論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理的重要性

摘要：本文在概述融資管理含義和目標(biāo)的基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理的重要性，剖析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理的關(guān)鍵要素，歸納總結(jié)了戰(zhàn)略性融資管理的實(shí)施方法，提出了融資管理面臨的挑戰(zhàn)與應(yīng)對策略，希望通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理的綜合分析，為相關(guān)研究提供參考，為未來研究提供有價(jià)值的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資管理；戰(zhàn)略性融資；融資策略

DOI：10.12433/zgkjtz.20241620

在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常面臨著巨大的融資需求和融資壓力。為了擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模、加快項(xiàng)目進(jìn)度、提升競爭力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該高效管理融資全過程。融資管理作為企業(yè)資金管理不可或缺的一部分，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展尤為重要。

一、融資管理概述

（一）融資管理的含義

融資管理是指企業(yè)為滿足其經(jīng)營和發(fā)展需要，通過各種融資渠道來獲取資金，并對所獲得的資金進(jìn)行規(guī)劃、管理和控制的過程。融資管理涉及企業(yè)的籌資、資金配置和風(fēng)險(xiǎn)管理等方面，旨在優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)、提高企業(yè)價(jià)值。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著巨大的融資需求和融資壓力。通過有效的融資管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠降低貸款利率、管理方法交易風(fēng)險(xiǎn)、提升投資收益率，最終實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

（二）融資管理的目標(biāo)

融資管理的主要目標(biāo)是為用戶提供所需的資金，以推動其經(jīng)營與發(fā)展。具體來說，融資管理目的包括根據(jù)其戰(zhàn)略布局和業(yè)務(wù)計(jì)劃，合理估計(jì)將來的資金需求，并選擇合適的融資方式來滿足要求。通過有效的融資管理，企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模增長和業(yè)務(wù)開拓，增強(qiáng)市場競爭力。融資成本是企業(yè)融資過程中的重要指標(biāo)之一。通過調(diào)整資本結(jié)構(gòu)、選擇適合自己的融資方式與控制資金成本等方式，企業(yè)能夠降低貸款利率，提升營運(yùn)能力。融資過程中還存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，例如，信貸風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)控制等。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)和控制、合理布局資金投入創(chuàng)建監(jiān)管制度等方式，企業(yè)能夠高效管理交易風(fēng)險(xiǎn)，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。通過調(diào)整資本結(jié)構(gòu)、提升融資效率和降低貸款利率等方式，企業(yè)能夠最大限度地提高投資收益率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理的重要性

（一）資金需求與規(guī)模擴(kuò)張

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為一個(gè)資本密集型行業(yè)，需要大量資金以支持項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營。土地購置、建筑工程施工、品牌推廣等各個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金分配。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)務(wù)開拓都少不了資金的支持。在這樣的情況下，高效的融資管理顯得尤為重要。通過融資管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠滿足自己的融資需求。融資方式的多樣化能使企業(yè)獲取更多的自有資金，進(jìn)而充分滿足其新項(xiàng)目的資金需求。比如，企業(yè)通過銀行借款、股票發(fā)行、股權(quán)質(zhì)押融資等方式來獲得資金。融資管理能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大和業(yè)務(wù)開拓。適度的資產(chǎn)引入能夠推動企業(yè)開展更多和更大規(guī)模的新項(xiàng)目，提高市場競爭力。在競爭激烈的情形下，唯有通過擴(kuò)大規(guī)模和業(yè)務(wù)開拓，企業(yè)才能更好地立足市場，并獲得更大的市場份額。

（二）降低融資成本

融資成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資時(shí)需要考慮的重要因素。融資成本包含利息、服務(wù)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用等。不同種類的融資方式也有不同的成本和標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身需求和實(shí)際情況選擇最理想的融資方式，如銀行借款、股票發(fā)行、股權(quán)質(zhì)押融資等。比較不同渠道的成本和年利率，并充分考慮借款期限和協(xié)調(diào)能力等多種因素，以降低貸款利率?？茖W(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)能夠降低貸款利率。企業(yè)通過資產(chǎn)重組、認(rèn)股權(quán)證發(fā)售等方式來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低高成本融資模式的應(yīng)用。根據(jù)合理安排不同種類的融資方式，使得整體資金成本減少。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠吸引長期戰(zhàn)略投資者參與股權(quán)融資，從而得到較低的貸款利率。管控融資風(fēng)險(xiǎn)也是降低貸款利率的重要途徑。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的經(jīng)營情況和市場情況，嚴(yán)格控制借款額度、借款期限，防止過分依賴短期內(nèi)高成本融資。與此同時(shí)，強(qiáng)化對融資合同管理和風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，保證立即償還欠款，降低額外逾期利息和毀約花費(fèi)。

