淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的構(gòu)成與降低方法

石家莊融達(dá)資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司 王翠卓

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的構(gòu)成

(一)稅款成本

稅款成本。指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售或轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)，依據(jù)國家稅法規(guī)定應(yīng)納的各種稅款。

利息稅。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)投資過程中，由于企業(yè)間的相互資金拆借、銀行存款形成的利息稅。

營業(yè)稅及附加。在商品房銷售或出租轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納的營業(yè)稅、城建及教費(fèi)附加，銷售的計(jì)稅金額為房屋銷售收入，出租轉(zhuǎn)讓計(jì)稅金額為租金收入或轉(zhuǎn)讓金收入。

土地增值稅。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)占用土地，需要繳納相應(yīng)的土地增值稅，計(jì)稅金額為企業(yè)收入扣除相關(guān)規(guī)定費(fèi)用的增值部分，適用的超率累進(jìn)稅率分為四級30%、40%、50%、60%，相對應(yīng)的速算扣除系數(shù)分別為0、5%、15%、35%。但實(shí)際上，目前土地增值稅是根據(jù)收入金額1-2%預(yù)征的。

企業(yè)所得稅。按照規(guī)定，對于提前預(yù)售的開發(fā)產(chǎn)品，計(jì)算每月的預(yù)售毛利，以扣除企業(yè)的直接和間接費(fèi)用和營業(yè)稅及附加后的金額作為企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)。經(jīng)適房（含限價房及危改房）適應(yīng)稅率3%以上，非經(jīng)適房的適用稅率按照省會城市、地級市、其他地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)分別不得低于15%、10%、5%。完工后的，按實(shí)際銷售收入計(jì)算毛利，扣除相關(guān)費(fèi)用與營業(yè)稅及附加，繳納相應(yīng)的企業(yè)所得稅款。企業(yè)還應(yīng)根據(jù)實(shí)際毛利與預(yù)售毛利的差額，補(bǔ)足應(yīng)繳的所得稅。

印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目建設(shè)中簽訂的所有合同、使用的相關(guān)賬簿與證照，都要依照0.05%-1%支付印花稅，或者按照每件5元支付印花稅。

其他應(yīng)納稅。房地產(chǎn)企業(yè)除了應(yīng)納上述稅以外，還有企業(yè)應(yīng)納稅種，如契稅、房產(chǎn)稅、個稅等。

(二)辦稅成本

指房地產(chǎn)企業(yè)為納稅而發(fā)生的費(fèi)用。諸如辦稅人員的工資支出、應(yīng)繳的電子稅務(wù)信息費(fèi)、人員培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)等。此外還有委托其它稅務(wù)師或稅務(wù)師事務(wù)所代理相關(guān)業(yè)務(wù)的費(fèi)用。

企業(yè)提前納稅或多納稅而增加的利息支出，增加了企業(yè)辦稅的財(cái)務(wù)成本。企業(yè)由于違反稅法規(guī)定，由此應(yīng)支付的滯納金或罰金。

(三)風(fēng)險成本

由于不可控因素影響，可能會給房地產(chǎn)企業(yè)的稅收帶來相應(yīng)的風(fēng)險，導(dǎo)致稅務(wù)成本增高。例如由于房價上漲過快，國家將加大對房地產(chǎn)土地增值稅的清算，并將采取措施抑制房價上漲等種種措施，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本上漲，增高了房地產(chǎn)企業(yè)稅收的風(fēng)險成本。

二、降低房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的方法

(一)降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅款成本

1、選擇房地產(chǎn)開發(fā)模式

從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的模式來看，一般有企業(yè)自建、代建和合作共建三種形式。采用自建方式就要以實(shí)際銷售收入計(jì)算營業(yè)稅、扣除相應(yīng)的費(fèi)用與營業(yè)稅及附加提取企業(yè)所得稅，還要按照不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅。拿代建來說，其營業(yè)稅計(jì)稅金額是代建費(fèi)用，只占銷售收入的一部分，由于不涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不需要支付相應(yīng)的土地增值稅和契稅。企業(yè)所得稅是以代建收入扣除相關(guān)費(fèi)用與代建營業(yè)稅及附加后的金額為計(jì)稅基礎(chǔ)。因此，以代建方式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，比自建的方式可以降低企業(yè)的稅收成本。如果采用合作建房，按照相關(guān)稅法規(guī)定，合作雙方作為以投資方式進(jìn)行投資和利潤分配，則出資方不必繳納營業(yè)稅，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本。

