英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度之歷時(shí)演化

劉兵紅

（東莞理工學(xué)院，廣東 東莞523808）

英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度之歷時(shí)演化

劉兵紅

（東莞理工學(xué)院，廣東 東莞523808）

英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度有著獨(dú)特之發(fā)展道路。自由地產(chǎn)擔(dān)保制度與租賃地產(chǎn)擔(dān)保制度是現(xiàn)代英國(guó)擔(dān)保制度的主干，而衡平法擔(dān)保制度是在普通法擔(dān)保制度基礎(chǔ)之上發(fā)展起來的英國(guó)特有擔(dān)保制度。了解英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度，可以為中英不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度之比較研究奠定基礎(chǔ)。

英國(guó)；不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保；自由地產(chǎn)；租賃地產(chǎn)；按揭；抵押

不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保是英國(guó)財(cái)產(chǎn)法的重要組成部分，了解不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保之歷史沿革對(duì)于了解英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法乃至整個(gè)財(cái)產(chǎn)法具有非常重要的意義。英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保包括自由地產(chǎn)按揭與抵押、租賃地產(chǎn)按揭與抵押以及衡平法不動(dòng)產(chǎn)按揭與抵押。下文將對(duì)英國(guó)上述不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保之歷史進(jìn)行梳理，以求此種歷時(shí)性研究能為我國(guó)學(xué)界呈現(xiàn)出英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的發(fā)展脈絡(luò)。

一、自由地產(chǎn)按揭與抵押之歷史沿革

12至13世紀(jì)，英國(guó)按揭制度深受反高利貸法之影響。高利貸在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是一種非道義行為和犯罪行為，因此，以收取固定利息為目的而進(jìn)行的借貸被嚴(yán)格禁止，貸款人只能以按揭之名行貸款之實(shí)。在12至13世紀(jì)期設(shè)定的按揭中，借款人（按揭人）在其自由地產(chǎn)中分割出租賃地產(chǎn)并移轉(zhuǎn)給貸款人（按揭權(quán)人），貸款人占有土地并收取土地收益。如果收取的土地收益用來沖抵本金，則此種按揭被稱為“活按揭”；如果收取的土地收益不能沖抵本金，則此種按揭被稱為“死按揭”。不論是“活按揭”還是“死按揭”，只要租賃到期時(shí)本金沒有償還完畢，按揭權(quán)人就有權(quán)取得自由地產(chǎn)，而按揭人的地產(chǎn)權(quán)益將徹底消滅。

到15世紀(jì)中葉，按揭的形式發(fā)生了變化，移轉(zhuǎn)自由繼承地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)按揭方式開始流行。15世紀(jì)時(shí)期，為擔(dān)保債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，按揭人先將其自由繼承地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于按揭權(quán)人，并與按揭權(quán)人約定，債務(wù)清償后按揭人有權(quán)占有土地并終止按揭權(quán)人之自由繼承地產(chǎn)。17世紀(jì)開始，按揭制度發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，衡平法開始介入按揭，按揭人衡平法上的權(quán)益得以產(chǎn)生。第二，按揭的功能發(fā)生了改變。17世紀(jì)時(shí)，收取貸款利息的行為已經(jīng)不再被認(rèn)為是一種非法行為，這使得按揭的功能發(fā)生了很大變化。17世紀(jì)以前，按揭權(quán)人可以通過設(shè)立按揭的方式收取土地收益以獲利，同時(shí)也可以通過設(shè)立按揭來擔(dān)保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。17世紀(jì)以后，按揭的上述獲利功能逐漸消退，按揭作為一種純粹擔(dān)保方式得以保留下來。大法官法院認(rèn)為，按揭權(quán)人不得再通過設(shè)立按揭而獲利，即使按揭人將按揭土地之自由繼承地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給按揭權(quán)人，按揭權(quán)人也不得通過該自由繼承地產(chǎn)獲利。①R.EMegarry＆H.W.R.Wade,The Law of Real Property,London:Sweet＆Maxwell Lim ited Press,2000,p.1172.

