北京房?jī)r(jià)“腰斬”傳言背后

“北京房?jī)r(jià)體系全面坍塌”“信仰崩塌，東三環(huán)房?jī)r(jià)‘腰斬”“跌麻了，北四環(huán)跌破5萬，南二環(huán)跌破4萬，南四環(huán)跌破3萬”……近日，不少房產(chǎn)自媒體密集唱衰北京樓市。在大部分市民的感受中，樓市確實(shí)處在下行態(tài)勢(shì)。但是房?jī)r(jià)真的“腰斬”了嗎？根據(jù)自媒體提及的房源，記者實(shí)地進(jìn)行了走訪調(diào)查。

降價(jià)背后另有玄機(jī)

“二環(huán)房?jī)r(jià)跌到3.6萬元……”這一信息從2月底開始頻繁出現(xiàn)在北京樓市自媒體和房產(chǎn)中介的朋友圈。該房源是一套位于北京南三環(huán)內(nèi)106平方米的南北三居室，成交價(jià)為390萬元，對(duì)比同戶型掛牌價(jià)670萬元，業(yè)主“自刀”40 %。

“看上去價(jià)格誘人，但大多數(shù)客戶來看了直搖頭?！边@是當(dāng)?shù)刂薪槿藛T見到記者說的第一句話。這處已售賣的房產(chǎn)位于豐臺(tái)區(qū)西羅園三區(qū)一處建于上世紀(jì)80年代的“L”形居民樓拐角處的四層，雖然客廳、主臥室和廚房朝南，但窗戶與對(duì)面樓體距離不足5米，導(dǎo)致客廳與廚房窗戶完全被遮擋，主臥遮擋了一半，而且電梯無法直達(dá)。

“快速成交背后有高人指點(diǎn)?！睋?jù)知情人士介紹，賣房當(dāng)天看房人高達(dá)60多組，有意向的僅有兩三個(gè)人，以“二環(huán)‘腰斬價(jià)、距離天安門5公里、到天壇2公里”等引流噱頭，全城中介帶看房人接踵而至，火熱氣氛烘托再加上各種話術(shù)，很容易影響一些缺乏經(jīng)驗(yàn)的“小白”客戶心理。

“這套房子在我們看來就是市場(chǎng)成交價(jià)?！惫ぷ魅藛T調(diào)出了以往的交易信息，2021年該樓同戶型的成交價(jià)為420萬元，裝修更好，而目前市場(chǎng)價(jià)格比2021年高點(diǎn)普遍低10%以上，算起來這套甚至不如其他房子更有“性價(jià)比”。通過查詢數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，周邊沒有“硬傷”的二手房近期成交價(jià)基本都在4萬元到5萬元。

臨近南三環(huán)的“老破小”集中區(qū)域一直是價(jià)格“洼地”，那么黃金地段的優(yōu)質(zhì)次新房也“腰斬”是怎么回事？另一個(gè)流傳甚廣的“案例”是位于東三環(huán)華潤(rùn)置地開發(fā)的鳳凰城小區(qū)，184平方米的“豪宅”一口價(jià)1000萬元，每平方米5.4萬元，而一年前該小區(qū)的成交單價(jià)在10萬元左右，號(hào)稱是“北京史上首例腰斬的房子”。

記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)其背后“另有玄機(jī)”。這套房源位于小區(qū)內(nèi)偏僻角落的塔樓一層，純東向，被大樹遮擋采光極差，性質(zhì)是住宅，看上去卻像“底商”，對(duì)外開了兩個(gè)門，戶型也與普通住宅戶型有很大差異。據(jù)調(diào)查，此房長(zhǎng)期出租作為工作室使用，客戶缺錢急售，付款周期非?？量?。熟悉小區(qū)的中介普遍認(rèn)為，此房不能和正常住宅相提評(píng)論，看似便宜很多，實(shí)際性價(jià)比卻“很難說”。

樓市期待“春天”

北京房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未到所謂“腰斬”程度，但包括北京在內(nèi)的一線城市樓市確實(shí)處于非常低迷的階段，掛牌量居高不下，價(jià)格方面也出現(xiàn)明顯下降。

一位資深樓市觀察人士介紹說，實(shí)際降價(jià)最多的集中在之前過度炒作的“老破小”學(xué)區(qū)房和部分遠(yuǎn)未達(dá)預(yù)期的次新房，此前漲幅過高，屬于正?；貧w。比如北京所謂“最牛學(xué)區(qū)房”蜂鳥社區(qū)中的“占坑房”從最高峰的1000萬元一套跌到五六百萬元一套。

