房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理探討

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型，人們對房地產(chǎn)的需求量銳減，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的庫存壓力不斷加大，企業(yè)在發(fā)展過程中面臨的壓力不斷增加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分之一，屬于資金密集型行業(yè)，在發(fā)展過程中資金管理不當(dāng)很可能給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率高、資金回收期長等特點(diǎn)。企業(yè)在資金管理的環(huán)節(jié)，任何工作不當(dāng)都將給資金管理工作帶來巨大的影響。如果資金流轉(zhuǎn)不暢，會引發(fā)重大風(fēng)險，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目失敗。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要高度重視資金管理工作，在風(fēng)險管理環(huán)節(jié)全方位關(guān)注不同類別風(fēng)險出現(xiàn)的可能性，及時采取應(yīng)對措施，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險可控。但是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展環(huán)節(jié)，未認(rèn)識到風(fēng)險管理工作的重要性，資金在運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)產(chǎn)生了現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險?；诖?，文章對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理進(jìn)行分析，分別從融資階段、投資階段、銷售階段進(jìn)行探討，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)前優(yōu)化自身的管理體系，促使現(xiàn)金流得到高效周轉(zhuǎn)具有一定價值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；現(xiàn)金流；投資組合；資金管理

中圖分類號：F275.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1005-6432（2025）18-0103-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2025.18.025

1 引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了長期的發(fā)展，目前進(jìn)入了發(fā)展較為困難的時期，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中由于自身的資產(chǎn)負(fù)債過高，導(dǎo)致在運(yùn)營環(huán)節(jié)產(chǎn)生巨大風(fēng)險，嚴(yán)重影響企業(yè)的運(yùn)營?，F(xiàn)金流管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的核心，如果現(xiàn)金流轉(zhuǎn)不暢將發(fā)生資金鏈斷裂的問題，導(dǎo)致企業(yè)走向破產(chǎn)。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理工作要求不斷提高，現(xiàn)金流管理工作的要點(diǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高自身管理流程規(guī)范性與緩解資金缺口均具有重要價值。同時很多房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期較長，在建設(shè)環(huán)節(jié)中存在的不確定性因素較多，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作要求在不斷提高。在當(dāng)前時代下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要高度重視現(xiàn)金流管理工作，確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)有序發(fā)展。因此文章對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理進(jìn)行分析，對促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展具有一定意義。

2 相關(guān)概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理指的是企業(yè)在運(yùn)營過程中，對不同環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行分析、控制以及有效管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營過程中，對資金管理工作是否規(guī)范，在很大程度上決定企業(yè)的資金是否實(shí)現(xiàn)有序周轉(zhuǎn)，以及企業(yè)能否規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。如果企業(yè)現(xiàn)金流管理產(chǎn)生問題，將嚴(yán)重制約企業(yè)的運(yùn)營、阻礙企業(yè)發(fā)展。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問題

第一，融資階段的現(xiàn)金流管理不當(dāng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資環(huán)節(jié)中，要形成多元化的融資措施，充分關(guān)注各項(xiàng)目的總資金需求，擬訂資金計劃，按階段獲取融資。但是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資過程中存在問題，主要體現(xiàn)在以下兩方面：首先，融資渠道過于單一。當(dāng)前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所獲得的融資過于單一，集中來源于銀行借款，過于依賴銀行借款導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)杠桿過高，從而使企業(yè)出現(xiàn)資金風(fēng)險隱患，很可能在后續(xù)發(fā)展環(huán)節(jié)產(chǎn)生巨大經(jīng)營風(fēng)險。其次，存在盲目融資現(xiàn)象。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資環(huán)節(jié)沒有對自身融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算，沒有形成科學(xué)的融資方式，沒有對項(xiàng)目規(guī)模、自身經(jīng)營實(shí)力等情況進(jìn)行詳細(xì)分析，從而盲目地獲取融資，最終導(dǎo)致企業(yè)資金成本率不斷增大，很可能發(fā)生經(jīng)營風(fēng)險。

