中國一二線城市房租變化

房屋租金可以分為三大類：住宅租金、商鋪?zhàn)饨稹⑥k公租金。由于篇幅原因，本文只分析了中國一二線城市的房租變動情況。

按照國家統(tǒng)計局的標(biāo)準(zhǔn)，中國有4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳；有31個二線城市：天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、?？凇⒅貞c、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊。一二線城市總計35個。

本文的主要結(jié)論如下：

1.2025年上半年，35個城市住宅租金的環(huán)比變化介于-4.2%到3.6%，同比變化介于-10%到2.3%。和歷史最高點(diǎn)相比，租金變化介于-26.4%到-1.1%。

2.整體來說，城鎮(zhèn)居民可支配收入較高的城市，和房租歷史最高點(diǎn)相比，住宅租金下降較少。在35城中，2024年城鎮(zhèn)居民可支配收入大于6萬元的城市有14個：上海、北京、廣州、杭州、寧波、南京、深圳、廈門、長沙、青島、濟(jì)南、武漢、合肥、福州。這14個城市中有10個城市的住宅租金跌幅較小。

3.如果按人均住房面積30平方米計算，35城中有27個城市的“房租負(fù)擔(dān)率”低于25%，占比77%（“房租負(fù)擔(dān)率”指人均住宅租金與人均可支配收入的比值）。

4.2025年上半年，35個城市商鋪?zhàn)饨鸬沫h(huán)比變化介于-15.9%到6.8%，同比變化介于-31.2%到7.3%。和歷史最高點(diǎn)相比，租金變化介于-52.5%到-10.1%。

5.2025年上半年，35個城市辦公租金的環(huán)比變化介于-12.7%到2.4%，同比變化介于-19.1%到0.1%。和歷史最高點(diǎn)相比，租金變化介于-42.8%到-2%。

6.35個城市的住宅租金都不高于辦公租金，而辦公租金都不高于商鋪?zhàn)饨稹Ｔ?5個城市中，商鋪?zhàn)饨鹋c住宅租金的比值介于1.7倍到4倍，辦公租金與住宅租金的比值介于1倍到2.2倍。

7.除去哈爾濱，其他34城的商鋪?zhàn)饨鸬几哂谧≌?；除去銀川、太原、鄭州，其他32城的辦公租金跌幅都高于住宅跌幅。這表明，在三類房屋中，住宅的抗跌性更強(qiáng)。

下面開始正文，普通百姓最關(guān)注住宅，所以我們先來分析住宅租金的變化。

住宅租金變化

把35個城市按照2025年上半年住宅租金高低進(jìn)行排序，得到表1。35城住宅租金中值為25.3元/月·平方米，均值為37.4元/月·平方米。北京租金最高（117.2元）是最低城市銀川（15.5元）的7.6倍。

表1：35城住宅房租排序（2025年上半年均價）

排名前六的城市是：北京（117.2元）、上海（104.4元）、深圳（96.8元）、杭州（62.5元）、廣州（59.5元）、南京（54.2元）；排名最后六名的是：銀川（15.5元）、呼和浩特（20.1元）、太原（20.3元）、鄭州（21.8元）、貴陽（21.8元）、石家莊（22.0元）。

租金低于25.5元/月·平方米的城市有16個：西寧、哈爾濱、烏魯木齊、蘭州、重慶、沈陽、長春、南寧、昆明、南昌、石家莊、貴陽、鄭州、太原、呼和浩特、銀川。其中，銀川最低，為15.5元/月·平方米。

下面我們來看看住宅租金的環(huán)比變化，即2025年上半年租金相對于2024年下半年的變化。

表2顯示，在35城中有11個城市環(huán)比上升，其中環(huán)比漲幅超過2%的城市有3個：西寧漲幅3.6%、天津3.4%、武漢2.4%。

表2：35城住宅租金的環(huán)比變化

24個城市環(huán)比下降。環(huán)比降幅超過2%的城市有8個：杭州下跌2.1%、濟(jì)南下跌2.1%、寧波下跌2.3%、西安下跌2.4%、福州下跌2.6%、長沙下跌3.5%、重慶下跌3.6%、鄭州下跌4.2%。

在35城中，有16個城市的環(huán)比價格變化在-1%到1%之間?？梢哉J(rèn)為這些是租金變化較小的城市，其中包含了北上廣深四個一線城市。

再來看同比變化，即2025年上半年住宅租金相對于2024年上半年的變化。

表3顯示，在35城中，僅有三城同比上漲：烏魯木齊上漲2.3%、天津上漲0.9%、哈爾濱上漲0.7%。在35城中，有27個城市的下降幅度超過了2%。而且有10個城市同比下降幅度超過了5%：西安下跌5%、長沙5.1%、西寧5.1%、鄭州5.5%、北京5.7%、武漢6.2%、福州6.2%、南京6.8%、上海8.1%、杭州10%。

