不動產(chǎn)信托通州案例：普惠金融與養(yǎng)老金融的創(chuàng)新實踐與思考

不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度缺失是我國信托行業(yè)發(fā)展長期面臨的制度障礙，北京市通州區(qū)的全國首單居民不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記實踐案例為破解這一制度障礙提供了創(chuàng)新樣本。本文從案例參與者的第一視角，通過分析通州案例的機制創(chuàng)新、制度創(chuàng)新路徑，思考不動產(chǎn)信托在普惠金融與養(yǎng)老金融領(lǐng)域可能發(fā)揮的獨特價值。

制度破冰：不動產(chǎn)信托登記改革的歷史性跨越

行業(yè)痛點倒逼制度創(chuàng)新

我國信托行業(yè)長期面臨不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記制度缺失的掣肘，嚴重制約不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，全國68家信托公司受托財產(chǎn)規(guī)模達27萬億元，但資產(chǎn)服務(wù)信托類別下的不動產(chǎn)信托僅數(shù)例。制度性障礙集中體現(xiàn)在以下三點：

一是產(chǎn)權(quán)歸屬的法律界定不清。此前，房產(chǎn)直接登記于信托公司名下，導(dǎo)致財產(chǎn)權(quán)屬與信托本質(zhì)要求產(chǎn)生錯位。當(dāng)信托公司面臨債務(wù)糾紛或破產(chǎn)清算時，相關(guān)房產(chǎn)存在被納人償債資產(chǎn)的風(fēng)險，實質(zhì)上架空了信托財產(chǎn)的風(fēng)險隔離功能。這種權(quán)屬混淆不僅威脅受益人權(quán)益，更衍生出一系列法律爭議。

二是房產(chǎn)交付過程煩瑣。傳統(tǒng)模式要求委托人將現(xiàn)金注人信托計劃后再去購置其房產(chǎn)。但對于房產(chǎn)為主要家庭資產(chǎn)的普通家庭而言，這意味著須額外籌措過橋資金（成本約萬元級）并承受至少一個月的操作周期，雙重成本嚴重制約該項業(yè)務(wù)的普及。

三是稅負壓力過大。房產(chǎn)是登記在信托公司名下，但以法人主體持有房產(chǎn)導(dǎo)致房產(chǎn)受讓環(huán)節(jié)的契稅、持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、處置環(huán)節(jié)的所得稅的稅率均顯著高于自然人持有模式。高企的稅收成本進一步削弱了不動產(chǎn)信托的市場吸引力。

這種制度性缺陷使得信托服務(wù)只能以資金類信托為主，長期困于“高凈值俱樂部”，難以惠及普通家庭。

政策突破構(gòu)建制度框架

2023年11月18日，國務(wù)院在《支持北京深化國家服務(wù)業(yè)擴大開放綜合示范區(qū)建設(shè)工作方案》批復(fù)中，明確將不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記機制作為金融服務(wù)業(yè)擴大開放的重要內(nèi)容。批復(fù)指出：“在風(fēng)險可控的前提下，探索建立不動產(chǎn)、股權(quán)等作為信托財產(chǎn)的信托財產(chǎn)登記機制?！边@一表述為北京市開展不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點提供了頂層政策支持。

2024年11月29日，北京市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議修訂通過《北京市優(yōu)化營商環(huán)境條例》，其中第二十條明確規(guī)定“探索建立不動產(chǎn)、股權(quán)等作為信托財產(chǎn)的信托財產(chǎn)登記及相關(guān)配套機制”。這從地方立法層面為制度創(chuàng)新提供保障，直接推動了后續(xù)試點政策的落地。

2024年12月11日，國家金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局與北京市規(guī)劃與自然資源委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》。至此形成了“頂層設(shè)計 + 地方立法 ⁺ 實施細則”的三級制度架構(gòu)，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點工作正式開始。

