摘 要:房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)具有很大的不確定性,因此,房地產(chǎn)企業(yè)需要綜合分析影響投資決策的各種因素,以確保投資決策的科學(xué)性?;诖耍疚膹沫h(huán)境、經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)責(zé)任四個(gè)維度,分析了影響房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的因素,以期為房地產(chǎn)企業(yè)制定合理的投資決策提供參考。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);投資決策;影響因素;財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
2024年7月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2024年1—6月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況》顯示,2024年1—6月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資52 529億元,同比下降10.1%。在此背景下,房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,必須完善投資決策體系,制訂科學(xué)、合理的投資決策方案。
目前,房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策方面面臨的問(wèn)題主要包括現(xiàn)金流量不確定、產(chǎn)品定位難度大、投資收益率難以控制等。在現(xiàn)金流方面,房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的施工合同一般為固定總價(jià)合同,建設(shè)成本相對(duì)可控;但是銷(xiāo)售價(jià)格因未來(lái)市場(chǎng)的不確定性而較難預(yù)測(cè),加之房地產(chǎn)企業(yè)普遍依賴(lài)外部融資,導(dǎo)致現(xiàn)金凈流量難以預(yù)測(cè)。在產(chǎn)品定位方面,當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),就必須打造獨(dú)特的產(chǎn)品定位。然而,產(chǎn)品定位涉及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)需求、品牌建設(shè)等多個(gè)方面,并且定位方案一旦確定就難以變更,這在一定程度上增加了產(chǎn)品定位的難度。在投資收益率方面,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取以價(jià)換量的策略,這種策略雖然能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)快速回籠資金,減輕財(cái)務(wù)壓力,但是會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益率,降低企業(yè)的長(zhǎng)期盈利能力。
在分析房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的影響因素時(shí),筆者綜合考慮了內(nèi)外部環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、風(fēng)險(xiǎn)等因素,盡可能確保各因素的全面性;收集和處理了與各因素相關(guān)的數(shù)據(jù),以驗(yàn)證影響因素的準(zhǔn)確性。
筆者先根據(jù)與房地產(chǎn)投資決策相關(guān)的文獻(xiàn),前文所述的投資決策問(wèn)題以及《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》,初步確定了影響因素;然后根據(jù)工作實(shí)踐,應(yīng)用德?tīng)柗品ǎ_定了關(guān)鍵影響因素,并通過(guò)分析投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各類(lèi)因素,從環(huán)境、經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)責(zé)任4個(gè)維度對(duì)影響因素進(jìn)行分解,最終得出影響房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的因素(見(jiàn)表1)。
(一)環(huán)境維度
環(huán)境維度主要涉及宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境三個(gè)方面。
宏觀環(huán)境因素主要包括調(diào)控政策、財(cái)稅政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)狀況等。例如,放寬限購(gòu)、調(diào)整首付比例及貸款利率等政策將增加購(gòu)房者的數(shù)量;契稅減免或補(bǔ)貼政策可減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān);區(qū)域規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、人均收入水平會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品定位,進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的有效性。
行業(yè)環(huán)境因素主要包括市場(chǎng)供求關(guān)系、量?jī)r(jià)走勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重購(gòu)房者的需求,根據(jù)供求關(guān)系定位細(xì)分市場(chǎng)。受市場(chǎng)下行壓力的影響,2024年上半年,房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取以價(jià)換量的策略,因此,他們需要在投資決策時(shí)注重成本控制和盈虧平衡分析。另外,他們還需要從產(chǎn)品的地理位置、配套基礎(chǔ)設(shè)施、品質(zhì)和價(jià)格出發(fā),將自己的產(chǎn)品與區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品對(duì)比,打造差異化的產(chǎn)品,以展示產(chǎn)品特色,增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
內(nèi)部環(huán)境因素主要包括資金實(shí)力、管理能力、技術(shù)水平、人員等。較強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力能夠保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工進(jìn)度,提振消費(fèi)者信心;增強(qiáng)管理能力能夠提高投資決策效率;提高技術(shù)水平能夠保障項(xiàng)目的質(zhì)量;人員是內(nèi)部環(huán)境因素中的核心因素,提升決策層的戰(zhàn)略制定能力、員工的創(chuàng)新能力和協(xié)作能力,有利于房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的投資決策。
(二)經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)維度
1.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
事前財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果是分析財(cái)務(wù)可行性、判斷項(xiàng)目可行與否的重要依據(jù)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)應(yīng)按照確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及編制輔助報(bào)表、編制現(xiàn)金流量表及利潤(rùn)表、計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)三個(gè)步驟來(lái)實(shí)施。前兩步需要注意的是:在編制表格時(shí),各部門(mén)應(yīng)統(tǒng)一填寫(xiě)規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn),如統(tǒng)一名詞的定義、統(tǒng)一金額單位等,以確保數(shù)據(jù)互通。
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)應(yīng)從盈利能力、償債能力和財(cái)務(wù)生存能力三個(gè)方面入手。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇會(huì)直接影響投資決策結(jié)果,因此,決策主體需要根據(jù)實(shí)際情況選擇和調(diào)整評(píng)價(jià)指標(biāo),以準(zhǔn)確反映投資回報(bào)情況,為投資決策提供量化依據(jù)。具體來(lái)說(shuō),盈利能力指標(biāo)包括總投資收益率、靜態(tài)回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值率等;償債能力指標(biāo)包括利息備付率、償債備付率、借款償還期等;財(cái)務(wù)生存能力指標(biāo)包括現(xiàn)金凈流量、累計(jì)盈余資金等。
