以房抵債協(xié)議可否排除強(qiáng)制執(zhí)行的研究

吳永波

摘 要｜近些年在實(shí)務(wù)中，民事案件有關(guān)“以房抵債”類訴訟案件數(shù)量日益增多，引發(fā)了廣泛的關(guān)注。案外人憑借以房抵債協(xié)議可否排除強(qiáng)制執(zhí)行，成了一個(gè)熱點(diǎn)問題。通過檢索最高院關(guān)于此類案件的裁判，可以發(fā)現(xiàn)最高院裁判意見以不能排除為主，主要原因在于以房抵債協(xié)議不能被認(rèn)定為是房屋買賣合同，從而不能滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的要件。同時(shí)，在最高院認(rèn)為可以排除強(qiáng)制執(zhí)行的判決中，通過歸納總結(jié)，可以發(fā)現(xiàn)如若雙方在簽訂以房抵債協(xié)議中載明終止原債權(quán)債務(wù)關(guān)系，同時(shí)建立新的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同關(guān)系，此時(shí)構(gòu)成債之更改，那么以房抵債協(xié)議就有被認(rèn)定為是買賣合同的空間，就有適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的余地，從而案外人的訴請(qǐng)有機(jī)會(huì)可以得到法院的支持。

關(guān)鍵詞｜以房抵債協(xié)議；以物抵債；買賣合同；債之更改；排除強(qiáng)制執(zhí)行

1 背景

以房抵債屬于以物抵債，它并不是個(gè)法律術(shù)語，通俗來說，就是債務(wù)屆期沒有履行，債務(wù)人將自己的房產(chǎn)抵給債權(quán)人用以清償未能履行的債務(wù)。在債務(wù)人與債權(quán)人達(dá)成以房抵債的協(xié)議后，沒有將案涉房屋進(jìn)行過戶登記，若此時(shí)債務(wù)人還有其他債務(wù)涉及訴訟，相關(guān)債權(quán)人向法院申請(qǐng)執(zhí)行債務(wù)人名下抵債的房屋，在這種情況下，以房抵債的權(quán)利人必定會(huì)通過提起案外人執(zhí)行異議之訴來排除強(qiáng)制執(zhí)行，那么以房抵債的權(quán)利人是否可以憑借以房抵債協(xié)議排除強(qiáng)制執(zhí)行，成了一個(gè)熱點(diǎn)問題。

截至2023年3月底，通過Alpha數(shù)據(jù)庫搜索案例，以“執(zhí)行異議之訴”和“以房抵債”為關(guān)鍵詞，共找到18，549條結(jié)果，民事案由18，038件，執(zhí)行案由471件，引用的最多的實(shí)體法條為《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條，且判決結(jié)果中駁回的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于支持的數(shù)量。由此可見，以房抵債的權(quán)利人想要維護(hù)自己的權(quán)益，在實(shí)務(wù)中難度較大。但是結(jié)合近些年最高院關(guān)于此類案件做出的判決來看，對(duì)于這個(gè)問題最高院的裁判觀點(diǎn)也不盡統(tǒng)一。本文從最高院的不同判決入手，分析產(chǎn)生不同判決的原因所在，并由此歸納出適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條所要滿足的條件。

2 最高院不同的裁判觀點(diǎn)

2.1 否定說

在（2022）最高法民再126號(hào)判決書中，最高法院認(rèn)為：雙方之間訂立案涉《商品房買賣合同》的真實(shí)意思是償還先前出借的部分款項(xiàng)，也即消滅雙方之間債務(wù)，案涉房屋買賣合同實(shí)質(zhì)是以房抵債協(xié)議，是雙方之間債務(wù)履行方式的一種變通，并非商品房買賣。而以房抵債協(xié)議相比于其他債權(quán)而言，并不具備優(yōu)先性，在完成權(quán)屬變更登記前，權(quán)利人僅享有普通債權(quán)。據(jù)此種協(xié)議認(rèn)定權(quán)利人享有物權(quán)期待權(quán)（利益），可排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，缺乏法律依據(jù)。因此，上述判決認(rèn)為以房抵債協(xié)議不能排除強(qiáng)制執(zhí)行，理由是以房抵債協(xié)議不能認(rèn)定為房屋買賣合同。雙方雖然已經(jīng)簽訂了案涉房屋的買賣合同，但是簽訂此合同目的是消滅原債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不是為了進(jìn)行房屋買賣，且由于房屋沒有完成權(quán)屬變更登記，那么權(quán)利人基于以房抵債協(xié)議僅僅享有債權(quán)，不具有優(yōu)先性，因此所享有的權(quán)益不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。

