一個家庭須擁有一套房子，如果要再購買新房，舊房必須退出來，以防投機多占。更不允許以投資為目的買房“炒房”。政策定位如果出現(xiàn)一些新變化，需及時退出機制。避免出現(xiàn)新的不公平。

2.注重構(gòu)建完善的住房保障法律體系。首先，認識住房保障制度的立法執(zhí)法環(huán)節(jié)的重要性。通過研究比較國外住房法律系列，借鑒發(fā)達國家住房法律保障的成功經(jīng)驗，以法律形式來確保我國建房住房保障。這也是國家必要的管理手段和社會策略。其次。盡快構(gòu)建一系列法律制度。加快我國建房買房租房的立法，實踐中依法強化住房保障，使社會在建房、租房、買房方面都有法律依據(jù)可循，使住房保障進入法制化的軌道。再次，從完善市場經(jīng)濟和社會主義本質(zhì)高度來認識。我國搞市場經(jīng)濟時間很短，許多法制法規(guī)不健全，需在實踐中不斷建立和完善。因此必須學(xué)習(xí)國外先進經(jīng)

驗，補己之短。資本主義發(fā)達國家解決低收入群體住房保障制度在于立法明確、法制健全。而中國社會主義本質(zhì)是解放生產(chǎn)力發(fā)展生產(chǎn)力，最終達到共同富裕。因此我國更要通過法律形式來確?！熬诱哂衅湮荨苯ǚ孔夥恳?guī)劃的貫徹實施。要盡快從法律角度來解決低收入群體的住房保障問題，加大對建房、租房、經(jīng)濟適用房進人中的違法、違規(guī)的查處力度，使法律以公正性、強制性作為社會保障制度的支撐點。這是穩(wěn)步有序推進住房法律建設(shè)的根本保障。

3.注重構(gòu)建完善的覆蓋面廣的住房公積金體系。首先。加強和完善住房公積金的監(jiān)管。這項工作量大面廣。政策性強，需要進一步加強研究，及時總結(jié)實踐經(jīng)驗為擴大公積金范圍奠定基礎(chǔ)。其次，構(gòu)建覆蓋面廣泛的住房公積金制度。讓進城務(wù)工人員也要繳納一定數(shù)量公積金，強化強制公積金儲蓄制度。初次繳存起點可定低些。隨著工資上漲適度提高公積金的繳存比例，擴大公積金積累總量，必要時可用公積金購買新房和二手住房。使進城務(wù)工的低收入群體既有條件購房又不影響正常生活，并提高利用住房公積金的實效。再次，發(fā)展住房儲蓄、住房抵押貸款、和擔保制度。發(fā)展住房、婚嫁等儲蓄，以解決公共住房資金問題。在公積金貸款不符合時，已購新房可作為抵押貸款，并不斷完善貸款擔保機制，降低低收入群體申請貸款的門檻，提高低收入群體其購房能力。

4.注重構(gòu)建政府完善的補貼金制度體系。首先，政府可實施“住房金補貼”制度。借鑒國外對低收入群體的補貼從間接到直接補貼政策，改變目前我國政府補貼主要是通過劃撥土地，對開發(fā)商經(jīng)行補貼，希望通過降低房價成本來間接補貼低收入者。但在實施中存在許多漏洞和問題。對有意愿，買房又符合標準的低收入群體給予一定數(shù)量的直接補貼。這樣既調(diào)動買房者的積極性，又克服間接補貼的許多漏洞，通過直接補貼使低收入家庭獲得合適滿意的住房。其次，依據(jù)購房者的經(jīng)濟收入水平區(qū)分層次，嚴格按照家庭收入情況來確定享受住房保障補貼的檔次，其首付款和還款方式都有所不同，設(shè)計出高收入者的住房福利少、低收入者的住房福利多的政策方案。再次，制定住房收費減免政策。滿足五保戶等確實無能力解決住房低收入群體需求，改善住房環(huán)境。

5.注重構(gòu)建完善房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)體系。首先，征收富有收入群體住房面積大的房產(chǎn)稅。對持有大面積房產(chǎn)所有者征收重稅為了讓富裕者多拿錢住好房，較高的稅收增加購房者的負擔，能抑制高收入者的炒房行為。也增加了那些想通過“倒房”賺錢者的成本，從而減少投機倒賣房產(chǎn)的收入。其次，對擁有多套住宅的家庭征收不動產(chǎn)房稅。使擁有多處房產(chǎn)的高收入者每年要支付高額的不動產(chǎn)稅，加大對不動產(chǎn)高價房的征稅力度，并以制度來防止隱匿或以他人名義倒賣房產(chǎn)行為，使房產(chǎn)交易透明化，杜絕逃稅、漏稅問題。再次，征收較高的遺產(chǎn)稅。讓作為遺產(chǎn)重要部分的房產(chǎn)價值縮水。推行這些措施使富裕階層的投機行為受到嚴格控制，加上相關(guān)政策的有力配合，緩解住房市場供需矛盾。

我國在建設(shè)公共租賃房、經(jīng)濟適用房、限價商品房，解決青年一代、進城務(wù)工等低收入群體的住房問題上不是一帆風(fēng)順的。這就需要我們在新時期轉(zhuǎn)換新的改革思路。當今世界各國市場經(jīng)濟體制模式盡管有許多差異。各國住房保障制度設(shè)計的路徑也有許多不同，但解決住房取得經(jīng)驗和好的方式都是在市場經(jīng)濟發(fā)展中逐步建立和完善的，我國必須學(xué)習(xí)借鑒國外先進經(jīng)驗，使住房福利政策的陽光照躍到中國社會的各個角落，使各個群體共享改革開放取得成果。

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