第二，投資階段存在問題。當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資階段存在盲目投資的問題，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大風(fēng)險，具體如下：首先，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施投資決策過程中存在盲目性，投資決策忽略了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身利潤分析及現(xiàn)金流量分析，所作出的投資決策不能確保企業(yè)的投資項(xiàng)目獲得最大價值。其次，在項(xiàng)目管理的環(huán)節(jié)財務(wù)分析不當(dāng)。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資的過程中，沒有詳細(xì)分析自身的資金使用計劃，沒有結(jié)合企業(yè)未來一段時間內(nèi)能收回的資金開展建設(shè)，很可能導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)到一半就發(fā)生爛尾，給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)營風(fēng)險。

第三，項(xiàng)目銷售階段存在風(fēng)險。當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)中，沒有關(guān)注自身的銷售狀況以及實(shí)際需求。例如部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)，沒有培養(yǎng)一支專業(yè)化的營銷隊(duì)伍，自身的銷售主要是外包給第三方，但是第三方的銷售能力參差不齊，導(dǎo)致部分項(xiàng)目難以及時完成銷售，拉長項(xiàng)目資金回收期。再加上部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)中忽略了資金回籠的要求，長期存在庫存積壓的問題，嚴(yán)重影響企業(yè)資金的流轉(zhuǎn)。

4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理的策略

4.1 改進(jìn)融資階段現(xiàn)金流管理

從近年來我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出臺的各項(xiàng)政策，例如控制房地產(chǎn)信貸的發(fā)放、設(shè)置不同的貸款利率優(yōu)惠政策，以及對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金監(jiān)管等可以看出，當(dāng)前我國強(qiáng)調(diào)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施多元化融資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以按照以往傳統(tǒng)方式僅依靠銀行借款，否則將導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，產(chǎn)生較高風(fēng)險，嚴(yán)重影響企業(yè)的運(yùn)營。企業(yè)在當(dāng)前時代下只有高度關(guān)注自身風(fēng)險，才能確保自身在運(yùn)營環(huán)節(jié)中有序控制風(fēng)險，讓企業(yè)資金有序周轉(zhuǎn)的同時，幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險，提高工作的規(guī)范性。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)前時代下融資要重視以下要求。

第一，拓寬融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資環(huán)節(jié)要轉(zhuǎn)變單一融資渠道的問題，積極使用多元化融資方式，確保企業(yè)資金得到高效及規(guī)范化管理。在當(dāng)前我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管力度相對較高的背景下，信貸政策相對嚴(yán)格，單一依靠銀行借款后，若銀行相關(guān)政策發(fā)生波動，很可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，甚至使企業(yè)走向破產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)節(jié)可以嘗試以下渠道：首先，組建聯(lián)合體投資。聯(lián)合體投資作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中與其他企業(yè)組建聯(lián)合體共同運(yùn)營的方式，企業(yè)在組建聯(lián)合投資環(huán)節(jié)要關(guān)注自身的資質(zhì)、實(shí)力等方面，并與自身優(yōu)勢與資質(zhì)不足但是資金相對較為充足的企業(yè)進(jìn)行合作，以此滿足企業(yè)短期內(nèi)開發(fā)的需要。其次，積極使用新融資渠道。在近年來我國資本市場不斷發(fā)展，新型融資渠道也在不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用ABS融資、股權(quán)回購、可轉(zhuǎn)債等一系列方式進(jìn)行融資。這類方式雖然使用范圍較小，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身規(guī)模以及自身實(shí)際情況選擇相關(guān)融資渠道，能夠幫助企業(yè)獲得資金優(yōu)勢。最后，建立項(xiàng)目為核心的融資機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營的環(huán)節(jié)，認(rèn)為無法依靠自身的能力完成項(xiàng)目建設(shè)，那么此時要有敏銳的意識，及時和其他企業(yè)之間組建聯(lián)盟共同發(fā)展。例如可以出讓一定股權(quán)，吸引新的投資者，讓企業(yè)獲取足夠運(yùn)營資金。