表3：35城住宅租金的同比變化

看了環(huán)比和同比變化之后，我們來看各城市2025年上半年住宅租金相對于該城市租金最高點(diǎn)的變化。

35城相對于最高點(diǎn)都有所下降，有5個城市的下降幅度小于5%：成都下降1.1%，烏魯木齊下降1.5%，石家莊下降2.9%，沈陽下降3.6%，深圳下降4.6%。這5個城市是租金下降最少的城市，其中既有租金較高的深圳、成都，也有租金較低的烏魯木齊、石家莊、沈陽。所以，租金高低不是決定租金下降幅度的決定性因素。

有12個城市的下降幅度介于5%到10%：西安、廣州、西寧、北京、武漢、濟(jì)南、南京、寧波、天津、上海、合肥、長沙。

長春、呼和浩特、福州等16城的下降幅度介于10%到20%；南寧和鄭州的下降幅度超過了20%。

這里需要注意，因為數(shù)據(jù)始于2018年下半年，所以如果該城市的真實高點(diǎn)出現(xiàn)于2018年上半年或之前，則真實下降幅度會高于表4中的數(shù)據(jù)。

表4：35城住宅租金相對于最高點(diǎn)的變化

在表4中，前17個城市跌幅都小于10%，后18個城市都大于10%。我們發(fā)現(xiàn)，如果某城市的房租高點(diǎn)出現(xiàn)在2018年或2019年，那么該城市的房租跌幅往往大于10%。35個城市中，只有濟(jì)南例外，濟(jì)南高點(diǎn)出現(xiàn)在2019年，但跌幅為6.7%。

可能的解釋是這樣的：房租高點(diǎn)越早出現(xiàn)，說明該城市租金開始下跌的時點(diǎn)越早，也說明該城市的房租越不抗跌，因此整體跌幅也較大。

35個城市中有11個城市的房租高點(diǎn)出現(xiàn)在2022年或之后，它們是：成都、沈陽、深圳、西安、廣州、西寧、北京、武漢、南京、上海、長沙。而這11個城市的房租跌幅都小于10%。道理和上文相同。

還有什么因素會影響住宅租金漲跌？我們發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民可支配收入是一個重要因素。

在35個城市中，2024年城鎮(zhèn)居民可支配收入大于6萬元的城市有14個：上海、北京、廣州、杭州、寧波、南京、深圳、廈門、長沙、青島、濟(jì)南、武漢、合肥、福州。在這14個城市中，和房租最高點(diǎn)相比，有10個城市的租金跌幅小于10%（即跌幅較?。?/p>

最后我們看看各城市的居住支出負(fù)擔(dān)，即住宅租金在城鎮(zhèn)居民可支配收入中的占比。

各城市的住宅租金與其城鎮(zhèn)居民可支配收入的比值，可以衡量該城市的居住支出負(fù)擔(dān)。這里定義一個概念：“房租負(fù)擔(dān)率”，房租負(fù)擔(dān)率=人均租房支出/人均可支配收入（這里的人均租房支出按照每人30平方米的住房面積計算）。

那么，中國哪些城市的“房租負(fù)擔(dān)率”較重？

從表5可看出，35城中有27個城市（占比77%）的“房租負(fù)擔(dān)率”低于25%，即居住支出不到可支配收入的四分之一。

表5：35城的住宅“房租負(fù)擔(dān)率”

在35城中，住宅的“房租負(fù)擔(dān)率”大于30%的城市只有3個，分別是北京（45.6%）、深圳（42.9%）、上海（40.4%）；“房租負(fù)擔(dān)率”介于25%到30%的城市有5個：成都（27.2%）、杭州（27%）、武漢（26.3%）、天津（25.8%）、廣州（25.7%）；“房租負(fù)擔(dān)率”介于22%到25%的城市有3個：南京（23.5%），海口（22.5%），廈門（22%）。

以上11個城市的“房租負(fù)擔(dān)率”較高。我們發(fā)現(xiàn)，城市的“房租負(fù)擔(dān)率”與該城市的人均可支配收入存在關(guān)系。

2024年，在35個城市中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大于8萬元的只有7個。而在這7個城市中，6個屬于“房租負(fù)擔(dān)率”較高的城市。