（三）管理資金風(fēng)險(xiǎn)

在開展融資決策以前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全方位的風(fēng)險(xiǎn)評估，針對市場情況、項(xiàng)目可研報(bào)告、經(jīng)營情況和資信情況等方面風(fēng)險(xiǎn)性展開分析。通過合理評價(jià)和控制方法，能夠減少欠佳融資決策帶來的損失。比如，企業(yè)能夠進(jìn)行市場調(diào)查和市場需求分析，以了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和收益，并依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)級別制定合理的融資策略。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)業(yè)務(wù)需求和自有資金特征，合理布局資產(chǎn)。根據(jù)多樣化的融資方式和適度的營運(yùn)資本，減少對單一融資方式的依賴，弱化金融市場波動對企業(yè)的沖擊。與此同時(shí)，還需要注意均衡債務(wù)和股份比例，不要過度杠桿化。企業(yè)可以選擇多種多樣的融資模式，如銀行貸款、債券發(fā)行、股權(quán)融資等，滿足不同項(xiàng)目的資金需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該建立完善的資金管控體制，實(shí)時(shí)跟蹤與控制資金注入和流出狀況。建立全面預(yù)算管理、財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)體制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和改正資產(chǎn)使用過程中的難題與風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，企業(yè)也可以利用信息技術(shù)手段，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，及時(shí)獲取與分析統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行相應(yīng)的管理決策調(diào)節(jié)。

（四）提高投資回報(bào)率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的最終目的是提高回報(bào)率。合理的融資結(jié)構(gòu)可以降低資金成本，提高資本效率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過多樣化的融資模式，如股票發(fā)行、股權(quán)質(zhì)押融資等，達(dá)到股權(quán)融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。通過適當(dāng)比例營運(yùn)資本和融資工具使用，能夠減少利息費(fèi)用和還款負(fù)擔(dān)，提升投資收益率。高效的管理融資過程能提高融資效率，降低時(shí)間和成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要具有良好的融資管理方案，包含明確的資金需求、完備的融資方案和程序、高效率的溝通與聯(lián)動機(jī)制等。根據(jù)簡單化審批流程、提升信息公開和報(bào)告體制等措施，能夠快速獲得資產(chǎn)，使融資過程更高效。降低貸款利率是提升投資收益率的一個(gè)重要方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過選擇適合自己的融資方式、調(diào)優(yōu)資本結(jié)構(gòu)和引進(jìn)對策投資等方式來降低貸款利率。除此之外，企業(yè)也可以通過積極主動與金融機(jī)構(gòu)商談、提升融資條件和利息等方式來降低貸款利率，進(jìn)而提升投資收益率。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理的關(guān)鍵要素

（一）資金需求的合理估計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行融資以前，必須對項(xiàng)目的資金需求進(jìn)行科學(xué)估計(jì)，主要包括項(xiàng)目的土地購置、建筑工程施工、品牌推廣等多個(gè)方面的資金需求。精確融資需求可以幫助企業(yè)規(guī)避融資過多或融資不足的問題，保證融資額和項(xiàng)目實(shí)際需要相符。

（二）融資渠道的選擇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠通過多種渠道進(jìn)行融資，如銀行借款、股票發(fā)行、股權(quán)質(zhì)押融資等。而選擇適合自己的融資方式是核心要素之一，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身實(shí)際情況和資金需求，充分考慮資金成本、融資期限、融資額等多種因素，選擇最適宜的融資方式。