2.2 肯定說

在（2019）最高法民申444號(hào)民事裁定書中，最高法院認(rèn)為：“雙方在債權(quán)到期的情況下簽訂的《協(xié)議書》，是各方真實(shí)意思表示，合法有效。以房抵債協(xié)議約定以案涉房屋抵償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)視為買受人已全部支付購房款。案外人使用案涉房屋開設(shè)超市，且于查封前交付租金，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定債權(quán)人已占有使用案涉房屋。本案無證據(jù)表明債權(quán)人因自身原因未能辦理房屋過戶，認(rèn)定債權(quán)人對(duì)案涉房產(chǎn)享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)利，符合上述司法解釋規(guī)定?！边@個(gè)判決則認(rèn)為案件中的以房抵債協(xié)議可以排除強(qiáng)制執(zhí)行，理由是：以房抵債協(xié)議只要雙方之間達(dá)成了房屋買賣的合意，是雙方之間真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)視為雙方達(dá)成房屋買賣合同，可以適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定排除強(qiáng)制執(zhí)行，充分尊重了當(dāng)事人雙方的意思自治，這也是《民法典》第五條自愿原則的體現(xiàn)。另外部分省高級(jí)人民法院出臺(tái)的裁判指引和關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答也持贊成觀點(diǎn)，認(rèn)為在債務(wù)清償期屆滿以后簽訂協(xié)議并且辦理了物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，那么權(quán)利人即取得相應(yīng)物權(quán)。

2.3 折中說

在（2022）最高法民終388號(hào)判決書中，最高院認(rèn)為：“履行期滿后雙方達(dá)成的以房抵債協(xié)議，系以消滅金錢債務(wù)為目的，無論是新債清償還是債務(wù)更新，與買賣合同在債的性質(zhì)以及對(duì)其他債權(quán)人合法利益的保護(hù)上均存在不同。加之以物抵債產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)缺乏物權(quán)變動(dòng)的公示方法，判斷其真實(shí)性具有較大難度，故在執(zhí)行異議之訴中不宜簡單適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，輕易認(rèn)定以物抵債權(quán)利人可以對(duì)抗金錢債權(quán)人。”從該判決我們可以發(fā)現(xiàn)，不能憑借雙方簽訂的以房抵債協(xié)議就認(rèn)定雙方之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)化為了買賣合同關(guān)系，還需要綜合考量其他因素，審慎適用相關(guān)的規(guī)定，相當(dāng)于前兩份判決觀點(diǎn)帶有明顯的否定與肯定色彩，這一份判決觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是要視案件的具體情況而定，顯然是一個(gè)折中的觀點(diǎn)。

3 造成裁判觀點(diǎn)差異的原因

3.1 直接原因

通過上述典型案例的列舉，我們發(fā)現(xiàn)造成上述判決產(chǎn)生不同觀點(diǎn)最直觀的原因是《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條中提到的“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”中對(duì)于“買賣合同”的理解，一種理解是雙方必須基于購買不動(dòng)產(chǎn)的目的而簽訂相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，即嚴(yán)格遵照文義解釋；另外一種理解則相對(duì)寬泛，認(rèn)為此處買賣合同還包括了一切最終體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)買賣形式的法律關(guān)系，那么以房抵債形成的法律關(guān)系也屬于上述買賣合同。［1］從而由此體現(xiàn)出的裁判理念也有所差異：一種裁判理念是嚴(yán)格適用司法解釋，其認(rèn)為以房抵債協(xié)議簽訂的目的是為了抵償舊債務(wù)，交付房產(chǎn)系以房抵債協(xié)議的履行方式，只要未完成不動(dòng)產(chǎn)過戶登記，以房抵債的協(xié)議人依據(jù)以房抵債協(xié)議只享有普通債權(quán)，不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，［2］即無須依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的具體構(gòu)成要件來判斷以物抵債的不動(dòng)產(chǎn)是否排除執(zhí)行。另一種裁判理念實(shí)際上擴(kuò)張適用了司法解釋。比如，債權(quán)人以其享有的到期債權(quán)和利息抵頂部分購房款，可以認(rèn)定支付了案涉房屋的全部價(jià)款；甚至有存在將剩余購房款約定由出租案涉房屋并收取租金的形式支付的情形，債權(quán)人只要接收房屋并以自己的名義對(duì)外出租，此時(shí)也算是完成了房屋的交付，案涉基礎(chǔ)法律關(guān)系就是房屋買賣合同，足以適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條。以上兩種裁判理念導(dǎo)致了截然相反的判決結(jié)果。