第二，合理評估融資來源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較大，資金需求相對較高，在融資階段要形成具體的制度，合理評價融資方向。企業(yè)的融資不能具有盲目性，在實(shí)施融資環(huán)節(jié)，要確保風(fēng)險得到合理把控，并且對融資工作進(jìn)行科學(xué)管理。在對資金缺口進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，做到對融資流程科學(xué)的評估。企業(yè)在實(shí)施融資評估環(huán)節(jié)中，包括分析融資機(jī)構(gòu)是否具有資質(zhì)以及融資機(jī)構(gòu)的信用、放款能力等，避免出現(xiàn)融資機(jī)構(gòu)無法及時放款、無法放款等情況，導(dǎo)致企業(yè)后續(xù)發(fā)生重大風(fēng)險的問題。同時簽訂融資合同時，要明確具體的融資利率、融資金額、償還期限、償還方式等各方面事項(xiàng)，避免融資環(huán)節(jié)產(chǎn)生風(fēng)險。此外在當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營過程中，資金壓力不斷擴(kuò)大，企業(yè)要確保資金得到合理配置。在企業(yè)獲得融資之后，要明確資金使用流向，以科學(xué)的資金使用計劃將資金投入到各項(xiàng)目中，避免企業(yè)資金壓力不斷提高給企業(yè)帶來的風(fēng)險，而是以緩解企業(yè)資金壓力為目標(biāo)[1]。

第三，充分關(guān)注企業(yè)的信用等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的環(huán)節(jié)中，是否能夠持續(xù)獲得足夠融資，在很大程度上取決于企業(yè)的信用等級。企業(yè)的信用等級是一項(xiàng)綜合評價指標(biāo)，包含企業(yè)的償債能力、盈利能力等方面指標(biāo)。企業(yè)的信用等級也是金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)放貸的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在關(guān)注自身信用等級環(huán)節(jié)，要高度關(guān)注自身償債和盈利能力等方面指標(biāo)，并與外部金融機(jī)構(gòu)合作過程中按照誠實(shí)守信原則執(zhí)行合作，確保企業(yè)能夠及時支付利息和本金，保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展的目標(biāo)。

4.2 完善投資階段現(xiàn)金流管理

投資階段的資金管理要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)形成科學(xué)的投資決策，避免投資環(huán)節(jié)失誤而導(dǎo)致企業(yè)走向投資失敗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)中如何合理利用自身的資金是企業(yè)需要思考的重點(diǎn)，要形成科學(xué)的投資方案才能最大限度優(yōu)化效益。具體而言，企業(yè)在投資過程中要重視以下要求。

第一，提高企業(yè)風(fēng)險管理水平。企業(yè)在實(shí)施投資的過程中要形成風(fēng)險管理措施，主動按照風(fēng)險防控視角來開展投資，規(guī)避各種企業(yè)投資所發(fā)生的重大風(fēng)險。企業(yè)在發(fā)展環(huán)節(jié)要形成風(fēng)險管理措施，在投資的全過程做到對風(fēng)險充分處理、分析及有序控制，促使企業(yè)的投資工作規(guī)范化、科學(xué)化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在執(zhí)行投資風(fēng)險管理環(huán)節(jié)，要關(guān)注各類宏觀政策以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)向，對不同類別投資執(zhí)行相應(yīng)的風(fēng)險控制措施。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有充分關(guān)注國家政策導(dǎo)向、市場經(jīng)濟(jì)要求、消費(fèi)者群體需求等方面情況，結(jié)合各類因素分析企業(yè)投資工作，才能確保企業(yè)投資更加合理。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所做出的投資工作要對各類風(fēng)險進(jìn)行分析、控制、應(yīng)對，確保企業(yè)所做的風(fēng)險控制方案更加規(guī)范。例如通過讓企業(yè)的各級人員全方位認(rèn)識風(fēng)險控制要求，定期對風(fēng)險進(jìn)行全面評估、分析，掌握風(fēng)險管理工作，確保風(fēng)險得到全方位管理。

