商品房買賣合同糾紛中銀行權(quán)利保護(hù)探究

摘 要 在以“按揭”為主要付款方式的商品房買賣中，通常存在購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，購(gòu)房人、銀行、開發(fā)商之間簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同，這兩個(gè)合同雖然在性質(zhì)上彼此獨(dú)立不存在主從關(guān)系，但是在締約目的以及合同內(nèi)容上卻有著緊密的關(guān)聯(lián)性。實(shí)踐中一旦商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛被撤銷、解除，往往導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同也隨之被撤銷、解除，從而處于擔(dān)保貸款合同債權(quán)人地位的銀行難以保障其合法權(quán)益。本文旨在通過(guò)對(duì)判例與學(xué)說(shuō)的研究，為解決上述問(wèn)題提供思路。

關(guān)鍵詞 按揭 商品房 買賣合同 擔(dān)保貸款合同

作者簡(jiǎn)介：李修遠(yuǎn)，重慶大學(xué)法學(xué)院研究生，研究方向：刑法學(xué)。

中圖分類號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.03.342

一、基本法律關(guān)系梳理

在以“按揭”方式購(gòu)買商品房的過(guò)程中，購(gòu)房人和開發(fā)商訂立商品房買賣合同后，購(gòu)房人、開發(fā)商又與銀行訂立商品房擔(dān)保貸款合同。該擔(dān)保貸款合同通常包含借款、委托、抵押、保證等條款，構(gòu)成了多種合同關(guān)系。在委托合同關(guān)系中，購(gòu)房人委托銀行將該筆借款直接支付給開發(fā)商。在抵押合同關(guān)系中，購(gòu)房人在所購(gòu)買的房屋上為銀行設(shè)立抵押權(quán)（或抵押權(quán)預(yù)告登記），用以擔(dān)保借款本息。在此過(guò)程中，雖然購(gòu)房人與銀行簽訂了抵押合同，但由于多數(shù)房屋為期房，房產(chǎn)證辦理完畢之前無(wú)法辦理抵押登記手續(xù)，因此銀行往往會(huì)要求開發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保，即在標(biāo)的房屋辦理完抵押登記之前由開發(fā)商為購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。實(shí)踐中，基于各種原因?qū)е律唐贩抠I賣合同被撤銷、解除，產(chǎn)生大量糾紛，為此最高人民法院發(fā)布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》法釋〔2003〕7號(hào) （以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同司法解釋》）第25條：以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

二、商品房買賣糾紛案件中銀行的訴訟地位

當(dāng)商品房買賣合同被撤銷后，以支付購(gòu)房款為目的的貸款合同就失去了履行的基礎(chǔ)，導(dǎo)致銀行在司法實(shí)踐中經(jīng)常被列為商品房買賣糾紛案件的當(dāng)事人，銀行的訴訟地位非?；靵y。

（一）若將銀行列為商品房買賣合同糾紛的共同被告

商品房買賣合同與擔(dān)保貸款合同雖然在合同的訂立目的上存在前后的關(guān)聯(lián)性，但是這兩個(gè)合同糾紛的訴訟標(biāo)的既不是同一種，也不是同一類，前者的訴訟標(biāo)的是買賣合同關(guān)系，后者是擔(dān)保貸款合同關(guān)系。因此，在審理商品房買賣合同糾紛時(shí)將銀行追加為共同被告明顯違反了《民事訴訟法》第52條的規(guī)定。在商品房買賣合同中，合同的主體開發(fā)商和購(gòu)房人，銀行不是合同的主體，根本未參與該合同的訂立，從而銀行不應(yīng)承擔(dān)該合同下的任何義務(wù)，因此進(jìn)一步說(shuō)明了銀行在商品房買賣合同糾紛中的訴訟地位不應(yīng)當(dāng)是共同被告。

