論期房按揭貸款合同糾紛及其解決途徑

唐西

(蘇州大學王健法學院，江蘇 蘇州 215006)

隨著房地產(chǎn)市場交易火熱樓價不斷攀升，按揭貸款購房成為大多數(shù)消費者購房的主要方式。一般來說商品房買賣的標的為現(xiàn)房或期房(樓花)。由于購買期房對于現(xiàn)房而言風險比較大，所以國家對于期房買賣和購買期房貸款有嚴格的限制。如《房地產(chǎn)管理法》第45條第1款規(guī)定：“商品房預售應(yīng)當符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交工時期；(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”第2款規(guī)定：“商品房預售所得款項必須用于有關(guān)的過程建設(shè)?！边@是關(guān)于商品房預售的限制性規(guī)定。關(guān)于期房按揭貸款也有相關(guān)規(guī)定，中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》中禁止“零首付”，同時規(guī)定了借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。各商業(yè)銀行也出臺了自己的內(nèi)部規(guī)定用以降低期房交易的風險。盡管相關(guān)法律法規(guī)以及內(nèi)部規(guī)定不斷出臺，按揭貸款產(chǎn)生的糾紛還是在不斷涌現(xiàn)，其原因是多方面的，主要是樓價虛高且不斷攀升，購房者盲目購買，開發(fā)商資金鏈斷裂，銀行放貸審核不嚴等等。由此產(chǎn)生的糾紛也層出不窮，怎樣解決好由此產(chǎn)生的糾紛是一個亟待解決的問題。

一、期房按揭貸款合同的理論分析

從期房按揭貸款合同理論上講，它是銀行與購房者之間的借貸合同。它是指房屋買賣合同中的買方向房地產(chǎn)開發(fā)商交付部分購樓款后，將其根據(jù)合同取得期房的財產(chǎn)權(quán)提供給銀行作為貸款的擔保，并與按揭銀行簽訂貸款合同，貸款額度為尚未支付的購樓款①。但是該種借貸合同與普通的借貸合同是有區(qū)別的，主要是因為它引入了按揭制度，而且使貸款合同與商品房買賣合同、保證合同之間關(guān)系非常密切，缺一不可。

我國實務(wù)操作過程大致如下：第一，作為賣房人的開發(fā)商向商業(yè)銀行提出由商業(yè)銀行向其客戶提供貸款以促進其銷售，經(jīng)過商業(yè)銀行考察，同意為其客戶提供貸款用于購房，并與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議。這個合作對于開發(fā)商和銀行而言都是有利的。第二，購房人與開發(fā)商簽訂購房合同(主要是分期付款買賣合同)，同時向開發(fā)商指定的銀行申請按揭貸款，并按合同的要求付清首付款。第三，在上述基礎(chǔ)上，銀行開始向購房人(貸款申請人)進行身份、資信等審查，同時審查所購現(xiàn)房或期房的合法性并請土地評估機構(gòu)進行評估，作出評估報告。經(jīng)審查合格與購房人簽訂按揭貸款合同。第四，開發(fā)商作為按揭人的保證人與銀行簽訂保證合同。第五，有些銀行還會要求購房者為所購現(xiàn)房或者期房購買保險，并指定銀行為第一受益人。但這一步不是每個銀行都會要求的。第六，貸款合同簽訂后，購房人還要將所購期房的預售合同交給銀行保管，等房屋建成開發(fā)商正式辦理產(chǎn)權(quán)登記，然后購房人仍將產(chǎn)權(quán)證書交給銀行。第七，買房人在付清首付并與銀行確定按揭關(guān)系之后，銀行將買房人未付清的剩余房款支付給開發(fā)商。第八，購房人按期向銀行還款付息，直至完全支付完本金及利息，銀行歸還房屋產(chǎn)權(quán)證書。這種交易方式對于開發(fā)商而言可以在較短時間內(nèi)收到房款，有利于自身的資金周轉(zhuǎn)。對于銀行而言擴大了放貸業(yè)務(wù)量增加了收益。對于購房者而言，分期支付房款減小了購房壓力，提前使用了房屋也利于房屋效益的完全發(fā)揮。