第二，形成合理的投資組合。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體投資規(guī)模相對較大，為降低企業(yè)風(fēng)險，在投資環(huán)節(jié)要確保投資工作科學(xué)，形成科學(xué)的投資措施。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)主要以住宅用地、商業(yè)用地為主，除此之外還需要重視養(yǎng)老用地、醫(yī)療用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地等不同項(xiàng)目的投資。在當(dāng)前我國對住宅用地方面的投資力度已有了大幅減弱，再加上土地財政無法延續(xù)，住宅投資規(guī)模在未來將進(jìn)一步銳減。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施投資的過程中，要高度關(guān)注投資項(xiàng)目組合，形成多元化投資措施，合理調(diào)整不同項(xiàng)目投資的比例，才能幫助企業(yè)在投資環(huán)節(jié)中尋找低風(fēng)險、高效益的投資方式，以多元化投資的方式來實(shí)現(xiàn)發(fā)展。企業(yè)在投資環(huán)節(jié)無論選擇何種投資組合，都要關(guān)注資金是否緊缺，結(jié)合各類項(xiàng)目實(shí)際特點(diǎn)高度關(guān)注不同類別項(xiàng)目投資要求，確保企業(yè)所做出的投資能夠盡可能合理，避免企業(yè)在投資環(huán)節(jié)中由于所做的投資方組合和時代不匹配的問題，確保企業(yè)的投資項(xiàng)目能夠得到有序控制。

第三，在投資前開展可行性研究。近年來恒大、碧桂園等企業(yè)案例都表明，即便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模再大，如果存在盲目投資的問題，那么企業(yè)都將走向資金短缺，甚至破產(chǎn)的局面。企業(yè)在投資的過程中，要高度關(guān)注自身的投資可行性分析，結(jié)合自身投資領(lǐng)域形成科學(xué)的風(fēng)險分析措施，將有限的資金投向當(dāng)前市場最需要領(lǐng)域，確保企業(yè)能夠防控資金的風(fēng)險，讓資金有序流動。企業(yè)在投資過程中投資工作不規(guī)范，不僅很可能導(dǎo)致企業(yè)資金被占用，還可能影響企業(yè)的各項(xiàng)活動。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施投資的過程中，要對自身的風(fēng)險進(jìn)行充分分析，在投資前對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，做好對項(xiàng)目的分析規(guī)劃。在風(fēng)險來臨之前就要對各類風(fēng)險做好準(zhǔn)備、應(yīng)對，了解項(xiàng)目的現(xiàn)狀及投資工作流程中的風(fēng)險，確保投資項(xiàng)目得到科學(xué)控制。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資項(xiàng)目之前，要全面關(guān)注內(nèi)外部的各類因素，研究政策導(dǎo)向，關(guān)注投資項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險領(lǐng)域，并且高度關(guān)注各類項(xiàng)目的實(shí)際情況以及開發(fā)周期等方面的要素，確保企業(yè)不同類別的風(fēng)險得到全方位預(yù)測以及有序管理，確保資金得到合理使用，并在投資環(huán)節(jié)落實(shí)具體的資金使用規(guī)劃，動態(tài)掌控資金流向，確保企業(yè)的資金管理工作趨于合理。其次，在企業(yè)后續(xù)投資的過程中，要形成科學(xué)的風(fēng)險管理體系。若投資環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)企業(yè)的償債能力等方面指標(biāo)下降，財務(wù)杠桿過高，那么此時就要適當(dāng)停止擴(kuò)張或放緩?fù)顿Y的速度。在投資過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)部門只有定期對財務(wù)報表進(jìn)行分析，并對不同投資項(xiàng)目進(jìn)行全方位關(guān)注及控制，判斷各項(xiàng)目未來發(fā)展情況及可能發(fā)生的風(fēng)險，形成科學(xué)的投資風(fēng)險預(yù)測措施，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資更加科學(xué)。

