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    資產(chǎn)拍賣中如何保障優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使?

    2010-04-04 09:04:18朱志強(qiáng)
    產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊 2010年4期
    關(guān)鍵詞:同等條件權(quán)人出租人

    ■/朱志強(qiáng)

    一、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及其行使前提

    (一)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念

    優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指特定人依據(jù)法律規(guī)定或約定而享有的在出賣人出賣某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)時(shí),得以同等條件下優(yōu)先于他人購(gòu)買的權(quán)利。我國(guó)民商法律體系中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的類型主要有:(1)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán);(2)財(cái)產(chǎn)共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán);(3)有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán);(4)法律特別賦予的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。比如,金融資產(chǎn)管理公司在轉(zhuǎn)讓涉及國(guó)有(控股、參股)企業(yè)金融不良債權(quán)時(shí),為防止國(guó)有資產(chǎn)流失,法律賦予相關(guān)地方政府或者代表本級(jí)政府履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)、部門或者持有國(guó)有企業(yè)債務(wù)人國(guó)有資本的集團(tuán)公司在同等條件下可以對(duì)不良債權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。此外,根據(jù)《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第26條規(guī)定,“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的,市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”

    由此可見,我國(guó)民商法規(guī)定的法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán),既涉及到房屋等物權(quán)轉(zhuǎn)讓,也涉及到股權(quán)和特定債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在出賣人出賣某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)時(shí),法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使并不區(qū)分具體的交易方式,即無論是當(dāng)事人雙方自主交易轉(zhuǎn)讓(如協(xié)議轉(zhuǎn)讓)或公開轉(zhuǎn)讓(如拍賣,包括司法強(qiáng)制拍賣轉(zhuǎn)讓、招標(biāo)轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易轉(zhuǎn)讓等),優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度均得以適用。本文僅討論在拍賣程序下優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使問題。

    (二)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的前提

    法律規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的前提是“同等條件”,即在同等條件下才能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂“同等條件”并不僅僅意味著“同等價(jià)格”,至少還應(yīng)包括相同的付款條件或方式、相同的付款期限等其他條件。在拍賣程序下,優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人欲行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán),應(yīng)當(dāng)遵守相應(yīng)的拍賣規(guī)則,包括但不限于按照拍賣規(guī)則的要求進(jìn)行競(jìng)買登記、交納競(jìng)拍保證金、在拍賣日到達(dá)拍賣現(xiàn)場(chǎng)等。從實(shí)質(zhì)上看,優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法律基于一定的原因而對(duì)第三人受讓權(quán)利的一種限制,但這種限制應(yīng)合理地控制在一定限度內(nèi),法律需要考慮第三人與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人之間利益的平衡。因此,法律規(guī)定的“同等條件”可以理解為“相同條件”,即優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使權(quán)利的前提是應(yīng)遵守第三人應(yīng)遵守的全部交易條件。

    二、拍賣程序下優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的具體行使

    (一)履行通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的義務(wù)

    對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的通知期限,相關(guān)法律及司法解釋并不相同。對(duì)有限責(zé)任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓,我國(guó)《公司法》第73條規(guī)定:“人民法院依照法律規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行程序轉(zhuǎn)讓股東的股權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)通知公司及全體股東,其他股東在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的,視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?!惫P者認(rèn)為,該通知期限僅適用于法院強(qiáng)制執(zhí)行程序中當(dāng)事人協(xié)商轉(zhuǎn)讓或變賣程序,并不適用于股權(quán)拍賣轉(zhuǎn)讓的情形。在拍賣程序下,只需在拍賣日前的合理期限內(nèi)通知其他股東即可,其“合理期限”應(yīng)為其他股東有足夠的決策、競(jìng)拍報(bào)名時(shí)間為衡量標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)出租房屋的出賣或轉(zhuǎn)讓,最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?!蔽覈?guó)《合同法》第230條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?!弊罡呷嗣穹ㄔ河?009年9月1日起施行的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定:“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?!睂?duì)于上述沖突,筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照新法優(yōu)于舊法原則確定,即在拍賣程序下,承租人的通知期限為拍賣日的五日前。

    未在法律規(guī)定期限內(nèi)通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人,其法律后果在上述相關(guān)法律規(guī)定也不一致。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效?!弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形,承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持?!?按照新法優(yōu)于舊法原則,未在法律規(guī)定期限內(nèi)通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的,并不會(huì)導(dǎo)致房屋買賣合同無效,但承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

    (二)如何保障優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人權(quán)利的行使

    在拍賣程序中,優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人因享有在一切交易條件確定后決定是否行使優(yōu)先權(quán)的權(quán)利,可坐享其他競(jìng)買人博弈結(jié)果的權(quán)利,并非必須參與舉牌競(jìng)價(jià),關(guān)鍵是在競(jìng)買人最高報(bào)價(jià)出現(xiàn)后,拍賣人如何保障優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人權(quán)利的行使。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定:“拍賣過程中,有最高應(yīng)價(jià)時(shí),優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受,如無更高應(yīng)價(jià),則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià),而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的,則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。”依該規(guī)定,拍賣過程中,在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí),若優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的,應(yīng)視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán),即是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主動(dòng)權(quán)在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人,拍賣人無需主動(dòng)征詢優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的受讓意愿。為保障優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人權(quán)利的行使,防止拍賣成交后可能出現(xiàn)的糾紛,在拍賣實(shí)踐中,筆者建議在存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的拍賣場(chǎng)合,當(dāng)最高競(jìng)價(jià)出現(xiàn),經(jīng)拍賣師三次叫價(jià)后仍無更高出價(jià)者應(yīng)價(jià)拍賣師落錘確定成交前,拍賣師應(yīng)直接當(dāng)場(chǎng)征詢優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人是否買受。若優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人表示不愿意買受或拒絕表示,則拍賣師落錘確定成交,買賣合同在上述最高出價(jià)競(jìng)買人與委托人之間成立并生效。若優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人表示愿意買受,則所有競(jìng)買人可繼續(xù)應(yīng)價(jià),直至確定不變的最高競(jìng)價(jià)后,由拍賣師按照上述規(guī)則確定最終買受人。

    三、拍賣中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沖突的解決

    在拍賣實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)同一標(biāo)的物可能存在兩個(gè)或兩個(gè)以上優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的情形,當(dāng)發(fā)生優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沖突時(shí),主要根據(jù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的種類采用以下原則予以解決:一是根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原則,物權(quán)類優(yōu)先購(gòu)買權(quán)效力優(yōu)于債權(quán)類優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。例如,當(dāng)拍賣房產(chǎn)時(shí),在共有人和承租人都擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形,因共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于物權(quán)而產(chǎn)生,而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于債權(quán)(租賃合同)而產(chǎn)生。因此,在同等條件下,共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)效力應(yīng)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。二是在順序相同的債權(quán)類優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突時(shí),應(yīng)按最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中的拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條第2款“順序相同的多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人同時(shí)表示買受的,以抽簽方式?jīng)Q定買受人”的規(guī)定執(zhí)行。比如在金融資產(chǎn)管理公司委托拍賣涉及國(guó)有(控股、參股)企業(yè)金融不良債權(quán)時(shí),多個(gè)相關(guān)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán),或房產(chǎn)拍賣中兩個(gè)以上承租人均主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí),應(yīng)以抽簽方式?jīng)Q定最終買受人。三是順序相同的股權(quán)類優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突時(shí),應(yīng)按照《公司法》第72條“兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的,協(xié)商確定各自的購(gòu)買比例;協(xié)商不成的,按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”的規(guī)定執(zhí)行。

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