首先，進一步分解此交易模式，此交易模式涉及多種法律關(guān)系。第一個法律關(guān)系是購房人與房產(chǎn)商之間的商品房買賣合同關(guān)系。第二個是銀行與購房人之間的因支付購房貸款產(chǎn)生的借貸關(guān)系。第三個是購房人將房屋作為擔保和銀行產(chǎn)生的按揭貸款關(guān)系。第四是房地產(chǎn)開發(fā)商為了售出房屋，而作為保證人擔保購房人與銀行之間借貸的擔保關(guān)系。這幾個法律關(guān)系是一般情況下都應(yīng)當有的，在特殊情況下還有銀行要求購房人按銀行指定的險種向保險公司投保而產(chǎn)生的保險關(guān)系。此外在購房人不能按時支付借款及利息時，房產(chǎn)商將房產(chǎn)回購而產(chǎn)生回購法律關(guān)系。

其次，分析此交易模式與傳統(tǒng)交易模式的不同。在這種交易模式下期房買賣合同與一般的分期付款買賣不同，它引入了第三方銀行，銀行代購房者向開發(fā)商一次性付清房款。按揭貸款合同也與一般的貸款合同不同，原因是：第一，主體固定，借款人不能選擇貸款方只能向指定的銀行貸款，而一般貸款合同借貸雙方自由選擇；第二，一般借貸合同效力及履行由自身決定，與其他合同無關(guān)，而按揭貸款合同的履行也影響著商品房買賣合同的履行，同時商品房買賣合同亦影響著貸款合同。如2003年5月7日最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定:“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同或者賠償損失。因不可歸責于雙方當事人的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！钡?4條規(guī)定:“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持。”由此可見，商品房買賣合同是期房按揭貸款合同得以簽訂的前提與基礎(chǔ)，期房貸款合同訂立的目的就是為了商品房買賣合同的順利履行。兩者有密切聯(lián)系。在此問題上，德國法院認為,如果出賣人與貸款銀行之間存在長期合作關(guān)系,貸款銀行經(jīng)由出賣人介紹,或有交付貸款表格與出賣人的情形,或銀行將貸款金額直接撥付出賣人以清償價金等均被視為具有經(jīng)濟上同一性之客觀關(guān)聯(lián)因素。此時,在原因關(guān)系(買賣合同)或給付關(guān)系(貸款合同)中有一法律關(guān)系不成立或撤銷后,當事人得據(jù)以解除另一法律關(guān)系。而嗣后買受人對于出賣人所得主張之抗辯事由(如價金之返還)如出賣人已無法清償時,則依誠實信用原則亦得向貸款人主張拒絕返還已貸之款項,此即所謂抗辯延伸原則②。

二、期房按揭貸款合同常見的幾種糾紛及解決途徑

(一)開發(fā)商違約產(chǎn)生的糾紛

由于開發(fā)商與購房者簽訂的購房合同是貸款合同的基礎(chǔ)，所以開發(fā)商一方單方違約就會影響按揭貸款合同的履行?，F(xiàn)實中開發(fā)商違約一般會出現(xiàn)這樣的情形：如開發(fā)商延期交樓或者交付與合同約定不符的樓宇，所交商品房質(zhì)量不合格，或其它原因?qū)е聵潜P爛尾。還有一種情況就是開發(fā)商未取得合法的土地使用權(quán)證而違法預售房屋。

出現(xiàn)開發(fā)商違約的情況時，就應(yīng)當考慮到對貸款合同造成的影響。如果只是違約但對貸款合同不影響的話，購房者可以請求開發(fā)商支付違約金等，對于貸款合同購房者還是應(yīng)當正常行使權(quán)利履行義務(wù)。如果開發(fā)商違約行為致使貸款合同的目的不能實現(xiàn)，貸款合同中當事人可以請求解除合同。具體解除合同的法律后果討論如下：

