我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的原因及對(duì)策

劉紅佳

摘要:文章針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高上漲過(guò)快的問(wèn)題，從政府、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)購(gòu)買需求和外部因素四個(gè)方面分析了我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲的原因，提出了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫;成本推上;國(guó)際游資;經(jīng)濟(jì)適用房

一、近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲

我國(guó)自1998年開(kāi)始實(shí)施新型住房制度，即以住房分配貨幣化為起點(diǎn)，逐步建立私有產(chǎn)權(quán)為主，其他產(chǎn)權(quán)形式并存的多元化產(chǎn)權(quán)制度，有效拉動(dòng)了社會(huì)需求，刺激了住宅消費(fèi)，帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展。然而，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，各種矛盾也逐漸暴露，特別是高房?jī)r(jià)問(wèn)題。 過(guò)去的2007年，房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了快速上升階段，各省城市房?jī)r(jià)不斷攀升，截止到2007年12月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)8個(gè)月上升，創(chuàng)下2004年2月以來(lái)新高。不斷走高的房地產(chǎn)價(jià)格，尤其在一些大城市，已遠(yuǎn)超大多數(shù)居民的購(gòu)買能力。

房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行中的突出問(wèn)題。從房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重以及該產(chǎn)業(yè)同其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大小來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重不斷增加；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，波及面廣，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的絕大部分產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有關(guān)聯(lián)關(guān)系；此外，房地產(chǎn)業(yè)還關(guān)系到民生問(wèn)題。

驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素主要有：國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，居民收入增長(zhǎng)加快；城市化進(jìn)程的加快及我國(guó)人口結(jié)構(gòu)因素；較為寬松的信貸政策；人民幣升值的預(yù)期。人民幣近年來(lái)兌美元不斷升值，隨著美元不斷貶值，人民幣成了避風(fēng)港，房地產(chǎn)行業(yè)作為不可貿(mào)易品部門，必然會(huì)吸引大量外資，從而推動(dòng)其價(jià)格上漲；房地產(chǎn)升值預(yù)期的形成導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商囤積土地、捂盤惜售再加上土地供給缺乏彈性，導(dǎo)致供給減少，供需矛盾加劇，促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

以上因素是房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的主要因素?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲既有經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的必然因素，同時(shí)還存在一些不確定因素。全面房改以來(lái)，原本為體制因素壓抑下的購(gòu)房需求爆發(fā)出來(lái)，加之20世紀(jì)末擴(kuò)大內(nèi)需的一系列政策，房地產(chǎn)價(jià)格一漲再漲（見(jiàn)表1）：

由表1可以看出，1999—2005年間，房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈明顯上升趨勢(shì)。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，2007年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%。在國(guó)家大力打壓下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不降反升。

房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。由于房地產(chǎn)虛擬需求過(guò)度膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，當(dāng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，財(cái)政狀況好轉(zhuǎn)時(shí)，盲目或有目的地投機(jī)房地產(chǎn)，而產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格暴漲現(xiàn)象被稱為房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)價(jià)格上漲到一定程度泡沫破裂，價(jià)格就會(huì)急劇下降。因而需要根據(jù)泡沫的具體成因采取有效對(duì)策，控制房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)大幅上漲。

二、近期我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲的原因

1.政府方面

有關(guān)房地產(chǎn)的各種現(xiàn)行制度在執(zhí)行過(guò)程中有許多不規(guī)范之處。雖然國(guó)家出臺(tái)了很多鼓勵(lì)中低價(jià)房產(chǎn)，特別是經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)政策，但是，還存在很多不完善之處，實(shí)際操作過(guò)程中也缺乏有效的監(jiān)督管理。

2.房地產(chǎn)企業(yè)方面

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高交易成本特征，存在投機(jī)炒作問(wèn)題。與一般商品不同，房地產(chǎn)除了可以滿足居住需要的使用價(jià)值外，還具有較高的投機(jī)炒作價(jià)值。房地產(chǎn)為什么可以用來(lái)投機(jī)炒作，對(duì)這個(gè)問(wèn)題有很多種解釋，但歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)市場(chǎng)有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產(chǎn)是較為復(fù)雜和特殊的商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，無(wú)論是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，都需要掌握較多的知識(shí)和信息，才能成為理性的市場(chǎng)參與者，才能作出其最優(yōu)決策?，F(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的供應(yīng)者與消費(fèi)者之間往往存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢(shì)攫取更多的利益，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)商一方表現(xiàn)得特別突出。其次，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要量較大，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門檻比較高，難以在短期內(nèi)形成完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，進(jìn)而無(wú)法保證市場(chǎng)信息是完全的、公開(kāi)的。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)這種高交易成本特征可以隨著市場(chǎng)的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化，但仍然會(huì)一定程度地存在，相應(yīng)地市場(chǎng)投機(jī)炒作問(wèn)題總是存在，因而依靠市場(chǎng)自身不可能解決投機(jī)炒作問(wèn)題。