3.2 根本原因

造成裁判觀點(diǎn)不盡統(tǒng)一的根本原因是有關(guān)于以物抵債性質(zhì)的學(xué)說眾多。有“代物清償說”“新債清償說”“債之更改說”等大陸法系的傳統(tǒng)學(xué)說。與此同時(shí)，我們?cè)诟鞣N實(shí)務(wù)案件中總能遇到諸如“履行期間屆滿前/后”的以物抵債等法律實(shí)務(wù)術(shù)語，傳統(tǒng)學(xué)說與法律實(shí)務(wù)術(shù)語互相交織，以及我國沒有債法總則，所以以物抵債與相關(guān)的法律制度的區(qū)分也較為紛繁復(fù)雜，比如以物抵債與流質(zhì)契約、以物抵債與讓與擔(dān)保等。這也更多反映的是現(xiàn)行法條和司法解釋的不夠完整和完善，最高人民法院也一直在摸索著試用各種理論進(jìn)行解釋以物抵債。在《九民紀(jì)要》出臺(tái)之前，最高院關(guān)于以物抵債的法律適用，從2011年至2019年分別是：代物清償理論、“買賣型擔(dān)?！?、區(qū)分以物抵債與擔(dān)保合同、債的清償。［3］《九民紀(jì)要》出臺(tái)后，對(duì)于以物抵債合同是諾成合同還是實(shí)踐合同，《九民紀(jì)要》給出了回答，采取諾成合同說，在這個(gè)問題上統(tǒng)一了裁判方向。另外，有關(guān)于債務(wù)履行期間屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議與原債權(quán)債務(wù)的關(guān)系問題，目前為止也沒有定論。［4］

4 相關(guān)分析

4.1 性質(zhì)

以房抵債屬于以物抵債的一種，以物抵債是指當(dāng)事人雙方達(dá)成以他種給付替代原定給付的協(xié)議，其中之一是，僅僅具有以他種給付替代原定給付的合意，尚無債權(quán)人受理債務(wù)人的他種給付的事實(shí)。其中之二是，雙方當(dāng)事人不但達(dá)成了以他種給付替代原定給付的合意，而且債權(quán)人受領(lǐng)了債務(wù)人的他種給付。前一種類型的以物抵債，為諾成合同，［5］這也是實(shí)務(wù)界目前普遍認(rèn)同的看法。關(guān)于以物抵債的性質(zhì)，根據(jù)當(dāng)事人意思的不同可以分為債之更改、新債清償，以及代物清償。將以物抵債的性質(zhì)認(rèn)定為代物清償，在最高法院的判決中也不同程度的有所體現(xiàn)，比如在最高人民法院（2011）民題字第210號(hào)判決書中，就認(rèn)為雙方訂立的協(xié)議以土地作價(jià)清償?shù)募s定，構(gòu)成代物清償?shù)姆申P(guān)系。代物清償也是債務(wù)清償?shù)姆椒ㄖ?。債之更改是為使新債?wù)成立而讓舊債務(wù)消滅的契約。［6］債之更改包括三種，債務(wù)人、債權(quán)人和債的標(biāo)的變更三種，其中債的標(biāo)的更改類以物抵債和買賣合同存在交集，因此以物抵債協(xié)議才有被認(rèn)為是買賣合同的空間。［7］新債清償《民法典》也并未予以規(guī)定，結(jié)合我國臺(tái)灣地區(qū)的相關(guān)規(guī)定，新債清償是指以負(fù)擔(dān)新債務(wù)來履行舊債務(wù)，舊債務(wù)因新債務(wù)的履行而得以消滅。［8］