實踐突破樹立改革樣本

2025年4月2日，國投泰康信托在通州區(qū)完成全國首單居民住宅不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記?！巴ㄖ莅咐笔且粋€特殊需要信托。委托人是70歲的通州區(qū)居民某女士，受益人是委托人40歲的自閉癥獨子，受托人是國投泰康信托公司。信托財產(chǎn)是該女士自住的一處通州區(qū)房產(chǎn)。信托目的是用該房產(chǎn)為受益人提供居住場所、用未來房產(chǎn)處置后的資金為受益人支付終身照護費用。北京市道可特律師事務(wù)所擔(dān)任信托監(jiān)察人，依據(jù)信托合同行使監(jiān)督權(quán)，維護受益人權(quán)益。委托人的近親屬分別作為第一、第二繼受行權(quán)人。

“通州案例”中，委托人將價值數(shù)百萬元的房產(chǎn)注人特殊需要信托，為自閉癥兒子建立終身照護機制。該案例實現(xiàn)三大突破：

一是構(gòu)建了權(quán)屬登記的法定確認機制。不動產(chǎn)權(quán)證附注頁現(xiàn)明確標(biāo)注“信托財產(chǎn)”屬性及專屬信托編碼，通過法定公示程序確立風(fēng)險隔離效力。司法實踐中，該標(biāo)注既可作為法院審理物權(quán)糾紛的核心依據(jù)，也能有效警示潛在爭議方，從根本上解決財產(chǎn)混同風(fēng)險。

二是簡化房產(chǎn)受讓過程。試點采用“直接產(chǎn)權(quán)過戶”模式，取代傳統(tǒng)的現(xiàn)金購買路徑。實際操作中，房產(chǎn)過戶至信托賬戶的流程耗時從月級壓縮至兩小時內(nèi)完成。同時還消除了過橋資金需求，為客戶節(jié)省了數(shù)萬元的利息成本。

三是構(gòu)建“受托人 + 繼受行權(quán)人 + 監(jiān)察人”三位一體監(jiān)督機制。受托人（信托公司）管理財產(chǎn)，繼受行權(quán)人（委托人指定的權(quán)利繼受人，本例中是委托人近親屬）下達操作指令，監(jiān)察人（律師事務(wù)所）履行監(jiān)督權(quán)。這種制衡機制有效防范了財產(chǎn)侵占風(fēng)險，特別適用于無民事行為能力（或者限制民事行為能力）這類社會弱勢群體受益人。

民生賦能：不動產(chǎn)信托的普惠金融、養(yǎng)老金融價值重塑

破解財富管理服務(wù)普惠化難題

普惠金融的內(nèi)涵可從“普”與“惠”兩個維度拆解，“普”指向覆蓋廣度，即普通家庭用得起信托服務(wù)，體現(xiàn)了普遍性；“惠”強調(diào)功能價值，即信托能切實滿足民生需求，體現(xiàn)了實惠性。

傳統(tǒng)資金信托1000萬元現(xiàn)金的起投門檻將 90% 家庭拒之門外，而不動產(chǎn)信托的普惠價值源于不動產(chǎn)的財產(chǎn)屬性。不動產(chǎn)是普通家庭普遍擁有且最為重要的財產(chǎn)，通過不動產(chǎn)信托的方式，普通人能夠?qū)⑺彝サ淖畲筚Y產(chǎn)納人信托，實現(xiàn)自身的信托目的，解決了“普”的問題，即讓普通人都能用得上。

而“惠”的問題，體現(xiàn)在不動產(chǎn)信托的實用性。不動產(chǎn)信托能切實滿足殘障照護、養(yǎng)老規(guī)劃、財富傳承等大多數(shù)家庭的民生需求，是切切實實的惠民工具。