（三）融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

融資結(jié)構(gòu)是指企業(yè)在融資過程中的各種融資模式搭配和對應(yīng)關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，精準(zhǔn)分析融資模式利益與風(fēng)險(xiǎn)。比如，能夠通過調(diào)節(jié)負(fù)債占比、科學(xué)安排自有資金和債務(wù)金占比，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和資金成本，提升企業(yè)的財(cái)務(wù)可靠性和可持續(xù)發(fā)展能力。

（四）融資成本的控制

融資成本是企業(yè)融資的時(shí)候需要關(guān)注的重要因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過合理年利率商談、減少手續(xù)費(fèi)用、提升融資機(jī)會等方式降低貸款利率。嚴(yán)格控制融資成本能減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，提升投資收益率。

四、戰(zhàn)略性融資管理的實(shí)施

（一）風(fēng)險(xiǎn)評估與控制

在進(jìn)行融資前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要進(jìn)行全方位的風(fēng)險(xiǎn)評估，鑒別和評估各種各樣的潛在風(fēng)險(xiǎn)要素，主要包括經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)等。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，企業(yè)可以更好地了解和掌握自身面臨的挑戰(zhàn)，采取相應(yīng)的措施來調(diào)節(jié)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（二）融資策略的制定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略和融資需求，制定合適的融資策略。融資策略包含融資額、融資模式、融資期限等方面管理決策。比如，企業(yè)可以考慮長期性債券融資或是短期借款融資，挑選股權(quán)質(zhì)押融資或是股票發(fā)行等。融資策略的確立應(yīng)當(dāng)符合企業(yè)的持續(xù)建設(shè)規(guī)劃，并確定市場情況和行業(yè)競爭格局。

（三）資金運(yùn)作與監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立有效的資金運(yùn)營和監(jiān)控體制，保證融資資金的合理利用，主要包括創(chuàng)建資金預(yù)算資金分配、制訂資金分配標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)建內(nèi)控體系等。通過有效的資金運(yùn)營和監(jiān)控，企業(yè)能夠及時(shí)掌握資金運(yùn)營狀況，防止資產(chǎn)浪費(fèi)或亂用，保證融資資金合理安排。

五、融資管理的挑戰(zhàn)與應(yīng)對策略

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定因素可能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資管理產(chǎn)生負(fù)面影響，比如，國家貨幣政策、利率變動、通脹等多種因素都有可能導(dǎo)致融資成本的上升或自有資金的減少。為應(yīng)對這類考驗(yàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過多種多樣融資模式，如銀行借款、股票發(fā)行、股權(quán)質(zhì)押融資等，分散自有資金，減少對單一融資方式的依賴，以減輕金融情況變化對企業(yè)造成的危害，確保融資方式的可靠性和穩(wěn)定性。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立有效的風(fēng)險(xiǎn)管理和監(jiān)測體制，密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的改變，進(jìn)行相應(yīng)的融資決策。比如，企業(yè)可以借助信息技術(shù)手段創(chuàng)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，及時(shí)獲取與分析統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行相應(yīng)的管理決策調(diào)整。

（二）法規(guī)與政策變化

法規(guī)及政策變化可能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資管理產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。比如，房貸政策、股票發(fā)行現(xiàn)行政策、發(fā)售要求等都可能發(fā)生變化。為應(yīng)對這類考驗(yàn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)或部門，及時(shí)監(jiān)控和剖析法規(guī)及政策的變化。整個(gè)團(tuán)隊(duì)可以和政府部門、權(quán)威機(jī)構(gòu)和法律事務(wù)所保持密切聯(lián)系，了解最新的法規(guī)和政策趨勢，并對很有可能產(chǎn)生的影響進(jìn)行評價(jià)。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)法規(guī)及政策的變化，及時(shí)糾正自己的融資策略和運(yùn)作模式。比如，借款人在政策收緊的情形下，企業(yè)可以選擇別的融資方式，如股票發(fā)行、股權(quán)質(zhì)押融資等，從而減少對銀行借款的依賴。除此之外，企業(yè)能夠主動與政府部門溝通與協(xié)作，爭取更多的政策支持和特惠。比如，可以爭取政府提供的補(bǔ)助、財(cái)政性資金、減免稅費(fèi)等各項(xiàng)政策，以降低企業(yè)的融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。