那么以物抵債的性質(zhì)到究竟是什么？我們需要明確一點(diǎn)，即在基于合同形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，我們的落腳點(diǎn)在于保護(hù)債權(quán)，這既是《民法典》中關(guān)于合同及時(shí)、全面履行的規(guī)定，也體現(xiàn)了誠實(shí)信用原則。［9］因此，在判斷以物抵債的性質(zhì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)個(gè)案中當(dāng)事人真實(shí)的意思表示和訂立的以物抵債協(xié)議的履行狀態(tài)來確定。如若雙方當(dāng)事人之間意思表示真實(shí)且以物抵債協(xié)議已經(jīng)履行完畢，那么當(dāng)事人之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅，此時(shí)就是代物清償；如若雙方當(dāng)事人之間的意思表示真實(shí)但以物抵債協(xié)議并未履行，此時(shí)若雙方約定消滅舊債務(wù)，則構(gòu)成債之更改；如若雙方?jīng)]有約定消滅舊債務(wù)，則構(gòu)成新債清償，原則上債權(quán)人應(yīng)當(dāng)要求債務(wù)人履行新的債務(wù)。［10］

4.2 期待權(quán)理論

那么以房抵債協(xié)議是否可以排除強(qiáng)制執(zhí)行，這就涉及《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條能否適用，這也是以物抵債執(zhí)行異議之訴的核心爭議。二十八條是對(duì)無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人的特殊保護(hù)規(guī)定，其背后的理論基礎(chǔ)是期待權(quán)理論，二十八條規(guī)定的是一般買受人的物權(quán)期待權(quán)。我國目前在理論上對(duì)于物權(quán)期待權(quán)理論的研究甚少且法律也沒有直接規(guī)定。在德國法中物權(quán)期待權(quán)這一概念指的是取得物權(quán)的某些條件已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，而另一些條件還未成就的情形。［11］相比于德國法中的物權(quán)期待權(quán)，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條所蘊(yùn)含的期待權(quán)理論在功能上更多體現(xiàn)的是買受人對(duì)于執(zhí)行的防御，［12］即雖然沒有取得相關(guān)物權(quán)，但是認(rèn)為買受人對(duì)于相關(guān)物權(quán)的期待可以排除執(zhí)行，其實(shí)就是賦予了并未實(shí)際取得相關(guān)物權(quán)的買受人，物權(quán)人的地位。這一點(diǎn)對(duì)于爭議房屋的買受人至關(guān)重要。當(dāng)然，正如上文所說，認(rèn)為以物抵債的性質(zhì)是債之更改則與物權(quán)期待權(quán)理論的內(nèi)涵相符，具體到案件中就是以房抵債的權(quán)利人期待取得所抵之物即不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，而在新債清償之中，舊債務(wù)并不消滅，債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人履行新債即將所抵之不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，但是究其實(shí)質(zhì)債權(quán)人想實(shí)現(xiàn)的還是最開始的債權(quán)即金錢之債，對(duì)于以房抵債取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)并沒有多少期待。站在債權(quán)人的角度，倘若能實(shí)現(xiàn)最開始的金錢之債，何必要取得房產(chǎn)的所有權(quán)，同時(shí)還避免不了在取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)過程中，會(huì)遇到的相應(yīng)房產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)和繁瑣的手續(xù)問題等。由此可見，倘若將以物抵債性質(zhì)定義為新債清償，則不能很好體現(xiàn)第二十八條背后所包含的防御執(zhí)行的功能。

4.3 消費(fèi)者生存權(quán)