(2)房地產(chǎn)具有一定的壟斷性特征，能夠?qū)е率袌?chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)的供應(yīng)以土地為基礎(chǔ)，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應(yīng)是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產(chǎn)的壟斷性特征。房地產(chǎn)的壟斷性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的非同質(zhì)性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，受區(qū)位因素限制，盡管可以有兩套價(jià)格相同的商品房，但不可能有兩套品質(zhì)完全一樣的商品房。房地產(chǎn)這種非同質(zhì)性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說(shuō)獨(dú)占性特征，使得房地產(chǎn)的供應(yīng)者具備某種程度的壟斷地位。房地產(chǎn)的壟斷性特征最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)失衡。壟斷表面上看是導(dǎo)致高價(jià)格，但價(jià)格不是問(wèn)題的根本，供求結(jié)構(gòu)失衡才是根本問(wèn)題。由于中高檔商品房定價(jià)的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實(shí)現(xiàn)甚至擴(kuò)張壟斷收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)傾向于開(kāi)發(fā)中高檔商品房。其結(jié)果必然是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷引發(fā)的，因而無(wú)法靠市場(chǎng)力量來(lái)消除。

(3)開(kāi)發(fā)成本。①土地使用成本上升。城市土地使用權(quán)無(wú)償劃撥和有償出讓是我國(guó)城市用地供應(yīng)的兩種形式。近年來(lái)，土地使用成本持續(xù)上升（見(jiàn)表2）。首先，土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權(quán)有償出讓就是土地批租制，是指在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下，土地使用者可以向國(guó)家購(gòu)買一定期限的土地使用權(quán)。使用權(quán)取得時(shí)，用地者要將批租期限內(nèi)的大部分稅費(fèi)一次性繳付，短期內(nèi)會(huì)造成地價(jià)過(guò)高，間接抬高了房?jī)r(jià)。其次，土地出讓過(guò)程中的非正常因素造成土地使用價(jià)格隱性上漲。土地批租價(jià)格成為少數(shù)不法之徒進(jìn)行權(quán)錢交易的資本。 在銷售時(shí)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，提高了房?jī)r(jià)。②開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本上升。近年來(lái)，為了打壓房地產(chǎn)泡沫，制止房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)，管理部門出臺(tái)了一系列政策，提高了開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款門檻，造成新建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資成本上升。對(duì)此，開(kāi)發(fā)企業(yè)的反應(yīng)無(wú)非兩種：一是減少開(kāi)發(fā)量，二是提高已建房產(chǎn)價(jià)格，以求盡快回籠資金，從而提高了房?jī)r(jià)?？梢?jiàn)，如果調(diào)控力度過(guò)猛，調(diào)控手段過(guò)于生硬，不僅不能達(dá)到預(yù)期的效果，甚至可能適得其反。

(4)需求方面。①城市化進(jìn)程加快，家庭規(guī)?？s小。隨著城市化進(jìn)程的加快和原有城市規(guī)模的擴(kuò)大，一方面，城市人口的膨脹產(chǎn)生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同樣需要改善住房條件，提高住房水平。家庭規(guī)模是指家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模與住房?jī)r(jià)格變化方向相反。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活觀念的改變，人們逐漸從大家庭中分散出來(lái)，出現(xiàn)家庭小型化趨向。根據(jù)我國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，1982年我國(guó)家庭平均人口為4.43人，2004年則降到3.6人左右，表明我國(guó)家庭規(guī)模20多年來(lái)急劇變小，人們對(duì)住房的需求量也隨之激增，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲。②社會(huì)心理因素。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，消費(fèi)型購(gòu)買者預(yù)期將來(lái)購(gòu)買會(huì)帶來(lái)更大的支出，投資型購(gòu)買者希望資產(chǎn)的持有會(huì)帶來(lái)更大的增值，于是爭(zhēng)相購(gòu)買，推動(dòng)價(jià)格繼續(xù)上升。再加上投機(jī)者利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，宣揚(yáng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的觀點(diǎn)，形成大規(guī)模跟風(fēng)購(gòu)買，造成短期內(nèi)房?jī)r(jià)非正常上漲。另外，國(guó)家為了控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，采取了一系列措施，但從普通消費(fèi)者看，這些政策只意味著“開(kāi)發(fā)商的資金和土地都受到了限制，只能通過(guò)提價(jià)來(lái)保持高收益”，于是爭(zhēng)相購(gòu)買，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

(5)外部因素。從2005年7月21日起，我國(guó)放棄了盯住單一美元的做法，實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)和有管理的浮動(dòng)匯率制度，人民幣開(kāi)始小幅升值。從匯率制度改革至2006年末，人民幣對(duì)美元累計(jì)升幅達(dá)6%，到2008年2月26日人民幣與美元的比價(jià)已達(dá)到7.1505元/美元。在人民幣繼續(xù)升值預(yù)期的刺激下，國(guó)際資本大量流入，是我國(guó)的外匯儲(chǔ)備猛增的原因之一，到2006年12月底，我國(guó)外匯儲(chǔ)備余額已達(dá)10663.44億美元，居世界第一位。因此，外資大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng), 也將推動(dòng)非居民機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的比例不斷增加, 形成較強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“標(biāo)桿效應(yīng)”, 促使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。另外, 外資對(duì)高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)的炒作, 也會(huì)由于交易活躍和利潤(rùn)率攀高而擠壓中低檔房產(chǎn)的投資, 造成中低檔住宅市場(chǎng)供求失衡, 從而進(jìn)一步抬高其市場(chǎng)價(jià)格。