唯一的例外是寧波，2024年寧波城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為83110元，在35城中排名第五，但租房負(fù)擔(dān)率僅為14.3%，排名31。

看完了住宅，我們看看商鋪?zhàn)饨鸬淖兓?/p>

商鋪?zhàn)饨鹱兓?/h3>

表6是2025年上半年35城商鋪房租排序，商鋪?zhàn)饨鹬兄禐?1.4元/月·平方米，均值為86.9元/月·平方米。每平方米月租金最高的北京（208.9元）是租金最低的城市銀川（43.5元）的4.9倍。商鋪?zhàn)饨鹬兄凳亲≌饨鹬兄档?.8倍，商鋪?zhàn)饨鹁凳亲≌饨鹁档?.3倍。在35城中，每個城市的商鋪?zhàn)饨鸲几哂谄渥≌饨稹?/p>

表6：35城商鋪房租排序（2025年上半年均價）

2025年上半年，商鋪房租高于100元/月·平方米的城市有9個：北京（208.9元）、上海（177.7元）、深圳（172.0元）、福州（138.6元）、廣州（133.1元）、南京（130.5元）、杭州（124.7元）、西安（100.4元）、成都（100.1元）；商鋪房租低于60元/月·平方米的城市有8個：銀川（43.5元）、沈陽（43.6元）、南昌（45.6元）、長春（51.0元）、呼和浩特（52.7元）、長沙（53.5元）、大連（54.6元）、哈爾濱（57.6元）。

下面我們來看看35城商鋪?zhàn)饨鸬沫h(huán)比變化，即2025年上半年租金相對于2024年下半年的變化。

表7顯示，在35城中有5個城市環(huán)比上升，其中環(huán)比漲幅超過6%的城市有2個：南京漲幅6.8%、福州6.2%；另外3個城市為石家莊（漲幅3.2%）、銀川（漲幅1.4%）、深圳（漲幅0.8%）。

表7：35城商鋪?zhàn)饨鸬沫h(huán)比變化

30個城市環(huán)比下降。降幅超10%的城市有8個：蘭州下跌10.4%、南寧下跌10.4%、青島下跌10.5%、鄭州下跌11.1%、西寧下跌11.7%、廈門下跌12.3%、貴陽下跌12.8%、廣州下跌15.9%。

降幅介于5%到10%的城市有5個：太原下跌6.4%、長沙下跌7.0%、寧波下跌7.1%、成都下跌7.7%、合肥下跌8.7%。

在35城中，有7個城市的租金變化較小（環(huán)比價格變化在-2%到2%之間），這些城市是銀川、深圳、呼和浩特、上海、杭州、西安、天津。

再來看同比變化，即2025年上半年商鋪?zhàn)饨鹣鄬τ?024年上半年的變化。

表8顯示，在35城中，僅三城同比上漲，哈爾濱上漲7.3%，福州、南京分別上漲2.9%、1.6%。

表8：35城商鋪?zhàn)饨鸬耐茸兓?/h4>

32個城市同比下降。有5城的跌幅超過了20%：廈門下降21.4%、南寧下降24.7%、貴陽下降24.9%、廣州下降25.3%、長沙降幅最大，下降了31.2%。

看了環(huán)比和同比變化之后，我們來看各城市2025年上半年商鋪?zhàn)饨鹣鄬τ谠摮鞘凶饨鹱罡唿c(diǎn)的變化。

35城相對于高點(diǎn)都有所下降，石家莊降幅最小，下降10.1%。另有5個城市降幅不到20%：長春、福州、呼和浩特、哈爾濱、銀川。

寧波、北京、烏魯木齊、杭州等14城的下降幅度介于20%到30%；?？?、深圳、沈陽、天津、上海等14個城市的下降幅度介于30%到50%；南寧降幅最大，為52.5%。

對于商鋪，相對于最高點(diǎn)，租金最高的五個城市跌幅有高有低：福州、北京較低，深圳、上海、廣州較高（而對于辦公用房，下文顯示租金最高的五個城市，跌幅都比較?。?。

下面看看各城市寫字樓租金的變化。

表9：35城商鋪?zhàn)饨鹣鄬τ谧罡唿c(diǎn)的變化

表10：35城辦公房租排序（2025年上半年均價）

辦公房租變化

表10是2025年上半年35城辦公房租排序。35城辦公租金中值為46.4元/月·平方米，均值為53.5元/月·平方米。北京租金最高（145.8元）是最低城市銀川（租金30.5元）的4.8倍。辦公租金中值是住宅中值的1.83倍，辦公租金均值是住宅均值的1.43倍。