商品房消費(fèi)者生存權(quán)是關(guān)系到消費(fèi)者基本生存，在現(xiàn)實(shí)生活中，一套商品房是很多家庭一代人甚至幾代人積蓄得來的，一旦此項(xiàng)權(quán)利不能得到保障，則會(huì)使消費(fèi)者的生存都會(huì)受到極大的考驗(yàn)?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條正是出于對(duì)消費(fèi)者生存權(quán)這一價(jià)值的維護(hù)，賦予消費(fèi)者買受房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除強(qiáng)制執(zhí)行的效力，這在學(xué)界已然形成共識(shí)。從法律邏輯上來看，房屋買受人可以選擇第二十八條或者二十九條，來排除普通債權(quán)的執(zhí)行。不僅如此，從2002年出臺(tái)的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》、2004年出臺(tái)的《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)規(guī)定》再到2015年的《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》，不動(dòng)產(chǎn)買受人的傾斜保護(hù)關(guān)系著社會(huì)的和諧穩(wěn)定，［13］上述各項(xiàng)規(guī)定都不同程度體現(xiàn)了對(duì)于消費(fèi)者購房人生存權(quán)的保護(hù)，背后體現(xiàn)的是一種價(jià)值衡量，以及對(duì)于弱勢群體的保護(hù)。從我國的商品房銷售模式來看，我國采用商品房預(yù)售模式，這意味著消費(fèi)者在簽訂合同并付款再到最后進(jìn)行過戶登記，會(huì)有一個(gè)漫長的過程，如若不能給購房消費(fèi)者在法律上的充分保護(hù)比如生存權(quán)的優(yōu)先保護(hù)，則對(duì)于我們的商品房預(yù)售制度會(huì)造成沖擊，進(jìn)而會(huì)對(duì)我們的國民經(jīng)濟(jì)帶來影響。所以，商品房消費(fèi)者生存權(quán)的保護(hù)，無論是從法律價(jià)值還是在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要來看，都是具有正當(dāng)性和必要性的。

5 結(jié)論

回到最開始的問題，如果認(rèn)為以房抵債協(xié)議可以排除強(qiáng)制執(zhí)行，那么必須符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的要件，那么結(jié)合最高院的裁判案例以及最高院發(fā)布的指導(dǎo)案例來分析，第一個(gè)要件是要簽訂合法有效的書面買賣合同，以房抵債協(xié)議可否被認(rèn)定為書面買賣合同這一點(diǎn)至關(guān)重要，通常司法實(shí)務(wù)中不會(huì)這么認(rèn)定，但是在某些情況下是可以認(rèn)定為買賣合同的。比如在最高院2016年發(fā)布的第72號(hào)指導(dǎo)性案例，湯龍?jiān)V內(nèi)蒙古鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案中，如果當(dāng)事人在以物抵債協(xié)議中明確載明終止原債權(quán)債務(wù)關(guān)系，同時(shí)建立新的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同關(guān)系，此時(shí)也就是債之更改，新債完全替代了舊債。

這給了我們啟示，雙方在債務(wù)已屆清償期后簽訂以房抵債協(xié)議，在協(xié)議中明確原債權(quán)債務(wù)關(guān)系終止，同時(shí)建立新的不動(dòng)產(chǎn)買賣關(guān)系，這一點(diǎn)至關(guān)重要。因?yàn)檫@就證明當(dāng)事人雙方有消滅舊債務(wù)的合意，本質(zhì)還是在于保護(hù)債權(quán)人的利益。同時(shí)要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)的是在原債務(wù)履行期屆滿以后簽訂，倘若雙方在履行期屆滿前簽訂協(xié)議，那么雙方此時(shí)會(huì)被視為達(dá)成了“讓與擔(dān)?！钡暮弦?，不是“以物抵債”的合意。這里主要涉及流質(zhì)、流押的相關(guān)規(guī)定，還有更重要原因在于防止出現(xiàn)雙方利益顯著失衡。因此簽訂以房抵債協(xié)議的時(shí)間點(diǎn)要予以重視。并且在以房抵債協(xié)議中約定先前債務(wù)所欠的金額及利息視為相應(yīng)購房款，折抵金額應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)等價(jià)交換原則。被執(zhí)行人因經(jīng)濟(jì)狀況惡化無法履行原債務(wù)而處于被動(dòng)地位，防止以房抵債權(quán)利人利用優(yōu)勢地位獲取不當(dāng)利益，這也是民法公平原則的體現(xiàn)。［14］同時(shí)這樣一來關(guān)于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條所規(guī)定的簽訂買賣合同和支付相應(yīng)價(jià)款的要件都可以得到認(rèn)定。關(guān)于在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)這一要件，占有是指人對(duì)于物的管理和控制的事實(shí)。在以房抵債中，強(qiáng)調(diào)權(quán)利人對(duì)于案涉房屋的實(shí)際控制，比如權(quán)利人是否已經(jīng)拎包入住、是否已經(jīng)和物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同、是否定期繳納水電費(fèi)等，并不強(qiáng)調(diào)對(duì)于房屋占有的方式，而是強(qiáng)調(diào)對(duì)于房屋占有的狀態(tài)。同時(shí)這個(gè)要件還強(qiáng)調(diào)了以房抵債的權(quán)利人要求合法占有以及占有的時(shí)間是在人民法院查封前。對(duì)于占有可以分為直接占有和間接占有，在實(shí)務(wù)中以房抵債的權(quán)利人將案涉房屋出租或者委托第三方并交由第三方經(jīng)營，從而形成間接占有，這樣的情況也是屢見不鮮，涉及額外的法律關(guān)系，對(duì)于法院認(rèn)定合法占有就會(huì)造成不便。最后，人民法院還要嚴(yán)格審查沒有及時(shí)辦理登記的原因是否與權(quán)利人無關(guān)。