17世紀(jì)形成的按揭制度一直延續(xù)到1925年《財(cái)產(chǎn)法》出臺(tái)之前。1925年《財(cái)產(chǎn)法》對(duì)按揭制度進(jìn)行了大刀闊斧的改革。該法首先禁止了按揭人在設(shè)立按揭時(shí)將自由繼承地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給按揭權(quán)人的做法。依據(jù)該法第85條第1款，自1926年以后，自由繼承地產(chǎn)之按揭擔(dān)保只能以以下兩種方式設(shè)定：第一，按揭人以定期租賃地產(chǎn)的方式設(shè)立按揭，即按揭人在其自由繼承地產(chǎn)中切割出定期租賃地產(chǎn)，將該定期租賃地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給按揭權(quán)人，在按揭人行使回贖權(quán)后，該定期租賃地產(chǎn)終止。第二，在地產(chǎn)契據(jù)（deed）中明確表明其所設(shè)立的擔(dān)保是以按揭方式設(shè)立的抵押（chargebyway of legalmortgage）。以定期租賃地產(chǎn)的方式設(shè)立的按揭（dem ise for a term of years absolute）是1925年《財(cái)產(chǎn)法》所規(guī)定的新的按揭擔(dān)保方式。在以此種方式所設(shè)立的按揭中，自由繼承地產(chǎn)仍歸按揭人所有，而按揭權(quán)人則享有從自由繼承地產(chǎn)上所切割出的定期租賃地產(chǎn)。此種租賃地產(chǎn)的期限一般為3000年。債務(wù)被清償后，按揭權(quán)人之租賃地產(chǎn)即行終結(jié)（即使按揭契據(jù)中沒有明確規(guī)定）。按揭權(quán)人所享有的3000年的定期租賃地產(chǎn)在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)抽空了按揭人自由繼承地產(chǎn)的全部權(quán)益，因此，按揭人所享有的普通法上的自由繼承地產(chǎn)對(duì)于按揭人而言已經(jīng)沒有多少財(cái)產(chǎn)價(jià)值了。在此種情形下，按揭人所享有的衡平法上的回贖利益無疑是按揭人更為重要的財(cái)產(chǎn)。

以按揭方式設(shè)立的抵押（下文簡(jiǎn)稱抵押）是一種全新的按揭擔(dān)保方式。依據(jù)1925年《財(cái)產(chǎn)法》的規(guī)定，抵押的設(shè)定必須以契據(jù)的形式作出。同時(shí)，契據(jù)中必須以“chargebyway of legalmortgage”的文字明確表明抵押人設(shè)立抵押的意圖。抵押脫胎于傳統(tǒng)按揭，但它在許多方面改變了傳統(tǒng)按揭：如抵押人（charger）設(shè)立抵押后，抵押權(quán)人（chargee）在土地上不再享有任何地產(chǎn)權(quán)益，而只享有在抵押人到期不履行債務(wù)時(shí)就抵押人地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利；抵押人不能以轉(zhuǎn)讓普通法地產(chǎn)的方式設(shè)立擔(dān)保，因此，按揭制度中的回贖權(quán)與衡平法的回贖利益等相關(guān)規(guī)定對(duì)于抵押并不適用。抵押權(quán)人雖然在土地上不享有地產(chǎn)權(quán)益，但其享有一種特殊的財(cái)產(chǎn)權(quán)益：當(dāng)債務(wù)到期沒有清償時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押地產(chǎn)優(yōu)先受償。此種優(yōu)先受償權(quán)是一種隨地而走的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，得以向任何第三人主張。因此，抵押權(quán)人的利益不會(huì)因?yàn)槠洳幌碛械禺a(chǎn)權(quán)益而受損。雖然抵押與按揭存在上述不同之處，但是英國(guó)法仍然把抵押看成一種特殊的按揭方式。因此，如果某種按揭規(guī)則與抵押性質(zhì)不沖突，則此種按揭規(guī)則仍舊可以適用于抵押。①M(fèi)egarry＆H.W.R.Wade,The Law of RealProperty,London:Sweet＆Maxwell Lim ited Press,2000,p.1178.