以通州案例為例，自住商品房即可設(shè)立信托，覆蓋（204號 80% 以上的城鎮(zhèn)家庭；房產(chǎn)過戶不再需要“過橋資金”，為居民節(jié)省數(shù)萬元費用。而特殊需要信托是該女士這類特殊需要家庭盼望已久的身后子女照護方案。這種“去精英化”改革使信托服務(wù)首次觸達中等收人群體，實現(xiàn)從“私人銀行服務(wù)”向“普惠金融服務(wù)”的歷史性轉(zhuǎn)變。

構(gòu)建特殊群體保障新范式

我國現(xiàn)有2000萬特殊需要人群面臨“財產(chǎn)管理真空”困境。如果不設(shè)立該信托，未來該女士身故之后，該房產(chǎn)將作為遺產(chǎn)被其兒子繼承。由于其兒子是限制民事行為能力人，缺乏能力和法律地位獨立管理這筆大額財產(chǎn)，該女士希望兒子得到妥善照顧的愿望很難有效實現(xiàn)，而且可能事與愿違引發(fā)家庭糾紛、人身侵害事件，形成社會不穩(wěn)定因素。根據(jù)北京大學(xué)醫(yī)學(xué)部李智文教授團隊關(guān)于孤獨癥的長期研究，目前中國孤獨癥患者1000萬至1400萬（含成人），如包括其他限制民事行為能力的精神疾病患者，特殊需要人群超過2000萬人；若再計入他們的父母，受影響的群體達到6000萬人。不動產(chǎn)信托為這些特殊群體家庭構(gòu)建了保障新范式。

不動產(chǎn)信托通過“法律架構(gòu) + 金融工具”創(chuàng)新，形成多重保障機制：信托財產(chǎn)獨立確保照護資金安全，監(jiān)察人制度防范道德風(fēng)險，繼受行權(quán)人保障受益人利益最大化。通州案例中，國投泰康信托公司擔(dān)任受托人，管理財產(chǎn)；委托人該女士的近親屬擔(dān)任第一、第二繼受行權(quán)人，決定如何使用財產(chǎn)；北京市道可特律師事務(wù)所擔(dān)任信托監(jiān)察人，依據(jù)信托合同行使監(jiān)督權(quán)，維護受益人權(quán)益。這種將管理權(quán)、決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)分離的制約機制和激勵機制能夠防范一個人包攬所有權(quán)利而帶來的道德風(fēng)險，保證了信托財產(chǎn)能為受益人的最大利益服務(wù)。

創(chuàng)新養(yǎng)老金融服務(wù)供給

通州案例中用不動產(chǎn)信托為自閉癥患者提供終身照護的模式為應(yīng)對老齡化社會提供了創(chuàng)新思路。在養(yǎng)老保障場景中，由于多數(shù)老人都會經(jīng)歷失能失智這個階段，對于那些沒有子女或者因為各種原因子女不能給予照顧的老人，他們面臨的情況與“通州案例”中的自閉癥患者高度相似。

“通州案例”中的核心架構(gòu)經(jīng)適應(yīng)性改造后，可有效解決我國2.8億老年人口（其中失能失智老人超4000萬）面臨的三大核心問題：

一是財產(chǎn)管理風(fēng)險。大量涉老糾紛源于財產(chǎn)處置不當(dāng)。采用“信托財產(chǎn)登記 + 監(jiān)察人”雙軌制可保障物權(quán)獨立，防范財產(chǎn)侵占。

二是現(xiàn)金流短缺。 68% 城鎮(zhèn)老人主要資產(chǎn)為房產(chǎn)但月養(yǎng)老金不足5000元。抵押貸款或反向抵押可以把房產(chǎn)變?yōu)榉€(wěn)定的養(yǎng)老現(xiàn)金流。

三是決策機制缺失。失能老人醫(yī)療決策糾紛難以化解。在信托架構(gòu)下，老人可利用《民法典》支持的意定監(jiān)護人制度提前指定醫(yī)療決策人；信托條款可明確醫(yī)療支出審批流程；信托監(jiān)察人可監(jiān)督資金使用合理性，從而形成“監(jiān)護人一受托人一監(jiān)察人”三方制衡的風(fēng)險防控體系。