排名前六的城市是：北京（145.8元）、上海（105.8元）、深圳（94.1元）、廣州（92.6元）、杭州（74.7元）、南京（59.0元）。可以看出，辦公用房每平方米月租金大于70元的城市只有5個。在35城中，僅有北京和上海的數(shù)值大于100，而北京比上海高了37.8%。租金大于35城均值53.5元的城市有10個。

排名最后六名的是：銀川（30.5元）、昆明（34.7元）、合肥（36.4元）、長春（36.7元）、呼和浩特（36.8元）、南寧（36.8元），這些城市的租金都不足40元。

來看看35城辦公租金的環(huán)比變化。

表11顯示，在35城中有5個城市環(huán)比上升，分別是：成都（漲幅2.4%）、深圳（漲幅0.6%）、沈陽（漲幅0.5%）、呼和浩特（漲幅0.3%）、大連（漲幅0.2%）。有12個城市環(huán)比降幅超過5%，其中北京、南寧、上海降幅最大，分別下降了12.7%、9.7%、9.6%。

表11：35城辦公租金的環(huán)比變化

5個租金最高的城市，漲跌不一：北京和上海降幅很大，廣州小幅下跌3.1%，杭州微跌0.5%，而深圳環(huán)比上升。

再來看同比變化。

表12顯示，在35城中有34城同比下降，僅沈陽上漲0.1%。同比小幅下跌（跌幅小于2%）的城市有4個：烏魯木齊、呼和浩特、銀川、杭州。

表12：35城辦公租金的同比變化

在租金最高的5個城市中，杭州跌幅最小，深圳跌2.7%，廣州跌3.3%，北京跌17.3%，上海跌17.8%。

在35城中有13個城市降幅大于10%，其中南寧降幅最大，為19.1%。

我們最后看各城市2025年上半年辦公租金相對于該城市租金最高點(diǎn)的變化。

表13顯示，大多數(shù)城市辦公租金的高點(diǎn)出現(xiàn)于2018年或2019年，僅有四城例外：鄭州高點(diǎn)出現(xiàn)于2023年，西安和海口出現(xiàn)于2021年，南昌出現(xiàn)于2020年。

表13：35城辦公租金相對于最高點(diǎn)的變化

35城相對于高點(diǎn)都有所下降，下跌幅度最小的3個城市是：杭州下跌2%、寧波下跌7.6%、烏魯木齊下跌9.2%。

鄭州、銀川等8城的下降幅度介于10%到20%；廣州、深圳、成都等17個城市的下降幅度介于20%到30%。

有7個城市下跌幅度超過了30%：哈爾濱下跌30.6%，蘭州下跌31.7%，天津下跌34.4%，武漢下跌34.8%，重慶下跌35.1%，昆明下跌40%，南寧下跌42.8%。

對于辦公租金，和最高點(diǎn)相比，租金最高的5個城市跌幅都相對較小：杭州跌2%，廣州跌20%，深圳跌23.6%，上海跌23.8%，北京跌24.7%。

商鋪和辦公租金相對于住宅的情況

從表14可以看出各城市的住宅租金都不高于辦公租金，而辦公租金都不高于商鋪?zhàn)饨稹Ｉ啼佔(zhàn)饨鹋c住宅租金的比值介于1.7倍到4倍，比值最高的五個城市是：福州4倍、蘭州3.6倍、石家莊3.5倍、太原3.5倍、西安3.4倍。

表14：35城商鋪和辦公租金與住宅價格的比值（2025年上半年）

辦公租金與住宅租金的比值介于1倍到2.2倍，比值最高的四個城市是：青島2.2倍、烏魯木齊2.1倍、太原2.1倍、銀川2.0倍。有五個城市的比值是1.9倍：西安、蘭州、貴陽、鄭州、?？凇?/p>

下面看看商鋪與辦公租金相對于住宅租金的跌幅。表15中的跌幅都是從高點(diǎn)到2025年上半年的跌幅。

表15：35城商鋪和辦公租金相對于住宅租金的降幅

表15數(shù)據(jù)顯示，除去哈爾濱，其他34城的商鋪?zhàn)饨鸬几哂谧≌?；除去銀川、太原、鄭州，其他32城的辦公租金跌幅都高于住宅跌幅。這表明，在三類房屋中，住宅的抗跌性能更強(qiáng)，這可能因為住宅更具備剛需屬性。

（作者為《財經(jīng)》產(chǎn)業(yè)研究中心研究員；編輯：劉建中）