對于合同的解除，《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求采取恢復原狀、采取其它補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！惫P者認為，按揭貸款合同由于還款方式為分期付款，每筆款項都是分開的，都是用貨幣這一一般等價物去支付的，所以應(yīng)當說它是一時性合同而非繼續(xù)性合同，合同解除是具有溯及力的。當事人解除合同可以要求恢復原狀。由于出借和歸還的都是貨幣，所以可以將已經(jīng)歸還的貸款折抵全部貸款再將剩余部分恢復原狀即可。對于銀行在合同解除之前已經(jīng)收取的利息如何處理？筆者認為根據(jù)借款合同的性質(zhì),支付利息是借款人的合同義務(wù),所以借款人已經(jīng)支付的利息視為其使用借款期間的對價,無須恢復原狀。至于解除是由于開發(fā)商的原因開發(fā)商是否應(yīng)當承擔責任？筆者認為，根據(jù)合同的相對性原則，開發(fā)商在商品房買賣合同當中應(yīng)當承擔責任，但是在貸款合同當中即使是由于開發(fā)商的原因使貸款合同解除的，其也不應(yīng)當承擔責任。銀行要求購房者支付的賠償，購房者支付后再根據(jù)商品房買賣合同要求開發(fā)商賠償。

(二)購房者違約產(chǎn)生的糾紛

購房者一般情況下都會按期向銀行還本付息，但是也有出現(xiàn)信用風險的可能。在購房者不履行還款義務(wù)時銀行面臨著巨大的按揭貸款壞賬風險。所以在實踐中商品房擔保貸款合同往往約定：合同履行期限內(nèi)，購房人連續(xù)一定期限未償還貸款本息，保證人又不同意延期；購房人死亡且無繼承人或受遺贈人；購房人的繼承人或受遺贈人拒絕履行購房人應(yīng)承擔的還款義務(wù)；購房人被宣告破產(chǎn)或依法被撤銷等情形銀行可以處分相關(guān)房產(chǎn)。同時為了化解風險，購房者還必須購買保險。中國人民銀行的《個人住房貸款管理辦法》第25條規(guī)定：“以房地產(chǎn)作為抵押的,借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)手續(xù),抵押期內(nèi),保險單由貸款人保管?！逼浯?，還會要求開發(fā)商作為保證人。所以說當購房者出現(xiàn)違約的情形，銀行在多重保障之下解決起來相對比較容易，風險不會太大。此外，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第26條和27條來處理：“買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔保權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當通知出賣人參加訴訟；擔保權(quán)人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應(yīng)當列為共同被告。買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外?！?/p>

(三)銀行違約產(chǎn)生的糾紛

一般情況下銀行不會出現(xiàn)違約但是也不排除這種可能性。比如，銀行未按約提供按揭貸款將損害購房人和房產(chǎn)商的利益，此時如購房人提起訴訟要求銀行依按揭貸款合同承擔違約責任或承擔賠償購房人損失的責任，房產(chǎn)商可以以獨立請求權(quán)的第三人身份加入訴訟或購房人與房產(chǎn)商共同提起訴訟。有時還會出現(xiàn)銀行不按合同約定的利率計息或者無正當理由提前收款，這種情況下如果銀行的行為導致購房人的利益受損，購房人可要求銀行賠償。

(四)標的物風險負擔產(chǎn)生的糾紛

由于標的物是不動產(chǎn)，一般而言風險不大，但是它也會產(chǎn)生風險，如發(fā)生天災樓房坍塌或因人為原因產(chǎn)生“樓脆脆、樓倒倒”現(xiàn)象。那么，風險出現(xiàn)了由誰來承擔，往往會出現(xiàn)許多糾紛。對于這個問題分為兩種情況進行分析：

第一，標的物即房屋在借款人還貸過程中因為來自外部的原因如不可抗力而致使抵押房屋損毀滅失。對于此問題，又分兩種情況予以解決。(1)購房人未辦理保險。因自然災害等不可抗力引起房屋滅失，此時根據(jù)期房買賣合同風險應(yīng)當由房產(chǎn)開發(fā)商承擔。如果滅失的是現(xiàn)房，則使銀行貸款債權(quán)的抵押物滅失，抵押權(quán)消失。但是債權(quán)不消失，風險由購房者承擔。(2)如果購房人買了個人抵押貸款房屋保險，由于該種保險是針對所購房屋安全的財產(chǎn)險，一旦貸款所購房屋遭受火災、爆炸、暴風、暴雨、雷擊、地面突然塌陷等襲擊并發(fā)生事故時，所造成的損失由保險公司負責給銀行償還。