2、對房地產(chǎn)進(jìn)行合理定價

房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價格不僅影響到企業(yè)的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅及其他稅收，因此，企業(yè)在對產(chǎn)品定價時，要統(tǒng)籌考慮產(chǎn)品銷售價格對稅收成本的影響。例如，土地增值稅分30%、40%、50%、60%四級，在定價時，要充分考慮科學(xué)的定價方法，確定產(chǎn)品價格對銷售收入和稅率選擇都最有利，這樣確定的價格，不僅能夠降低增值稅，也能降低營業(yè)稅、所得稅及其他稅稅額。

3、對清算時間的控制

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售時預(yù)繳所得稅是按預(yù)售毛利率計(jì)算的，項(xiàng)目完成后，要根據(jù)實(shí)際毛利率清算企業(yè)所得稅。因此，企業(yè)可以根據(jù)計(jì)算的實(shí)際毛利率，來控制清算時間。當(dāng)實(shí)際毛利率小于預(yù)售毛利率時，適當(dāng)提前清算時間，及時收回多繳的稅款。反之，再推遲清算時間，減少對資金的占用，降低稅收成本。

(二)建立有效的企業(yè)內(nèi)控機(jī)制

1、聘用高素質(zhì)稅收人才

房地產(chǎn)企業(yè)年涉稅金額都較大，需要專門的稅收人員進(jìn)行稅收籌劃，以便合理規(guī)劃企業(yè)的稅收。配備高素質(zhì)的稅務(wù)會計(jì)，可以減少辦稅環(huán)節(jié)，節(jié)省相關(guān)費(fèi)用。并能夠幫助企業(yè)合理避稅，降低稅收成本，節(jié)省付給企業(yè)稅務(wù)師及事務(wù)所的代理費(fèi)用。還可以規(guī)避企業(yè)違反稅法規(guī)定，避免企業(yè)的滯納金和罰金損失，降低企業(yè)的辦稅成本。

2、建立企業(yè)內(nèi)控機(jī)制

企業(yè)必須建立相應(yīng)的內(nèi)控機(jī)制，才能夠?qū)⒍愂栈I劃上升到?jīng)Q策層面，以便利用合理的稅收決策機(jī)制，減少企業(yè)潛在的稅收風(fēng)險。根據(jù)企業(yè)的需要，建立以董事長、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)師為中心的內(nèi)控機(jī)制，對企業(yè)的稅收信息進(jìn)行全面控制，以便有效監(jiān)控企業(yè)的稅收管理，利用有用的信息，降低企業(yè)稅收成本增高的風(fēng)險。同時，加強(qiáng)對稅法的學(xué)習(xí)，從而利用稅法，做到合理規(guī)避稅收，節(jié)約企業(yè)的稅收成本。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，涉及到很多行業(yè)的興衰，也決定了我國民生的質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展是關(guān)系國計(jì)民生的頭等大事。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理尚不完善，其稅收籌劃也未能形成有效的決策機(jī)制。面對這種狀況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視稅收規(guī)劃，分析所有影響企業(yè)稅收成本的因素，采取有效措施降低企業(yè)的稅收成本。房地產(chǎn)企業(yè)要樹立稅收成本控制意識，聘用高素質(zhì)的稅務(wù)人才，做好企業(yè)的稅收籌劃，降低企業(yè)的違約成本，有效降低企業(yè)的稅收成本。企業(yè)通過建立內(nèi)控機(jī)制，合理利用稅收信息進(jìn)行稅收籌劃，規(guī)避稅收風(fēng)險，有效降低企業(yè)的稅收成本。

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