二、租賃地產(chǎn)按揭與抵押之歷史沿革

1926年以前的租賃地產(chǎn)按揭僅能以兩種方式設(shè)立：第一，以移轉(zhuǎn)租賃地產(chǎn)的形式設(shè)立按揭。按揭人在設(shè)立按揭時(shí)將租賃地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給按揭權(quán)人，約定債務(wù)清償后按揭權(quán)人將租賃地產(chǎn)回轉(zhuǎn)給按揭人。第二，以分租的形式設(shè)立按揭。按揭人并不將租賃地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給按揭權(quán)人，而是從其中切割出一個(gè)較小的租賃地產(chǎn)，以分租的形式設(shè)立按揭，按揭權(quán)人之較小的租賃地產(chǎn)在其債權(quán)得到清償時(shí)終止。②Ibid.上述第一種按揭方式在實(shí)踐中較少采用，因?yàn)樵诖朔N按揭方式中，按揭權(quán)人將取代按揭人成為租賃合同的當(dāng)事人，必須履行按揭人在租賃合同中的義務(wù)。這對(duì)于按揭權(quán)人來說是不必要的負(fù)擔(dān)。而在第二種按揭方式中，按揭權(quán)人并不會(huì)取代按揭人在原租賃合同中的地位。他僅僅是按揭人的承租人，在他與按揭人之出租人之間并沒有租賃合同關(guān)系。因此，第二種按揭方式就成了廣泛使用的租賃地產(chǎn)按揭擔(dān)保方式。

1925年《財(cái)產(chǎn)法》較大程度地影響了租賃地產(chǎn)按揭制度。依據(jù)該法第86條，移轉(zhuǎn)型租賃地產(chǎn)按揭方式的法律效力被否認(rèn)。該條第2款規(guī)定，按揭人如果以移轉(zhuǎn)租賃地產(chǎn)的方式設(shè)立租賃地產(chǎn)按揭，在按揭人與按揭權(quán)人之間所設(shè)立的按揭不能產(chǎn)生租賃地產(chǎn)移轉(zhuǎn)的法律效力，按揭人和按揭權(quán)人以上述方式設(shè)立的按揭將自動(dòng)轉(zhuǎn)為分租型按揭。在1925年《財(cái)產(chǎn)法》出臺(tái)后，租賃地產(chǎn)按揭僅能以下列兩種方式設(shè)立：第一，分租型按揭；第二，以按揭方式設(shè)立的租賃地產(chǎn)抵押。

分租型按揭是一種權(quán)利移轉(zhuǎn)型按揭方式。按揭人應(yīng)當(dāng)從按揭租賃地產(chǎn)中分割出一個(gè)較小的租賃地產(chǎn)（哪怕比原租賃地產(chǎn)短1天時(shí)間也可滿足此要求）移轉(zhuǎn)給按揭權(quán)人。③NigelP.Gravells,Land Law,London:Sweet＆Maxwell,1999,p.811.相對(duì)于以按揭方式設(shè)立的租賃地產(chǎn)抵押而言，分租型按揭不是最理想的制度設(shè)計(jì)。以按揭方式設(shè)立的抵押具有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)：第一，以按揭方式設(shè)立的抵押相對(duì)簡(jiǎn)單，抵押關(guān)系當(dāng)事人只要在契據(jù)中表明其設(shè)立抵押的意圖即可。而設(shè)立分租型按揭，當(dāng)事人必須明確約定所切割出的租賃地產(chǎn)之大小。第二，以按揭方式設(shè)立的租賃地產(chǎn)抵押可以使按揭人規(guī)避禁止分租的約定。在以租賃地產(chǎn)作為按揭財(cái)產(chǎn)的情形下，如果出租人與按揭人（承租人）對(duì)租賃地產(chǎn)分租有禁止性約定，要設(shè)立分租型按揭就相對(duì)困難。此時(shí)，按揭人采用抵押方式設(shè)立擔(dān)保就可以規(guī)避此種禁止分租之約定。由于以按揭方式設(shè)立的抵押的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，此種擔(dān)保方式已成為當(dāng)今英國(guó)使用最普遍的按揭擔(dān)保。以按揭方式設(shè)立的租賃地產(chǎn)抵押與以按揭方式設(shè)立的自由地產(chǎn)抵押一樣，是一種非移轉(zhuǎn)占有型擔(dān)保方式，同時(shí)也是一種不轉(zhuǎn)移按揭財(cái)產(chǎn)權(quán)益的擔(dān)保方式。依據(jù)1925年《財(cái)產(chǎn)法》第87條第1款，以按揭方式設(shè)立的租賃地產(chǎn)抵押要以契據(jù)的形式作出，抵押權(quán)人享有債務(wù)未被清償時(shí)就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。在英國(guó)法看來，以按揭方式設(shè)立的租賃地產(chǎn)抵押是一種特殊的租賃地產(chǎn)按揭，有關(guān)租賃地產(chǎn)按揭的一般規(guī)定完全可以適用于以按揭方式設(shè)立的租賃地產(chǎn)抵押。

三、衡平法不動(dòng)產(chǎn)按揭與抵押（equitablemortgagesand charges）之歷史梳理

衡平法不動(dòng)產(chǎn)按揭出現(xiàn)于衡平法誕生之后。其中，1925年《財(cái)產(chǎn)法》對(duì)其發(fā)展起了至關(guān)重要的作用。