（二）若將銀行列為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人

實(shí)踐中經(jīng)常存在法院通知銀行作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加商品房買賣合同糾紛之訴的情況。如前所述，在商品房買賣合同法律關(guān)系中，銀行不負(fù)任何合同義務(wù)。同理，不應(yīng)當(dāng)將銀行列為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。銀行在商品房買賣合同解除導(dǎo)致?lián)ＹJ款合同被解除時(shí)享有實(shí)現(xiàn)債權(quán)、抵押權(quán)、保證擔(dān)保等權(quán)利。若銀行被列為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，就無(wú)法向購(gòu)房人和開發(fā)商主張上述權(quán)利，對(duì)于沒有任何過(guò)錯(cuò)的銀行而言，其處于極為不公平的境地。

（三）若將銀行列為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人

當(dāng)商品房買賣合同被解除后，擔(dān)保貸款合同受其影響也被解除，勢(shì)必影響銀行基于擔(dān)保貸款合同享有的債權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利，因此銀行對(duì)正在進(jìn)行的商品房買賣合同糾紛之訴享 有訴的利益。不難發(fā)現(xiàn)，銀行作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參與訴訟是恰當(dāng)?shù)模渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第25條第1款的規(guī)定也印證了這一點(diǎn)。

三、對(duì)《商品房買賣合同司法解釋》第25條第2款的理解

根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》，擔(dān)保貸款合同因商品房買賣合同關(guān)系變更而被解除的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將剩余的購(gòu)房貸款本息直接返還給銀行。但是，實(shí)務(wù)界對(duì)該款司法解釋存在兩種不同的理解。

（一）兩種對(duì)立的理解

第一種理解：《商品房買賣合同司法解釋》第25條第2款免除了合同解除后購(gòu)房人對(duì)于銀行貸款的償還義務(wù)，直接將該筆債務(wù)轉(zhuǎn)由開發(fā)商向銀行承擔(dān)，此情形類似于民法理論中“免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)”；第二種理解：該條款并未免除購(gòu)房人對(duì)銀行的還款義務(wù)，而是鑒于開發(fā)商是購(gòu)房貸款的實(shí)際受領(lǐng)人，從而追加開發(fā)商作為返還該筆貸款的債務(wù)人，此情形類似于民法理論中“并存的債務(wù)承擔(dān)”。

（二）筆者的觀點(diǎn)