6 結(jié)語

在涉及以房抵債協(xié)議的執(zhí)行異議之訴中，以房抵債的權(quán)利人也是提起執(zhí)行異議之訴的案外人，其訴請(qǐng)是否可以得到支持，其實(shí)是以房抵債權(quán)利人和申請(qǐng)執(zhí)行人等之間的利益衡量。經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房、地價(jià)格的上漲，一座房屋上可能會(huì)存在買賣、抵押、租賃等多種不同的法律關(guān)系，涉及不同的當(dāng)事人，這也是此類案件法院裁判沒有定論的原因之一。從目前的裁判來看，大多還是優(yōu)先考慮申請(qǐng)執(zhí)行人的利益。因此從以房抵債權(quán)利人的角度而言，簽訂以房抵債協(xié)議要謹(jǐn)慎，尤其是在當(dāng)前理論和實(shí)務(wù)均存在一定爭議的情況下，因此在簽訂協(xié)議過程中要提高自己的審查義務(wù)；簽訂協(xié)議前，要先查詢抵債房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)屬信息；簽訂協(xié)議后，要及時(shí)辦理房產(chǎn)的過戶登記，避免債務(wù)人在此期間將房產(chǎn)另行設(shè)定負(fù)擔(dān)等。從法院的角度看，以房抵債協(xié)議排除強(qiáng)制執(zhí)行，勢必會(huì)對(duì)我們的物權(quán)公示制度形成一定的沖擊，降低公示公信力，因此各個(gè)層級(jí)法院在對(duì)類似案件慎之又慎，這其中不僅有多方利益需要平衡的考量，而且也是考慮到此類案件容易引發(fā)虛假訴訟。因此各級(jí)法院針對(duì)個(gè)案的情況要具體研究分析，建立起統(tǒng)一指導(dǎo)性的裁判規(guī)則。

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Whether a Housing Repayment Agreement can Rule out Enforcement Studies

Wu Yongbo

School of Law， Shanghai University of Political Science and Law， Shanghai

Abstract： In recent years， in practice， the number of civil cases related to the “housing for debt” type of litigation cases has been increasing， which has aroused wide attention. Whether the agreement has become a hot issue. By searching the judgment of the Supreme Peoples Court on such cases， it can be found that the judgment opinions of the Supreme Peoples Court can not be excluded. The main reason is that the housing debt repayment agreement cannot be identified as a housing sales contract， so it cannot meet the requirements stipulated in Article 28 of the “Provisions on Execution objection and Reconsideration”. At the same time， in the Supreme Court think can exclude the enforcement of the judgment， through summary， can be found if the two sides in the original creditors rights debt relationship， at the same time establish a new real estate sales contract relationship， constitute debt change， so to room debt agreement is identified as the space of sales contract， apply the execution objection and reconsideration rules of article 28， thus outsiders appeal have the opportunity to get the support of the court.

Key words： Debt settlement agreement with housing; In exchange for a debt; Sales contract; The change of debt; Exclude enforcement