第四，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金投入的過程中，資金是否能夠得到科學(xué)配置，決定了企業(yè)是否能夠有序發(fā)展。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入不當(dāng)，很可能發(fā)生資金浪費(fèi)的問題。企業(yè)只有制定嚴(yán)格的資金投資規(guī)劃，制定詳細(xì)的資金使用表，明確各階段資金使用要求，才能確保企業(yè)所做出的資金投資規(guī)劃合理，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對未來一段時期內(nèi)資金管理流程進(jìn)行科學(xué)分析及對企業(yè)項(xiàng)目合理判斷。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，不同項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)成本費(fèi)用與資金消耗都有一定差異，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對不同項(xiàng)目的資金進(jìn)行充分測算以及量化管理，并在開發(fā)過程中對自身的盈利能力、償債能力等有序控制，才能避免盲目開發(fā)新項(xiàng)目的問題，建立精細(xì)化的成本核算體系及預(yù)算管理方案，確保企業(yè)資金有序流轉(zhuǎn)。

第五，對投資工作進(jìn)行量化管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，要有效控制風(fēng)險就要形成量化管理措施，對各類指標(biāo)進(jìn)行有效控制。建立量化管理體系的過程中要求企業(yè)在投資環(huán)節(jié)充分關(guān)注各項(xiàng)投資活動要求，按照投資工作標(biāo)準(zhǔn)化要求對各類數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。在業(yè)務(wù)流程執(zhí)行過程中，充分關(guān)注各環(huán)節(jié)流程控制標(biāo)準(zhǔn)，以此來達(dá)到減輕風(fēng)險以及對不同開發(fā)項(xiàng)目流程進(jìn)行有效控制的目標(biāo)。在此過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，定期對企業(yè)可能引發(fā)風(fēng)險的因素進(jìn)行分析，并定期分析負(fù)債的情況，關(guān)注是否可能發(fā)生資金鏈斷裂的風(fēng)險[2]。為確保企業(yè)的資金能夠?qū)崿F(xiàn)循環(huán)，要分析企業(yè)運(yùn)作過程中各環(huán)節(jié)資金流轉(zhuǎn)情況，選擇恰當(dāng)資金管理方式，讓企業(yè)在運(yùn)營的過程中以最快速度實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)與資金回籠。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會進(jìn)行多個項(xiàng)目同時開發(fā)，在對新項(xiàng)目進(jìn)行投資時，可以加快原項(xiàng)目的建設(shè)和售賣，那么就有足夠資金來投入下個項(xiàng)目減緩資金的壓力。但是近年來很多地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在明顯庫存壓力，在實(shí)施多項(xiàng)同時開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，企業(yè)要關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債率、預(yù)期資金的壓力，確保有效控制企業(yè)的成本。此外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營的過程中，要采用以老項(xiàng)目帶動新項(xiàng)目的方式，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在老項(xiàng)目有明顯的銷售回款時才開展新的項(xiàng)目，以此幫助企業(yè)規(guī)避資金階段風(fēng)險。

4.3 優(yōu)化銷售階段現(xiàn)金流管理

第一，結(jié)合企業(yè)市場發(fā)展趨勢制定銷售策略。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期受到宏觀調(diào)控政策影響，在開發(fā)的過程中不同項(xiàng)目開發(fā)周期有一定差異，但開發(fā)周期通常在3～5年，在這一段時期內(nèi)國家政策、消費(fèi)者需求等方面的變動都會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)帶來明顯影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到預(yù)售證之前，要對各類因素進(jìn)行充分分析，全面關(guān)注不同環(huán)節(jié)情況，提前制定銷售計劃，確保企業(yè)的資金及時回籠。一方面，企業(yè)在發(fā)展過程中要關(guān)注市場情況，對市場客戶消費(fèi)群體進(jìn)行分析，了解客戶狀態(tài)，形成科學(xué)的銷售策略。通過全面開展市場調(diào)研的方式，了解市場需要及消費(fèi)者偏好、競爭對手所采用的銷售策略等信息，確保企業(yè)所制定的銷售規(guī)劃最為合理。另一方面，形成科學(xué)的銷售方案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定銷售方案的環(huán)節(jié)，要對客戶群體購買力、因銷售而產(chǎn)生的稅費(fèi)、利潤分配等方面事項(xiàng)形成靈活的銷售方案。企業(yè)銷售方案要盡可能合理，能夠結(jié)合各項(xiàng)工作情況對銷售活動進(jìn)行科學(xué)安排，并在此過程中加快企業(yè)資金回流，促使資金及時周轉(zhuǎn)。