上述第二種理解是恰當(dāng)?shù)?。債?wù)的移轉(zhuǎn)方式包含免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)和并存的債務(wù)承擔(dān)。免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)是指新債務(wù)人代替原債務(wù)人履行債務(wù)，原債務(wù)人退出債的關(guān)系，其原有的履行責(zé)任被免除。 鑒于免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)，導(dǎo)致債務(wù)承擔(dān)的主體變更，從而增加了債權(quán)實(shí)現(xiàn)的不確定性，因此免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)必須經(jīng)債權(quán)人同意后才能產(chǎn)生債務(wù)承擔(dān)的效力。與之對(duì)應(yīng)，并存的債務(wù)承擔(dān)是指原債務(wù)人并不脫離合同關(guān)系，而由第三人加入到債的履行當(dāng)中，與原債務(wù)人共同承擔(dān)合同之債的債務(wù)承擔(dān)方式。在并存的債務(wù)承擔(dān)中，原債務(wù)人沒有從原債務(wù)中脫離，仍要對(duì)債權(quán)人履行債務(wù)，對(duì)債權(quán)人并無(wú)不利，所以并存的債務(wù)承擔(dān)不需要經(jīng)債權(quán)人同意。因此，在作為債權(quán)人的銀行未同意債務(wù)人主體變更的前提下，將《商品房買賣合同司法解釋》第25條第2款解釋為免除購(gòu)房人的還款義務(wù)是錯(cuò)誤的，這不僅會(huì)導(dǎo)致司法解釋與法律、學(xué)理之間的沖突，還不利于保障銀行的正當(dāng)利益。若將該款理解為并存的債務(wù)承擔(dān)，由于這種債務(wù)承擔(dān)方式對(duì)債權(quán)人而言是純獲利益，因此不需要經(jīng)過(guò)債權(quán)人（銀行）同意，在邏輯上是可行的，但也不無(wú)疑問(wèn)。通常，并存的債務(wù)承擔(dān)是原債務(wù)人與第三人訂立債務(wù)承擔(dān)合同的結(jié)果，而上述司法解釋相當(dāng)于是在商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同被解除后直接創(chuàng)設(shè)了并存的債務(wù)承擔(dān)方式，該債務(wù)承擔(dān)源于司法解釋的“法定”，而不是基于債務(wù)人（購(gòu)房人）和第三人（開發(fā)商）的合意。在商品房買賣合同解除后出賣人占有價(jià)金、買受人占有標(biāo)的物的狀態(tài)喪失了法律上的原因，因此買賣雙方均可基于不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)要求對(duì)方返還。根據(jù)合同的相對(duì)性，理應(yīng)由作為出賣人的開發(fā)商將購(gòu)房款和購(gòu)房貸款一并返還給購(gòu)房人，然后購(gòu)房人基于擔(dān)保貸款合同上的借款人地位再對(duì)銀行剩余的貸款債權(quán)進(jìn)行清償，使得銀行的債權(quán)因清償而消滅，從而滌除標(biāo)的房屋上的抵押權(quán)。但是為什么《商品房買賣合同司法解釋》第25條第2款卻規(guī)定購(gòu)房貸款直接由開發(fā)商向銀行返還呢？該規(guī)定直接創(chuàng)設(shè)了開發(fā)商對(duì)銀行的債務(wù)關(guān)系——相當(dāng)于銀行越過(guò)了債務(wù)人直接對(duì)次債務(wù)人行使請(qǐng)求權(quán)。這種“法律擬制”不可避免地與合同法的基本原理相悖，因?yàn)樵撜?qǐng)求權(quán)本質(zhì)上既違背合同的相對(duì)性，同時(shí)又不符合《合同法》第73條關(guān)于債權(quán)人“代位權(quán)”的有關(guān)規(guī)定。最高人民法院對(duì)此曾專門出書解釋，此舉旨在“充分發(fā)揮訴訟資源解決糾紛的功能，避免當(dāng)事人的訴累，并在此基礎(chǔ)上保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利”。 筆者非常贊同上述解釋，盡管該款司法解釋在形式上違背合同相對(duì)性原理，但是在實(shí)質(zhì)效用上不僅提高訴訟效率還充分保障了各方當(dāng)事人的利益，瑕不掩瑜！試想如果沒有該款規(guī)定，會(huì)出現(xiàn)哪些不利的情形：1.若開發(fā)商資金不足，無(wú)法將購(gòu)房貸款返還給購(gòu)房人。此時(shí)一個(gè)無(wú)辜的購(gòu)房人不僅因?yàn)殚_發(fā)商違約無(wú)法取得房屋所有權(quán)，還將面臨著巨額的銀行債務(wù)。即使銀行通過(guò)行使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房人個(gè)人信用受損。2.若開發(fā)商足額返還購(gòu)房款和購(gòu)房貸款給購(gòu)房人，但購(gòu)房人將該筆返還的購(gòu)房貸款挪作他用，沒有進(jìn)一步償還銀行剩余的貸款，此時(shí)銀行的債權(quán)受到威脅。而開發(fā)商在返還全部款項(xiàng)后仍無(wú)法使標(biāo)的房屋上的抵押權(quán)滌除，從而不能對(duì)該房屋再次出售，甚至標(biāo)的房屋隨時(shí)可能會(huì)因銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而被拍賣、變賣。該款司法解釋的精妙之處在于：既然之前購(gòu)房貸款由銀行直接劃轉(zhuǎn)給開發(fā)商是為了保證款項(xiàng)的“?？顚Ｓ谩保敲春贤獬缶屯瑯討?yīng)該保證該筆款項(xiàng)的“?？顚７怠保沟镁喖s各方以最小的代價(jià)回復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)。