（三）市場風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)市場的波動和可變性可能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資管理帶來風(fēng)險(xiǎn)。比如，銷售市場需求下降、市場競爭激烈、土地資源漲價(jià)等都有可能導(dǎo)致企業(yè)的營運(yùn)能力下降。為應(yīng)對這類挑戰(zhàn)，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)市場調(diào)查與分析，及時(shí)掌握行業(yè)動態(tài)和發(fā)展趨勢?？梢酝ㄟ^按時(shí)收集和分析消費(fèi)數(shù)據(jù)、與協(xié)會和總商會溝通交流、參與行業(yè)會議等方式來完成。全面了解市場的需求、市場競爭情況及地價(jià)等方面的變化，企業(yè)可以更好地制訂融資策略及計(jì)劃。另外，企業(yè)需要制定靈活多變的融資策略及計(jì)劃，以滿足當(dāng)前市場發(fā)展趨勢。比如，在市場需求下降的情況下，可以選擇延遲時(shí)間項(xiàng)目建設(shè)或者減少投資總額，從而降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)；在土地漲價(jià)的情形下，尋找更多的土地資源，或充分利用土地資源進(jìn)行二次開發(fā)等。

（四）內(nèi)部管理與監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控管理和監(jiān)控不夠可能會致使融資管理風(fēng)險(xiǎn)提升。比如，融資申請、審核、應(yīng)用等環(huán)節(jié)的監(jiān)控和管理落實(shí)不到位，可能導(dǎo)致融資資金被濫用或消耗。為應(yīng)對這類考驗(yàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立和完善內(nèi)部結(jié)構(gòu)管理和控制管理體系，包含完備的財(cái)務(wù)管理、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、內(nèi)部控制審計(jì)等多個(gè)方面。企業(yè)應(yīng)該常態(tài)化開展內(nèi)部控制審計(jì)，對融資項(xiàng)目執(zhí)行情況進(jìn)行審查和指導(dǎo)，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)和改正存在的不足。與此同時(shí)，企業(yè)必須做好數(shù)據(jù)庫管理和風(fēng)險(xiǎn)評估工作，保證數(shù)據(jù)安全。除此之外，企業(yè)在資產(chǎn)使用中還需要建立有效的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，對關(guān)鍵安全風(fēng)險(xiǎn)開展管理和控制，并強(qiáng)化對融資資金的監(jiān)控和管理?？梢酝ㄟ^建立詳盡的融資管理制度和完善，確立有關(guān)人員崗位職責(zé)和管理權(quán)限，保證融資資金正常運(yùn)行。與此同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該建立和完善審查機(jī)制，對融資申請、審核和應(yīng)用等各個(gè)環(huán)節(jié)開展嚴(yán)格監(jiān)控，避免融資資金被濫用。此外，企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)對內(nèi)部員工的培訓(xùn)教育，提升內(nèi)控管理和監(jiān)控水準(zhǔn)。企業(yè)通過按時(shí)培訓(xùn)和考核等形式，強(qiáng)化員工的法律意識和危機(jī)意識，強(qiáng)化員工的規(guī)范意識和責(zé)任感，有效預(yù)防和減少內(nèi)控管理和監(jiān)控漏洞的發(fā)生。

六、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金以支持規(guī)模擴(kuò)大和盈利能力的提高，因而融資管理對企業(yè)的發(fā)展尤為重要。融資管理的目的是使企業(yè)在融資需求層面獲得滿足，并降低貸款利率、管理交易風(fēng)險(xiǎn)和提升投資收益率。在融資管理中，資金需求的合理估計(jì)、融資渠道的選擇、融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和融資成本的控制是核心要素。與此同時(shí)，企業(yè)還要執(zhí)行戰(zhàn)略融資管理，包含風(fēng)險(xiǎn)評估與控制、融資策略的制定和資金運(yùn)作與監(jiān)控。但是融資管理正面臨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢產(chǎn)生的影響、法規(guī)與政策變化、市場風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部管理與監(jiān)控等考驗(yàn)。為應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，企業(yè)可以建立多元化融資渠道和資金來源、密切關(guān)注政策和市場變化、加強(qiáng)內(nèi)部管理和監(jiān)控，以實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

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