第二，優(yōu)化企業(yè)的促銷手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售作為資金回流環(huán)節(jié)，是資金管理的重點(diǎn)。要推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把握自身方向，合理制定銷售策略，選擇最佳的促銷策略，才能縮短企業(yè)銷售周期、加快資金回流，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益并降低風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)中，要確保自身能夠滿足消費(fèi)者需求，制定具有競爭力的價格，并塑造良好的形象，加快資金回流。首先，培養(yǎng)一支專業(yè)的營銷團(tuán)隊(duì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)，要重視營銷團(tuán)隊(duì)的管理。銷售人員要面向客戶開展宣傳，因此銷售人員的能力在很大程度上決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目是否能夠及時完成銷售。銷售人員要了解消費(fèi)者的動機(jī)及興趣所在，根據(jù)消費(fèi)者需求調(diào)整自身銷售方案，為客戶帶來需要的產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同類別項(xiàng)目有較大差異，消費(fèi)者不可能僅憑廣告等就做出購買決定。在實(shí)施銷售過程中，只有由銷售人員向其介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)勢等方面信息，才能吸引消費(fèi)者，為企業(yè)的銷售工作提供必要支持[3]。其次，形成科學(xué)的廣告宣傳方案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施廣告宣傳環(huán)節(jié)，不同項(xiàng)目的設(shè)計、建造、運(yùn)營都有較大差異，企業(yè)要結(jié)合自身項(xiàng)目優(yōu)勢兼顧項(xiàng)目銷售進(jìn)度及市場占有率、品牌競爭力等方面要素，形成科學(xué)的廣告策略，重點(diǎn)突出對產(chǎn)品優(yōu)勢的宣傳。在實(shí)施產(chǎn)品優(yōu)勢的宣傳環(huán)節(jié)要把握消費(fèi)者需求，結(jié)合消費(fèi)者實(shí)際情況，形成科學(xué)的廣告宣傳方案。同時在實(shí)施廣告宣傳環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視現(xiàn)代新媒體的宣傳。例如抖音等宣傳適用于年輕群體的首套住房項(xiàng)目。通過合理宣傳的方式，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時完成銷售。

5 結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的市場競爭日益激烈的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作的要求也日益提高。與此同時，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理不當(dāng)，在發(fā)展環(huán)節(jié)產(chǎn)生了一系列問題，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)陷入資金鏈斷裂風(fēng)險中。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要充分關(guān)注現(xiàn)金流管理的工作要求，才能有效防控風(fēng)險，規(guī)避風(fēng)險發(fā)生給企業(yè)帶來影響的問題。在實(shí)施現(xiàn)金流管理的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對資金的籌集、使用、銷售環(huán)節(jié)形成一體化管理機(jī)制，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目形成科學(xué)的管控措施，才能規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理環(huán)節(jié)發(fā)生風(fēng)險?；诖?，文章對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作的要求進(jìn)行研究，認(rèn)為現(xiàn)金流管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的核心，企業(yè)要高度關(guān)注現(xiàn)金流管理的要求，為企業(yè)的發(fā)展提供必要支持。未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施現(xiàn)金流管理的環(huán)節(jié)，可以結(jié)合文章所探討的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)金流管理體系，為企業(yè)發(fā)展提供必要支持。

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[3]魏潔.淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題及應(yīng)對舉措[J].老字號品牌營銷，2022（2）：151-153.