2.不確定性分析
財(cái)務(wù)分析中部分基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是筆者根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算的。由于主觀預(yù)測(cè)的局限性、環(huán)境的復(fù)雜性和時(shí)間的變化,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)具有一定的不確定性。對(duì)此,房地產(chǎn)企業(yè)需要分析不確定因素的變化范圍及其可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)影響,并判斷企業(yè)能否承受這些變化,以降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。
不確定性分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析。盈虧平衡分析通過(guò)假設(shè)所有產(chǎn)品均可出售,分析銷(xiāo)售額、變動(dòng)成本(稅金和建設(shè)成本)、固定成本(土地成本)的變化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響,以判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利情況。敏感性分析包括單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。房地產(chǎn)行業(yè)中對(duì)收益影響最大的因素是銷(xiāo)售價(jià)格與土地價(jià)格。因此,房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行單因素敏感性分析或選擇土地價(jià)格和銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行雙因素敏感性分析。
3.隱性成本
隱性成本是指房地產(chǎn)企業(yè)損失使用自身資源機(jī)會(huì)的成本,不易精確計(jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)一般從組織角度和信息角度來(lái)分析隱性成本。從組織角度來(lái)看,隱性成本分析可從企業(yè)層、管理層和員工層三個(gè)層面入手。其中,企業(yè)層對(duì)應(yīng)信用成本,該成本是指為達(dá)成交易而取得客戶信任的成本;管理層對(duì)應(yīng)決策成本,高素質(zhì)的決策者能夠提高決策的科學(xué)性;員工層對(duì)應(yīng)素質(zhì)成本,該成本是指因員工素質(zhì)較低而造成的損失以及為提高員工素質(zhì)而產(chǎn)生的費(fèi)用。從信息角度來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)信息和國(guó)家政策的解讀能力也會(huì)在一定程度上影響隱性成本。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)掌握市場(chǎng)需求變化,就可能導(dǎo)致項(xiàng)目銷(xiāo)售困難,庫(kù)存積壓,營(yíng)銷(xiāo)成本增加。另外,隱性成本還包括因政策調(diào)整、項(xiàng)目延期等而增加的成本,這些成本都將影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資效果和盈利能力。因此,房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合實(shí)際情況,從隱性成本的源頭出發(fā),采取員工培訓(xùn)、制度完善、流程再造等有針對(duì)性的措施,降低隱性成本,預(yù)測(cè)投資收益,做出科學(xué)的投資決策。
4.運(yùn)行維護(hù)階段成本
傳統(tǒng)的建設(shè)模式往往“重開(kāi)發(fā)、輕運(yùn)營(yíng)”。然而,運(yùn)行維護(hù)階段成本關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本和運(yùn)營(yíng)期收益,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策具有重要影響。因此,房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、改進(jìn)施工工藝等方式,降低運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段的成本,或者采用數(shù)字化的管理手段,實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的高效共享,為運(yùn)行維護(hù)階段的數(shù)據(jù)查閱和調(diào)用提供便利。這些都會(huì)影響投資決策。
(三)風(fēng)險(xiǎn)維度
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資金量大、建設(shè)周期長(zhǎng),因此,房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn),包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、氣候風(fēng)險(xiǎn)等。在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)方面,建設(shè)成本上升、銷(xiāo)售價(jià)格下降、同行降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)等因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響,房地產(chǎn)企業(yè)需要具有較強(qiáng)的價(jià)格把控能力。在施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)方面,項(xiàng)目如期交付能夠提振購(gòu)房者信心,提升房地產(chǎn)企業(yè)形象,促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。因此,房地產(chǎn)企業(yè)需要科學(xué)管控工程時(shí)間、工序和資金,以最大限度地降低施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。在氣候風(fēng)險(xiǎn)方面,高低溫、暴雨、大雪等極端天氣可能會(huì)延誤工期、損壞建筑,這也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出了新的要求。這些風(fēng)險(xiǎn)因素直接影響著投資項(xiàng)目的進(jìn)展和盈利能力,房地產(chǎn)企業(yè)需要制訂有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案,以降低風(fēng)險(xiǎn),提高投資決策的成功率。
(四)社會(huì)責(zé)任維度
房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任包括對(duì)消費(fèi)者、城市和環(huán)境的責(zé)任。具體來(lái)說(shuō),向消費(fèi)者如期交付高品質(zhì)住宅、提升建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參與城市更新項(xiàng)目、推廣綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)、減少資源消耗等都是房地產(chǎn)企業(yè)需要履行的社會(huì)責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)需要將這些社會(huì)責(zé)任納入投資決策中,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展的和諧統(tǒng)一。
環(huán)境、經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)責(zé)任4個(gè)維度的影響因素并非孤立存在,而是彼此關(guān)聯(lián)、相互影響的。房地產(chǎn)企業(yè)需要充分分析這些影響因素,構(gòu)建科學(xué)的投資決策體系,以提高投資決策的準(zhǔn)確性。此外,本文雖然識(shí)別出影響房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的關(guān)鍵因素,但是尚未分析各因素的權(quán)重。未來(lái),筆者將從各因素的權(quán)重方面出發(fā),進(jìn)一步研究房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的影響因素。
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(作者單位:李永康,河南日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)有限公司;丁光堯,經(jīng)濟(jì)管理出版社)