四、商品房買賣合同解除導(dǎo)致的權(quán)利變動(dòng)

（一）若該房屋尚處于預(yù)售過(guò)程中，購(gòu)房人未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書

此時(shí)存在兩個(gè)預(yù)告登記：購(gòu)房人的所有權(quán)預(yù)告登記和銀行的抵押權(quán)預(yù)告登記。關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記的效力，設(shè)想如果購(gòu)房人未能按約償還銀行貸款，銀行是否能夠主張對(duì)設(shè)立抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋經(jīng)拍賣、變賣所得價(jià)款行使優(yōu)先受償權(quán)？筆者認(rèn)為抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非法定的抵押權(quán)，而僅是在抵押義務(wù)人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，排他性地保障預(yù)告登記權(quán)利人辦理標(biāo)的房屋抵押登記的一項(xiàng)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。如果商品房買賣合同解除導(dǎo)致房屋的所有權(quán)無(wú)法登記至購(gòu)房人名下，則抵押權(quán)喪失了設(shè)立的可能，銀行不能基于抵押權(quán)預(yù)告登記對(duì)該房屋行使優(yōu)先受償權(quán)。

當(dāng)商品房買賣合同解除后，購(gòu)房人的所有權(quán)預(yù)告登記對(duì)應(yīng)的債權(quán)消滅，該所有權(quán)預(yù)告登記失效；當(dāng)擔(dān)保貸款合同解除后，銀行的抵押權(quán)預(yù)告登記對(duì)應(yīng)的債權(quán)消滅，該抵押權(quán)預(yù)告登記亦失效。此時(shí)，銀行陷入非常不利的地位，當(dāng)開發(fā)商怠于履行返還剩余貸款的義務(wù)時(shí)，銀行可拒絕辦理系爭(zhēng)房屋上設(shè)定的抵押權(quán)預(yù)告登記滌除手續(xù)，以保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

（二）房屋已經(jīng)交付并且為購(gòu)房人辦理了所有權(quán)登記，銀行在標(biāo)的房屋上設(shè)立了抵押權(quán)

當(dāng)商品房買賣合同解除，導(dǎo)致?lián)ＹJ款合同隨之解除。銀行的抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的一種，具有從屬性。有觀點(diǎn)認(rèn)為，銀行抵押權(quán)的存續(xù)從屬于主債權(quán)，據(jù)此既然作為主債權(quán)的商品房擔(dān)保貸款合同被解除，此時(shí)銀行的抵押權(quán)應(yīng)隨之消滅。筆者不同意該觀點(diǎn)，理由如下：第一，在購(gòu)房人未全部清償銀行貸款本息前，即使擔(dān)保貸款合同被解除銀行的主債權(quán)也并未消滅，只是由合同之債轉(zhuǎn)化為不當(dāng)?shù)美颠€之債，開發(fā)商和購(gòu)房人對(duì)該債務(wù)均負(fù)有償還的義務(wù)；第二，當(dāng)商品房買賣合同被解除后，購(gòu)房人負(fù)有義務(wù)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，而開發(fā)商對(duì)房屋所有權(quán)的受讓屬于所有權(quán)的繼受取得，繼受取得的受讓人取得的權(quán)利不可能優(yōu)于其前手轉(zhuǎn)讓人。既然受讓前的標(biāo)的物上設(shè)有抵押負(fù)擔(dān)，那么受讓后該負(fù)擔(dān)應(yīng)仍然存在。因此，擔(dān)保貸款合同解除后，銀行的抵押權(quán)并未消滅，可以就尚未清償?shù)馁J款本息對(duì)抵押房屋主張優(yōu)先受償權(quán)。

注釋：

王雪丹.對(duì)第三人承諾代為清償?shù)姆啥ㄎ?法制與社會(huì).2010（7）.255-256.

王發(fā)強(qiáng).試論合并審理在商品房買賣合同案中的必要性.時(shí)代法學(xué).2005（1）.76-80.

參考文獻(xiàn)：

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