從北京的成交情況來看，安居客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示北京二手房2月掛牌均價(jià)51772元/平方米，環(huán)比上月下跌2.35%，同比去年同期下跌11.56%，二手住宅網(wǎng)簽6332套，比去年同期減少近2000套。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，雖然2023年是房地產(chǎn)行業(yè)極為困難的一年，但2023年中國(guó)新房和二手房銷售面積合計(jì)約15.1億平方米、銷售金額合計(jì)約17.4萬億元，同比仍分別增長(zhǎng)6.3%和5.8%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然全國(guó)樓市市場(chǎng)低迷，一線城市處于普跌狀態(tài)，回到健康發(fā)展軌道還有很長(zhǎng)一段路要走，但市場(chǎng)需求量仍大，隨著周期變化，需求還會(huì)進(jìn)一步釋放。

房地產(chǎn)政策將迎大調(diào)整

今年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)的表述增多，重點(diǎn)提及標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、加大保障性住房建設(shè)和供給、滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求等方面。

3月22日，李強(qiáng)總理主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，進(jìn)一步推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效。

記者注意到，此次國(guó)常會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的部署與政府工作報(bào)告相比有進(jìn)一步的拓展，如對(duì)于商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，“完善”變?yōu)椤案母铩?；?duì)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式，“加快構(gòu)建”變成了“著力構(gòu)建”；還增加了“系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策”“有效激發(fā)潛在需求”“加大高品質(zhì)住房供給”的表述，特別是“有效激發(fā)潛在需求”的新表述引人矚目。

一套位于南三環(huán)內(nèi)106 平方米的南北三居室，成交價(jià)為390 萬元，引發(fā)市場(chǎng)輿論“震動(dòng)”。 攝影/王哲

嚴(yán)躍進(jìn)接受《中國(guó)報(bào)道》記者采訪時(shí)表示，此次會(huì)議罕見大篇幅系統(tǒng)提及房地產(chǎn)內(nèi)容，定性強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重要性，對(duì)于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)功能和社會(huì)作用作了非常清晰的闡述，對(duì)今年兩會(huì)后的工作作了重要部署，焦點(diǎn)在“優(yōu)化”上，這意味著二季度各地將再次迎來房地產(chǎn)政策優(yōu)化潮，接下來將有“大招”出現(xiàn)，如一線城市放松限購(gòu)、金融體系優(yōu)化融資模式、預(yù)售制度改革等都值得期待。

中房研究院執(zhí)行院長(zhǎng)肖勇解讀說，國(guó)常會(huì)對(duì)于樓市傳遞的信號(hào)是積極而明確的，房地產(chǎn)穩(wěn)定大局乃重中之重，房地產(chǎn)政策優(yōu)化力度可以更大，分層分城施策；“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，市長(zhǎng)的歸市長(zhǎng)?！毙逝c公平兼顧，放飛與保底并重。“核心城市可以放開大戶型、高品質(zhì)的樓市市場(chǎng)，有錢愿買盡買；同時(shí)充分保障中小面積房產(chǎn)的價(jià)格和供給，滿足保護(hù)剛需剛改群體需求。”肖勇表示。

記者注意到，核心城市今年早些時(shí)候已經(jīng)陸續(xù)不斷優(yōu)化樓市政策，2月初，北京通州優(yōu)化了購(gòu)房政策，落戶或者就業(yè)家庭不再“雙限”；上海松綁外環(huán)以外非本市戶籍單身人士限購(gòu)；深圳實(shí)施落戶即可購(gòu)房，非深戶籍人群社保或所得稅繳納年限從5年降至3年……

全國(guó)人大代表、58同城董事長(zhǎng)兼CEO姚勁波也對(duì)《中國(guó)報(bào)道》記者表示，他對(duì)今年樓市判斷謹(jǐn)慎樂觀，理由是今年穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破的宏觀政策基調(diào)給房地產(chǎn)政策帶來了更強(qiáng)的優(yōu)化預(yù)期，多項(xiàng)利好之下，對(duì)于市場(chǎng)情緒具有一定的修復(fù)作用。

“房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)塌，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)亂。”北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長(zhǎng)宋向清預(yù)測(cè)，在新一輪新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系優(yōu)化調(diào)整下，重新構(gòu)建的房地產(chǎn)發(fā)展新模式和重新完善的房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)制度，將給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供新動(dòng)能。