依據(jù)1925年《財(cái)產(chǎn)法》及相關(guān)法律的規(guī)定，衡平法不動(dòng)產(chǎn)按揭主要在以下兩種情況下產(chǎn)生：第一，按揭財(cái)產(chǎn)為衡平法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益；第二，按揭當(dāng)事人意圖以普通法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益設(shè)立普通法不動(dòng)產(chǎn)按揭，但是沒有履行完普通法按揭所規(guī)定的形式要件或者履行不符合規(guī)定，此時(shí)依據(jù)“衡平法視應(yīng)作為已做”（Equity regards donewhatought to be done）的基本原則，按揭權(quán)人雖然不能擁有普通法上的按揭權(quán)益，但被衡平法視為享有一定權(quán)益的按揭權(quán)人。①NigelP.Gravells,Land Law,London:Sweet＆Maxwell,1999,p.815.

當(dāng)按揭財(cái)產(chǎn)為衡平法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益（信托中受益人的衡平法權(quán)益）時(shí)，按揭人與按揭權(quán)人所設(shè)立的按揭為衡平法不動(dòng)產(chǎn)按揭。依1925年《財(cái)產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，在此情況下設(shè)立的衡平法按揭中，按揭人應(yīng)當(dāng)將全部衡平法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移給按揭權(quán)人，約定債務(wù)清償后按揭權(quán)人應(yīng)當(dāng)將衡平法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益回轉(zhuǎn)給按揭人。按揭人與按揭權(quán)人不必以契據(jù)的形式（但必須使用書面形式）設(shè)立此種衡平法按揭，也不必使用特定的語言和文字，他們只要表明其以按揭之意圖移轉(zhuǎn)衡平法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益即可。按揭權(quán)人沒有通知信托受托人的義務(wù)，但按揭權(quán)人通知信托受托人后，信托受托人便不能再向按揭人交付信托利益了。②Megarry＆H.W.R.Wade,The Law of Real Property,London:Sweet＆Maxwell Lim ited Press,2000,p.1182.

按揭當(dāng)事人意圖設(shè)立普通法按揭，但沒有履行普通法按揭所規(guī)定的形式要件，普通法就不會(huì)認(rèn)可此種情況下按揭的效力。普通法對(duì)形式要求得過分嚴(yán)格將對(duì)按揭權(quán)人產(chǎn)生不合理的影響，因此，按揭權(quán)人轉(zhuǎn)而向衡平法尋求救濟(jì)。依據(jù)“衡平法視應(yīng)作為已做”（Equity regards donewhatought to be done）的原則，即使按揭沒有采取相應(yīng)的形式，衡平法也認(rèn)可此種按揭的效力，賦予按揭權(quán)人相應(yīng)權(quán)益并予以相應(yīng)的救濟(jì)。按揭的設(shè)定缺乏形式要件主要指以下的情況：債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人訂立合同，約定以普通法不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立按揭擔(dān)保，在合同成立后，該按揭就具有衡平法上的效力。準(zhǔn)確地說，此時(shí)的衡平法按揭不過是普通法按揭設(shè)立過程中的一個(gè)階段與前提。當(dāng)債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人完成相關(guān)形式要件（如移轉(zhuǎn)普通法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益）后，衡平法按揭即轉(zhuǎn)化為普通法按揭；而當(dāng)他們沒有履行相關(guān)形式要件或者履行的相關(guān)形式要件不符合法律規(guī)定時(shí)，衡平法按揭就不能轉(zhuǎn)化為普通法按揭。③NigelP.Gravells,Land Law,London:Sweet＆Maxwell,1999,p.814.

結(jié)語

從上述英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保之歷時(shí)性與共時(shí)性的考察可以看出，英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度在司法實(shí)踐中誕生，并在經(jīng)驗(yàn)理性的修正中不斷完善。只有對(duì)英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度在歷史層面與現(xiàn)實(shí)層面上進(jìn)行細(xì)致的考察，才能準(zhǔn)確把握英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度的真正內(nèi)涵。只有通過對(duì)英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度的全面考察，才能奠定中英兩國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度比較研究的基礎(chǔ)。唯有這樣，才能更好地進(jìn)行制度移植，以不斷完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度。

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1673―2391（2013）11―0091―03

2013-04-23 責(zé)任編校：王 歡