第二，由于人為原因致使抵押房屋損毀滅失，如按揭人有意無意損毀房屋，造成房屋價值急劇下降以致實際價值低于未償還的貸款本息余額。此時銀行可以要求購房者回復抵押物價值或者增加相應(yīng)擔保。如果第三人造成房屋價值減少的，銀行只能在購房者在所得的損害賠償范圍內(nèi)要求提供擔保。

(五)按揭房屋轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的糾紛

現(xiàn)實中往往有購房者在支付了一部分按揭貸款后由于種種原因?qū)⒎课蒉D(zhuǎn)讓。對于按揭房屋轉(zhuǎn)讓合同效力問題有的學者認為其是無效的，有如下理由:(1)期房轉(zhuǎn)讓其實質(zhì)是預售房屋的購房人出賣未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋,而《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！逼诜哭D(zhuǎn)讓的行為違反了該法的強制性規(guī)定,因此根據(jù)《合同法》第52條第5項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,合同無效”的規(guī)定,預售房屋的購房人在未取得房屋權(quán)利之前與受讓人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)認定無效。(2)上海市政府頒布的《關(guān)于預售商品房轉(zhuǎn)讓問題的決定》和修改后的《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》均規(guī)定房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理預售商品房轉(zhuǎn)讓的預告登記,因而期房轉(zhuǎn)讓合同無效③。筆者認為，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！钡峭瑫r該法第46條也規(guī)定了：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題由國務(wù)院規(guī)定?！笨梢哉f在這個問題上法律實際上并沒有禁止期房的再次轉(zhuǎn)讓行為。對于購買期房的買房人而言，他通過與開發(fā)商簽訂房屋預售合同所享有的是債權(quán)，但是在辦理了預告登記后，他應(yīng)當說是取得了現(xiàn)房的期待權(quán)。并將此權(quán)利質(zhì)押給了銀行來辦理按揭貸款。根據(jù)民法理論，筆者認為期待權(quán)具有物權(quán)屬性，作為一種財產(chǎn)權(quán)利完全是可以轉(zhuǎn)讓的。在標的轉(zhuǎn)讓可能，各項手續(xù)齊備的情況下，期房的轉(zhuǎn)按揭完全是有效的。所以，沒有理由否認期房轉(zhuǎn)讓合同的效力。實際上，上述地方規(guī)章的出臺只是為了打擊短線投機炒房現(xiàn)象，在當時樓市不斷攀升的背景下具有一定意義。但是現(xiàn)在樓市并不是一直在持續(xù)升溫，購房者也不能像炒股票那樣憑著“炒”的心理去賺錢。所以我們認為轉(zhuǎn)讓合同是有效的，購房人可以轉(zhuǎn)讓房屋。但是在按揭貸款關(guān)系中，購房人也是債務(wù)人，債務(wù)轉(zhuǎn)讓當然要有債權(quán)人銀行的同意。所以轉(zhuǎn)讓行為要在貸款銀行同意的情況下，原借款人將尚未清償?shù)馁J款本息轉(zhuǎn)移給新買房人并由新買房人繼續(xù)清償。同時，開發(fā)商是按揭貸款中的保證人，按揭房屋轉(zhuǎn)讓時必須經(jīng)過開發(fā)商書面同意并承諾繼續(xù)為新的借款人提供擔保，否則就可能出現(xiàn)開發(fā)商免除擔保責任的情形，從而使得銀行風險加大。

實踐中，出現(xiàn)糾紛最多的是在按揭房屋轉(zhuǎn)讓時，在按揭房屋轉(zhuǎn)讓狀態(tài)下，銀行須將房屋產(chǎn)權(quán)文件交還原借款人以便其到房屋登記機關(guān)辦理房產(chǎn)過戶登記以及新的抵押登記，然后再將新的產(chǎn)權(quán)文件和抵押登記證明收回保管。在這種情況下，由于房屋產(chǎn)權(quán)文件有一段時間完全處于原借款人控制下，購房者持有產(chǎn)權(quán)證做侵害債權(quán)的行為，如注銷有關(guān)抵押登記并轉(zhuǎn)讓給善意第三人，此時若沒有相應(yīng)的監(jiān)督制約機制，風險由此產(chǎn)生。在這種情形下，銀行的債權(quán)是不能夠?qū)股埔獾谌说?，銀行只能夠要求原購房人承擔責任。