減少財產(chǎn)繼承糾紛，為優(yōu)良家風(fēng)傳承提供新工具

信托與遺囑、保險都是財產(chǎn)傳承的有效工具，彼此功能互補。信托的獨特優(yōu)勢在于：在身前就能執(zhí)行完成傳承計劃；可跨越多代進行傳承；支持個性化方案（比如能通過條件條款的設(shè)置引導(dǎo)家風(fēng)建設(shè)）。這種制度安排既能防范可能發(fā)生的繼承紛爭、子女揮霍、財產(chǎn)外泄等風(fēng)險，又能將物質(zhì)財富轉(zhuǎn)化為優(yōu)良家風(fēng)傳承的載體。

機制創(chuàng)新： 試點突破與現(xiàn)存障礙解析

信托財產(chǎn)登記制度改革的三大突破

物權(quán)確權(quán)機制創(chuàng)新。采用“附注登記 + 公示”雙標(biāo)識系統(tǒng)，使信托財產(chǎn)具備對抗第三人的法律效力。通州案例中，不動產(chǎn)登記簿附頁明確標(biāo)注“信托財產(chǎn)”，同時該頁信息為公示信息，從而保證物權(quán)狀態(tài)實時可溯。

信托財產(chǎn)交付流程優(yōu)化。通州案例使用無現(xiàn)金“非交易過戶”方式，構(gòu)建“稅務(wù)核驗一權(quán)屬轉(zhuǎn)移 + 信托財產(chǎn)登記”兩站式服務(wù)，辦理時效從30天壓縮至1天以內(nèi)。

信托設(shè)立成本降低。不再需要借用過橋資金完成房產(chǎn)過戶，為普通家庭節(jié)省數(shù)萬元費用。

不動產(chǎn)信托進入普通家庭的三大堵點

稅收政策滯后?，F(xiàn)行制度下，信托財產(chǎn)的納稅義務(wù)主體不明確，信托公司按照法人稅率須承擔(dān) 3% 契稅及 0.84% 房產(chǎn)稅，遠遠高于自然人稅率（契稅稅率 1% 到 1.5% ，房產(chǎn)稅稅率為零）。在英美等國的成熟信托稅收制度中，信托的納稅稅率則介于法人和自然人之間。

公眾認知鴻溝明顯。根據(jù)項目進行中的訪談?wù){(diào)查，僅少數(shù)居民了解信托制度，大多數(shù)受訪者將信托等同于理財產(chǎn)品，并馬上聯(lián)想到“信托爆雷”。信息不對稱導(dǎo)致不動產(chǎn)信托的制度紅利不能被普通家庭接受。

成功案例少且宣傳不足。對于不動產(chǎn)信托這樣相對復(fù)雜的金融產(chǎn)品，普通家庭需要在身邊看到更多的“通州案例”，才能真正了解不動產(chǎn)信托的適配性和經(jīng)濟性，主動擁抱這一普惠型金融工具。

不動產(chǎn)信托進入居民家庭的發(fā)展路徑：構(gòu)建民生導(dǎo)向的信托服務(wù)體系

完善制度供給“四梁八柱”

建議構(gòu)建“ 1+2+N ”政策體系?！?”部國家級《信托財產(chǎn)登記管理條例》明確信托財產(chǎn)確權(quán)與公示制度；“2”項配套制度包括信托稅率及監(jiān)察人標(biāo)準(zhǔn)；“N”項地方細則則解決區(qū)域差昇。

重點突破稅收政策空白。建議明確信托計劃的納稅義務(wù)主體地位，探索與自然人、法人并列的信托稅率（建議將信托稅率設(shè)定在法人與自然人之間）；針對特殊需要信托實行契稅、房產(chǎn)稅減免；探索遞延納稅制度，允許在房產(chǎn)最終處置時統(tǒng)一計稅。