三、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的對(duì)策建議

1.政府

(1)正確運(yùn)用財(cái)政稅收政策進(jìn)行調(diào)控。在對(duì)房地產(chǎn)征稅過(guò)程中，要區(qū)分對(duì)不同環(huán)節(jié)征稅可能產(chǎn)生的結(jié)果。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)提高售價(jià)的方式將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，若在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)課以重稅，不僅不能有效地打擊房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)，反而促使房?jī)r(jià)一路飆升，因而，在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)主要對(duì)高檔公寓、別墅、寫字樓征稅即可，應(yīng)把征稅重點(diǎn)放在房地產(chǎn)的持有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。

(2)土地政策。土地調(diào)控是2005房產(chǎn)新政的重要內(nèi)容，事實(shí)證明也是非常有效的一項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策。土地調(diào)控政策應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持。國(guó)土資源部應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。對(duì)住宅價(jià)格上漲過(guò)快的地方，應(yīng)適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量，嚴(yán)格控制高檔住宅的土地供應(yīng)；同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)已供土地的批后監(jiān)管，嚴(yán)格轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)格執(zhí)行1年不動(dòng)工開(kāi)發(fā)收取土地閑置費(fèi)，滿2年不動(dòng)工無(wú)償收回土地使用權(quán)的法律規(guī)定。

(3)加強(qiáng)收入結(jié)構(gòu)調(diào)整。既然住房需求的主體是普通中低收入居民家庭，那么可以通過(guò)收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高中低收入者的收入增幅，降低房?jī)r(jià)收入比，促進(jìn)供求平衡，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。對(duì)于那些高收入人群，降低他們的收入增幅，可能使他們因?yàn)橘Y金不足而放棄或延緩房地產(chǎn)投機(jī)行為，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

(4)積極實(shí)施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控過(guò)程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的環(huán)節(jié)。實(shí)施住房保障政策，是政府的職責(zé)所在，其目標(biāo)是充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品價(jià)值，為中低收入居民提供適當(dāng)?shù)淖》織l件，實(shí)現(xiàn)住房資源的最優(yōu)利用。

(5)匯率政策。熱錢的流入和炒作不僅阻礙了匯率制度的改革，也給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。要盡可能擠出房地產(chǎn)泡沫，匯率方面政策的主要目標(biāo)就是要促成在未來(lái)一段時(shí)期匯率機(jī)制調(diào)整的確定性預(yù)期，使熱錢對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)收益下降，風(fēng)險(xiǎn)提高，使境外投機(jī)資金有序撤出。當(dāng)然這些都必須在國(guó)家匯率利率調(diào)整和匯率形成機(jī)制改革的整體框架內(nèi)進(jìn)行。

2.房地產(chǎn)企業(yè)

(1)從需求出發(fā)，調(diào)整各類房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)。目前的空置房基本都是豪華別墅、高檔公寓、寫字樓等高端房地產(chǎn)項(xiàng)目，說(shuō)明這些項(xiàng)目供過(guò)于求，而中低等價(jià)位的房屋緊缺，其供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到廣大消費(fèi)者的購(gòu)買需求。只有開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)需求情況有了正確的了解，而且據(jù)其對(duì)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)做出相應(yīng)的調(diào)整，才能從根本上穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

(2)融資途徑多元化。國(guó)外的房地產(chǎn)企業(yè)一般采取上市融資、債券融資、購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商合伙建房等多種途徑進(jìn)行融資。但是在我國(guó)，支撐房地產(chǎn)價(jià)格的資金60%-70%來(lái)自銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源也以銀行貸款和購(gòu)房首付款為主。從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資形式單一，一方面會(huì)給商業(yè)銀行和購(gòu)房者帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于商業(yè)銀行而言，大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一旦難以收回，便成為呆壞賬，使其蒙受巨大的損失。當(dāng)信貸政策變動(dòng)，貸款難度加大時(shí)，企業(yè)的資金鏈就會(huì)斷裂，影響開(kāi)發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)行。

3.購(gòu)房者

(1)要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，形成正確的預(yù)期。要相信國(guó)家的調(diào)控能力，克服從眾心理，形成理性的消費(fèi)投資習(xí)慣，不要盲目從眾。對(duì)相關(guān)信息要學(xué)會(huì)去偽存真，不要受投機(jī)性炒作的影響，把握投資方向，客觀上穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。

(2)對(duì)房地產(chǎn)政策措施要正確理解，了解最新政策和對(duì)政策的解釋，避免產(chǎn)生誤解。

雖然，如今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不成熟，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲的問(wèn)題，引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫，但是，相信通過(guò)政府、企業(yè)和廣大人民的共同努力，一定可以消除泡沫，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)業(yè)更好地為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展服務(wù)，為人民生活水平的提高服務(wù)。

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