(六)關(guān)于對提前還貸收取違約金產(chǎn)生的糾紛

在購房者與銀行簽訂的按揭貸款合同中，規(guī)定了還貸的期限。購房者即借款人應(yīng)當按時還款，但是實踐中往往會出現(xiàn)部分購房者由于經(jīng)濟能力提升希望提前還貸的情形。那么提前還貸是否收取違約金呢？對于此問題產(chǎn)生了糾紛的當事人各執(zhí)一詞。借款方認為：根據(jù)我國《合同法》第71條規(guī)定：“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費用，由債務(wù)人負擔?！倍崆斑€款對于銀行來說預期利潤和風險同步降低，所以很難說是有損害的。銀行方卻往往認為提前還債是違約行為，對他們產(chǎn)生了損害。也有人更進一步說明損害的存在，認為大規(guī)模的提前還貸，雖然降低了銀行的經(jīng)營風險，但更降低了銀行的中長期預期利潤。而且事實上，在個人房貸中，由于每個人提前還貸的情況不一樣，銀行往往需要由人工完成當期本息和今后月供的重新計算，從而增加了人力資源的占用，提前還貸還使銀行的貸款計劃被打亂，這些都增大了銀行的經(jīng)營成本④。筆者認為對于銀行來說提前還貸是不會產(chǎn)生損害的，只是預期收益未得到，但是預期的風險也沒承擔。而由人工完成本息的重新計算這樣的人力資源的占用實際上只是由于提前還款給債權(quán)人增加的費用，并不屬于損害范疇。所以應(yīng)當允許提前還貸。如果提前還貸給銀行增加了不必要的費用，費用應(yīng)當由借款方承擔。

明確了借款人可以提前還貸，那么由此產(chǎn)生的違約金問題怎么解決。一般而言，按揭貸款合同會有關(guān)于是否收取提前還款違約金的約定。筆者認為如果有約定則從約定，沒有約定，則不應(yīng)該收取違約金。實踐中有些銀行對此沒有在合同上約定卻在出現(xiàn)提前還款時按照人民銀行規(guī)定的標準向借款人收取違約金。筆者認為這種做法是沒有依據(jù)的。還有一些銀行約定的違約金高于人民銀行規(guī)定的標準，這種做法也是不成立的。因為人民銀行關(guān)于提前還貸收取違約金的標準屬于行政規(guī)章，對各商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)行為有導向性和約束力,違反規(guī)定收取違約金既無法律依據(jù)又顯失公平。所以，借款方可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。

三、結(jié)語

縱觀期房按揭貸款合同在現(xiàn)實中出現(xiàn)的種種糾紛，不難發(fā)現(xiàn)糾紛產(chǎn)生的根源比較多，如：樓價虛高且不斷攀升，購房者盲目購買，開發(fā)商資金鏈斷裂，銀行放貸審核不嚴等等。但是如果分析清楚了各種法律關(guān)系，明晰各方權(quán)利義務(wù)，運用現(xiàn)行法律及法學原理，尋求解決途徑是比較容易的。筆者將實踐中常出現(xiàn)的糾紛按照糾紛產(chǎn)生的根源分為上述幾類，明確其解決方法，以期對實務(wù)操作有所裨益，并希望有關(guān)法律及早出臺并對之加以規(guī)制。

注釋：

①筆者認為有的書將之稱為期房貸款擔保合同實為不妥，將其稱為期房按揭貸款合同更為確切，因為大陸的期房按揭是香港地區(qū)樓花按揭的變種，其主要是由移轉(zhuǎn)權(quán)利于銀行的擔保改變?yōu)橐环N特殊制度安排。這種特殊在于交易前期表現(xiàn)為將期待權(quán)作質(zhì)押標的，并輔之以開發(fā)商的擔保，后期則為房屋抵押。實踐中各方都接受此種交易模式稱之為按揭貸款。

②楊淑文:《新型契約與消費者保護法》,中國政法大學出版社，2002年,第189頁，第210頁。

③顧建榮、王巖：《期房轉(zhuǎn)讓合同效力問題研究》，《上海審判實踐》，2006年第1期，第53-55頁。

④葛堂偉：《關(guān)于對提前還貸收取違約金問題的法律探討》，《法治與社會》，2008年第7期，第71頁。

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