培育養(yǎng)老信托專業(yè)服務(wù)生態(tài)圈

實施“專業(yè)機構(gòu)培育計劃”。培育專業(yè)信托監(jiān)察人機構(gòu)，建立照護服務(wù)機構(gòu)白名單制度，發(fā)展第三方評估認證體系。推動形成“信托公司一法律機構(gòu)一照護組織”協(xié)同服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建全生命周期養(yǎng)老信托服務(wù)體系。

創(chuàng)新普惠服務(wù)供給模式

推行“基礎(chǔ)服務(wù)包 + 個性定制”分層服務(wù)。對中等收人家庭提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)套餐，對特殊需要家庭提供個性化定制服務(wù)，對普通家庭開發(fā)“迷你信托”產(chǎn)品。探索“社區(qū)信托顧問”制度，依托街道和社區(qū)服務(wù)中心建立信托服務(wù)站點，利用公益法律服務(wù)組織和慈善機構(gòu)傳播信托法律知識，幫助居民發(fā)現(xiàn)自身需求，找到適配產(chǎn)品。

未來展望： 制度創(chuàng)新的乘數(shù)效應(yīng)

社會價值的多維釋放

在以通州區(qū)為代表的試點地區(qū)，預(yù)計不動產(chǎn)信托的制度紅利將得到廣泛認可，特殊需要信托將快速增長，伴隨養(yǎng)老信托和財富傳承信托逐年遞增；通州案例將逐漸影響其他地區(qū)，形成一批有示范性的“老有所養(yǎng)、弱有所扶”的經(jīng)典案例，為應(yīng)對老齡化社會挑戰(zhàn)提供了中國方案。

財富管理市場的格局重塑

隨著制度障礙破除，預(yù)計到2030年我國居民不動產(chǎn)信托的受托財產(chǎn)規(guī)模將以 15%～20% 的增速在5年后突破3萬億元，帶動財富管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。信托服務(wù)從“代客理財”向“民生保障”的功能轉(zhuǎn)變，將重塑行業(yè)生態(tài)。

金融供給側(cè)改革的示范意義

北京試點的核心經(jīng)驗在于，通過制度創(chuàng)新激活存量資產(chǎn)金融價值，通過服務(wù)創(chuàng)新擴大普惠金融覆蓋面，通過協(xié)同創(chuàng)新提升社會治理效能。這種改革模式為金融支持共同富裕提供了實踐樣本。

結(jié)語

在通州案例中，當(dāng)古稀老人將畢生積蓄以信托為工具為自閉癥孩子搭建“海洋天堂”和“生命港灣”時，嚴謹刻板的金融契約便在與人文關(guān)懷的交融中綻放出人性的光輝。從金融從業(yè)人員個人素養(yǎng)的角度，通州案例啟示我們，金融從業(yè)人員要“有深度、有廣度、有高度、有溫度”。由于不動產(chǎn)信托經(jīng)常會面對最需要關(guān)注和幫助的社會群體，這種人文關(guān)懷尤其重要。從行業(yè)創(chuàng)新的角度，通州案例啟示我們，真正的金融改革既要構(gòu)建“硬制度”的框架，更要培育“軟服務(wù)”的生態(tài)；既要追求規(guī)模效益的“量變”，更要實現(xiàn)人文關(guān)懷的“質(zhì)變”。唯有讓金融創(chuàng)新始終飽含民生溫度，方能真正書寫普惠金融與養(yǎng)老金融的溫暖篇章，讓金融活水潤澤千家萬戶，產(chǎn)生巨大的社會價值。

（林巍為清華大學(xué)五道口金融學(xué)院碩士生導(dǎo)師、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院特聘教授、國際信托與資產(chǎn)規(guī)劃學(xué)會（STEP）全權(quán)會員（TEP），尹志超為首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)副校長、金融學(xué)教授，孟昊桀為國投泰康信托公司財富首席規(guī)劃官。責(zé)任編輯/王茅）